商业地产定位的核心要素(1)
什么是商业地产
商业地产商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。
以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
目录介绍商业地产规模也有大有小。
规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。
对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目,可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依然采取租金回收的方式,但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。
商业地产模式第一种就是我们逐步认同的是“只租不售",这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源,目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。
第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。
由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上.这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。
一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。
商业地产须掌握的知识点
第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点一、熟知商业地产的基本概念与分类1、商业地产含义与商业物业紧密关联2、商业地产全方位分类表3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式二、了解商业地产开发九种业态形式1、百货商店2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL8、仓储商店9、家居中心10、未来发展：一个商业业态革命轰轰烈烈的时代三、实施商业地产项目开发标准流程的十九步1、第一步：判断市场条件2、第二步：选择项目位置3、第三步：判断可发展规模4、第四步：项目土地取得及政府许可5、第五步：细化项目定位6、第六步：项目规划设计7、第七步：设计方案的市场化8、第八步：整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、第九步：取得项目方案的政府许可10、第十步：项目招投标11、第十一步：项目的财务核算12、第十二步：预算资金需求13、第十三步：制订融资方案14、第十四步：实施项目融资15、第十五步：开展市场策划16、第十六步：招商17、第十七步：制订价格策略18、第十八步：制订租金策略19、第十九步：选择专业管理公司四、总结中国商业地产的三大发展趋势1、由拆散销售到持有经营2、由形象为主到功能与形象并重3、由开发商包揽全程到产业链专业分工第二部分困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商1、商业地产建筑首先要做好承载商业的功能二、问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期1、销售火爆并不昭示着项目的成功2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。
三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？1、只租不售是商业地产的一个趋势2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上四、问题四商业地产该调研什么1、地产调研容易出现的两类常见问题五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位4、关键四:规模要考虑需求与供给5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。
房地产经纪人之业务操作测试卷包含答案
房地产经纪人之业务操作测试卷包含答案单选题（共20题）1. 不符合湿性坏疽的描述是（）。
A.合并腐败菌感染B.具有恶臭味C.常有全身中毒症状D.坏死组织与健康组织之间界限清楚【答案】 D2. 影响上颌发育的错A.前牙反，下颌前突B.Ⅲ度深覆C.下颌后缩D.下颌偏斜E.乳前牙间隙【答案】 A3. 高血压病常发生的病变有A.肾萎缩B.心脏肥大C.血管纤维素样坏死D.血管玻璃样变性【答案】 A4. 某项目土地投资2000万元，建筑投资2000元/mA.3000B.3500C.4000D.4500【答案】 B5. 下列选项中，（）在房地产产品和服务的营销策略中起到关键性作用，关系到房地产的产权人能否将产品转移到最终顾客，并实现收益。
A.营销计划B.营销组织C.营销渠道D.营销方式【答案】 C6. 房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的（）。
(2010年真题)A.学历B.工作性质C.住址D.动机和需求【答案】 D7. 开发企业在交付房屋的时候，买方需要预交管理费、水电费、电视初装费等，开发企业同时代收（）。
A.印花税B.土地使用税C.房屋契税D.房地产交易中介费【答案】 C8. 按客户的需求类型，客源可以划分为（）。
(2006年真题)A.自用客户和投资客户B.机构客户和个人客户C.买房客户和租房客户D.住宅客户和办公客户【答案】 C9. 为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的（）。
A.价目表B.购楼须知C.置业计划D.购房相关税费须知【答案】 B10. 关于“个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的贷款政策和房款方式”的表述，错误的是（）。
A.抵押消费贷款无论贷款额多少都要求打入第三方账户B.抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款C.个人住房抵押经营贷款的最低利率为基准利率上浮20%D.抵押消费贷款利率低于个人住房抵押经营类贷款，最低为基准利率上浮15% 【答案】 A11. 价值是指消费者所得到的效用与所付出的( )之比。
购买商业地产项目应关注五大元素
购买商业地产项目应关注五大元素
第一大元素是地理位置。
地理位置对于商业地产项目的价值和发展潜力至关重要。
购买商业地产项目时，要考虑项目所处的地段是否繁华，周边是否有人口聚集，附近是否有交通便利的设施，以及未来发展的潜力。
商业地产项目的地理位置决定了项目的吸引力和潜在客户群体。
第三大元素是项目质量。
商业地产项目的质量关系到项目的价值和投资回报。
购买商业地产项目时，要仔细考察项目的建筑质量、物业管理情况、设施设备状况等。
项目的质量越高，投资回报率往往也越高。
第四大元素是法律和法规。
购买商业地产项目时，需要了解和遵守相关法律和法规。
要注意项目所在地区的土地使用权、产权证书、规划许可证等法律文件的完备性和合法性。
此外，还需要了解当地的租赁法规，以确保自己的权益和合法权益受到保护。
第五大元素是市场前景。
购买商业地产项目时，要考虑项目所在行业的市场前景和趋势。
要了解项目所在地区的经济状况和发展趋势，以及相关行业的增长情况。
购买商业地产项目要考虑其在未来市场中的竞争力和发展潜力。
总之，购买商业地产项目需要综合考虑以上五大元素。
地理位置、租赁收入、项目质量、法律法规以及市场前景是决定商业地产项目价值和投资回报的重要因素，投资者应该进行全面的尽职调查和分析，以做出明智的决策。
2022年-2023年房地产经纪人之业务操作通关题库(附答案)
2022年-2023年房地产经纪人之业务操作通关题库(附答案)单选题（共30题）1、甲房地产开发企业通过投资开发各种类型的物业来满足各种目标市场的需求，则该企业在选择目标市场时采用的是( )。
A.复合产品模式B.复合市场模式C.有选择的专业化模式D.完全市场覆盖模式【答案】 D2、下列说法中，不正确的是( )。
A.预购商品房抵押，抵押人提供的商品房预售合同必须是经房地产管理部门登记备案的B.现房抵押，抵押权人保管房地产他项权证书，登记机关保管房地产权利证书C.处分抵押物可选择拍卖.变卖或者折价方式D.房地产抵押合同自登记之日起生效【答案】 B3、房地产市场的特征是由房地产商品和房地产市场的（）决定的。
A.专一性B.特殊性C.多样性D.竞争性【答案】 B4、集中销售的方式适用的楼盘是（）。
A.常规楼盘B.产品、客户均少的楼盘C.对性质要求较高的楼盘D.客户少的楼盘【答案】 A5、住宅可分为普通住宅、高档住宅及（）。
A.别墅B.办公楼C.商铺D.市场【答案】 A6、广告心理效果测定属于( )。
A.广告活动过程的效果测定B.广告要素效果的测定C.广告目标效果的测定D.广告媒体效果评价【答案】 C7、某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）参与拍卖并获得该地块。
由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈，甲公司决定利用该地块开发写字楼。
为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况，甲公司开展了市场调查和市场分析，并结合该地块现有状况，对拟开发的写字楼进行了定位。
(2012年真题)A.写字楼区位状况B.潜在客户的核心价值C.写字楼的运作模式D.现有写字楼客户反馈意见【答案】 A8、最接近完全竞争的房地产市场是( )。
A.土地市场B.增量市场C.存量市场D.抵押市场【答案】 C9、川芎，延胡索的功效共同点是A.活血祛瘀，行气止痛B.活血祛瘀，祛风除湿C.活血止痛，化瘀止血D.活血行气，祛风除湿【答案】 A10、要进行房地产卖点挖掘首先应进行（）。
商业地产项目定位的策略研究
商业地产项目定位的策略研究▉戴黎燕广东青年职业学院摘要：随着我国城市化的进程加快，商业地产在房地产行业中发挥着越来越重要的角色。
本文对商业地产项目定位的策略进行了探讨，分析了项目定位的调查与分析，包括宏观环境、地块、商圈、目标客户、竞争等情况，以及定位的内容，包括经营方式、客户、价格、功能和规模的定位。
关键词：商业地产；项目；定位一、商业地产项目定位概述1.商业地产的定义。
对于商业地产的定义，存在不同的观点，如其中一种观点认为商业地产是用于商业目的的房地产，如商铺、写字楼、酒店等；另一种观点则从具体形式上去理解商业地产，认为是指包括批发、零售、娱乐、消费、休闲等市场的运作方式来运营的房地产业务。
而中国房地产估价师协会则将之定义为：用于商业目的的房地产。
2.商业地产项目定位的意义。
商业地产定位是从对顾客调查开始、综合性分析宏观、商圈、竞争等因素，从而设计出符合顾问需求同时又能够对商业地产企业有利的产品。
准确而科学的项目定位是商业地产开发成功与否的关键，没有科学的定位和市场分析，就难以充分挖掘出该项目和地块的商业价值和潜力，使资金不能得到充分利用，不仅可能带来资金的损失，还可能更为严重的影响企业的资金链。
同时，没有科学的定位，就难以很好地满足客户的需求，对企业的品牌也会带来巨大的无形损失。
因此，房地产企业在进行商业地产开发前必须准确地对项目进行定位。
二、商业地产项目定位的研究和调查1.市场的宏观研究和调查。
地产项目投资大、资金回笼风险高、运作周期长，有必要对宏观形式进行全面的了解。
通常情况下地产项目的市场宏观调查分析是指与地产项目有直接影响关系如政治、经济等重大因素。
对于商业地产来说，可以细分为三大类型：第一类的是基于国家层面乃至国际层面的政治、经济、技术、税收、行政政策等要素，如近年来的全球经济危机直接影响了中国的出口，相对如何使商业地产与内需扩大化的趋势结合起来，再如技术上绿色地产已经在全球范围内推广开，商业地产如何体现等等；第二层面是在区域层面的研究，是指在所在区域的政治、经济、文化等要素，如广州定位于国家中心型城市、岭南文化对商业地产的影响；第三层面是项目本身所在区域经济与行为研究。
商业地产销售6大要素
商业地产销售6大要素
1、商业地产销售就象做核武器：
围绕一个核心项目把相关的信息及各类资源整合起来使之产生核聚变，资源整合的能力有多强，爆发力就有多强，没有爆发力的商业地产项目一定不会很成功。
2、商业地产销售有独特的语言：
决不能用做住宅的思维去做商业地产策划推广，商业地产信息沟通的语言及方式是完全独有的，如果找不到头绪或者找不到突破点，做起来无异是南辕北辙，不会有大的收获
3、商业地产销售要点是有效沟通：
一切的交易都是建立在信息沟通的基础之让的，没有信息沟通就不会产生交易，商业地产策划推广解决的就是发展商、投资者、经营者、消费者之间有效沟通的问题。
4、商业地产的销售广就是要顺藤摸瓜：
商业策划推广要遵循价值规律，好的商业策划就是让我们的受众相信我们的产品是市场发展到一定阶段的必然产物，是符合市场发展长期规律的，是有生命力、延续力的必然产物。
5、商业地产销售就是汤里的一把盐
对于商业地产而言，策划就像是盐，项目本身软硬件就是汤，汤再好，没盐不行，上不了桌，那么盐放多少，什么时间放也是学问，一点也不能马虎。
6、商业地产销售目标是一定要赢：
一切策划都是建立在需求的基础之上的，所有需求方面都是赢家，好的商业地产策划首先要立足于发展商、投资者、经营者、消费者实现共赢这个目标。
三四线城市商业地产项目开发要点
三四线城市商业地产项目开发要点随着经济发展的不断推进，中国的三四线城市商业地产项目正在逐渐崛起。
这些城市具有较低的土地成本、较高的人口集聚和市场需求，并且政府也通过一系列政策措施来吸引商业地产项目的开发。
然而，由于三四线城市商业地产项目市场相对较为扑朔迷离，开发过程中存在一定的风险和挑战。
下面我将从项目定位、市场调研、设计规划、运营管理等方面，对三四线城市商业地产项目的开发要点进行分析。
首先，项目定位是商业地产项目开发的基础。
三四线城市商业地产项目的定位应根据城市的经济发展水平、人口规模、消费水平等因素来确定。
在定位上应注意避免与周边商业项目形成过度竞争，选择与城市发展战略相符合的业态。
同时，要根据城市的特色和优势，定位不同的商业地产项目，如购物中心、超市、商业步行街等。
其次，市场调研对于商业地产项目的成功开发至关重要。
要全面了解城市的经济发展情况、商业环境、人口结构、消费习惯等信息，分析市场供需关系和商业地产投资潜力。
通过市场调研，可以确定项目的定位、规模、业态，为后续的设计规划和运营管理提供依据。
第三，设计规划是商业地产项目开发中的核心环节。
根据市场需求和城市特色，进行合理的功能分区和空间布局设计。
考虑到三四线城市的特点，项目设计应注重满足消费者的舒适度和便利性，打造宜居、宜购、宜游的商业环境。
此外，要关注环保和可持续发展，加强对绿色建筑和节能减排的设计。
最后，运营管理是商业地产项目成功的关键。
要建立健全的运营管理体系，加强商户管理和品牌引进，提高商业地产项目的竞争力。
注重市场营销和宣传推广，提高项目的知名度和美誉度。
同时，要加强用户体验，提供优质的服务和便捷的购物环境，增强消费者的忠诚度。
除了以上几点要注意的要点外，三四线城市商业地产项目开发还需要充分考虑资金投入、政府政策支持、项目风险控制等方面的因素。
尤其是项目风险控制，在项目开发初期要进行全面的风险评估，制定相应的应对策略，确保项目的可持续发展。
商业地产经营管理逻辑
商业地产经营管理逻辑商业地产经营管理逻辑主要包括以下几个方面：1. 资产增值：商业地产经营管理的核心目标是实现资产的增值。
通过专业的运营管理，提高商业地产的出租率、租金收入和品牌影响力，从而提升资产价值。
2. 定位与规划：商业地产的成功离不开准确的定位和规划。
根据项目所在地的市场需求、人口结构、消费水平等因素，确定项目的目标客户群和经营策略。
同时，对商业地产的整体布局、功能划分、动线设计等进行科学规划，为租户创造良好的经营环境。
3. 租户管理：商业地产经营管理的关键在于租户的管理。
实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理和租户服务，提供统一营销策划服务，确保租户与商品的经营品质。
同时，通过量化考核、行为纠正、优生劣汰等方式，保持租户的稳定性和优质性。
4. 营销推广：商业地产的营销推广是吸引客流、提高知名度和租金收入的重要手段。
运用各种营销策略和手段，如线上线下活动、广告宣传、会员管理等，提升项目的知名度和影响力。
5. 财务管理：对商业地产的运营进行精细化财务管理，确保项目的资金安全、盈利能力和可持续发展。
通过对租金、成本、投资回报等关键指标的监控和分析，调整经营策略，实现财务目标。
6. 资产管理：商业地产资产管理包括资产盘点、资产管理和资产退出等环节。
通过有效的资产管理制度，实现资产的保值增值，并为投资者提供稳定的现金流。
7. 统一运营：商业地产经营管理需要实施统一运营，确保各个部门和环节的协同配合。
通过对项目整体的运营管理，实现商业地产的持续发展和价值提升。
8. 创新与变革：随着市场环境和消费者需求的变化，商业地产经营管理需要不断创新和变革。
运用新技术、新理念和新模式，提升项目的竞争力，实现商业地产的长期繁荣。
总之，商业地产经营管理逻辑在于通过专业的运营管理，实现资产的增值和可持续发展。
在这个过程中，各个环节如定位规划、租户管理、营销推广、财务管理、资产管理等都需要紧密协同，以达到整体运营目标。
同时，不断创新和变革，以应对市场变化，确保商业地产的长期竞争力。
商业地产项目定位
商业地产项目定位1、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、PEST分析法：PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
简单而言，称之为PEST分析法。
主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。
如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。
3、经济模型法：经济模型法，主要使用投入产出模型。
分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向；4、精准定位法：精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。
房地产项目定位的原则和分析方法(一)
房地产项目定位的原则和分析方法(一)房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景，项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品点位，包括住宅地产项目，商业地产项目，写字楼项目，工一地产项目等。
房地产项目定位的方法：先确定产品定位和客户定位，再根据产品定位和客户定位确定形象定位。
房地产项目定位分析模型设计对定位的研究，自1972年，美国广告权威杂志《AdvertisingAge》刊登出里斯和特劳特《定位时代》文章，标志着“定位”的诞生。
在往后的几十年里，人们对定位进行了不同层面的研究。
“定位”这个概念来自于传播，但是实际上在战略、营销和传播三个层次上都有所延伸。
三个层次的“定位”协调统一能够聚合强大的竞争优势。
房地产项目定位房地产项目的前期研究，实际上关联了企业的发展战略和项目的市场判断选择两个问题。
企业的核心能力和对项目的战略要求是房地产项目定位的前提条件，一个企业无法实现的项目定位，无疑将把企业置于风险的边缘。
反过来，一个基于企业发展战略而成功开发的项目，必将成为推动企业出品牌、出效益、出机制、出人才、出网络的重要推手，企业与项目之间是相互关联、相互促进的。
房地产项目的前期定位研究是企业战略层面和项目营销层面的综合考虑，而非后期传播推广层面上的概念。
房地产项目定位的原则（一）核心原则1.适应性原则。
即房地产项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。
具体包含以下两层含义：一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。
另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求。
2.与企业发展战略和项目资源优势相一致原则。
在企业发展战略的框架下进行房地产项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目标。
基于STP战略理论的商业地产营销应用研究
基于STP战略理论的商业地产营销应用研究一、概述商业地产作为现代城市经济发展的重要组成部分，其营销策略的制定与实施对于提升项目价值、增强市场竞争力具有关键性意义。
STP 战略理论作为一种有效的市场定位与营销策略工具，其在商业地产营销中的应用日益受到关注。
本文旨在探讨基于STP战略理论的商业地产营销应用研究，通过深入分析STP战略理论的内涵及其在商业地产营销中的具体应用，为商业地产项目的成功营销提供理论支持和实践指导。
STP战略理论包括市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和市场定位（Positioning）三个核心步骤。
通过市场细分，可以将庞大的商业地产市场划分为具有相似需求特征的细分市场目标市场选择则是根据企业自身的资源和能力，选择最具潜力的细分市场作为目标市场市场定位则是在目标市场中确定企业的竞争优势和差异化特点，以吸引目标客户群体。
在商业地产营销中，STP战略理论的应用能够帮助企业更加精准地把握市场需求，制定有针对性的营销策略。
通过对目标客户的深入分析和了解，企业可以更加准确地定位自己的产品和服务，提升客户满意度和忠诚度。
同时，STP战略理论的应用也有助于企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现可持续发展。
1. 商业地产营销现状及挑战近年来，随着城市化进程的加快和消费升级的推动，商业地产行业得到了快速发展。
在激烈的市场竞争中，商业地产营销面临着诸多挑战。
商业地产市场同质化竞争严重。
许多项目在定位、规划、设计等方面存在相似性，导致消费者在选择时难以区分。
这种同质化竞争不仅削弱了项目的独特性和吸引力，还增加了营销的难度和成本。
消费者需求日益多样化和个性化。
随着生活水平的提高和消费观念的转变，消费者对商业地产项目的需求越来越注重个性化、体验化和情感化。
许多商业地产项目在营销过程中仍停留在传统的宣传和推广方式上，缺乏对消费者需求的深入洞察和精准把握。
商业地产营销还面临着渠道单信息不对称等问题。
商业地产的六大要素
王健林论商业地产商业地产的六大要素2006年4月25日下午05:17:00发表者：王健林——董事长王健林在中国商业地产领袖年度高峰论坛上的演讲来之前我准备了一个提纲，主要阐述商业地产理论、发展趋势等。
昨天抵达广州之后，与同行聊天，他们更希望了解万达集团三年来对订单地产模式的体会。
于是今天临时决定换个话题，结合万达集团三年来商业地产的经验教训，谈些心得。
如果一定要定一个题目，那就定为“商业地产的六大要素”，当然这是我一家之言，不一定对，而且我说的几点体会对准备长期做商业地产的企业会有用，对那些想打一枪换一个地方的企业不一定有用。
在介绍心得之前，我想简单介绍一下万达的订单地产。
万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心，面积大约220万平方米，其中12个已经竣工开业。
正在拆迁和报建的还有5个项目，二十个项目总面积接近300万平方米。
我们有个目标，2010年力争做到50个购物中心，面积600-700万平方米，租金收入40亿元以上。
万达集团和16家零售企业，其中12家跨国零售企业，8家世界500强企业，签订了战略合作协议，大家一起在中国共同发展购物中心。
这里面最重要的有四点：1、共同选址。
想去哪个城市发展，需要大家提前排定。
目标城市选定后，由我们选好一个地块，大家再对这个地块进行确认，在规定时间期限内答复。
这就是共同选址。
2、技术对接。
选址完成后，要进行规划设计，初步方案完成后，根据零售商的意见和不同要求，进行技术对接，修改完善设计方案，这些确定后才进入图纸设计阶段。
3、平均租金。
我们第一个购物中心，只有两家主力店，但合同谈判进行了八个月，尤其与沃尔玛的合同长达70多页，还附带40多页的技术标准。
如果按照这个速度，不可能规模化发展。
如果一个购物中心有5-8家主力店，光谈判就要耗很长时间，那么一年只能做一个项目。
那怎么能把购物中心的发展作为我们的支柱产业快速发展？于是我们把全国城市划分为三等，每一等租金多少钱事先明确。
保利地产STP战略分析报告解析市场细分的核心成功要素
保利地产STP战略分析报告解析市场细分的核心成功要素保利地产是中国领先的房地产开发商之一，在市场竞争日益激烈的行业里，成功之道在于准确分析市场细分并制定相应的战略来满足不同消费者的需求。
本报告将解析保利地产在STP (Segmentation, Targeting, Positioning)战略上的应对方法，分析其在市场细分中的核心成功要素。
一、细分市场的重要性市场细分是根据不同的市场需求和特征将市场划分为不同的群体，此举可以帮助企业更好地了解客户需求，灵活制定营销策略，增强市场竞争力。
保利地产在细分市场中的核心成功要素在于准确把握不同客户群体的需求和心理特征。
二、保利地产的市场细分策略1.行业细分保利地产通过对房地产行业进行细分，将市场分为住宅、商业、办公等多个领域，以便更好地了解不同领域的客户需求，并分别制定相应的产品和营销策略。
2.区域细分保利地产还通过对不同地区的细分，了解当地的市场状况和需求，以有针对性的开发适合该区域的房地产产品。
同时，针对不同地域的文化、环境和消费习惯的差异，保利地产也相应调整其产品定位和宣传策略。
3.消费者细分保利地产通过对不同消费者群体进行细分，充分了解他们的特点、需求和购房动机。
例如，对于年轻人群体，保利地产会提供有创意和时尚感的住宅产品，并在宣传中强调生活品质和社交价值；而对于中老年人群体，保利地产则更加强调社区配套设施和养老服务。
三、目标市场选择与定位在市场细分的基础上，保利地产选择适合自己的目标市场，并制定相应的定位策略。
目标市场是指公司希望最终售卖产品给哪些消费者群体，定位策略则是通过市场营销手段使该目标市场对公司产品的形象和价值有正面认同。
保利地产的核心成功要素在于在目标市场的选择和定位上准确把握。
1.目标市场选择保利地产根据对市场细分的深入研究和了解，确定了自己的目标市场为中高收入群体，这是因为该群体对于房地产的购买能力较强，而且对居住品质和社区配套设施的要求也更高。
基于STP战略理论的商业地产营销应用研究
基于STP战略理论的商业地产营销应用研究一、本文概述本文旨在探讨STP战略理论在商业地产营销中的应用研究。
STP战略理论，即市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和市场定位（Positioning）是企业制定营销策略的核心框架。
随着商业地产市场的日益成熟和竞争的加剧，如何运用STP战略理论进行精准的市场分析和定位，已成为商业地产营销的关键。
本文首先将对STP战略理论进行简要介绍，包括市场细分的原则和方法、目标市场选择的依据和策略，以及市场定位的方法和步骤。
随后，文章将分析商业地产市场的特点和发展趋势，探讨STP战略理论在商业地产营销中的适用性。
接着，文章将重点研究如何在商业地产营销中运用STP战略理论。
具体而言，包括如何进行市场细分，确定目标客户群体；如何选择目标市场，制定差异化的营销策略；以及如何进行市场定位，塑造独特的品牌形象。
文章还将结合具体案例，分析STP战略理论在商业地产营销中的实际应用效果。
文章将总结STP战略理论在商业地产营销中的应用价值，提出未来商业地产营销的发展趋势和建议。
通过本文的研究，旨在为商业地产企业提供有益的营销策略参考，推动商业地产市场的健康发展。
二、STP战略理论概述STP战略理论是现代市场营销的核心战略之一，由市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和市场定位（Positioning）三个部分组成。
这一理论为企业在竞争激烈的市场环境中制定有效的营销策略提供了指导。
市场细分是指将整体市场划分为若干个子市场或消费者群体的过程。
每个子市场都具有相似的消费者特征、需求和购买行为。
市场细分有助于企业更好地了解消费者，发现市场机会，以及优化资源配置。
在商业地产领域，市场细分可以基于地理位置、消费者群体、购物需求等多个维度进行。
目标市场选择是指企业在细分后的市场中，根据自身资源和能力，选择一个或多个子市场作为营销活动的重点。
陈敏《商业地产定位策划与产品创新方法与案例分析》
商业地产定位策划与产品创新方法与案例分析课程目的：全国商业地产全面进入存量时代，供大于求和业态同质化导致商业地产招商困难、销售困难。
之前普遍被行业学习的“万达模式”和“新城”模式已经成为昨日黄花，已经落后于当下的商业时代。
陈敏老师一直在研究和实际因人而设空间的“反向空间订制”模式。
致力于商业地产定位方法、商业地产经营模式创新、产品创新、运营模式创新等研究实践。
亲自参与了国内首个5G文化主题商业THE BOXX、亚洲最大共享空间西安倍格生态等案例。
陈敏老师有超过15年的商业地产从业经历，经历过各种产品线和各种岗位，是商业地产资深咨询专家，为凯德置地、当代置业、万达、万科、中经联盟等企业和商业协会提供培训和咨询顾问工作。
课程设计亮点：咨询是培训，培训式咨询。
特别欢迎，通过具体案例或困境项目展开现场研讨、思考和实验。
特别适合商业地产项目内训。
适合对象：商业地产及存量资产招商部门、运营部门、策划、品牌等部门及公司运营负责人课程提纲：一、当前商业地产面临的挑战●“主力店”不再给力，不知道怎么吸引客户●规划的业态，制定的合作条件根本没用？●花了很大精力做广告和活动，没人来●大品牌联营合作，但线上交易与我没有关系举案说法：西安倍格硅巷的故事——让购物中心起死回生。
一个几易其主的商业“死盘“怎么通过新办公+新商业+新居住场景的融合，成为西安最知名的商业更新项目的？二、商业地产发展的新变化1.商业地产的三大阶段：百货、购物中心、共享空间2.商业地产的三大要素：人、货、场3.商业地产的三大业态：新餐饮、新办公、新娱乐4.商业运营的三大核心：流量、IP、数据5.商业流量的三大要素：召集、转换、运营6.商业运营的三大核心：场景、科技、文化举案说法：阿那亚为什么把最好的位置免费给客户？以及他是如何做到在5线城市的郊区，吸引全球优质商业品牌和顶级艺术家入驻的？三、商业地产的几个发展趋势1、规模——要么大而多元，要么小而聚焦2、场景——智慧商业时代已经来临，数据是未来资产3、机遇——社区商业4、趋势——办公、居住、商业融合是必然5、获客——长租公寓、新办公成“客流引擎“6、酒店——不能与商业融合的酒店可以不用做了举案说法：上海智慧商业改造新地标THE BOXX 凭什么受到国家工信部、科委、商务等多部门的关注。
商业地块选址的三大要素
商业地块选址的三大要素中国经济发展和城市化推进的需要及人们对高额利润的本能追求,使越来越多的企业从实业转向房地产行业, 三四线城市房地产供给呈现爆发式增长态势,一方面房价快速上涨,一方面供过于求,同时,还有限购、限贷的制约,住宅开发的风险与日俱增,于是,开发商将目光转向利润更大。
调控风险相对较小的商业地产领域。
商业地产的操作与住宅地产大不同。
从地块寻找,到项目定位,营销策划及后期运营管理等,都需要有专业的判断和掌控。
而我们接触的开发商多为初次涉足商业地产领域,在商业资源，人才储备及经验积累等方面显得较为欠缺,在初始拿地环节即因高估地块价值使拿地成本增加,导致后期操作压力剧增,要么低估项目价值,而错失投资良机。
拿到高价值地块，是商业地产操作的关键。
如何才能有效评判一个地块的商业价值呢？在笔者看来,最重要的有三点：人、输送人的交通及分流人的竞争对手,其中，人是商业发展最核心的要素。
人，是核心！1、有多少人?以项目为中心,周边现在有多少人？项目建成后会有多少人？运营一段时间后会有多少人?对人的数量的研究，不仅要看人口现状,还要看到未来的发展趋势；不仅要看固定人口，还要看其他因素带来的流动人口，如因交通、旅游带来的人有多少等。
看得见的及看不见的,固定的及流动的都要考虑。
2、密度多大?人口密度越高,商业发展的优势就越大。
在不同的城市、不同区域,人口密度也有差别。
在上海、北京等人口密集的一线发达城市,1公里半径范围可以聚集5-10万人口,而在二、三、四线城市则是呈快速递减趋势。
在选择地块的过程中,人口密度最高的区域，近期人口快速聚集的区域,都需要优先考虑。
3、人口如何分布?在人口密度相同的前提下,以项目为中心,越均衡的人口分布,越易形成商业扎堆消费，并能建立良好的客户忠诚度，也很难被其他项目所分流。
4、人口层次如何?公务员阶层、白领阶层、工薪阶层、外来务工人员、工人群体等文化层次、工作性质、收入水平、生活模式不一样,对商业的贡献也千差万别,对商品及服务需求的种类、档次也会大不同；项目周边的人群结构，既其消费需求，也反映其消费实力及层次。
2023年房地产经纪人之业务操作真题精选附答案
2023年房地产经纪人之业务操作真题精选附答案单选题（共30题）1、经纪公司对房源的开拓必须遵循（）的原则，才能保证在进行经纪业务时，有充足的房源信息。
A.及时性B.持续性C.集中性D.效益性【答案】 B2、某房地产公司近几个月来销售量下降，但一时不知是什么原因，此时，该公司最适合采用()方法来找出症结所在。
A.预测性调研B.探测性调研C.描述性调研D.因果性调研【答案】 B3、在房地产企业的职能战略中，( )是职能战略的核心。
A.服务战略B.价格战略C.总体战略D.市场营销战略【答案】 D4、关于有效房源的说法，错误的是（）。
A.有效房源应及时关注和访问B.有效房源可能从有效变成无效C.有效房源是指客户交纳定金后的房源D.有效房源应按成交难易程度分别对待【答案】 C5、可出现少量Aschoff小体的病变是（）。
A.风湿性心内膜炎B.风湿性心肌炎C.风湿性心外膜炎D.风湿性关节炎【答案】 A6、大部分客户购买写字楼往往要综合考虑企业发展需求及资金周转状态，而并非简单的个人购买行为，这体现出写字楼项目代理销售的（）。
A.产品技术性B.销售商务性C.购房（承租）客户多为企业D.项目运作专业性【答案】 C7、在签署认购协议书后，就不能随意进行增名、减名和改名，体现了在签订商品房认购协议书时的（）。
A.房号销售与算价风险B.购买、贷款资格风险C.变更风险D.财产分割风险【答案】 C8、甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了《商品房销售许可证》后，自行销售该住宅项目。
甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。
A.25B.30C.35D.40【答案】 B9、房地产开发企业取得预售许可证后，应当在（）日内开始销售商品房。
A.5B.10C.15D.20【答案】 B10、根据客户对物业需求的急迫性，房地产经纪人可以对客户进行分析分类，对于急迫购房的客户，房地产经纪人必须马上跟进并在（）个月内成交。
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商业地产定位的核心要素
商业地产开发的核心要素是发掘商业物业商业潜力的价值点，也就是确定商业地产的经营方向，或者说，商业地产开发定位是商业地产开发的核心要素。
准确的开发定位是商业物业成功开发的关键，只有准确的开发定位才能充分地发挥商业物业的商业价值，才能获取理想的投资收益。
如果商业地产的开发定位失误，即使物业具备了优良的配套设施条件，并投入了大量的广告推广费用，采取了先进的营销推广方式，商业地产的经营也将会面临失败的命运。
如广州美博城配套设施先进，营销推广的力度很大，但其较高档化妆品批发的开发定位不适合市场的需求，最终导致物业的经营步履艰难。
商业地产具有两个客户层次，第一个客户层次是商品经营者，即物业的目标租户，他们是商业地产的直接客户；第二个客户层次是商品的购买者、消费者，他们是商业物业的间接客户，是经营的利润之源。
商业地产和租户经营活动的中心任务是充分满足消费者的需求。
商业地产的开发定位就是找准周边环境中最具潜力的消费需求。
周边环境中的人群包括居住人群、交通人群、商业人群、工作人群等。
其中对商业物业的经营产生较大影响的人群是有效人群，有效人群分布的范围可能相当广泛，也可能较为狭窄。
有效人群的分布范围受地段的交通条件、周边居民状况。
商业环境等多种因素影响。
一般情况下，交通辐射的范围越广，有效人群分布的范围也越广；周边居民聚居程度越高，有效人群的密度就越大；周边商业越发达，有效人群的范围和密度也就越大。
分析有效人群的各种消费需求，其中对商业物业价值产生较大影响的消费需求就是潜在需求，潜在消费需求就是地产开发定位的方向。
有效人群可能有多种潜在消费需求，也就是商业地产可以有多种开发定位方向，而其中有某种开发定位方向可使商业地产发挥最大的商业潜力，使物业经营投资回报最高，此种开发定位方向就是商业地产的开发定位目标。
对商业地产进行准确的开发定位，不但要善于分析有效人群的分布特点，而且还需要了解消费者各种类型的消费需求及其经营的特点。
这样才能选择合理的潜在消费需求作为商业地产的开发定位方向，这就要求商业地产的经营者需要具有广博的商品经营知识外还要具备丰富的物业运作经验。