2014房产抵押登记中的主要风险点及防范

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解析房产抵押中的风险与防范

解析房产抵押中的风险与防范在房地产市场中，房产抵押是一种常见的融资方式，也是很多购房者和投资者选择的重要途径。

然而，房产抵押并不像表面看起来那么简单，其中隐藏着许多风险，如果不能正确识别和防范，可能会给个人和企业带来不可估量的损失。

本文将从多个角度解析房产抵押中的风险，并提出相应的防范措施。

一、房产抵押的风险1.法律风险在房产抵押过程中，如果借款人无法按期还款，银行或借款人将有权对抵押的房产进行拍卖。

在这个过程中，如果相关手续不完备或不符合法律规定，可能会引发法律纠纷。

此外，如果借款人存在欺诈行为，也可能导致银行遭受损失。

2.市场风险房产市场受多种因素影响，如政策、经济、环境等。

一旦市场发生变化，房价下跌或交易停滞，抵押的房产价值可能会受到影响，进而影响借款人的还款能力和银行的收益。

3.信用风险借款人的信用状况是决定其是否能顺利还款的重要因素。

如果借款人的信用记录不良，如多次逾期或债务拖欠等，可能会导致银行无法追回贷款。

二、防范风险的措施1.了解法律法规在房产抵押过程中，需要严格遵守相关法律法规。

在签订合同前，应仔细阅读合同条款，确保合同内容符合法律规定。

同时，对于可能存在的法律风险，应咨询专业律师的意见。

2.充分调查借款人信用状况银行在放贷前应对借款人的信用状况进行充分调查，包括查看借款人的征信报告、信用历史等。

对于信用记录不良的借款人，应谨慎放贷。

3.选择合适的抵押物在房产抵押中，抵押物的选择也非常重要。

银行应选择价值稳定、地理位置优越的房产作为抵押物，以降低风险。

同时，对于抵押物的评估也应遵循专业、公正的原则。

4.建立风险预警机制银行应建立完善的风险预警机制，对市场变化、政策调整等因素进行实时监控，以便及时采取应对措施。

同时，对于可能出现的风险点，应提前制定预案，以降低风险发生的概率。

5.加强贷后管理贷后管理是防范房产抵押风险的重要环节。

银行应定期对抵押的房产进行实地考察，了解房产的市场价值及借款人的还款情况。

房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析

房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。

房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。

由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。

1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。

而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。

在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。

1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。

这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。

房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施

房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。

所谓的“东风”大多是指启动资金。

而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。

但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。

那在这就浅谈一下。

一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。

是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。

银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。

二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。

被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。

这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。

理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。

当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

房产抵押贷款的风险及防范对策

房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。

房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。

借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。

如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。

当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。

《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。

银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。

另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。

因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。

银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。

(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。

房产抵押的风险预警与监控

房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。

然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。

本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。

一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。

对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。

因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。

2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。

如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。

为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。

3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。

如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。

因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。

二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。

这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。

如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。

2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。

一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。

此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。

3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。

通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。

4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。

该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。

房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范要点

房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范要点摘要：近年来，社会进步迅速，我国的房地产行业建设的发展也有了显著的提高。

我国现有的房地产评估业务总量中，抵押房地产价格评估占据较大比重。

从房地产抵押贷款评估各项工作开展现状中能得出，由于评估人员技术能力不足、执业素质较差、金融机构贷款门槛较低等要素将导致银行发展存有较大风险问题。

目前房地产抵押贷款是针对抵押人提供安全产权向各个商业银行进行借款担保，商业银行对抵押担保房地产价值进行确认，以此提供相应的贷款金额。

聘用与银行贷款决定不相关的估价人员，在相对保守以及谨慎的方式，对房地产今后市场出售可行性进行分析，判定各个时间段市场发展现状，保持房地产各项用途不变基础上，实现房地产客观价值有效估算。

关键词：房地产抵押贷款评估；潜在风险；防范要点引言在改革开放之后，我国的经济获得了飞速的发展，房地产行业同样在很多方面都有了提升，在市场当中所占的规模也越来越大，而且成为经济发展的支柱之一。

如果要对房地产进行更为准确的估计判断，需要遵循相关的程序和原则，并且按照有效正确的估计方法，当然也要综合考虑到影响该地区房价的多种因素，最后结合相关专业人员的从业经验，最终才能够得到有效的估计及推测。

可是在这样的流程当中，很多环节仍然面临着大大小小的问题，需要对这些问题进行一定的分析之后才能找到对应的防范措施，使得房地产抵押评估变得更为准确、公正。

1房地产抵押贷款评估概述近年来在我国社会经济快速发展中，我国金融机构发展速度加快，房地产抵押贷款在快速发展。

但是目前金融机构发展中存有较大风险，目前要注重做好房地产抵押评估。

近年来我国金融机构针对房地产抵押评估重视度在不断提升，要注重不断强化评估活动。

在实际评估中存有诸多的问题，导致房地产抵押难以有序发展。

目前注重基于现实情况优化改进，提高评估的高效性与精确性。

房产抵押是项目产权所有人将房契作为基本抵押，获取相应借款之后按期付息。

其中房屋产权仍旧归属产权所有人自行管理，相关债权人要按期取息，但是不能行使房屋管理相关权利。

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。

本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。

风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。

因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。

2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。

3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。

因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。

防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。

例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。

2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。

在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。

3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。

监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。

结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。

贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。

房地产抵押过程的风险防范

房地产抵押过程的风险防范在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严;有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后，执行不一;房地产多头管理，单位间沟通不够;企业破产、抵押房地产处置受阻；评估机构无序竞争，超值评估等等。

这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱，而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。

如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度？本文试从工作实践中遇到的问题入手，提出相应的对策，供大家在实践中参考,期盼有所补益.问题和风险一:用假证抵押，重复抵押，债权落空首先,不法分子利用制造的假证,或利用拆迁应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款,而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。

其次,多头抵押。

不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记,造成多头抵押。

再者，重复抵押。

即同一宗土地到两家银行抵押,过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额,只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。

结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。

还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失,骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。

对策：金融机构对房地产贷款必须坚持两证齐全，坚持在两主管部门办理完他项权利证书时，方可签订贷款合同。

另外，房地产主管部门与金融三家应经常沟通，有条件时,相关基础信息联网，实现信息共享或相互查询信息以便堵塞漏洞。

对同一宗地多家贷款抵押时，金融机构要坚持在图上和实地标出抵押范围分割出相应资产的土地面积，然后根据评估报告折合抵押金额，从而保证土地分割抵押的准确性,债权实现的可靠性。

问题和风险二：企业破产，债权难以实现分析:相当部分企业，从金融机构贷款后，未能改善经营状况，由于包袱沉重，不能按时还贷.有的很快宣告破产，待破产处置资产时，出现了几种情况:一种情况，贷款时,金融机构要求企业以房地产抵押，并办理了合法的房地产登记手续.但根据国家有关规定，企业破产财产处置收入，要首先用于安置职工。

房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析

现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。

中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。

此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。

若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。

《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。

由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。

不动产抵押登记风险识别及防范措施研究

不动产抵押登记风险识别及防范措施研究不动产抵押可以实现物权担保与偿还担保，尽管《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，一定程度上促进了不动产抵押登记的规范化和标准化，但在实施不动产抵押登记的过程中，仍然存在着一些风险，本文将从不动产抵押登记角度出发，对这些风险进行识别，并对不动产抵押登记风险提出相应的防范措施，达到降低甚至避免风险发生的目的，从而促进我国不动产抵押登记工作的顺利开展。

标签：不动产抵押登记;风险识别;风险防范1、引言不动产抵押可以实现物权担保与偿还担保，2014年《不动产登记暂行条例》颁布之后，不动产登记的权利和责任得到整合，登记程序和行为进一步规范化，服务效率得到提高，权利人的合法权益得到进一步保护。

但是在实施不动产抵押登记的过程中，仍然存在着一些风险，本文将对这些风险进行识别，并对不动产抵押登记提出相应的防范措施，从而达到降低甚至避免风险发生的目的，促进我国不动产抵押登记工作的顺利开展。

2、不动产抵押登记中的风险识别不动产抵押权登记，是指登记机关将不动产抵押权的取得、变更、消灭情况记载于登记簿，并予以公告的方式。

登记不仅影响不动产的再次处置是否有效，而且直接影响债权按登记时间顺序的实现。

抵押登记是实现抵押权的重要保障，也是保障社会交易安全、防止抵押诈骗的有效手段。

为了保证抵押权的有效性，避免不必要的纠纷，人们通常将抵押行为与登记行为同时进行，即在抵押后有记录可循。

根据近年来不动产抵押登记的具体情况，我国不动产抵押登记仍存在诸多风险，本文通过收集和分析不动产抵押登记相关数据和案例，以期识别影响不动产抵押的各种风险因素，为后续的风险应对提供依据。

本文通过梳理抵押权登记过程中存在的风险，将其概括归纳为抵押物风险、材料审查风险、一物多押风险三种类型。

2.1抵押物风险（1）以未成年人的财产设定抵押可能导致抵押权无效。

《条例》第十一条规定：“因不动产处分而申请登记的，应当为被监护人的利益提供书面保证。

个人住房抵押贷款的风险与防范（5篇模版）

个人住房抵押贷款的风险与防范（5篇模版）第一篇：个人住房抵押贷款的风险与防范一、抵押贷款风险表现形式1、抵押物价值高估风险。

由于农信社缺乏抵押物评估的专门人才，贷款抵押物价值评估普遍依赖资产评估中介机构，因此易出现抵押物价值高估风险。

一方面中介机构是按照评估值的一定比例收费，标的物价值越高，评估费收取越多；另一方面借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估物价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”。

2、抵押物管理风险。

在住房贷款抵押过程中，由于借款人只通过办理他项权证进行抵押权出让，但抵押物的实际管理权并未改变。

在日常管理过程中，抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毁损、灭失，极易造成贷款的损失。

3、抵贷资产的接收、管理和处置风险。

抵押贷款逾期，抵押物转化为抵贷资产后，农信社往往面临抵贷资产接收难、管理难、处置难的问题。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，而允许其使用，致使农信社许多抵押贷款成为“信用贷款”，抵押物毫无意义。

同时，因抵贷资产常常被高估，收回物所不值，不收则贷款会完全损失，农信社往往处于两难境地，而且由于时间推移和市场变化，导致抵贷资产贬值，形成抵贷资产的“冰棍效应”。

二、抵押贷款风险防范建议要树立贷款抵押有风险的观念，防止片面追求抵押率而忽视风险管理，不能单纯以是否办理抵押来判断贷款风险。

1、注重对借款人的第一还款来源审查。

借款人的借款资格、还款能力和信用状况情况是住房抵押贷款风险的关键。

在发放抵押贷款前，必须审查借款人是否有可靠的资金来源，根据借款人的工作情况、收入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内是否具有可靠收入的判断，设置个人信用等级，以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据。

不动产抵押登记瑕疵形式及相应风险防范

不动产抵押登记瑕疵形式及相应风险防范引言：不动产抵押登记是指债务人将其不动产权利用作为担保物，向债权人提供担保的一种方式。

然而，由于不动产抵押登记涉及众多环节和程序，存在一定的瑕疵形式和相应风险。

本文将对不动产抵押登记的瑕疵形式进行分析，并提出相应的风险防范措施。

一、登记瑕疵形式1. 权属瑕疵不动产抵押登记的首要问题是确保债务人对抵押不动产的所有权。

如果债务人在抵押登记前并未获得不动产的所有权，或者不动产存在其他权属纠纷，就会导致登记瑕疵。

例如，债务人以他人名义登记抵押权利，或者抵押不动产存在其他人的所有权。

2. 程序瑕疵不动产抵押登记涉及多个程序，包括申请、审查、登记等环节。

如果在任何一个环节出现程序瑕疵，都会导致登记的无效。

比如，登记机构未按照法定程序进行审查，或者未及时完成登记手续。

3. 抵押瑕疵抵押瑕疵是指抵押权的内容或形式不符合法律规定的情况。

例如，抵押合同未明确约定抵押物的范围、数量和价值，或者抵押合同违反法律禁止性规定，都会导致抵押登记的瑕疵。

二、相应风险防范措施1. 加强尽职调查债权人在进行不动产抵押登记前，应进行充分的尽职调查，确保债务人对抵押不动产的所有权，以及不动产是否存在其他权属纠纷。

尽职调查包括查阅不动产权属证书、不动产登记簿册、查封、冻结等情况，以及与相关当事人进行核实和沟通。

2. 注重合同约定抵押合同是不动产抵押登记的重要依据，债权人应在抵押合同中明确约定抵押物的范围、数量和价值，以及其他重要条款。

合同约定应符合法律规定，避免违反法律禁止性规定，以防止抵押登记瑕疵的发生。

3. 严格程序要求债权人应确保不动产抵押登记的程序合法、完整。

在申请、审查、登记等环节，债权人应按照法定程序进行操作，避免程序瑕疵的产生。

此外，债权人还应及时关注登记机构的通知和反馈，确保登记手续的顺利进行。

案例分析：某借款人申请将其名下的一处房产作为抵押物，向银行借款。

在不动产抵押登记过程中，银行未进行充分的尽职调查，未发现该房产存在其他权属纠纷。

民间房产抵押的风险把控

民间房产抵押的风险把控随着经济的发展和金融市场的开放，民间房产抵押业务逐渐成为一种重要的融资方式。

然而，民间房产抵押也存在一定的风险，需要我们认真把控。

本文将从风险识别、风险评估、风险控制和风险应对等方面，探讨民间房产抵押的风险把控。

一、风险识别1.抵押物价值波动风险：房产抵押物的价值受市场供求、政策影响等因素影响，可能出现大幅波动，导致抵押物价值不足或虚高。

2.借款人违约风险：借款人可能因经营不善、市场波动等原因导致无法按时还款，增加违约风险。

3.操作风险：由于操作不当或人为因素导致的风险，如抵押物登记不准确、抵押物管理不当等。

二、风险评估在风险识别的基础上，我们需要对各种风险进行评估，以确定风险的性质、程度和可能的影响。

常用的风险评估方法包括定性和定量方法。

定性方法包括专家调查法、风险矩阵法等，定量方法包括概率树、马尔科夫链等。

三、风险控制1.完善抵押物管理制度：建立完善的抵押物管理制度，确保抵押物的登记、保管、处置等环节的合规操作，防止抵押物流失或被不当处置。

2.定期监测抵押物价值：定期对抵押物进行评估，了解其市场价值和可能的市场变化，及时调整抵押物比例。

3.加强风险监测与预警：建立完善的风险监测和预警机制，对借款人的还款能力和还款意愿进行持续监测，及时发现和处置潜在风险。

4.多元化融资渠道：为借款人提供多元化的融资渠道，降低单一房产抵押的风险，如股权融资、债权融资等。

四、风险应对1.建立健全应急预案：针对可能出现的重大风险事件，制定应急预案，包括风险事件发生后的处置流程、应急资金安排等，确保在风险事件发生时能够迅速应对。

2.加强与政府部门的沟通与合作：与政府部门保持良好的沟通与合作关系，共同应对可能出现的政策风险和市场波动。

总之，民间房产抵押的风险把控需要从多个方面入手，包括风险识别、风险评估、风险控制和风险应对等。

只有全面把控各种风险，才能确保民间房产抵押业务的稳健发展。

同时，金融机构也需要加强自身风险管理能力，提高风险管理水平，以适应不断变化的市场环境。

房产抵押贷款存在的14类风险

房产抵押贷款存在的14类风险根源｜风控课堂（一）租借权抗衡抵押权的风险1、抵押物难以处理。

我国法律有“买卖不破租借”的规定。

我们先看一下法条：《合同法》第二百二十九条租借物在租借时期发生全部权改动的，不影响租借合同的效劳。

可见，“买卖不破租借”的前提是：租借在先，全部权改动在后。

但抵押与买卖有所不一样。

假如出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租借合同在有效期内对抵押物的受让人持续有效，这时，抵押不破除租借。

反之，假如抵押在前，出租在后，则抵押可破除租借，即抵押权人在实现抵押权后，新的全部权人有权排除租借关系。

抵押权是抵押权人直接对物享有的权益，能够抗衡物的全部人及第三人，所以，抵押权是一种物权，而租借关系中承租人的承租权是鉴于租借合同而形成的一种债权。

对此，最高法院特意作出了司法解说，《最高人民法院对于合用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解说》第65条规定：抵押人将已出租的财富抵押的，抵押权实现后，租借合同在有效期内对抵押物的受让人持续有效；第66条规定：抵押人将已抵押的财富出租的，抵押权实现后，租借合同对受让人不拥有拘束力。

假如抵押房产存在“先租借后抵押”，借钱人（第三人）即使不可以如期还贷，因为租借合同仍旧有效，很难顺利办理抵押房地产。

2、代位收取租金收入难以实现。

借钱人（第三人）与银行签署借钱合同、抵押合同前，假如与抵押房地产承租人签署时间较长的租借合同，并且要求承租人一次性付清租借费；或许借钱人（第三人）以显然低于市场价钱的租金将房子出租给关系人，银行将很难获取租金收入用于送还贷款。

代位收取租金的法律依照：《担保法》第四十七条债务执行期届满，债务人不执行债务以致抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分别的天然孽息以及抵押人就抵押物能够收取的法定孽息。

3、抵押物拍卖保存价不客观。

假如借钱人不如期还贷，银行有权依法处理抵押房地产用来送还贷款本息。

当银行拍卖抵押房地产时，依照我国目前的法律规定，承租人拥有优先购置权，因为借钱人（第三人）与承租人签署的长久租借合同存在，房租显然低于市场价钱且早在抵押贷款前已一次性收取，借钱人（第三人）就以此为由达到了成心压低抵押房地产拍卖价钱的目的。

房产抵押贷款的风险及防范对策

一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。

3、抵押物拍卖价格不公正。

如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。

当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。

《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。

银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。

另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。

因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。

银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。

(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。

房地产抵押风险及控制

房地产抵押风险及控制房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。

而房地产抵押价值如果过高，就容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。

?关于标准与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知?明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。

因此评估师客观、合理确实定抵押房地产的市场价值，有效的控制和躲避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。

一、房地产抵押中存在的风险1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出?关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知?为例说明。

?通知?明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5％的营业税、12％的房产税和个人所得税。

据了解，根据1998年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5％综合征收。

而按照此次政策规定，非居住用房投资者负担的税费要远大于5％。

举例来讲，银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，估价时点抵押物的评估值为5500元，抵押率为49％，符合银行的相关标准条例规定。

如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的风险比拟小。

但按照目前税收制度，个人转让非居住用房涉及到的五项税：①是按房价的0.05％缴纳印花税；②是按转让价与购进合同价的差价的5％缴纳营业税；③是按营业税额的11％缴纳城建税、教育费附加等；④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。

增值额未超过扣除工程〔指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等〕金额50％的局部，税率为30％；增值额超过扣除工程金额的50％-100％的局部，税率为40％；增值额超过扣除工程金额的100％-200％的局部，税率为50％；增值额超过扣除工程金额的200％的局部，税率为60％；⑤是个人所得税20％。