马来西亚房地产宏观市场调查

马来西亚房地产宏观市场调查（通大·企划部呈递）目录一、宏观环境 (1)(一)地理环境 (1)(二)行政区划 (2)(三)人口民族 (3)(四)政治 (4)(五)外交 (5)(六)经济 (6)(七)文化 (8)(八)交通 (9)二、房地产政策 (10)(一)土地政策 (10)(二)财政政策 (11)(三)银行政策 (12)(四)商品房建造及销售政策 (15)(五)跨国投资 (17)(六)马来西亚海外投资者房地产投资制度 (18)(七)马来西亚房地产开发 (25)(八)外国人买房限制 (28)(九)第二家园计划 (30)(十)大吉隆坡计划 (38)三、房地产市场情况 (41)(一)楼市房价趋势 (41)(二)楼市供给情况 (43)(三)楼市产品特征 (52)(四)楼市销售情况 (60)(五)楼市发展六大优势 (61)四、吉隆坡区域市场情况 (63)(一)宏观环境 (63)(二)政策环境 (65)(三)房地产市场情况 (66)五、马来西亚项目分析 (74)(一)内地房企在马来西亚的投资情况 (74)(二)部分项目分析 (75)六、其他 (92)（一）马来西亚房地产基础知识详细情况解读 (92)（二）2014马来西亚房产新法章 (95)（三）中国与马来西亚房产市场对比：十三个大差异 (101)——通大·企划部2015年9月12日一、宏观环境(一)地理环境位置境域马来西亚位于东南亚，由马来半岛南部的马来亚和位于加里曼丹岛北部的沙捞越、沙巴组成。

地处北纬1°-7°，东经97°-120°。

位于太平洋和印度洋之间。

全境被南中国海分成东马来西亚和西马来西亚两部分。

西马来西亚为马来亚地区，位于马来半岛南部，北与泰国接壤，西濒马六甲海峡，东临南中国海，南濒柔佛海峡与新加坡毗邻，并建有两条长提相通。

东马来西亚包括砂捞越地区和沙巴地区，位于加里曼丹岛（婆罗洲）北部，汶莱则夹于沙巴州和砂拉越州之间。

马来西亚国土面积330257平方公里。

海岸线部长4192公里。

图表 1 马来西亚的位置区域气候马来西亚因位于赤道附近，属于热带雨林气候和热带季风气候，无明显的四季之分，一年之中的温差变化极小，平均温度在26-30℃之间、全年雨量充沛，3-6月及10月至次年2月是雨季。

内地山区年均气温22℃~28℃，沿海平原为25℃~30℃。

(二)行政区划政区马来西亚分为13个州，包括西马的柔佛、吉打、吉兰丹、马六甲、森美兰、彭亨、槟城、霹雳、玻璃市、雪兰莪、登嘉楼以及东马的沙巴、砂拉越，另有三个联邦直辖区：首都吉隆坡、纳闽和布特拉再也（简称布城，联邦政府行政中心）。

首都首都吉隆坡人口约167.4万人（2011年7月，大马统计局），面积达243平方公里。

具有观光和通讯两大功能的吉隆坡石油双峰塔高达466米，曾是世界上最高的建筑物。

目前仍是亚洲最高塔之一，如两柄银色利剑直插云端。

吉隆坡还是这个多民族、多宗教国家的缩影，市内清真寺以及佛教、印度教的寺庙随处可见，基督教的教堂也有20多座。

政府行政中心布城位于吉隆坡以南25公里处，面积达49平方公里。

首相府及部分政府工作人员于1999年6月迁入，2005年前搬迁完毕。

(三)人口民族截止2013年，马来西亚总人口2994.9万。

其中马来人55%，华人24%，印度人7.3%，其他种族0.7%。

马来语为国语，通用英语，华语使用较广泛。

伊斯兰教为国教，其他宗教有佛教、印度教和基督教等。

马来西亚的人类发展指数为0.769（2012年），处于高水平。

根据宪法定义，马来人是实行马来风俗（习惯法）和文化的穆斯林。

他们在政治上具有主导权。

土著地位也授予某些非马来的土著，包括泰人、高棉人、占族和沙巴和砂拉越的土著。

非马来土著在砂拉越占一半以上人口，在沙巴超过2\3。

半岛也存在着为数较少的原住民群体，在那里他们被统称为Orang Asli。

关于谁能获得土著地位的各州法律规定有所不同。

只要是在马来西亚的土著(Bumi)，就可以享有房屋折扣等优惠。

虽然华人、印度人同为马来西亚人，却因为不同肤色而无法享有这项权利。

图表 2 人口总量变化（万人）(四)政治政体马来西亚实行君主立宪制（君主立宪制又分为二元君主制和议会君主制，马来西亚属于议会君主制）。

因历史原因，砂捞越州和沙巴州拥有较大自治权。

马来西亚的国家元首称为马来西亚最高元首，而政府由国会下议院最大党或联盟所组成，领袖称首相。

其政治体制是沿袭自英国的西敏寺制度。

(五)外交外交政策马来西亚奉行独立自主、中立、不结盟的外交政策。

视东盟为外交政策基石，优先发展同东盟国家关系。

重视发展同大国关系。

系英联邦成员，与其成员国交往较多。

已同131个国家建交。

外交方面，马来西亚在1957年9月17日加入联合国，也是环印度洋区域合作联盟、亚洲太平洋经济合作组织、大英国协、不结盟运动和伊斯兰会议组织的成员国，同时也是东南亚国家联盟（英语：ASEAN）的创立国之一。

开展经济外交，推动南南合作，谴责西方国家贸易保护主义。

1998年主办了第六次APEC领导人非正式会议。

主张亚太经济合作组织（APEC）保持松散的经济论坛性质，反对其发展为地区性集团。

重视东亚合作，倡导建立东亚共同体。

1997年主办了首届东盟与中日韩领导人会议（10+3），2005年底主办首次东亚峰会。

积极致力于东盟自由贸易区建设和湄公河盆地经济开发合作。

与中国的关系中马两国之间有着悠久的历史往来。

早在公元前2世纪，中国商人就去马来半岛从事商业活动。

1974年5月31日，马中两国建交，马来西亚成为东盟中第一个与中国建交的国家。

中马建交以来，两国不断拓展和深化双边关系，给双方带来实实在在的利益，也为促进两国和本地区的繁荣与进步发挥了重要作用。

双方将进一步加强在广泛领域的协调与合作，共同促进两国和本地区的和平、稳定、安全、和谐与发展。

(六)经济马来西亚是相对开放的以国家利益为导向与新兴工业化市场经济体。

国家透过宏观经济计划，在指引经济活动上发挥了重要作用，但其重要性逐渐下降。

为了使经济多样化，并使马来西亚的经济减少对于出口货物的依赖，政府正推动马来西亚的旅游业。

因此，旅游业已成为马来西亚的第三大的外汇收入来源，但它正受到成长中的工业经济所造成的空气和水源污染以及森林砍伐所威胁。

大马已发展成为伊斯兰银行的一处中心，而且该国在伊斯兰银行拥有最多的女性劳工。

知识经济服务也正在扩张。

图表 3 马来西亚2010-2014年各经济数据图表 4 马来西亚2000年~2010年GDP 同比增长率2000-2010年十年来，马来西亚GDP 保持稳健增长，平均增幅逾10%，2010年全年人均GDP 为27786.8令吉，约合8628.6美元；2011年前三季度同比增长率分别为4.9%、4.0%、5.8%，2011年GDP 增长率保5%无懸念 。

图表 5 马来西亚2010-2014年GDP 发展趋势(七)文化宗教马来西亚是个以农立国的民族，因此维持着许多原始信仰，特别是各民族浓厚的宗教色彩。

其宗教融合了伊斯兰教、印度教、佛教，其中以印度教影响尤为深远。

由于多民族的长期共同生活，形成一种多元的文化特色。

(八)交通公路截至2013年，马来西亚的公路网涵盖98721公里（61342英里），并包括长达1821公里（1132英里）的大道。

该国最长的高速公路是南北大道，全长800公里（497英里），介于泰国边界与新加坡之间。

相较于西马，沙巴与砂拉越的公路系统较不发达，品质也较差。

铁路铁路系统为国营，2003年，铁路总长2267公里，主要贯穿马来半岛。

在某些城市有造价相对低廉的高架轻轨系统，例如吉隆坡。

亚细安铁路快车连结吉隆坡与曼谷，未来打算延伸从新加坡到中国。

水运马来西亚内河运输不发达，海运80%以上依赖外航。

共有各类船只1008艘，其中100吨位以上的注册商船508艘，注册总吨位175.5万吨；远洋船只50艘。

共有19个港口。

大力发展远洋运输和港口建设，主要航运公司为马来西亚国际船务公司，主要港口有巴生、槟城、关丹、新山、古晋和纳闽等。

空运马来西亚民航主要由马来西亚航空公司经营，有飞机110余架，开辟有航线113条，其中80条为国际航线。

1996年11月，第二家航空公司——亚洲航空公司投入运营。

全国共有机场37个，其中有5个国际机场：吉隆坡国际机场、槟城、浮罗交怡、哥打基那巴鲁和古晋。

马来西亚共有118座机场，其中38座铺设硬面跑道。

大马的国家航空公司是马来西亚航空，提供国际与国内航班，此外有两家马来西亚籍的航空公司飞航。

二、房地产政策(一)土地政策马来西亚房产类别马来西亚有13个州（省），各州均设有土地局。

在联邦政府监督下，可制定本州的土地政策。

宪法和国家土地法均规定，马来西亚土地可以作为私有财产受法律的保护，可自由买卖。

获得土地的方式主要分两种，一种是永久拥有权(Freehold)，可以获得永久地契(目前此权限已很难获得)，另一种是租赁性拥有权(Leasehold)，可获有效期为99年的租契。

日前，联邦政府公布了新的修订政策，允许业主在99年地契到期之前支付一定费用，便可再延续新的99年所有权。

马来西亚政府2014年财政预算案中宣布，将在2015年4月1日生效消费税。

其中不含住宅，房地产的消费税仅限于商业与工业单位、土地交易、建筑材料等。

很多人疑惑为政府制定消费税的原因，就此马来西亚房行业专家表示：事实上，不管是何种产业，住房、商业亦或是工业，购屋者与投资者都坚信，在2015年4月1日落实征收消费税后，房价楼价势必会水涨船高、节节上涨。

海外人士的个人贷款门槛相对低（低首付、低利率、申请手续简便），付款周期宽松（按揭部分长达40年，交楼后才供楼），将会吸引一大批海外购房者进入马国投资物业，同时会对我司吸纳国内目标客户群来马购房有相当大的吸引力。

为了监控开发商，控制地产泡沫，政策要求银行支付进度款不能一步到位拨款到开发商账，而是要根据工程实际进度，逐步支付（每次由设计师签名确认方可申请进度款支付，设计师签名起关键作用）。

1、开发贷 (买地贷款和建筑贷款)贷款所需资料：1.地契；2.至少3年的公司税收证明办理周期：1-2个月。

2、个人购房贷款特别优惠：1.部分开发商推行“轻松付款”方式，由开放商支付贷款利率、办证费等。

2.多套房贷款，利率不变。

3、销售流程（1）获得房屋预售证申请条件：示范区完工项目总投资30%的资金证明规划及施工报建的所有批文（2）客户下定金挞定时定金可以退，只需交纳定金总额的2%-3%为违约金（3）14天内交首期签约首期为楼款的10%-30%；签约即可办理按揭贷款手续。

外籍人可在当地或大使馆签约（4）24-36月内交楼后支付楼款客户开始支付银行贷款的月供楼款，签约到支付款期间的利息客户无需支付。