2006年深圳市卓越时代广场商业裙楼投资1

卓越时代广场商业裙楼投资分析报告前言中国CBD综述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03一、CBD 概念释义┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03二、中国顶尖城市CBD发展趋势概述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08 第一章深圳CBD区位价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08一、深圳CBD概述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08二、类比中国其他顶尖城市CBD，深圳CBD 的独特发展优势┄┄┄┄┄┄09 第二章深圳CBD商业板块价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11一、深圳CBD现有商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11二、深圳CBD现有商业模式分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11三、深圳CBD未来商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄17四、深圳CBD商圈与深圳其他各大商圈的竞争剖析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄18五、深圳CBD商圈核心竞争优势和现时比较劣势┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄20 第三章卓越商务品牌价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21 第四章卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值剖析┄┄┄┄┄┄┄┄29 结论卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值综述┄┄┄┄┄┄┄┄30深圳CBD总占地面积607公顷,规划总建筑面积约为1000万平方米。

根据深圳市规划局官方数据估算，深圳CBD规划控制在总商用建筑面积为750万平方米。

2.深圳CBD房地产开发发展模式剖析和其他CBD不同，深圳中心区集合世界顶尖机构和规划设计，从政府公共产品到民用建筑，其涵盖房地产的所有产品形态，包括住宅、公寓、商业、酒店、写字楼，营建相互关联的巨大产业矩阵，实现产业巨变和区域价值最大化。

深圳CBD的房地产业态开发基本上形成了以下五种模式，打造区域商务链价值。

“矩阵相关”模式：从星河·国际开始，到星河COCO PARK、星河世纪、星河丽思卡尔顿酒店，星河集团在CBD所开发的项目囊括房地产产品的所有形态，星河集团成为深圳CBD早期的开发建设缩影。

引入天虹购物中心开始了CBD商圈序幕，后引进香港新鸿基地产属下管理机构启胜管理全面策划、招商、管理星河购物公园，更以超五星级酒店、甲A级写字楼成为深圳CBD早期开发龙头。

“线性相关”模式：深圳大中华国际交易广场以逾30万平方米的建筑面积构建了深圳CBD最大的商务平台、从商业、酒店、会所、公寓到写字楼，营造了深圳最大商务综合体。

“专业相关”模式：在深圳CBD，专业写字楼地位不可小觑。

1998年，荣超地产率先在CBD拉开专业写字楼开发序幕，从国际商会大厦AB座、国际商会中心到荣超第四座–经贸中心，持续7年的执着追求，在CBD专注于专业制造商务空间。

“产业相关”模式：凤凰卫视行政总部及制播中心迁至深圳凤凰大厦，由此形成吸引香港、珠江三角洲等地文化产业、传媒、摄影、广告制作等相关产业链，加上附近已有的深圳报业集团、深圳广电集团等，将促进深圳中央传媒区（CMD）的形成。

一、类比中国其他顶尖城市CBD，深圳CBD的独特发展优势沟通深港，直临世界，互补与共赢的示范深圳CBD是深港一体化的前沿和门户，也是深港互补与共赢的示范。

香港作为成熟的国际化城市向深圳CBD释放着高端服务业的产业资源，香港产业巨头和知名品牌在深圳CBD抢占了新的发展空间，并从这里把产业触角延伸到珠三角和东门商圈问题；同时，商场定位不清晰，整体档次低较低，降低了东门商业的层次。

另外，消费者需求的细分化与专业化，也呼唤着个性化的商业面世；二是外部环境、交通有待改善。

东门老街虽然经过政府的两次改造，内部面貌已焕然一新，但是面临每天60万的人流量，道路拥挤、脏乱又成为东门路一大难题；三是大型商业内部绿化、休闲设施缺乏。

位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品买卖交易场所。

到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳商业旺区。

其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。

商圈内拥有50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领10多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌动，日人流量高达50万人次。

目前华强北是深圳“业态最全”的商圈：拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场；有曼哈时尚广场、华强电子世界、紫荆城等30多家商业品牌大型商场；拥有大小商家560多家，各式门店3400多家；有金融和证券机构40多家；KTV、酒吧等60多家；同时又是赛格、桑达、华发等多家上市公司的总部所在地。

华强北商圈整个商圈年销售总额逾200亿元，已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。

目前，华强北正在不断升级扩容。

一是政府对华强北进行二期改造，进一步完善交通、人行系统，加强步行街的建设；二是电子市场进一步扩大；三是国美、苏宁两家家电巨头的进入，使华强北专业化经营趋势越来越明显；四是茂业百货将进一步带动华强北百货业的发展，同时曼哈时尚广场、女人世界名店等集中式商业进行重新调整、定位，形成良性的错位经营、优势互补的格局。

未来几年内，华强北将变得更加繁荣。

华强北商圈目前最大的问题是交通堵塞问题。

车辆太多、道路不够、停车场有限等都直接造成了交通的窘境。

其次是华强北的内部购物环境有待提升，除了后来居上的茂业百货里面具备娱乐休闲饮食功能外，其余的卖场都是单纯的卖商品，没有一个歇脚的地方，这样人流量越大，逛商场越累。

而东门商圈、华强北商圈的缺陷正是CBD商圈的优势。

CBD商业由于政府超前的规划，交通、环境均相当完善，各商业项目也力求以个性化的服务吸引消费者，走多元化道路。

更重要的是，CBD商业项目均走高档路线，定位清晰，符合中心区的整体规划，有助于其长远发展。

●与人民南商圈的比较人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路，总面积约1.3平方公里。

人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，拥有国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等11家大型商场，16家金融机构，33家中高级酒店，有阳光、香格里拉、富临、富苑、彭年等5座五星级大酒店；39家高档次娱乐场所，数百家餐饮业和1万多家公司。

有相当一批跨国公司办事处入驻人民南，如沃尔玛亚洲采购中心、丹麦的马士基公司等；全市外资金融机构的90％在该片区。

但近年来，随着片区开发的急剧膨胀，交通、配套、市政功能、商业环境诸方面已远远无法适应形势发展的需要，加之东门、华强北商圈的崛起，其昔日的辉煌景象渐失。

作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，人民南片区担负着深圳发展的龙头人民南商圈作用，应充分利用人民南片区和罗湖口岸的各种综合优势，因此深圳市政府出台总投资额达3.1亿元的改造方案，力争把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业大街。

根据改造后人民南“立足于豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场”为依托，吸引来自“内地和深圳的中高层消费者和香港居民”的市场定位，西武、国贸商场、金光华广场等也对卖场作进一步调整、升级，人民南正在建设为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型现代化商业文化中心。

与人民南商圈相比，CBD商业同样立足于奢华档次。

金光华广场由于地处罗湖口岸，具有得天独厚的优势，而CBD的规划虽然优于早期发展的罗湖，但其商业刚刚起步，商业成熟尚待时日。

CBD各商业项目如星河COCO PARK、怡景中心城在定位与业态组合上与人民南的金光华广场大同小异，如何避免同质化竞争，实现共赢，是两大商圈共同面临的问题。

●与深南中商圈的比较以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射，商圈内有地王大厦、岁宝百深南中商圈货、国际商场、华润万象城等，地处深圳政治、金融、商务中心区域。

中信城市广场、华润万象城这两个大型购物中心的出现，推动了深圳高档商业的发展。

而吉之岛、西武进驻中信城市广场大大提升深南中商圈的品位，华润万象城则是该商圈商业实力形成的强化剂。

深南中商圈与CBD商圈两者更具有可比性。

中信城市广场、华润万象城与中心城的几个商业项目在定位、业态上极为相似，都是立足高档，集休闲、娱乐、购物于一体。

而且深南中周边是深圳的政治、金融、商务中心，这里扎堆聚集着众多的写字楼的商务人士，目前的商务氛围已经达到十分成熟的程度。

深南中商圈将是CBD商圈最强劲的竞争对手。

在卓越集团羽翼丰满、“运营CBD”这一商务品牌理念历练成熟后，卓越集团的起点不可不谓高端。

就像凤凰翱翔于九天的高傲，只落梧桐的执着，都是一种令人神往的境界。

2003年，卓越集团挥师中心区，投资卓越大厦，厚重、大气，一个大L型的卓越大厦形象一扫中心区千篇一律的筒子楼形象，引领出写字楼市场的“宽体办公时尚”，卓越产品线进一步丰富。

随之，集团的品牌内涵也更加丰富，从生活美学延展而出商务美学和商业美学。

卓越集团在中心区发出的第一声足音可谓铿锵悦耳。

进驻中心区，卓越集团自身的开发理念完成了一个跳跃。

在开发项目数量和种类日益增多的同时，卓越集团绚丽光芒照亮的又照亮了人们的双眼：2005年，卓越集团正式启动超高层写字楼卓越·时代广场，推崇商务美学办公理念，倡导一种全新的商务理念。

卓越·时代广场在奠基的那一刻起，就是为CEO度身订做，凝聚了CEO的独特气质，就预示这他将成为伟大CEO实现梦想的最佳平台，真正打造CEO们的“尖端商务文化圈”，成为时代广场对运营CBD的绝妙阐释。

卓越大厦、卓越·时代广场、卓越·世纪中心，卓越的“运营CBD”名声鹊起，当初发出第一声“商务冲动”的足音已经成为影响主流商务地产的强音。

谋略：从强音到强大舞动繁华，比肩全球，用顶尖元素雕塑商务时光。

在城市中心区，一个标志性建筑应该成为城市文化的载体，能够展现城市的精神，传承城市的历史；作为城市的建设者，开发商既要求对其历史进行深刻的解读，又要看到其未来的发展走向，以“商务美学”的理念，用建筑来铭刻这个时代的辉煌印记。

在这样的指导思想下，卓越集团在进行写字楼开发的时候，就格外注意与现代美学的传承和演绎、与周边环境的艺术融合，同时汲取国际先进的设计理念与技术经验，力求建造一座真正的商务美学建筑。

随着卓越集团在中心区商务建设步伐的加快，其清新脱俗、匠心独具的建筑构思和创作语汇也逐渐被世界500强和将要成为世界500强的企业所熟知和青睐。

20米高阳光大堂，深圳绝无仅有、全球罕见的三大堂设计，不仅带来更宽裕的公共空间和更广阔的商务交流平台，更能全面提升物业形象，提高客户尊崇感，使消费者拥有更加轻松愉悦的消费心情从空中到地下，从地铁到直升机，六维交通体系，开启深圳首个“能效商务体”，成为掌握城市经济、资讯和财富脉搏的先决条件。