(整理)商业地产定位模型.
商业地产定位模型
商业地产定位模型商业地产是指专门用于商业性质的建筑，如商场、写字楼、酒店、医院、超市等等。
在商业地产行业中，一个成功的项目定位至关重要。
一个好的定位可以为商业地产项目带来大量的客流量、稳定的收益和长期的市场地位。
因此，商业地产定位模型的创造和应用在商业地产行业中越来越受到关注。
商业地产定位模型是一个系统性的研究，旨在确定商业地产项目的定位，从而为项目的开发和运营提供战略指导。
这个模型涵盖了市场分析、竞争分析以及定位策略等方面。
下面我们来详细了解商业地产定位模型。
一、市场分析市场分析是指对消费者和市场进行分析。
消费者分析涉及到以目标用户为核心的调查研究，包括年龄、职业、收入、消费能力等方面，以了解这些目标消费者对商业项目的需求和偏好。
市场分析还包括了对市场规模、地理位置、市场状况、政策环境等多方面的调查研究。
通过市场研究的结果，我们可以发现潜在客户的需求和竞争对手的现状，从而找到行业和市场的机会和未来趋势。
这些市场研究结果有助于确定商业地产项目的适宜位置、项目规模、费用预算和市场占有率等。
二、竞争分析竞争分析是指对所有与自身商业地产项目有关的竞争对手进行分析。
竞争对手可以包括同一区域、同一功能和同一消费者群体的企业和商业地产项目。
竞争分析的目的是为了了解竞争对手的战略和市场表现，以便根据竞争形式不同制定不同的定位策略。
竞争分析的主要内容包括对结果的了解、竞争对手的优势分析、定位的优势制定、竞争对手的反应分析等。
通过这些研究结果，我们可以了解竞争对手的状况，并制定更为精准的商业地产项目发展策略，从而确保商业地产项目稳固发展。
三、定位策略定位策略是指在市场和竞争分析的基础上，为商业地产项目确定的定位方向。
定位策略涉及到品牌、市场、产品特色、功能等多个方面的选择。
针对不同的商业地产项目定位，我们可以制定不同的策略，如价格策略、服务策略、品牌策略、营销策略等。
在定位策略中，产品特色是重要的一点。
因为在稳定市场的过程中，产品特色和优异的服务品质能在客户心中留下深刻印象，从而塑造品牌形象和口碑，建立优质的客户群体。
中国商业地产定位
中国商业地产定位国商业业态分类2011年4月25日目录一、贸易地产分类1、传统商铺-------------------------------------------------42、专业市场-------------------------------------------------43、市中间综合贸易广场---------------------------------------44、社区贸易中间---------------------------------------------55、休闲度假贸易---------------------------------------------56、商住办公楼-----------------------------------------------57、甲级写字楼-----------------------------------------------68、大年夜型贸易中间MALL-----------------------------------------6二、零售贸易分类1、百货业态构造特点----------------------------------------62、超市业态构造特点----------------------------------------63、大年夜型综合超市--------------------------------------------74、便利店业态构造------------------------------------------85、专业店业态构造------------------------------------------86、大年夜型专业店----------------------------------------------97、专卖店业态构造------------------------------------------98、购物中间业态构造----------------------------------------109、仓储市廛业态构造----------------------------------------10三、商铺分类1、按照开创情势分类-----------------------------------------112、按照投资价值分类-----------------------------------------133、按照商铺的地位情势分类-----------------------------------174、社区贸易的重要情势---------------------------------------19四、国内社区贸易概况1、国内社区贸易近况-----------------------------------------222、国内社区贸易的成长偏向-----------------------------------23五、MALL的各类模式1、按开创商背景及购物中间经营治理的模式分类-----------------232、按购物中间的商排场积范畴分类-----------------------------273、按购物中间的定位档次分类---------------------------------284、按购物中间的选址地点分类---------------------------------295、依照国际购物中间协会的分类，大年夜型购物中间共分为8类-------306、按照购物中间的业态复合水等分类---------------------------31一、贸易地产分类:1. 传统商铺:贸易地产最开端的雏形确实是办事于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以通俗居平易近为办事对象，办事种类比较齐备，以知足人们的日常生活起居为全然目标。
商业地产项目分析与定位概要
学习导航通过学习本课程,你将可以:● 掌握商业地产项目分析旳八个要点;● 掌握商业地产项目定位旳七个要点;● 学会科学地对项目进行分析与定位;● 有效防止项目分析与定位中旳误区。
商业地产项目分析与定位一、商业地产项目分析旳八个要点分析商业地产项目时要清晰地把握项目旳运作方式和节点,它们之间具有一定旳次序。
1. 地段属性无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处旳地段属性, 它决定了项目旳总体走向。
地段属性旳决定原因所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同旳项目旳地理位置, 由两种原因决定:历史形成。
每个商业均有一种产生、发展、消灭旳过程。
历史属性是人们活动旳综合反映,假如人们习惯于在某个地块经商,这个地块就也许成为一种商业中心。
可见,人们旳活动塑造了地块旳潜在价值。
因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块旳历史背景,挖掘人们在其背后潜藏旳们心理认知、价值观念以及生活方式等。
广告灌输。
伴随广告媒体旳逐渐丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们旳注意力,使他们最终形成对某一地段旳共同承认。
在项目分析旳过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进两者旳有机结合。
不要被历史旳严格性所限制, 而应当积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在旳属性。
分析地段属性旳注意事项第一,顺应消费者或商户旳思维。
消费者均有一定旳购物习惯,他们习惯于到固定旳地点消费,而不习惯到新旳地方消费。
因此,假如在原本不是商业地块旳位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长旳养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利旳见解, 使他们逐渐接纳、承认。
因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段旳天然属性。
第二,地段属性存在一定盲点。
虽然在成熟、生意兴隆旳商圈内,也也许存在一种点很难撬动,这个点就是商业盲点。
这一盲点不是绝对旳,与其说是地理位置上旳,不如说是心理上旳。
商业地产的定位流程与内容
Ａｂ ｔ ａ ｔＴｈｅ ｏ ｅ ｔ ｔ ｎ ｏ ｃ ｍｍｅ ｃ ａ ｅ ｌ ｓａｅ ｎ ｌ ｄ ｓ ｒ ｄ ｔ ｈ ｍｅ ｏ ｓｒ ｃ ： ｒ ｎ ａ ｉ ｆ ａ ｏ ｉ ｏ ｒ ｉｌ ｒ ａ ｅ ｔｔ ｉ ｃ ｕ ｅ ｐ ｏ ｕｃ，ｔ ｅ ，ｃ ｍｍｅ ｃ ｍａ ａ ｅ ｎ ，ｔｒ ｅ ｒｅ ｎ ｇ ｍｅ ｔ ａ ｇ ｔ
｛ 主力店招商 ｌ
商 缺乏 责任 感 ， 期 的商业 经 营管理 淡 薄 。 后 笔 者从 商业 地产 的开 发 流程 出发 ， 阐述 了商 业 地产运 作环 节 中定 位 这一 核 心环 节 的流 程 、 内容 与 方法 ， 为项 目的开 发 、 营销 、 期 运 作 指 明方 向 ， 后 从 而保 证 商业 地产 招 商 、 营销 、 后期 运 营 的成功 。
ｏ ｄ ａ ｅｓ ｎ ｃ ｎ ｕ ｒ ，ａ ｏ ｓ ｉｎ ｉｉ ｐ ｏ ｅ ｓ ｎ ｍｅ ｈ ｄ ｏ ｈ ｔ ｈ ｏ ｅ ｔ ｔ ｎ ａ ｈ ｖ ｍｏ ｅ ｇ ｆ ｅ ｌｒ ａ ｄ ｏ ｓ ｍｅ ｓ ｄ ｐｔ ｃｅ ｔｆｃ ｒ ｃ ｓ ａ ｄ ｔ ｏ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ｒ ｎ ａ ｉ ｃ ｎ ａ ｅ ｉ ｏ ｒ ｈｉｈ ｓ ｃ ｅ ｓｕｌ ａｅ． ｕ ｃ ｓｆ ｒ ｔ Ｋｅ ｗｏ ｄ ｃ ｍｍｅ ｃａ ｒ ａ ｅ ｔｔ ｏ ｅ ｔｔｏ ｏ ｅ ｔ ｔ ｎ ｒ ｃ ｓ ｏ ｅ ｔ ｔ ｎ ｏ ｔ ｎ ｙ ｒ ｓ： ｏ ｒ ｉ ｌ ｅ ｌ ｓａ ｅ； ｒ ｎ ａｉ ｎ； ｒ ｎ ａ ｉ ｐ ｏ ｅ ｓ； ｒ ｎ ａ ｉ ｃ ｎ ｅ ｔ ｉ ｉ ｏ ｉ ｏ
维普资讯
第２ ７卷第 １ 期
Ｖｏ１ ７ Ｎｏ １ ． ２ ．
企 业 技 术 开 发
ＴＥＣＨＮＯＬ ＯＧＩ ＣＡＬ ＤＥＶＥＬＯＰ ＭＥＮＴ ＯＦ ＥＮＴＥＲＰＲＩ Ｅ Ｓ
我国房地产行业的PEST模型分析
我国房地产行业的PEST模型分析班级：工商管理151、152班成员：焦娥肖、徐燕玲、王再强、张恒威、罗敏会、张晓曦、徐双双目录一、PEST分析简介 (3)二、我国房地产概况 (3)三、我国房地产的PEST模型分析 (5)（一）政治环境分析 (5)（二）经济环境分析 (10)（三）社会环境分析 (11)（四）技术环境分析 (11)四、总结 (13)一、PEST分析简介PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业的宏观因素。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。
不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。
即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。
经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。
宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。
微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。
这些因素直接决定着企业目前及未来的市场大小。
社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、风俗习惯、审美观点、价值观念等。
文化水平会影响居民的需求层次；宗教信仰和风俗习惯会禁止或抵制某些活动的进行；价值观念会影响居民对组织目标、组织活动以及组织存在本身的认可与否；审美观点则会影响人们对组织活动内容、活动方式以及活动成果的态度。
技术环境除了要考察与企业所处领域的活动直接相关的技术手段的发展变化外，还应及时了解：⑴国家对科技开发的投资和支持重点；⑵该领域技术发展动态和研究开发费用总额；⑶技术转移和技术商品化速度；⑷专利及其保护情况，等等。
商业地产的定位指标是什么
商业地产的定位指标是什么你知道商业地产吗?商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。
以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
下面由店铺为你详细介绍商业地产的相关法律知识。
商业地产的定位指标一、可操作性影响到可操作的有这样几个方面的因素：一是法律限制，如在目前市场条件下，开药品批发城是一个很好的定位，但是全国有几个地方获准开发药品批发城了?二是商业资源的配置，定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的，无法操作的;三是开发商的实力，开发商的实力包括资金实力和运作项目的能力，如果资金实力强，那么还可以借外力解决运作项目的能力问题。
如果开发商的资金不强，那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。
二、适应性对于商业地产而言，围墙之内的都是次要，围墙之外，才是主要因素。
所谓“围墙”之外的因素是指消费因素和商圈因素。
商家可以改变商品，可以改变商场，可以改变服务(销售)方法，但是商家没有办法改变消费能力。
这就是说：我们的定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力，即商品适销。
商品适销是一种纯商业行为，但它影响着商业地产定位，如果我们到尚未脱贫的地区去开一个国际品牌商场，显然是错误。
当然这是反差拉开的表示案例，而在实践中，这种反差并不十分明显，但是就是这种不明显的差异，使得部分商场无法生存，从而使得部分商铺变得没有市场价值而无法变现其使用价值。
围墙外面的另外一个因素是商圈因素，开发项目在这种商圈处于什么样的地位，是主导地位还是次要地位，在邻店关系中，处于相生还是相克，或者是排斥的关系上;相克关系如大卖场门口的标准超市，排斥关系如殡葬用品市场旁开喜庆行业(婚纱、大型餐饮)等，这种商场立地中的互进和相克关系是要琢磨透的。
在商业地产经营活动中，“定位”的内容很多，如业态定位、功能定位、商业的服务对象定位、盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位、以及建筑的景观。
文化定位以及具体的规模定位，消费的档次定位，商业经营方法定位等等，每一次定位都要找出那座可以通过的独木桥才能成功。
(完整版)商业地产业态及规划标准手册
包括柔道、散打、跆拳
道等训练场馆
永光柔道、王中王武术散打
文化
数码
影院
连锁影院
星美院线、金逸
歌剧院
音像
图书
书城
新华文轩连锁、东方书城、上
海书城
连锁书店
新华书店、席舒书店
音像专卖
中唱、太平洋影音、新华音像
连锁
摄影
艺术婚纱摄影店
钟爱一生、玫瑰花园
儿童摄影店
芝麻开门、金色童年
培训
机构
儿童教育
吉的堡、佳音、红黄蓝
床上用品
圣布凡、南方寝室
家居用品
齐家家纺、叁宅一舍
家具专卖
红苹果、皇朝家私
珠宝
饰品
珠宝
梦妮儿珠宝、雅俪珠宝
精品饰品
哎呀呀、流行美
医疗
保健
药店
老百姓大药房、同仁堂
保健品
燕之屋、唯一海味参茸店
数码
通讯
手机专卖
三星手机专卖
数码产品
含家庭影院及音响、电脑
、摄影器材、相机等
佳能专卖店、尼康专卖店
商场
配套
照片冲印店
第一阶段：产品定位研讨会
（一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲
:一、项目所在城市主要经济指标
商圈状况分析
个案分析
本项目分析
产品及平面规划建议
（二)关于项目总体的平面规划设计建议
主要业态结构和规模、空间布局
交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)
停车场（规模、车位数等）
配套功能及有关还建部分各项设施的建议
结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响;
[经典资料]商业地产前期定位报告_60P_市场分析_产品定位_营销价格_商务综合楼
![[经典资料]商业地产前期定位报告_60P_市场分析_产品定位_营销价格_商务综合楼](https://img.taocdn.com/s3/m/e7f71a8c71fe910ef12df8ab.png)
亳州市谯 城区国土资 源局
3.28
商住
32.31
117
118
35.66
4.52
安徽省华 日房地产开 发有限公司
亳州市谯 城区国土资 源局
2.08
商住
31.79
74
144
35.65
3.72
安徽省华 日房地产开 发有限公司
亳州市谯 城区国土资 源局
3.53
商住
31.17
122
124
34.57
4.19
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2005年 2006年 2007年 2008年 农民人均纯收入 5603 2353 2569 3000 3500 9042 7991 6788 11288 8650 12700
社会消费品零售额
城镇居民人均可支配收入
城镇居民人均消费性支出
安徽亳州**大厦
前期定位报告
目
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章
录
城市概况 房地产市场分析 项目地块概况及周边环境分析 项目产品定位 项目附加值建议
第六章
项目营销价格建议
第一章
城市概况
一、城市基础环境
地理位置 亳州位于安徽西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄 淮平原腹地，地势平坦开阔，自然风光秀丽。境内河流均属 淮河水系，涡河贯穿中部，向东南流入淮河。 交通状况 亳州交通便捷，北倚欧亚大陆桥，距商丘机场60公里， 阜阳机场120公里；京九铁路、徐阜铁路，311、105国道， 0908国防公路、202、305、307省道，以及京景高速和界阜
二
1420
三
980
四
740
商业地产租金定价模型分析
商业地产租金定价模型分析商业地产是指用于商业目的的房产，包括商场、写字楼、零售店铺等。
商业地产租金定价模型是商业地产运营者或投资者用来评估和决定租金水平的工具。
本文将分析商业地产租金定价模型的重要性，并探讨一些常用的定价模型。
一、商业地产租金定价模型的重要性商业地产租金定价是商业地产运营者和投资者的核心利益之一。
合理的租金定价可以确保商业地产的盈利能力，并吸引租户长期合作。
同时，正确的租金定价也对商业地产市场的稳定发展起到重要作用。
因此，具备有效的商业地产租金定价模型对于商业地产运营者和投资者至关重要。
二、常用的商业地产租金定价模型1. 市场比较法市场比较法是一种常用的商业地产租金定价模型。
该模型通过分析类似商业地产的租金水平来确定租金价格。
通过比较相似地段、面积、条件和设施的商业地产的租金，可以大致确定合理的租金范围。
然而，市场比较法并不能完全覆盖所有因素，如商业地段的发展潜力和租户需求的变化等，需要综合考虑其他因素。
2. 成本法成本法是另一种常用的商业地产租金定价模型。
该模型通过估算商业地产的建设和运营成本，并将其加上预期回报率来确定租金水平。
成本法适用于新建商业地产或者进行重大维修和改造的地产。
然而，成本法忽略了市场需求和竞争情况，可能导致高于市场价或低于市场价的租金定价。
3. 收益法收益法是商业地产租金定价的常用模型之一。
该模型通过预测商业地产租金收益和升值潜力来决定租金水平。
收益法关注商业地产的未来现金流量和资产价值，并将其折现到当前时点。
通过综合考虑地段、租户库、市场需求、竞争情况和预期资产增值等因素，收益法可以更准确地确定租金定价。
三、商业地产租金定价模型的优化为了提高商业地产租金定价模型的准确性和效果，可以考虑以下几个方面的优化：1. 数据收集：收集准确、完整的市场数据是商业地产租金定价模型的基础。
相关的市场研究、市场调查和租金数据可以帮助建立更可靠的模型。
2. 参数调整：不同地区和不同类型的商业地产可能需要不同的参数和权重。
商业地产的运营模式是怎么样的
商业地产的运营模式是怎么样的商业地产有什么运营的模式啊?看完店铺整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!商业地产的运营模式1、分割出租开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。
由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。
2、分割出售分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。
商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。
从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。
3、售后返租分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。
为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。
售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。
同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
4、地产开发与商业运作同步并存模式地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。
房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。
商业地产购物中心的定位策略
分类
根据经营模式和业态，商业地产可分为传统商业、购物中心 、电子商务等。
购物中心的基本概念与特征
购物中心
指统一规划、统一建设、统一管理，提供购物、休闲、娱乐等服务的商业综 合体。
特征
购物中心具有大店小店结合、消费与娱乐并存、多种业态和品牌共生等特点 ，满足消费者一站式购物需求。
购物中心定位的重要性和原则
主题景观
将主题元素融入到建筑、景观和装饰中，营造出独特的购物环境，提高消费者的 购物体验。
购物中心的业态定位
业态组合
根据目标客户群体的需求，规划合理的业态布局，如百货、 餐饮、娱乐等，以满足消费者的多元化需求。
楼层布局
根据不同业态的特点和需求，规划合理的楼层布局，使各楼 层相互协同，提高整体运营效率。
购物中心的客户服务与体验
客户服务
提供优质的客户服务，包括售前咨询、售后服务、退换货等，提高客户满意 度和忠诚度。
用户体验
优化购物环境、提高购物便利性、增加互动体验等，提升客户在购物中心内 的消费体验，增强客户黏性。
05
商业地产购物中心的发展趋 势与展望
购物中心发展的趋势与未来展望
1 2
趋势一
购物中心将不断调整和优化业态组合，以适应 消费者需求的变化。
目标市场的定义与消费群体研究
目标市场
根据项目所在地区的消费者需求、消费水平、竞争状况等因 素，确定目标市场范围。
消费群体研究
通过对目标市场的消费者群体进行深入调查，了解他们的消 费习惯、需求、购买力等信息，为后续的定位策略提供数据 支持。
竞争对手分析
竞争对手类型
分析所在地区的竞争对手的类型和数量， 包括商业地产购物中心、百货商场、超市 等。
商业地产租金定价模型分析
商业地产租金定价模型分析在商业地产行业中，租金定价是一个至关重要的决策，对于商业地产投资者和房地产开发商来说，准确确定租金定价能够帮助他们获得收益最大化，同时吸引更多租户并提高租金回报率。
本文将分析商业地产租金定价模型，探讨其在决策过程中的应用。
一、商业地产租金定价模型的概述商业地产租金定价模型是用来估计和决定商业地产租金的模型工具。
它基于一系列因素，包括市场需求、竞争情况、地理位置、商业环境等，通过数据分析和经济学原理，以确定最佳的租金定价策略。
二、商业地产租金定价模型的主要因素1. 市场需求市场需求是商业地产租金定价模型中最重要的因素之一。
通过分析市场需求的数量和趋势，可以预测未来的租金水平。
例如，在一个供应紧张的市场中，租金往往会较高，因为租客竞争租赁住房。
2. 竞争情况商业地产租金定价还需要考虑竞争情况。
在同一地区存在竞争者时，租金价格可能会受到一定程度的压力。
通过比较相似物业的租金定价，并考虑自身物业的优势和劣势，可以决定租金的相对位置。
3. 地理位置地理位置对商业地产租金定价有重要影响。
好的地理位置通常能够吸引更多的租客，因此可以定价较高。
例如，位于市中心的办公楼租金往往比位于郊区的相同类型物业要高。
4. 商业环境商业环境也是考虑的重要因素之一。
商业地产的周边环境，如交通便利性、配套设施等，会对租金定价产生影响。
例如，位于繁华商圈的商业物业租金通常较高。
三、商业地产租金定价模型的应用商业地产租金定价模型的应用可以通过以下几个步骤实现：1. 数据收集和分析首先，需要收集和分析相关数据，如市场需求数据、竞争对手租金数据、地理位置数据等。
通过对这些数据进行统计和分析，可以获得对市场和竞争情况的深入了解。
2. 模型构建基于数据分析的结果，可以构建定价模型。
这个模型可以基于回归分析、人工神经网络等方法，通过考虑各个因素的权重和相互关系，得出最佳的租金定价策略。
3. 定价策略制定根据模型的结果，制定相应的租金定价策略。
商业地产项目定位
商业地产项目定位1、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、PEST分析法：PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
简单而言，称之为PEST分析法。
主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。
如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。
3、经济模型法：经济模型法，主要使用投入产出模型。
分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向；4、精准定位法：精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。
商业地产租金测算与定价模型
商业地产租金测算与定价模型商业地产租金的测算与定价是商业地产市场中至关重要的一环，对于房东和租户来说都具有重要意义。
在商业地产租赁过程中，准确测算和合理定价租金将直接影响到租赁双方的权益和利益。
因此，建立科学合理的商业地产租金测算与定价模型至关重要。
一、商业地产租金测算商业地产租金测算是通过多种手段对商业地产的收益进行分析，从而确定合理的租金水平。
下面将介绍两种常用的商业地产租金测算方法：1. 市场比较法市场比较法是一种常见的商业地产租金测算方法，通过对市场上类似物业的租金进行对比分析，从而确定目标物业的租金水平。
市场比较法适用于市场信息相对充分的情况下，可以通过查阅市场数据和经验来确定合适的租金水平。
2. 成本法成本法是另一种常用的商业地产租金测算方法，它是通过计算房地产项目的建设成本、运营成本和投资回报率等指标，来确定合理的租金水平。
成本法适用于具有特殊性和稀缺性的商业地产物业，可以通过计算成本和预期回报来确定租金。
二、商业地产租金定价模型商业地产租金定价模型是基于租金测算的基础上，通过建立合理的数学模型，来实现对商业地产租金的精确定价。
下面将介绍两种常见的商业地产租金定价模型：1. 投资回报率模型投资回报率模型是一种常见的商业地产租金定价模型，它基于对投资回报率的要求，通过计算投资回报率和物业价值来确定合理的租金水平。
投资回报率模型适用于追求长期投资回报的商业地产物业，可以通过对投资回报率的调整来确定租金。
2. 现值模型现值模型是另一种常用的商业地产租金定价模型，它基于对未来租金现值的估计，通过计算未来租金的现值和资本化率来确定合理的租金水平。
现值模型适用于对未来现金流有较准确估计的商业地产物业，可以通过对未来现金流的贴现计算来确定租金。
三、商业地产租金测算与定价案例为了更好地理解商业地产租金测算与定价模型的应用，下面将通过一个案例来说明：某商业地产公司拥有一处位于繁华商圈的商业物业，希望对该物业的租金进行测算和定价。
[河南]商业地产项目定位报告(商业定位)
![[河南]商业地产项目定位报告(商业定位)](https://img.taocdn.com/s3/m/c8882e8584868762caaed5fa.png)
信阳
2003 2004
2005 6407
200 150 136.2 100 50 0 157.8
人均GDP 4462 5310
187.6
信阳 2005 年人均 GDP 为 6407元，增速约12.7%。
社会消费品零售总 额（亿元） 2003年 2004年 2005年
郑州
踞武汉 214km
信阳 武汉
交通状况
信阳交通便利，南距武汉214公里左右，距郑州302公 里。京广、京九铁路及宁西铁路和国道106、107、312 及京珠高速公路、西合高速公路纵横交错，是河南省重 信阳 要的交通枢纽和连接东西部的主要通道。由于距武汉较 近，根据2006武汉城市圈布局蓝图，2010年武汉城市圈 将把信阳纳为其城市圈范围。
503.4 434.269 347.117 GDP亿元
2003年 347.117
2004年 434.269
2005年 503.4
人均可支 配收入 （元）
2005年全市城镇居民人均可支配收入6784元，比 上年增长14.2%。如左图:
人均可支配收 入（元）
7
城市背景
信阳人均 GDP 、商品零售额、人均消费支出处于 较快的增长阶段，居民消费潜力正在递增。
南湾区基本情况
南湾区位于市中心向西7公里，总面积190平方公里，总人 1.96万人，下辖南湾水库管理局、南湾实验林场、南湾乡、南 湾湖旅游发展有限公司、贤山开发办等5个单位，辖区内有国 家AAAA级旅游景区—南湾湖旅游风景区。
5
城市背景
人口环境状况-劳动力资源丰富，劳务经济已成 为信阳农村的支柱经济 。
5000 4000 3000 2000 1000 0
2.5商业地产项目营销定位模板V1.0
区域市场调研： 居民生活水平排序（1） 消费档次排序： （1） （2） （2） （3） （3）
定位依据依据：区域竞品销售情况
区域主要商业销售情况调研
商业名称 位置 商业类别 销售价 格 推出面积 去化面 积 去化速 度 销售率 租金价 格 招租比 例 主力租户 停车位 备注
区域市场调研： 去化速度排序（1） 销售率排序： （1） 租金价格排序： （1） 招租比例排序： （1） （2 ） （2 ） （2） （2） （3） （3） （3） （3）
业态定位
业态定位
业态类别 主力店面 专业市场 餐饮配套 数码家电 时尚服饰 健身娱乐 配套超市 品牌预估 所占比例 预计售价 预计租金
定位依据——城市经济数据
城市经济数据
土地面积
常驻人口 GDP
财政收入
社会消费品总额 规模以上工业增加 值
城镇居民人 均可支配收 入 农民人均纯 收入 城市交通
人均GDP
全社会固定投资
未来规划
区域经济数据
土地面积 财政收入 城镇居民人 均可支配收 入 农民人均纯 收入 城市交通 未来规划
常驻人口 GDP 人均GDP
社会消费品总额 规模以上工业增加 值 全社会固定投资
经济数据结论
定位依据——主要商圈调研
城市主要商圈调研
主要商圈名称 概况分析 居民生活水平 消费档次 产品组合 业态配比
商业项目定位模板V1.0
客户研究中心 2012年07月22日
消费客群描述
区域消费客群描述
目标客源 消费类型 消费档次 消费金额 职业调查 关注焦点
消费客群结论：
产品定位
产品配比组合
物业类别 室外步行街 室内步行街 大商业主体 SOHO办公 星级酒店 停车位及配套 产品类型 所占比例 预计售价 预计租金
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商业地产定位模型
第一部分：商业地产业态
第二部分：定位模型
第一部分：商业地产业态
划分标准：业态表1（业态划分）
表2（业态需求）
第二部分：定位模型
定位方向
◆策略定位
◆市场定位
◆功能定位
常说的商业定位功能定位+业态定位
◆业态定位
定位思路
1、市场前景
外部因素天时
2、区域、行业前景
1、市场前景
宏观的指项目所在城市的区位优势、GDP、生产总值、产业结构、商业发展状况（商圈分布、形态、商业相关法规等）、交通状况等。
例如河北廊坊地处北京与天津的之间，被划入“大北京”区域，1990年建市，整个产业结构主要市以房地产开发为主，人口结构主要以18-35的青年人为主，这种城市适合发展教育培训、儿童行业、餐饮娱乐业种，对百货业态有一定需求，且百货形象定位多以时尚为推广核心，如廊坊明珠百货。
拟建模型1：产业结构主要以房地产开发，人口年龄层次呈年轻化的城市，小体量独立商业物业项目适合做教育培训、儿童行业、餐饮业种，百货业态形象定位为时尚，市场定位为中高档。
2、区域、行业前景
商业项目的定位一般是考虑大环境、对项目作几个参考定位，然后对参考定位进行市场研究论证，进一步确定其可行性。
例如北京大都市商业街南一楼，地处崇文区瓷器口，两广路交汇处，虽邻近新世界商圈，但被大都市商业街的主路（双向八车道）给
切断，“一步隔三市”，服装百货类等业态无任何优势（新世界百货影响），但整个大都市商业街由于其交通优势，逐渐形成大的办公区域，加之南边缺乏数码、IT商业，可以考虑数码电子类行业（将办公类产品的比重增加），一方面弥补北京南边的数码电子商业，辐射可达10公里，另一方面与北边中关村遥相呼应（产品互补）。
然后对此项目进行分析论证。
拟建模型2：对于区域商业发展欠佳的地区，其商业定位可根据区域空白业种拟订商业定位，进而进行商业分析论证。
1、地理优势
内部因素地利2、交通条件
2、项目本身硬件情况
1、地理优势
商业地产对地理位置的要求很高，所说的“地气、人气、商气”地气指的就是地理位置，一个成功的商业地产项目必定是“三花聚顶”。
地理优势的核心是人气，要看人流动线，汇聚点两方面，业内有句俗话“一步隔三市”指的就是这个。
例如：西单商圈中的109百货，虽有好的地理优势，与西单购物中心隔街相往，但由于消费者的消费心理以及“商圈真空”（指商圈内人气最弱的地方、一般是以条型商业街为中心的商圈，其商业街的两头）原因，整个人流被切断，无法借势，导致其开业3次，业种及市场定位多次均不见效果，最后运用逆向思维，与西单商圈内的百货业态及其业种（服装），实现最
大差异化，将西四的婚纱婚庆资源有效整合，打造了北京第一家婚庆概念专业商场，将死盘就活。
地理优势还应该看有无绿化带、立交桥、主干道等将其隔断。
拟建模型3：对于商圈死角商业项目，其商业定位可采用逆向思维，与商圈内其它商业业态的主流业种实现最大差异化，达到业态、业种互补，品牌互补。
2、交通条件
交通条件
◆道路规模
◆公共交通系统状况
◆停车位情况
3、项目本身的硬件情况
◆商业体量（面积）
◆建筑形态（独立型商铺、敞开式大卖场）
◆建筑参数（是否有中空厅、层高、进深、柱子分布、柱间距、使用率、每平米楼板承重、电力参数）
◆是否有预留烟道？上下水管网？
◆商业营运设施：自动扶梯数量？位置？直乘电梯数量？位置？货运电梯数量？位置？卸货区位置？面积？等等
◆是否有广场？面积？停车位数量？
1、终端消费者
综合因素人和2、商户
3、运营管理团队
1、终端消费者
◆需求（实际需求、潜在需求）
◆购买力（现有购买力、潜在购买力）
◆出行方式（步行、公共交通、自驾车）
◆消费心理（品牌、服务、价格、规模、综合、扎堆效应）
◆消费习惯（固定场所消费、逛街溜达消费）
2、商户
◆经营种类
◆品牌及方式（什么品牌、什么档次、是经销商还是代理商）
◆需求规模（面积）
◆合作方式（租赁、流水倒扣、租赁+流水倒扣）
◆招商政策（租金、扣点、免租期、降扣）
3、商业运营团队
◆团队从业经验
◆运营理念
◆运营管理方式（统一管理、统一收银？分营管理、分营收银？）
我觉得一个商业项目的成功与否，天时、地利是充分条件、而人和才是必要条件，在前两者不足的情况下，应加强人的因素，很多二次项目都是在前两者不足的情况下，通过精准的定位、稳健的招商及得当运营、管理而重生的。
定位常用的方法是“SWOT矩针分析法”，就是从一个项目的优势、劣势、机会、威胁四方面进行综合客观的分析，从而得出项目的可操作性。