30.银行在为当前过高的房价推波助澜
当前我国银行业十大风险隐患
当前我国银行业十大风险隐患杨家才商业银行本质上是经营管理风险的企业。
由于信息的不对称性、环境的复杂性和人的有限理性，其风险是客观存在的。
随着改革开放的深入，我国经济总体运行良好，但也存在不少矛盾和问题。
而我国银行业的产权制度和公司治理改革刚刚起步，改革进程明显落后于工商企业，整个银行体系还较脆弱，自身防范和控制风险的能力不强，一些经济运行中的不稳定因素很容易转嫁给银行。
综合看来，我国银行业主要面临十大风险隐患：（一）外汇储备超常增长。
1994年开始我国实行强制结汇制度，外管局成了外汇的被动买家。
外汇储备从1993年底的亿美元上升到2004年底的6099亿美元，其中有一部分是热钱流入来套取利差的，央行只能被动收购。
现在我们处于两难境地：外汇储备增加迫使基础货币投放增加，如果推行从紧的货币政策，则须提高利率，但又会引来更多的国际投机资本，这种投机资本流入越多，央行收购越多，又造成基础货币投放更多。
这种被动的政策使我们面临较大的人民币升值压力和通胀风险。
对商业银行而言，这可能会影响外汇业务和国际融资，如对外汇贷款、信用证贷款等都有很大影响。
同时，由于外汇储备往往由多种货币组成，且分散在不同期限的资产上，因此外汇储备自身也面临着汇率风险和利率风险。
例如1994年日元对美元升值，造成中国外汇储备损失高达30亿美元。
最近，美元对欧元贬值10％以上，我国美元外汇储备损失巨大。
（二）央行票据供给放量。
2004年，为对冲外汇储备增加导致的基础货币投放过多，中央银行采取了发行票据的方式，通过公开市场操作把货币买回来，减少市场流通货币。
该措施有利于控制通胀，但是从商业银行角度来看，票据市场、资金交易市场的收益率可能大大下降，减少了盈利空间。
2004年发行的中央银行票据，年底尚有余额9700亿元，2005年将回收9400亿元。
收回票据又要投放基础货币，这是一对一的，这样可能会推动经济的过热增长，或是推动银行贷款低效率的投放。
简析高房价成因和抑制对策
简析高房价的成因和抑制对策摘要：近年来，中国房地产市场迅猛发展，房地产业在国民经济中占据了重要的位置。
但与此同时，不断飞涨的房价远远超出了大部分居民的经济承受能力，影响了居民消费需求，不利于我国产业结构的调整，更有碍于中国经济的持续健康发展。
本文将试图探讨高房价所导致的社会问题，分析其成因，并提出相应的抑制对策。
关键词：高房价；社会问题；原因；对策中图分类号：f202 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）02-0-01近几年来，我国房价飞速上涨，居高不下。
高房价不仅成为我国的经济焦点，更造成了严重的社会问题，影响了居民的正常生活。
中国人素来安土重迁。
受传统观念的影响，很多中国居民认为：“拥有一套稳定的住房是安身立命的根本”，不愿意过租房的生活。
因而，高房价虽令人望而却步，人们却依旧迎难而上。
为此，不少人节衣缩食、省吃俭用，只为买房或者还贷，成为当下热议的群体——“房奴”。
高房价所造成的问题日益凸显，亟待我们去探讨和解决。
一、高房价造成严重的社会问题1.财富分配不均，加剧两极分化随着我国房地产业的迅猛发展、商品房价格的持续上涨，城乡差别、地区差别、贫富差距也不断扩大。
著名经济学家徐滇庆认为，“房价的飞涨产生了一系列的财富转移效应”，“不利于社会公平”，“是扩大差距的一个重要原因”。
在此过程中，主要得利者包括房地产开发商、炒房团、地方政府和拥有多套房产的富人等。
真正需要改善居住条件的中低收入者根本无法从中获益。
研究表明，房价上涨带来的财富转移效应，使得“穷人愈穷，富人愈富”，加剧了两极分化，带来了社会隐患。
2.消费需求不足，制约经济转型投资、消费和出口是拉动经济增长的三驾马车。
居民消费不足向来是制约我国经济发展的难题，而高房价正是抑制居民消费的主要原因之一。
衣食住行是居民的基本生活需求，为了买房或者还贷，广大民众不得不减少除住房以外的其他开支，把大部分积蓄用于购置房产。
这同时降低了居民的生活质量。
银行 市场风险 案例
银行市场风险案例
案例一：次贷危机
2008年全球金融危机爆发，次贷危机成为市场风险的一个重
要案例。
该次危机起源于美国的次贷市场，许多银行通过发行高风险的次贷债务证券来获取利润。
然而，当房价下跌和大量次贷无法偿还时，这些证券的价值急剧下降，导致金融市场的崩溃。
许多银行面临巨大的损失和破产风险，市场风险暴露了金融系统的脆弱性。
案例二：股市暴跌
2015年中国股市出现了一系列暴跌，成为市场风险的另一个
案例。
在2014年至2015年期间，股市经历了一次大规模牛市，股票价格大幅上涨。
然而，由于杠杆交易的盛行和市场炒作的推波助澜，股市进入了一次持续的下跌趋势。
上证指数从峰值下跌30%以上，造成许多投资者巨额损失，并引发了金融市
场的震荡。
案例三：黑天鹅事件
黑天鹅事件指的是罕见、难以预测、但具有极大影响的事件。
例如，2011年日本福岛核事故就是一个黑天鹅事件，对日本
的金融市场造成了巨大冲击。
由于核事故的影响，许多公司生产中断，股市暴跌，金融市场陷入混乱。
这场灾难突显了市场风险的不确定性和无法控制性。
全球房地产泡沫
全球房地产泡沫导读房地产是周期之母，十次危机九次地产。
我们提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，根据国际经验，过度金融化是风险之源，人地挂钩和金融稳定是治本之策，频繁加息或金融过度收紧可能刺破泡沫。
本文研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示，包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。
往事并不如烟，岁月变迁人性不变。
摘要纵观全球历史上五次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下九大启示：一、房地产是周期之母。
从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。
每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济大萧条则多与房地产泡沫破裂有关，比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。
从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP 的2-3倍，是可变价格财富总量的50％，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。
以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
以中国为例，2018年房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约321万亿元，是当年GDP的3.6倍，占股债房市值的71％。
二、十次危机九次地产。
由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。
谁在助长房价疯涨？
政 府 ：抑制 反而推 高 了房价
在调 控房价 上 ，应该说 政府是 十分努 力的 。为 了避
投 资客 ：哄 抬 了房价
由于过 去几年房地 产的不断升值 ，近期房价 快速的 上 涨 ，利润 空 间不 断增 大 ，导致 大 嚣投 资客 涌入 房 地
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对于 楼价 ，尽管 国家启动 宏观调控 ，祭 出多种 “ 杀
房价 疯涨。 但房 地 产贷 款利 率 的升 高 ，并没 有 阻止 房
手锏 ” ，多管齐下来调控 房地产市场 ，但楼价却 如脱 缰的
融、税收、财政、法律及行政等多种手段来调控房地 产 市场 。于 是 大量 的房 屋被 投 资客 、炒 房 团购进 ，而
的楼盘有时候连续几天，每天都涨上百元，短期上涨千
元以上的楼盘 更是 比比皆是 ，掀 起一股炒 房热。
而有越演 越烈 、变本 加厉 之势 ，房 价依 旧沿着原 来的轨
迹继 续 快 速上 涨 。 问题 出在ｇ ￣是 手段 太软 、力 度太 ， １ １ ｖ 小７还是 时效 太慢７ 抑或政 府有苦 衷 ，投 鼠忌器々 值得
— —
努力赚取 “ 溢价” 。可以说由营销公司代理的楼盘，房价
只会 更高 ，不会 更低。
虽然营销代理公司的介入会分走开发商的一杯羹，
但 营销 代 理 公 司 会 “ 概 念 ” “ 卖 点 ” “ 噱 玩 、 做 、 搞
头” ，其 中 一些 “ 明 ” 的手法 对提 高 楼 盘 的销 售 价 高
开 发商 ：高 压下 出高价
尽管政府 对房地 产降 温力度 之大 ，政策之 多让开发 商们头痛 ， 但他们并不担 心，因为他们有 自己 整套 的销
武汉工程大学(硕、博士)研究生课程论文范本
武汉工程大学（硕、博士）研究生课程论文课程论文名称学科专业学号姓名房价上涨原因及对策分析——以武汉市为例（小三、黑体、居中）摘要：（小四、黑体、左对齐）近1O多年来，我国房地产业高速发展，住房市场价格呈现持续上涨的趋势。
本文首先从经济原因、心理预期、传统观念等因素对房价上涨的原因进行分析，然后以武汉市为例阐述该市控制房价上涨的阻力，最后从供给平衡、宏观调控、引导消费等角度提出抑制房价过快上涨的策略建议。
（字体中文用宋体，西文用Times New Roman，均小四号，1.5倍行距）关键词：（小四、黑体、左对齐）房价；房价上涨；抑制房价（小四宋体）引言（一级标题：四号黑体，加粗，顶格）我国有关经济统计部门的宏观数据表明，我国近1O年的经济增长重点靠房地产，如此看来，房地产是我国经济增长的支柱产业，也是我国国民经济的重点部门，它为充分就业、社会发展和社会稳定也做出了应有的贡献。
然而如今过高的房价让许多真正有购买能力而且想购买的居民望尘莫及，过高的房价也导致社会不公平，滋生腐败。
面对房价的过高甚至存在预期的房产泡沫，我们国家采取各种宏观调节政策措施，比如最近国家出台的限购令、征收房产物业税、存款准备金率上调、住房公积金利率的上调，都是针对房地产而制定的。
中国共产党十七届第五次中央委员会明确指出，“十二五”期间国家对房地产业加大调整，加快经济增长方式转变，加快经济结构调整。
本文就是在这种背景下探讨房价日益上涨的原因，并以武汉市为例来展开研究。
（正文字体中文用宋体，西文用Times New Roman，均小四号，1.5倍行距）一、武汉市房价状况的回顾（一级标题：四号黑体，加粗，顶格）1.1数据来源（二级标题：小四号黑体，加粗，顶格）由赳客网“宜居城市研究室”统计整理的最新2008年6月中国城市房价排行于6月22日首次在广州香格兰大酒店隆重发布。
据举办方赳客网相关负责人介绍，今后赳客网将定期统计中国各地城市房价的最新数据，以帮助购房者和投资者提供更多分析参考数据。
透析房价高涨现象
少对房 地产 业的信贷投放 ．推动房地产价格更大幅度的下降： 三
２ 违 法 用 地 十 分 严重 。根 据 国 土 资源 部 执 法 局 对 ２ ０ ． ０ ４年 １ 是银行信 贷损失风险 。由于房地产贷款 占比较 高，在当前国内资 ０
月至２ ０ 年 ５ ０ ５ 月部分城市卫生执法检查情况统计显示 ， 违法用地 产证券化等金融产 品缺乏的情况下 ， 房地产价格下跌可能使房地 占新增 建设用地总数 、面积的 比例分别高达 ６ ％ 和 ５ ％ ，有的 产 市场 波动风险高度集 中于银行体 系 ， １ ０ 导致从事房地产金融业务 地 方甚至高达 ８ ％ ． 以租代征“或 以 农村集体 土地流转“为名 的银行 出现呆账 、坏账。 ０ “ “ 义 ， 自将 农地转 为建设用地 ，在规划计划之外扩大建设用地规 擅 模 等滥用耕地 的现 象时有发生。
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国内的高房价是 政府 政策误导 的结果
二 银行 、房地产 商和地方政府组成一个共荣共损的关系链
在我国 ．２ ０ 年 ５ １ ０６ 月 ７日， 国家出台了 ” 国六条” ，尽管国
地 方政府不仅负有首要责任 ，甚至是 受益者 ．在推动房价 上
涨 ． 成房地产泡沫 的过程中起到推波助澜 的作用 。政府对房地 家的房地产政策存在着一系列的缺 陷，但其调 控房地产市场的决 形 产 的宏观调 控基本 出发点 在于稳定房价 ． 这就是向房地产市场发 心是 明显 的 力度也是足够强大的。之所 以没有起到预期的调 控 出了一个 明确的信号 ： 现有的房地产市 场形 势、市场秩序与规则 效 果 ，最主要的原因还是在于在房地产价格 、银行信贷风险和政 中国人民银行 （ ０ ６ （ ０ 金融稳 定报 告》道 出了近几年、特别是 ２ 现 有的房地产市 场利益关系、运作方式等 ． 都得维持 。但在市场 府经济增长 目标之间已形成了一个共荣共损的关系链。 经济体制下 ． 政府能够做 的只是通过调控市 场供 求关 系， 让市 场价 格达到其均衡水平 。也正 是在这种观念或政策下 ． 国内的房地产 ２ ０ ０ ６年政府房地产业调控措施失效背后的深层原因 ： 鉴于房价 市场尽管经历了两年来 的宏观调控却没有效果。不仅房地产 的投 攀升和房地产信贷规模较大的情况 需要关注房地产市场波动带 资在飞 速增长 、房价 快速上涨 ， 民众与房地产商的对立情绪也越 来 的潜 在金 融 风 险 ：一是 宏 观 经 济 波 动 风 险 。房地 产 市 场 的 调 整 来越严重 。当然 房地产开发商可 以莺歌燕 舞 ， 地方政府可以业绩 会 通过托宾效应和财 富效应分别影响投资和消费 ． 进而对经济增 高 照． 银行利润可 以在短期 内上升到历史最好 的水平 ， 但是国内绝 长和金融稳 定产 生负面影响 ； 二是房地产价格下跌和房地产信贷
银行信贷与房地产的相关分析
银行信贷与房地产价格的相关分析摘要：房地产作为关系国计民生的重要商品，其价格高低对于自身及相关行业的发展、正常的金融秩序和经济发展水平、居民生活质量的提高、城市发展的状况等都带来巨大的影响。
近年来我过房地产价格飙升的态势愈演愈烈，显然，这已经成为一个社会问题。
本文通过线性回归分析的方法对影响房地产价格因素之银行信贷进行了实证分析，房地产信贷的不断增长为房地产市场提供了强大的货币供给，房地产业价格的持续上涨，也为信贷的经济环境奠定了基础，两者之间相互促进，互为因果关系。
关键词：银行信贷; 房价；回归分析；因果检验Abstract:Real estate is important commodity that relates the people’s livelihood. The development of real estate, real estate related industries, the normal financial order, t the economy development level, and quality of resident’life and state of city are all influenced by the price level of estate. In recent years, the real estate price skyrockets. Obviously, it has been a social problem. Here I have a systematic analysis to the relationship between real estate price and banking credit, housing credit growth provide strong money supply to real estate market, Rising real estate is also good for bank’s real estate credit.Keywords:financial order ; estate; systematic analysis; causality test目录第一章引言1.1 研究背景 (1)1.2 研究目的及意义 (2)1.3 研究方法及框架 (2)第二章房地产信贷与房价上涨历史回顾2.1 2007年美国房地产次贷危机 (3)2.2 1983~1990年日本房地产价格快速上涨 (4)2.3 1997~1998年泰国房地产价格上涨 (4)2.4 经验总结 (4)第三章我国房地产信贷现状分析3.1 我国房地产信贷的发展 (6)3.1.1 我国房地产信贷的特点3.1.2 我国房地产信贷的意义3.2 我国房地产信贷市场现状 (7)第四章我国房地产信贷规模对房地产价格影响的相关分析4.1 一元一次相关回归分析 (8)4.2 相关分析结论 (9)4.3 本章小结 (9)第五章结论与建议5.1 结论 (9)5.2 建议 (10)参考文献 (10)第一章引言1.1研究背景房地产具有实物资产和虚拟资产的双重特征，当作为虚拟资产时，其价格的波动由未来预期收益的贴现值决定，这使得房地产价格的波动性高于实物资产。
土地财政
土地财政一、概述土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。
中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。
二、定义“土地财政”，属于预算外收入，又叫第二财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。
中国大陆搞城市经营和土地财政，最早是从香港学过来的。
但香港是土地私有制，政府要先收购私有土地，进行初步开发后才能出让。
而大陆是土地国有制，往往凭借公权力和专政机关力量强行征地拆迁，低价收购他人的土地使用权，并不是公平交易，以此牟取暴利，造成民怨沸腾。
其行政执法依据是国务院的《拆迁条例》，而不是全国人大的《物权法》。
三、现状在很多地方，第二财政早已超过第一财政。
据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。
四、原因对“土地财政”依赖比较严重的应该是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，“土地财政”必然成为政府收入主要来源。
“土地财政”的形成与我国土地出让制度有关。
目前土地都是通过买断的方式使用几十年，这造成地方政府官员乐于寅吃卯粮、竭泽而渔，根本不考虑下一任政府官员如何解决财政收入的问题。
五、利弊土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，可谓利弊互见。
在中国，土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。
这十几年，中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。
城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。
封堵红利陷阱莫让银行贷款“跑偏”
封堵红利陷阱：莫让银行货款“跑偏”监管重拳频出，经营贷严管红线收紧。
从业各方如何各尽其职封堵银行贷款挪用路 径？如何填补贷款全流程管理过程中存在的“真空地带”？确保银行经营贷资源真 正滋养实体经济2021年4月4日，深圳最大炒房团“深房理”暴雷。
一名 为“深房理装修队003”的网友曝光“深房理”会员炒房材 料102份，涉及通过假结婚、代持、经营贷等违规方式购房 行为。
这一事件迅速发酵并震动深圳银保监局、住建局等七 部门联合出击围剿。
深挖之下，“深房理”的“控盘”“对 敲”“坐庄”等手段触目惊心，背后的资金运作迷雾重重，也把银行信贷资金的流向和合规运用问题推上风口浪尖。
2021年3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部 办公厅、人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款 违规流入房地产领域的通知》，进一步加大对经营贷违规问 题督促整改和处罚力度。
目前，深圳、广州、上海、北京、浙江等多地金融监管部门都已加强部署严管经营贷。
数据显 示，仅在广东一地，涉嫌违规流入楼市资金就达2.77亿元，涉及客户920户。
一时间，贷款客户以个人消费贷款、个人经营贷款、小 微企业经营贷款的名义获贷，违规将资金投入楼市、股市等 禁止或限制领域的问题成为业内讨论的热点。
银行贷款为何 又如何被频频挪用？贷款全流程管理过程中是否存在“真空 地带”？如何才能管好银行经营贷资金流向？低成本贷款资源的“吸引力”让银行贷款资金“跑偏”的“吸引力”何在？融资门槛 低、套利空间大，成为最引人心动的关键因素。
对于目前经营贷、消费贷违规流入楼市乱象有所抬头 问题，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾在受访 时表示，出现这些问题的原因有三：“一是经营贷贷款利率 下行，已经低于房贷利率，出现明显倒挂；二是贷款期限拉长，出现循环放贷、先息后本、到期续贷等免资金过桥现 象；三是贷款额度提升，从此前房产评估值的五成，提升到 七至九成。
”目前市场上消费贷产品名S繁多、操作简便，客观降 低了消费者的融资门槛。
中国房价问题的现状、成因及解决
中国房价问题的现状、成因及解决中国房价问题：现状、成因及解决近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。
这个问题是如何产生的？我们怎样认识它？本文对此作一较为深入的剖析。
一、为何房价会居高不下一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。
市场有效运作的一个基本条件是信息完善和对称，在信息不对称的情况下，那些拥有信息的人就可能通过虚假信息误导人们的预期。
显然，房产是一个信息极不完善和对称的市场，那些掌握信息的房地产大鳄以及中介们就会利用人们的恐慌心理人为地制造住房供不应求的紧张氛围以牟取超额利润。
特别是，在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状。
但是，房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求。
这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。
居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关。
在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降。
但是，为什么已经经历半年多的休整期，迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。
二、房价居高不下的成因首先，中国的城市化进程仍在加速，城市人口规模和数量不断增加，这将导致住房需求的持续增长。
其次，当前国内的房地产市场仍然存在一些不合理的因素，如不合理的土地供应机制、过度依赖银行贷款的融资模式、政府对房地产市场的过度干预等。
这些因素都在一定程度上支撑着房价的居高不下。
三、解决房价问题的思路对于房价问题，我们需要从多个方面入手解决。
首先，需要加强土地供应的管理，保证土地供应的公平、公正和透明。
其次，需要优化房地产企业的融资结构，减少对银行贷款的依赖，促进房地产市场的健康发展。
利率上调 遏制经济过热 ：房价调控要动真格
对经济社会的方方面面带来哪些影响？ 我国投资过热、 银行信贷过热 、 房价过 快增长等经济运行中的突出问题能够逐 步解决吗？带着 这些 问题， 本期刊 出有 关学者及部分人士的撰稿， 探讨和分析 这些问题，并 与读者分享 枣
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本 刊 专 题
利率上调 遏制经济过热
本 刊 编辑 部
投 资增长过快，是近年来我国经济 运行 中最突 出的问题 有统计显 示，国
内金融机构今 年前三个 月新 增贷款额 高达 １ ２ 万亿 元，超过了全年目标 ２ ．６ ． ５万亿元的 ５ ％ ０ 银行信贷偏松、融资 成本偏低 ，为投 资过快 增长提供 了资 金支持 ，给经济社 会发展带 来了较 大 的负面影响 央行表示， 本次上调金融
产业米发展。闪为高档房越 多，房价越高，就意咪打财
不断 力 人征 地供地力度的 Ｉ时 ，对 商品房价格 充令放 Ｉ １ 叫
政收入币 陶内， 产总他增长越快。 Ｊ足这 地 办政Ｊ 任 球 向买 收取的。他说，开发 商始终 址Ｉ ｉ ¨ １ ： ＿ Ｉ ＝ ｉ 动地位， Ｉ ｆ ｆ
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些政府的相关部 门和一些 “ 专家 学者” 、研究机构 、部分媒体也分 享了房地产业的部分利
益，而频频 出现在各种论坛 、媒体上，只说利益集团需要他们说 的话，大力宣扬房价看涨的 种种理 由。他们联手 占据话语的制高点，并形成一个行 业性的 “ 话语链” ，起 到了房价上涨推 波助澜 的作用。
机构贷 款利率是 为了进一步巩 固宏观 调 控的成果 ，保持国 民经 济持续、・ 陕 速、 协调、健康发展 的良好势头，进一 步 发挥经蕲手 段在资源配 置和宏观调 控中的作用～ 一 控制经 济总量、抚平经济周期波动
危机经济学读后感
危机经济学读后感这本书让我明白，经济危机就像是一个调皮捣蛋的小鬼，总是在人们最意想不到的时候突然冒出来，然后把整个世界搅得一团糟。
以前我总觉得经济危机是那种很遥远、很神秘的东西，就像天上的星星，只能远远地看着，不懂它到底咋回事。
但是读完这本书，就好像突然拿到了一把解开经济危机这个谜团的钥匙。
书里讲到经济危机的根源，那可真是复杂得像一团乱麻。
不过作者就像是一个超级厉害的侦探，一点点地把这些乱麻给捋顺了。
原来，过度的贪婪、金融市场的疯狂投机，还有那些让人眼花缭乱的金融创新，就像是一颗颗定时炸弹，悄悄地埋在了经济的大厦下面。
大家都在疯狂地追求利益，就像一群饿狼看到了肉一样，谁也顾不上想这背后可能隐藏的危险。
结果呢，“轰”的一声，炸弹爆炸了，危机就来临了。
我印象特别深的是那些关于房地产市场引发危机的内容。
你看啊，本来房子是用来住的，但是在危机爆发之前，房子就像是变成了一种超级赚钱的工具。
人们都在疯狂地买房、卖房，房价就像火箭一样往上蹿。
银行呢，也在背后使劲儿地推波助澜，贷款像不要钱似的往外放。
这就像是一场全民参与的大狂欢，每个人都觉得自己能在这场房价上涨的盛宴中赚得盆满钵满。
可是，这狂欢背后的泡沫啊，大得吓人。
一旦有个风吹草动，泡沫破裂，那些背负着巨额房贷的人就惨了，房子不值钱了，还欠了一屁股债，整个经济也就跟着掉进了冰窟窿。
读完这本书，我也对那些所谓的金融精英们有了新的看法。
以前觉得他们都是聪明绝顶的人，能玩转各种复杂的金融工具。
可是现在看来，他们中的一些人就像是玩火的小孩，玩得太过火了，把整个经济都给点着了。
他们创造出来的那些复杂的金融衍生品，什么次级债券之类的，就像是一个个陷阱，不仅把自己给坑了，还把全世界都拖下了水。
不过呢，这本书也不完全是在讲危机有多可怕。
它也给了我们一些希望，就像是黑暗中的一盏小灯。
它告诉我们，虽然经济危机难以避免，但是我们可以通过一些办法来减轻它的危害。
比如说，政府就像是一个超级英雄，在危机的时候可以出手相救。
高房价下的房贷政策与商业银行信用风险规避对策分析
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房 贷 政 策 的演 变 与 实 施效 果分 析
普通住房 ； 扩大 了贷款 的实施城市范围 ； 扩大 了办理个 人
住 房贷 款 的金 融 机构 范 围 ． 由原 来 的工 商 银 行 、 即 建设 银
（ ） 贷 政 策 历 史 回顾 一 房
我 国的住房信贷政策起步于 １９ 年 ， ９ １ 于当年着手制 行 、 业 银 行 三 家银 行 扩 大 到 了所 有银 行 ： 利 率 方 面更 农 在 定住房抵押贷款管理办法 。由于住房体制改革较慢 以及 加 优 惠 。这 些 文件 的 目的在 于使 发展 相 对 缓 慢 的 房地 产
包括 ： 不要求双重担保和明确的存款期限 ； 在利率方 面做 仅 注重 个 人 房 贷 ，而且 也 将 目光转 移 到 了房 地 产 开 发 企 用普通住房 。１９ 年对如上规定又进一步进行 了放松 ： ９８ 扩大了贷款的使用范 围，规定贷款可用于购买所有 自用
收稿 日期 ：０ ０ ０ ０ ２ １ —１ —１
年 中 国人 民银 行 出 台 了 《 业银 行 自营 住 房 贷 款管 理 暂 ７ ％提 高 到 ８％ ， 将 房 贷 时 间从 ２ 延 长 至 ３ 商 ０ ０ 并 ０年 ０年 ， 进 行 办 法 》 文 件 中 规 定 的 住 房 贷 款 条 件 比较 严 格 ： 款 最 ， 贷 高 期 限为 １ ０年 ； 款 人 需 要 有质 押担 保 和 保证 担保 等 双 借
投机 者 快 速 进 入房 地 产 行 业 ，不 到一 年 就 出现 了房 地 产
市场进入快 车道 。１９ ９９年 中国人 民银行下发 了《 于鼓 关
热， 国家 随 即 在 １ ９ ９ ３年 对 相关 问题 着 手 进 行 控 制 。 １ ９ 励 消费贷款 的若干意见》 ９５ ，将住房贷款 与房价款 比例从
银行缘何在房贷政策上打“擦边球”——基于博弈理论
作哄抬房 价 ，遏 制住 宅市场投 机 ，使 将 首次 购买 自住普 通住宅 的个人住 房
行 出台的第 一套房贷 优惠政 策 ，用 到 了 第二套甚 至第三套 房身 上 ，房产 开 发商 与发放 贷款 的商业银行 勾结共 同
减了购 房者 的 月供 压力 。同时 ，促发 违规 操作 ，从而导 致了房产 投资 陛需 关于加 强 了小部 分 的投 资购 房需求 入市 。三是 求 的扩大 ，这 显然违背了 《
尽 管 回 调 后 的价 格 仍 然 偏 离 实 际 价 值 ，但较 以前 ，房 产泡沫 已经被 挤 出 不 少。但是 ，度 过了一 个较长 的低迷 时期 的房 市在２ ０ 年似 乎有 了回暖 的 ０９
参与人 看 到前 些年导 致房价飙 升 的投 资热 潮 模 型简 化为 由房 地产 开发商 （
是政府 出台了 一系列 的利好政 策 ，
如 自２ ０ 年 ９ ０ ８ 月以来 ，中 国人民 银行 在 ３ 月的 时间内连续 ５ 个 次降 息 ，将 五
年 期及 以上 的贷款 基 准利 率从 ７８ ％ ．３
房 者 ，扩 大 市 场 需 求 。因 此 ，在 博
图很 明确 ，就是 通过鼓励 自住 需求来 模 型的建立与分析 的信 贷政 策上并 未改变 先前 的限制基 来 分析 以上问题 。在第 二套房 交易过 调 。也就 是说 ，一方面 ，政府 希望 通 程 中 ，实际的参 与人为 贷款 的银 行 、
和利 率水平 应该 随套 数增 加而大 幅度 提高 。应该说 ， 《 通知 》下达之 后 ，
复涌 ，以致在 经济亟 需振兴之 际 ，破 Ａ）和贷款银 行 （ 参与人Ｂ）双方组成 的两阶 段 的动 态博 弈 ，并且假 设博 弈
坏 社会安 定和 谐 ，在 金融房地 产领 域
商业银行房地产贷款压力测试(参考模板)
商业银行房地产贷款压力测试近年来，伴随着国内房地产市场的快速发展，银行在房地产领域的贷款规模迅速扩大，房地产贷款在银行全部贷款中所占的比重持续提高（见图1、图2）。
房地产贷款在给银行带来巨大收益的同时，其蕴含的风险也在随着房价的非理性上涨而不断上升。
2010年4月以来，随着国家对房地产市场调控决心和力度的不断加强，房地产市场的需求明显萎缩。
随着需求调整的继续，房价的调整将不可避免，并进而对银行房地产贷款乃至整个银行资产质量构成显著的压力。
为掌握房地产市场波动对银行房地产贷款质量的影响，银监会于2010年5月要求商业银行进行房贷压力测试，8月又要求对压力测试进一步加码。
压力测试的基本情况压力测试框架房贷压力测试即预测房价下跌及利率上升情况下，房地产企业还款能力如何，房贷抵押物变现收入能否足额覆盖银行贷款风险敞口等。
按照监管机构房贷压力测试要求，银行报送数据除个人住房贷款外，还应包括房地产开发贷款和土地储备贷款。
商业银行压力测试采用“专家判断法”，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。
对个人住房贷款，银行要考虑上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人在不同压力情况下的偿债能力。
同时，银行还要对房产价值进行重新评估，结合房产变现能力，考虑在不同压力变动情况下，房价下跌对贷款房价比率的影响，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息。
对房地产开发贷款，监管机构则要求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款能力带来的影响。
银监会要求银行分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。
对土地储备贷款，要分析土地或房产抵押的价格下跌对抵押物价格变动的影响程度。
重点分析如果房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息，并结合抵押物变现难易程度、是否存在“悬空”风险等情况进行分析。
深化楼市调控需要各方“亮剑”
深化楼市调控需要各方“亮剑”徐炉清2010年9月29日“金九”结束之际，国家再次推出第二轮房地产调控措施，强调各地要加紧出台实施细则。
在中央出台严厉的调控措施半年以后，“地方诸侯”终于有所行动了，调控的实施细则千呼万唤还是出来了。
北京、深圳、上海、广州等十三个城市紧锣密鼓相继推出了以“限购”为主调的地方调控实施细则。
但最好的政策也不能是写在纸上、停留在文件上，关键还在于落实，决不能重蹈前几轮调控的覆辙。
说到底就是调控所涉及到的部门和人员要做到联动和互动，重在提高执行力，措施一一贯彻落实，同时堵塞漏洞防止可能出现的种种规避政策的行为。
一、地方政府。
地方政府是调控的具体抓手，起着承上启下的作用。
按照住建部等三部门的要求，当前加大对限购措施等调控政策的告知力度。
应该扎扎实实做好落实工作，不能缺位。
对此，省一级人民政府应当细化“国十条”，全面明确省级人民政府应该负担的责任。
已经出台实施细则的城市，要尽快将条款变成实际行动。
还没有出台细则的，不论房价是否过快上涨，都要按照国家部署，结合本地实际制定可操作的实施细则。
地方实施细则要细，要更具有操作性，明确“限购”、“差别化信贷政策”等重要措施。
从行政手段上控制购房，釜底抽薪，扬汤止沸，让投机投资性需求从源头上得到抑制。
同时实施细则还要把住房保障任务一并考虑进去，做到在一手抓调控的同时一手抓保障住房的建设落实情况，例如今年住房建设计划和用地供应计划的落实、中小套型普通商品房和保障性住房建设计划和供地计划等，做到从根本上抑制投资需求和平抑房价的目的。
如果在房地产调控大势所趋这个强烈的背景下，省级政府仍不作为，既不出台实施细则，又任由房市泛滥成灾和房价高涨，那住建部等三部委就要启动实质性的约谈，参照安全生产问责制度或者仿照“双规”制度，要动真格，排出时间表和处罚措施。
同样，市、县级人民政府，也要按照级别和职能，在省级的规定内制定适合本地的措施，防止投机者从一线城市转移到二、三线城市寻找新的投资空间，稳定当地房价，提升市场预期，保持本辖区内调控到位，做到全省一盘棋。
商品房预售登记若干问题
浅议商品房预售登记若干问题摘要：商品房预售又称期房买卖或者楼花买卖，也就是人们俗称的”炒楼花”，是商品房买卖过程中一种特殊的销售模式。
与现房销售相对应，它是房地产开发商将正在建设中的房屋按建筑设计的图示出售给购房人的一种房屋买卖形式。
目前我国法律对商品房预售登记虽有规定，但还存在不尽合理之处，本文希望通过对商品房预售是否应强制登记，预售的商品房能否再转让，以及”一房二卖”纠纷的解决等问题的探讨，促进商品房预售登记制度的发展与完善。
关键词：商品房预售强制登记一房二卖一商品房预售登记概述商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的或者已经建成但尚不完全具备交付条件和产权转移条件的商品房预先出售给买受人，由买受人根据预售合同支付定金、部分或全部房款的行为。
目前商品房预售的情况大量存在，期房预售既能及时回笼资金，又给购房者多一个选择，它已经成为商品房销售的一种典型方式，对于推动我国房地产市场的进一步发展发挥了不可替代的作用。
但在实践中也发生开发商毁约，损害购房者利益的情形。
为了通过对商品房预售合同的管理，进而对房地产开发企业商品房预售进行管理和监控，以保护预购人的合法权益，防止”一房多卖”等违规行为的发生，我国现行法律和行政规章中规定对商品房预售行为应当进行预售登记。
二商品房预售是否应当强制登记我国《合同法》第4条规定”当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。
商品房预售合同是一种买卖合同。
商品房预售中的预告登记制度实质上限制了契约自由，主要是限制了预售人选择合同相对人的自由，并因此而进一步限制了其他几项自由。
虽然根据债权的平等性和相对性，法律并不禁止就同一标的物设定内容相同的多项债权，预售人享有就同一商品房签订多个买卖合同的自由，但此时因预告登记制度，这项自由其实是丧失了，体现在这项自由上的利益也不能得到保护了。
契约自由原则之下，法律不应该干预人们缔结合同的权利，而应在一方当事人违反缔约规则或不履行合同义务时，为另一方提供救济的途径。
福建银行业金融机构董事理事高级管理人员任职资格考试
福建银行业金融机构董事〔理事〕、高级管理人员任职资格考试1、按照?银行业金融机构平安评估方法?规定，对平安评估结果列为优秀等次的单位，公安机关、银行业监视管理部门应当予以表彰，连续________评估为优秀等次的，对单位负责人和保卫部门负责人予以奖励。
A、两年B、两次C、三次D、三年2、按照?中国银监会关于整治银行金融机构不标准经营的通知?规定，效劳收费应合科________原那么，不得对未给客户提供实质性收益、未给客户提升实际性效率的产品效劳收取费用。
A、质价相符B、价值相符C、价格公开价格公平3、按照?最高人民法院关于审理票据纠纷案件假设干问题的规定〉规定，人民法院决定受理公示催告申请，应当同时通知付款人及代理付款人停顿支付，并自立案之日起三日内发出公告。
A、1B、2C、3D、44、按照?中国银监会关于进一步加强案件风险防范工作的通知?规定，各银行业金融机构建立健全案件责任追究制度，发生大额和性质严重案件的分支机构负责人必须先行______，视案件结果再行处理A、免职B、承当责任C、调离岗位D、引咎辞职5、按照?商业银行信息披露方法?规定，商业银行应将信息披露的内容以中文编制成年度报告，于每个会计年度终了后的______内披露，因特殊原因不能按时披露的，应至少提前______向中国银行业监视管理委员会申请延迟。
A、一个月，5天B、三个月，10天C、四个月，15天D、六个月，30天6、按照?中国银监会办公厅关于商业银行开展代理销售基金和保险产品相关业务风险提示的通知?规定，商业银行应按照“了解你的客户〞原那么对客户的财务状况，风险认知和承受能力进展充分了解和评估，明确告知客户代销业务中商业银行及基金管理公司或保险公司法律责任的界定，要求客户_____所购置的产品出现问题时应及产品设计机构沟通或投诉。
A、当面确认B、书面确认C、口头确认D、确认7、按照?中华人民共和国行政处分法?规定，行政机关在调查或者进展检查时，执法人员不得少于______并应当向当事人或都有关人员出示证件。
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银行在为当前过高的房价推波助澜
为了国内固定资产投资快速的增长、为了遏制国内房价快速飚升，8月19日央行调高了商业银行的一年期存贷款利息。
同时，为了帮助国内居民自住购买，央行决定将商业性个人住房贷款的利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍，商业银行可按照国家相关政策，根据贷款风险，在该下限范围内自主确定商业性个人住房贷款的利率。
可以说，央行这些政策的目的是为了遏制国内房价快速上涨及减轻居民住房信贷负担上希望找一个合适的平衡点。
但是从最近的情况来看，央行这种意图完全为各家商业银行出台的规定所打破，央行如果不对各家商业银行的这些规定重新校正与约束，从目前的态势来看，各家商业银行这些规定将成为国内过高房价推波助澜的动力。
正如我早就指出的那样，央行对个人住房消费贷款的优惠利率政策是对的，但必须对优惠对象的严格限制，即这种个人住房消费贷款利率优惠只能限定在购买一套住房及自住者的个人，而不是对每一个向银行申请住房贷款的人。
否则，一些人就会利用这种优惠的利率政策、通过银行金融杠杆来炒作房地产市场，制造房地产市场的泡沫。
我们可以看到，这次央行加息，增加了各商业银行利率定价的空间。
这当然是为国内金融市场利率化的重要方面，也为商业银行增加利润创造不少条件。
但是，目前的国内银行并非完全是商业化的银行，其短期行为十分普遍。
政策放其一尺，商业银行的行为就会放纵一丈。
可以说，早几年一些人利用金融杠杆房地产炒作就是国内银行放纵结果，否则什么会出现一人购买128套，从银行贷款7800万呢？而从最近各家商业银行出台的关于个人住房信贷的规定来看，又在为国内房地产市场炒作提供种种便利金融杠杆。
比如，有商业银行规定，个人购买第三套以下(包括三套)住房可以享受可享受八五折优惠利率；
同时，也有商业银行规定，个人房贷优惠从九折扩大到八五折，其贷款只要是5年以下(包括5年)就可以八五折优惠利率。
鉴于此，有人计算过，对于期限在3年以内、可享受八五折优惠利率的个人房贷客户来说，这次的利率调整，实际贷款利率不仅没有上升反而下降了。
如以6个月的房贷为例，原九折优惠后的利率为4.86%，而升息后享受八五折优惠，利率反而降为4.743%；1年的优惠房贷利率从5.265%下降为5.202%；1-3年的优惠房贷利率从5.427%下降为5.355%等。
下降为5.202%；1-3年的优惠房贷利率从5.427%下降为5.355%等。
可以说，各家商业银行就个人住房信贷推出的规定，表面上为了鼓励个人住房消费(其实按照国家统计局的是投资)，表面上是帮助住房困难的居民通过优惠利率政策来解决住房的问题，实质上所产生的负面后果是十分严重的。
首先，各家商业银行的这些规定，一定会弱化或抵消央行这次加息的信贷紧缩政策。
因为，大家都知道，这一轮的经济过热与投资过热，根源就在于国内房
地产市场价格快速上涨，而国内房地产市场价格快速上涨最为重要的原因又在于国内外投资者利用银行的金融杠杆炒作房地产。
如果国内各家商业银行以诱导的方式即优惠利率政策让投资者低成本地进入国内房地产市场，那么投资者岂能不蜂拥而入？在这种情况下，国内房价岂能不继续快速上涨？国内的房地产市场投资岂能不出现新的一轮快速上涨并由此带其他部门投资过热？由此央行紧缩的信贷政策也完全被抵消。
其次，央行所鼓励的个人住房消费到底是什么？由于央行对个人住房消费理解的模糊性，商业银行就把这种模糊性无限扩张，居然来一个购买三套住房可以采取利息优惠之政策。
作为以国家信用为担保的国内银行来说，它们在鼓励什么限制什么不是一目了然吗？就目前中国的情况来说，由于房价过高，70%以上的民众连购买一套住房都面临着重重困难。
但我们国内的商业银行，一方面要借助于国家的信用担保、要享用政府种种优惠政策、要政府采取严格的市场准入方式把竞争者排斥在外，从而能够轻易获得取利润；
另一方面又完全放弃各家商业银行应该承担的为社会提供一定的公共品及服务之职能，采取某些规则把绝大多数国内居民排斥在房地产市场之外。
试想，在商业银行把房价推得很高的情况下，能够进入这个市场的个人购买房者多以是那些购买一套以上的人，他们购买住房除了自住之外，更多的进行投资。
如果我们的房地产市场是一个鼓励投资的市场(就如国家统计局所主张的那样)，那么这个房地产市场也就是一个把国内绝大多数居民排斥在外的市场。
在这种情况下，国内商业银行也就丧失其基本的社会基本责任。
我记得，作为一家完全商业化的汇丰银行，它们在承接信贷业务时，不仅有自己的理念，而且这些理念中都包含对所在社区及社会应负的责任。
如坚信支持自由贸易和投资对增加就业和提高生活水平的促进作用；对于可能对社会、道德和环境造成负面影响的业务，必须先通过充分评估，在确保对内符合银行价值观，对外符合银行对社会应尽的责任后，才给予办理。
但是，就目前国内商业银行来说，利用政府的政策如何赢利最大化最它们的最优选择，而不考虑这些政策对整个社会产生的负面影响。
汇丰能做的，国内银行为什么不做之？还有，各家商业银行之所以能够这样做，基本上是政府政策放纵之结果。
因为，各家商业之所以敢把优惠利率向下行，最根本的问题就在于目前银行利率管制下存在着巨大的存贷款利差空间。
而巨大的存贷款得差空间，各商业银行只要把钱贷出去就获利丰厚。
比如，目前银行一年活期利率仅0.71%，六个月的贷款优惠后的利率为4.743%，利差相差这样大，当然各家商业银行有本钱让优惠利率向下行。
总之，目前国内各家商业银行推出的利率规定是将成为推高国内房价的动力，如果政府不对这些规定有某种约束，对房地产市场及社会造成的负面影响怎么也不可低估。