2020年【物业工程作业指导书全套】-监视及红外周界系统维护保养作业指导书-安全作业管理-三级文件
维护保养作业指导书
维护保养作业指导书1. 引言本维护保养作业指导书旨在提供维护保养作业的指导和步骤，以确保设备和设施的正常运行和长期可靠性。
2. 维护保养步骤2.1 设备检查- 定期检查设备的完整性和外观，包括检查是否有损坏、腐蚀或其他异常情况。
- 检查设备的主要部件和连接部件，确保其正常工作和紧固。
- 检查设备的润滑系统，确保润滑剂充足并无泄漏。
2.2 清洁和除尘- 定期清洁设备的表面和内部，去除积尘和污垢。
- 使用适当的清洁剂和工具，确保清洁彻底并不会损坏设备。
- 清洁过程中，确保设备处于停止状态，并断开电源。
2.3 维护润滑系统- 定期检查润滑系统的润滑剂情况，确保其充足并符合规定标准。
- 检查润滑系统的滤清器和油管，清除其中的污垢和堵塞。
- 定期更换润滑剂，并按照规定的频率清洗和更换滤清器。
2.4 零部件更换和维修- 定期检查设备的关键零部件，如轴承、密封件等，确保其工作正常。
- 在零部件磨损或故障的情况下，及时更换或维修，以防止进一步损坏设备。
- 零部件更换和维修时，需按照设备制造商提供的指导和规程进行操作。
3. 安全注意事项- 在进行维护保养作业前，务必切断设备的电源并确保设备处于安全状态。
- 使用适当的个人防护装备，如手套、护目镜等，以确保作业人员的安全。
- 遵守现场安全规定和操作程序，禁止违反规定和擅自进行作业。
- 在作业过程中，如遇到异常或不安全情况，请及时停止作业并报告相关人员。
4. 总结本维护保养作业指导书提供了维护保养步骤和安全注意事项，以确保设备和设施的正常运行和安全性。
作业人员应按照指导书的要求进行操作，并及时报告任何异常情况。
维护保养的质量和定期性对于设备的长期可靠性至关重要，因此我们重视每一次维护保养作业的执行。
安防监控系统保养维修作业指导书
安防监控系统保养维修作业指导书一、引言安防监控系统是保障人民生命财产安全的重要设备，保养和维修工作直接关系到系统的运行稳定性和效果。
为了确保安防监控系统的正常运行和延长使用寿命，制定本保养维修作业指导书。
二、保养工作1. 清洁定期对设备进行清洁，包括摄像头、监控主机、硬盘录像机等设备。
使用干净柔软的布擦拭摄像头镜头，避免使用有腐蚀性和粉尘颗粒的溶剂。
清洁时要注意设备断电，避免因操作不当造成人身伤害和设备损坏。
2. 检查固定每月检查设备的固定情况，确保设备稳定安全。
特别是在强风、地震等自然灾害发生后，应及时检查设备是否松动，如有松动要及时加固。
3. 检查电源线与信号线连接定期检查电源线和信号线的连接情况，确保连接稳定可靠。
如有发现线路破损、接头不良等问题，要及时更换或修复。
4. 软件升级定期检查监控主机和硬盘录像机的软件版本，如果有新的版本发布，要及时升级以提升系统的功能和安全性。
三、维修工作1. 故障排除在出现故障时，要根据故障现象进行排查，检查电源、电缆、连接线、设备等可能出现故障的部分。
使用专业工具进行检测，如万用表、示波器等。
最后根据检测结果进行维修。
2. 零部件更换如果检测发现某个零部件损坏，应及时更换。
更换零部件时要确保所使用的零部件与原有零部件相匹配，并进行相应的调试工作。
3. 数据备份和恢复在维修过程中，要注意对硬盘录像机中的数据进行备份。
如果需要格式化硬盘、恢复出厂设置等操作，务必提醒用户提前备份重要数据。
4. 故障记录每次维修结束后，要填写维修记录，记录维修的时间、故障原因、维修内容以及所使用的材料和工具等。
这些记录对于后期的管理和查询非常重要。
四、安全注意事项1. 电源操作维修人员在进行维修时，要切断设备的电源，避免因电流可能造成的人身伤害和设备损坏。
2. 接地保护维修人员在进行维修操作时，应对设备进行接地保护，避免因静电可能造成的设备损坏。
3. 个人防护维修人员在进行维修操作时，应佩戴好防护用品，如眼镜、口罩、手套等，保护好自己的安全。
物业工程作业指导书
目录目录............................................................................................................................................... - 0 - 第一部分设备操作作业指导书............................................................................................... - 1 -一、空调系统设备操作作业指导书................................................................................... - 1 -二、给排水系统设备操作作业指导书............................................................................... - 3 -三、消防系统设备操作作业指导书................................................................................... - 5 - 第二部分故障应急处理作业指导书......................................................................................... - 8 -一、空调系统故障应急处理指导书................................................................................... - 8 -二、给排水系统故障应急处理指导书.............................................................................- 12 - 第三部分维护保养作业指导书...............................................................................................- 14 -一、维护保养规范.............................................................................................................- 14 -二、水泵保养标准.............................................................................................................- 21 -三、风机保养标准.............................................................................................................- 23 -四、消火栓保养标准.........................................................................................................- 25 -五、冷水机组保养标准..................................................................................................... - 27 -六、冷却塔保养标准.........................................................................................................- 29 -七、空气处理机、新风机保养标准.................................................................................- 31 -八、空调水泵、阀门保养标准.........................................................................................- 33 -九、系统管道维护保养标准.............................................................................................- 35 - 第四部分附表...........................................................................................................................- 39 -一、检修保养实施记录（范表）.....................................................................................- 40 -二、年度维保计划（范表）.............................................................................................- 41 -1、生活给水系统.......................................................................................................- 41 -2、排水系统...............................................................................................................- 42 -3、消防系统...............................................................................................................- 43 -4、空调系统...............................................................................................................- 45 -第一部分设备操作作业指导书一、空调系统设备操作作业指导书1．目的：为了规范中央空调系统设备的管理，确保空调系统设备（设施）处于良好运行状态特制定本规程。
物业公司工程部公共设施维修养护作业指导书
物业公司工程部公共设施维修养护作业指导书1 目的为确保公共设施的使用功能及外观和正常运作，确保项目园区安全、舒适、美观的生活环境。
2 适用范围适用于公司各项目园区公共设施的维修养护。
3 职责3.1 项目经理负责监督、检查本指导书的执行情况。
3.2 工程维修部主管负责检查本指导书具体的执行情况。
3.3 工程维修人员按照本指导书进行工作。
4 程序要点4.1 道路地砖：每周巡查发现的地面空鼓、松脱、破损的应及时修复；每年全面检查一遍，对以上问题进行维修外，同时检查地基变形、塌方、严重的裂缝等进行维修，恢复原样。
4.2 路灯：每周检查发现灯座、灯柱、灯罩、灯泡损坏及时维修；每半年保养一次，灯杆、灯柱每年刷漆一次。
4.3 水景、排水（污）泵：每周巡查一次，发现水泵不出水、水小、跳闸等及时处理；每月对控制箱、开关进行一次保养；每年全面检查保养一次。
4.4 建筑小品、告示栏、标识：每周巡查一次，发现破损、脱落及时维修；油漆起壳、剥落、失去保护作用的，每半年保养一次；每一年半翻新一次。
4.5 儿童游乐设施：每周巡查一次，发现配件缺损、饰面起毛、滑板开裂应立即修理，若不能及时修理应尽快安排时间处理；4.6 休闲椅凳：每周巡查一次,发现脱漆、破损及时维修；每半年保养一次；两年翻新一次。
4.7 雨水管道：每周巡查一次，发现损坏及时维修，每月检查一次，每次雨季前检查一次，保证雨水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。
4.8 污水井、雨水井：每周巡查一遍，发现井盖破损、缺少，井内堵塞应及时维修或更换、清理；每年揭开井盖检查清理污泥二次。
4.9 电缆沟（井）：每月检查一次，发现盖板破损及时更换维修；沟内积水及时疏通、清理。
4.10 化粪池：每季度检查一次；每年清掏一次；保持化粪池排水通畅无堵塞。
4.11 外围护栏：每周巡视，发现损坏应及时修复；每年全面检查，并对掉漆、生锈、掉焊等损坏进行维修刷漆；每2年全面刷漆一遍。
2020年【物业作业指导书全套】加工维修工具操作与保养作业指导书-安全作业管理-三级文件
XX有限公司【物业作业指导书全套】加工维修工具操作与保养作业指导书-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1.0 目的指导维修人员正确使用和维护加工维修工具，保证操作人员的安全及工具的正常使用。
2.0 适用范围适用于xxx物业及各服务中心。
3.0 职责仓管员负责对加工/维修工具的保管工作。
3.1 加工维修工具、设备管理。
3.1.1 由仓库管理员负责分门别类，摆放在指定、方便使用的位置。
3.1.2 由仓库管理员按照设备保养规定进行定期保养工作。
3.1.3 使用者须办理借用手续，填写《物资领(借)用单》登记，按有关操作指导书正确使用。
3.1.4 使用完毕，由使用者清洁、整理，仓管员验收后放回原位并完善手续。
3.1.5 加工场地所使用电器应符合用电安全技术要求。
3.1.6 加工场地应配足消防器材。
4.0 方法和过程控制4.1 电焊、气焊4.1.1 焊割场地应备有充足的灭火器。
4.1.2 焊割场地应清除周围的易燃、易爆等危险品。
4.1.3 装过易燃、易爆物品的容器不予焊割；如需焊割须做好安全措施。
4.1.4 焊条规格及焊割电流应根据焊割材料性质进行调整。
4.1.5 施焊人应戴好面罩、焊工手套、穿好防护服，以防电弧焊渣灼、烧伤。
4.1.6 焊割作业时，夹有焊条的焊钳、切割枪不允许随意放置。
4.1.7 使用气焊时，乙炔瓶要立放，不能横放。
4.1.8 使用气焊时，氧气瓶与乙炔瓶之间的距离不能小于10 米。
4.1.9 使用气焊时，应检查氧气表、乙炔表是否完好，气管有无泄漏。
4.1.10 工作完毕，工作人员要清理现场，关闭电源，除掉火种，关闭氧气、乙炔阀门，直至无误后方可离开。
4.2 台钻、手提电钻和冲击钻4.2.1 使用台钻、手提电钻和冲击钻时，严禁戴手套。
4.2.2 钻孔时，必须经常提起钻头进行排屑和断屑，以防损坏钻头。
4.2.3 使用时用力均匀，轴承温度不得超过60ºC，电动机外壳温度不得超过70ºC，如有异常，立即停止工作，待查明原因处理完毕后使用。
安防监控系统维护保养作业指导书
1目的保证安防监控系统的良好运行，确保设备的正常使用。
2范围适应于宝利金管理处。
3方法与过程控制3.1摄像机保养维护3.1.11设备责任人每季度对摄像机进行内部清洁，清洁除尘时须使用干燥清洁的软布和中性清洁剂，并做好记录。
3.1.2在对摄像机镜头进行清洁除尘时，须采用专用擦拭布或镜头纸对摄像机镜头进行擦拭，不得用手或其它物品擦拭。
3.1.3每季度设备责任人对云台摄像机进行维修保养，并据实际情况对云台的机械部分添加润滑机油，保证云台的转动灵活。
3.1.4每季度设备责任人对摄像效果进行跟踪和检查，及时调整焦距、方向等。
3.1.5每季度设备责任人对室外监控摄像机进行维修保养，在清洁除尘和安装防护罩时，须注意不能损坏原防水胶圈，若有损坏须及时更换，并做好记录。
3.2监控主机的维护保养3.2.1每周中心值班人员对监控主机进行外部除尘，除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂。
3.2.2每月设备责任人检查视频线BNC接头，如有接线端子接触不良现象，须用额定功率小于30瓦的电烙铁进行焊接处理，保证BNC接头与主机接口连接牢固，并做好记录。
3.3录像机维护保养3.3.1每周中心值班人员对录像机进行外部清洁除尘，除尘时须用清洁干燥的软布和中性清洁剂。
3.3.2每月由设备责任人检查录像机的录像效果，如发现异常，须立即采取相应措施，并做好记录并向上级汇报。
3.3.3每季由设备责任人对系统进行整理，并做好记录。
3.3.4若录像机发生故障且设备责任人无法处理，须报管理处经理批准后，送有关单位维修，并做好记录。
3.4显示器的保养3.4.1每天由中心值班人员用干净的毛巾或软布清洁显示器表面。
3.4.2每周由设备责任人对后盖进行吸尘。
3.4.3若显示器发生故障且设备责任人无法处理，须报管理处经理批准后送相关单位维修，并做好记录。
3.5周边红外对射系统保养3.5.1每天由晚班安全班长对工作区域内所有的周边红外对射系统进行在现场与控制中心配合检查运行情况。
2020年 【物业作业指导书全套】-安全工作监控管理作业指引-安全作业管理-三级文件
XX有限公司【物业作业指导书全套】-安全工作监控管理作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1．目的加强公司安全工作组织制度建设，提高安全工作质量，确保各项安全管理制度的落实。
2．适用范围本规定适用于公司及所属各项目安全监控管理工作。
3．职责3.1 公司总经理负责公司安全组织的管理工作。
3.2 公司主管安全高管具体负责公司各项安全组织的管理工作。
3.3 公司安全管理部负责对公司及所属各项目安全组织管理工作进行监督、检查、指导和考核工作。
3.4 各项目总经理负责本单位安全组织的管理工作。
3.5 各项目秩序维护部门负责本单位各项安全工作的具体组织、计划、监督检查、落实等工作。
4.方法和过程4.1安全工作监控管理组织4.1.1 公司安全管理工作由总经理负责，安全管理工作实施监控由主管安全的副总经理负责，具体组织实施由安全主管部门负责。
4.1.2 各项目安全管理工作由项目经理负责实施监控，具体实施由秩序维护部门负责。
4.2 公司安全工作的监控管理4.2.1 公司总经理、公司主管安全高管监控要求4.2.1.1 每半年组织召开一次安全工作专题会议，研究部署公司安全组织管理工作。
4.2.1.2 每半年参加一次安全工作检查。
4.2.1.3 每年组织召开一次安全工作总结表彰大会。
4.2.2 公司安全管理部监控要求4.2.2.1 每月要开展一次安全工作（专项）检查，并将检查结果记录在《安全消防检查记录表》中。
4.2.2.2 每两个月要开展一次安全工作夜查，并将检查结果记录在《夜查情况记录表》中。
4.2.2.3 每季度组织公司及所属各项目安全主管部门负责人召开一次安全工作专题会议，研究部署公司安全组织管理工作。
4.2.2.4 每季度组织开展一次安全专业培训。
4.2.2.5 每年开展一次安全组织管理工作考核。
4.2.2.6 每年进行一次安全工作总结。
4.2.2.7 每年组织开展一次安全先进单位和个人的评选表彰活动。
安防监控系统保养维修作业指导书
安防监控系统保养维修作业指导书目录1. 引言2. 检查和清洁3. 调整和校准4. 维修和更换部件5. 系统升级和软件更新6. 记录和报告7. 结论引言安防监控系统是保障企业和个人财产安全的重要组成部分。
为了保证系统的正常运行和发挥最佳性能，定期的保养维修是必不可少的。
本指导书将为维护人员提供对安防监控系统进行保养和维修的详细指导。
检查和清洁1. 检查所有摄像机和监视器的电源连接和数据线连接是否正常，确保信号传输正常。
2. 检查摄像机和监视器的镜头、面板和外壳有无损坏或污垢，及时清洁并更换损坏部件。
3. 检查摄像机和监视器的固定底座和支架是否稳固，如有松动及时紧固。
4. 检查录像设备和存储设备的电源连接和数据线连接是否正常，确保数据存储正常。
5. 检查录像设备和存储设备的散热系统是否通畅，清洁散热口并更换散热风扇6. 检查所有设备的电源是否正常，如有异常现象及时处理。
调整和校准1. 校准摄像机和监视器的角度和方向，确保画面清晰明锐。
2. 校准摄像机的亮度、对比度、色彩等参数，确保画面色彩鲜艳。
3. 校准摄像机的曝光时间和快门速度，确保画面不模糊。
4. 校准摄像机的遮光效果和焦距，确保画面清晰无畸变。
5. 调整监视器的亮度、对比度、色彩等参数，确保显示效果符合要求。
6. 校准录像设备和存储设备的时间轴和存储容量，确保录像正常存储。
维修和更换部件1. 对于损坏的摄像机和监视器，首先检查是否可以修复，如无法修复则及时更换。
2. 对于损坏的电源连接和数据线连接，及时更换和修复。
3. 对于故障的录像设备和存储设备，首先进行故障分析和排查，如无法修复则及时更换。
4. 对于故障的散热系统，及时更换散热风扇。
5. 对于其他部件的损坏或故障，及时更换和修复。
系统升级和软件更新1. 定期检查安防监控系统的固件和软件版本，如有新版本发布，则及时进行升级和更新。
2. 对于需要对系统进行功能改进和优化的情况，及时进行系统升级和软件更新。
2020年 【物业工程作业指导书全套】-楼宇配电室设备维护保养作业指导书-安全作业管理-三级文件
XX有限公司
【物业工程作业指导书全套】-楼宇配电室设备维护保养作业指导书-安全作业管理
三级文件
（1.0版）
制订：
审批：
2020-1-1发布2020-1-1实施
1.目的
保证设备正常运行，确保小区供电正常。
2.适用范围
本作业指导书适用于分公司、各物管中心管辖区域内配电室设备的维护保养。
3.职责
3.1 物管中心工程部经理负责监督检查配电室设备维护保养工作。
3.2 物管中心工程部维修人员负责对楼宇配电室内的设备进行日常巡视和维护工作。
4.方法与过程
4.1 工程部维修人员至少每周巡视低压配电室设备运行情况，发现问题及时处理，并将巡查情况记录在《楼宇配电柜(箱)巡查记录》上。
4.2 工程部维修人员至少每月按以下要求维护保养一次。
4.2.1 配电室室内清洁。
4.2.2 检查照明，检查各电器设备运行情况，并将保养情况记录在《共用设备（设施）维修保养记录》中。
4.3设备责任人每年按如下要求维护检修一次，并做好《共用设备（设施）维修保养记录》。
4.3.1紧固动力配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端子，并除尘。
4.3.2 检查刀闸开关、空气开关、接触器、电表等配电设备。
4.3.3 检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。
4.3.4 检查动力配电箱(柜)，整理配电箱(柜)内接线端子。
5.记录表格
YYJYWY-WX-01-F2 《共用设备（设施）维修保养记录》
YYJYWY-WX-11-F1 《楼宇配电柜(箱)巡查记录》。
物业环境设备操作保养作业指导书
物业环境设备操作保养作业指导书1. 引言本作业指导书旨在为物业环境设备操作保养人员提供详细的操作指导，确保设备正常运行，维护环境的舒适和安全。
本指导书无法包含所有设备的操作细节，因此在执行特定设备的操作时，请遵循设备制造商的文档或特定操作手册。
2. 安全注意事项在进行任何物业环境设备的操作和保养之前，请务必遵循以下安全注意事项：1.确保在了解设备操作和保养程序之前不要进行任何操作。
2.在进行操作之前，检查设备的电源是否已断开，并将所有相关的开关设置为关闭。
3.戴上适当的个人保护装备（PPE），如手套、眼镜和耳塞，确保人身安全。
4.了解设备的风险和危险区域，并遵守相应的标志和警示。
5.在进行保养和维修之前，务必将设备完全停机，并确保接触设备的任何部分时都已停止电源。
6.在开始任何保养程序之前，阅读设备制造商的操作手册，并按照指示进行操作。
7.在操作和保养过程中，密切关注设备的异常情况，并及时报告相关部门或人员。
3. 物业环境设备操作步骤下面是几种常见物业环境设备的操作步骤，您可以根据实际情况进行调整。
3.1 空调系统操作1.打开空调控制面板，并将温度设置为所需温度。
2.确保所有空调出风口和回风口的通风口是畅通无阻的。
3.确保空调系统的电源已连接，并开启主电源开关。
4.打开空调系统的风机开关，并选择适当的风速。
5.如果需要调整空调系统的模式（制冷、制热、通风等），请按照制造商的指示进行操作。
6.定期检查空调滤网，并根据需要进行清洁或更换。
3.2 水暖设备操作1.打开水暖设备的主阀门，并确保设备有足够的水压来正常运行。
2.检查水暖设备的温度和压力表，确保它们在正常范围内。
3.如有需要，调整水暖设备的温度和水流速度。
4.检查水暖设备的管路是否有泄漏或损坏，如有需要，请及时修复。
5.定期清洁水暖设备的过滤器，并根据需要进行更换。
6.如果需要关闭水暖系统，请关闭主阀门，并排出设备中的残余水分。
3.3 电力系统操作1.在进行任何电力系统的操作之前，确保主电源已关闭，并戴上绝缘手套。
2020年【物业工程作业指导书全套】共用设备设施管理作业指引-安全作业管理-三级文件
XX有限公司【物业工程作业指导书全套】共用设备设施管理作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布2020-1-1实施1.目的通过对各系统设备设施的巡检、保养与检测，保证设备设施良好的运行状态，确保设施设备的运行。
2.适用范围本规定适用于所属各项目对共用设备设施的管理。
3.职责3.1工程技术部负责对各项目共用设备设施维护保养情况进行监督检查。
3.2 项目经理负责共用设备设施维保工作的监督和检查。
3.3 各项目工程部负责建立共用设备设施台帐，制定设备设施年度检修计划，对设备设施维保供方的服务品质进行监管及设备设施升级改造方案的制定。
3.4 项目工程部各专业主管负责设备设施维修保养工作的组织落实。
3.5 项目工程部各专业维修人员负责对设备设施进行日常巡查和保养工作。
4.方法与过程4.1 这里所指的“设备”是指供配电系统、给排水系统、电梯、水暖系统、消防系统、安防系统、照明系统。
4.2 这里指的“设施”是指公共区域道路、娱乐设施、景观小品、房屋本体及其附属设施。
4.3 供配电系统4.3.1 维修人员在对高压配电室和楼宇配电室内的设备进行巡视时，严格执行《变配电室管理规定》和《楼宇配电室维修保养作业指导书》的有关要求，做好设备巡查记录，以确保小区的正常供电。
4.3.2 当出现计划性停电或突发停电时，维修人员要严格执行《停电措施作业指导书》的有关要求，查明停电原因，做好解释工作，并在最短的时间内恢复小区供电，同时做好相关记录。
4.3.3 低压带电作业时需严格遵守维修电工安全操作规程。
4.4 水暖管网系统4.4.1采暖、热水、自来水管网每年3至6月份进行维护保养，采暖系统在非供暖季要处于充水保养状态。
4.4.2 雨水（污水）泵、管网每年4至6月份进行维护保养，每日对污水泵进行巡视。
4.4.3 热交换器、变频泵组等设备每年7至9月份进行维护保养。
4.4.4 管网防腐涂层及支架检修应视情况而定，但至少每5年重新涂刷一次。
监控设备维护保养标准化作业指导书
监控设备维护保养标准化作业指导书一、作业目的为了确保幼儿园内监控设备的正常运行，及时发现并解决设备故障，提高监控设备的利用率，保证监控数据的安全性和可靠性，制定本作业指导书。
二、作业适用范围本作业指导书适用于幼儿园内所有监控设备的维护保养工作。
三、作业内容1.日常巡检（1）检查监控设备外观是否有损坏，连接线是否牢固，设备是否正常运行。
（2）检查存储设备是否有异常，硬盘使用率是否过高。
（3）检查网络连接是否正常，数据传输是否稳定。
（4）检查电源供应是否稳定，备用电源是否能够正常启动。
2.定期保养（1）每季度对监控设备进行一次全面保养，包括清理设备灰尘，检查硬件设备是否正常运行。
（2）每半年对存储设备进行一次检查，清理存储设备垃圾，优化存储空间。
（3）每年对网络设备进行一次全面检查，更新网络设备固件，确保网络连接稳定。
3.设备更换（1）当监控设备硬件出现故障时，及时更换损坏硬件。
（2）当存储设备出现故障时，及时更换损坏的存储设备。
（3）当网络设备出现故障时，及时更换损坏的网络设备。
四、作业流程1.日常巡检（1）每天早晨上班前，对监控设备进行一次日常巡检，确保设备正常运行。
（2）每天下班前，对监控设备进行一次日常巡检，确保设备正常运行。
2.定期保养（1）每季度一个工作日，对监控设备进行一次全面保养。
（2）每半年一个工作日，对存储设备进行一次检查和清理。
（3）每年一个工作日，对网络设备进行一次全面检查和更新。
3.设备更换（1）当监控设备硬件出现故障时，及时联系设备供应商或专业技术人员进行维修或更换。
（2）当存储设备出现故障时，及时联系设备供应商或专业技术人员进行维修或更换。
（3）当网络设备出现故障时，及时联系网络供应商或专业技术人员进行维修或更换。
五、作业要求1.严格执行作业指导书规定的工作内容和工作流程。
2.作业过程中，要确保设备正常运行，防止数据丢失。
3.作业完成后，要填写相应的作业记录表，记录作业时间、作业内容、作业人员等信息。
物业管理作业指导书
一、运行状态是否良好1．楼层显示是否正常。
2．轿厢门开闭是否顺畅，门滑道是否清洁、无异物。
3．电梯上下运行是否平稳，导靴是否严重磨损，变速箱是否有异常响动。
4．检查电梯底坑缓冲器是否灵便可靠，上黄油防止生锈。
二、梯机房检查1．清扫机房室内卫生。
2．检查控制屏、配电盘是否运行正常，限速器是否工作正常。
3．曳引机运行是否良好，声音是否正常，螺丝是否紧固。
4．机身清洁，无灰尘。
5．制动器动作应灵便可靠，运行无磨擦，制停时无撞击声，开闸间隙不超过 0.7mm。
三、轿厢检查1．轿厢行走是否平稳。
2．轿厢照明是否璀璨，如发现不亮应及时更换，面板控制箱是否锁好。
3．轿厢室内、外框、地坎应及时清扫。
4．检查安全窗锁是否锁紧，开关是否灵敏，运行是否正常。
5．上下限位、极限开关应完好有效。
四、候梯厅检查：候梯厅、面板是否松动，叫梯是否灵便、可靠。
五、相关记录：《会展中心电梯检查保养工作记录表》《华展公寓电梯检查保养工作记录表》CXWY-SCJL-GC-021 CXWY-SCJL-GC-0222．发机电冷却系统，打开水箱盖，测水深，水面应保持与水箱口差 2 厘米左右，冬季查看防冻液是否已加，如未加，按比例加入后，拧紧水箱盖。
3．查空气过滤器应保持干净，看过滤器内是否有积碳，如有要及时更换滤芯。
4．查润滑油位，将油尺抽出，用干净的抹布擦干后，再塞进去再抽出来看油标位应在 2/3 处，油应呈亮黄色。
5．查发机电各部件螺栓是否有松动，用板子将更换部份螺栓拧紧。
6．消防设备是否保持完好。
7．发机电房排风系统是否运转正常。
8．查发机电房照明是否都亮。
9．查机房、机身清洁，无灰尘。
10．检查蓄电池是否有电，电解液是否缺少，螺丝是否松动，接线柱是否氧化。
11．检查柴油液是否低于 1/3 位，低了要及时加油。
12．冬季检查油加热器是否处在正常工作状态。
13．手动启动发机电，由住手位转到手动位按下，发机电启动， 5 秒钟后柴油机投入工作，检查电压、电流、频率、油压是否正常。
物业公司安防监控系统保养维修作业指导书
1．目的保证各管理处安防监控系统设备与设备的正常使用。
2．范围适用于各管理处安防监控系统。
3．定义日常性维护：依照年检方案而支配的工作及日常发生的工作。
紧急特殊性修理修缮；安防监控设备设备因意外事故所造成的修理修缮。
4. 职责5.方法及过程监控5.1闭路监控系统5.1.1监视摄像机维护保养：3.1.1.1每季由设备责任人拆下摄像机的防护罩进行内部清洁除尘，清洁除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂，以防止造成或造成或产生静电和腐蚀摄像机。
5.1.1.2在对带云台的摄像机进行修理修缮保养时还需要对云台的机械部分加适量的润滑机油，以保证云台转动灵活。
5.1.1.3对效果不好的摄像镜头必需及时调整好焦距、光圈、方向、测量电源电压是否正常等，保证安装结实，并由监控中心主管（主办）确认符合安防使用要求。
5.1.1.4对室外监视摄像机进行修理修缮保养，在每次清洁除尘、安装防护罩时，必需注意用防水胶圈或胶布密封接合部位，以防止雨水的渗入。
5.1.1.5在对摄像机清洁除尘时,必需注意不要用手触摸摄像镜头，只能采纳镜头纸对摄像镜头进行擦拭。
5.1.2监控主机的维护保养:5.1.2.1每周由中心值班人员对监控主机进行外部除尘，除尘时须使用干燥、清洁的软布和中性清洁剂。
5.1.2.2每月由设备责任人检查视频线BNC接头，如有松动现象，必需用额定功率在30瓦以下的电烙铁进行焊接处理，并检查BNC接头与主机接口是否松动，以保证连接结实，每次做完这项工作后必需对线路进行整理以保证线路的畅顺、整齐、规范。
5.1.2.3同时检查主机上的各指示灯是否正常显示。
5.1.3多画面处理器的维护保养：5.1.3.1每周由中心值班人员对多画面处理器外部进行外部除尘，除尘时需用干燥的清洁软布和中心清洁剂清洗。
5.1.3.2检查并保持所有画面显示器上的字符、设备号与监控台上的手操器上的输入号码全都；检查并保证各显示器上显示时间准确无误。
5.1.3.3检查多画面处理器的各功能键的功能是否准确、有效。
物业公司工程部的作业指导书
物业公司工程部的作业指导书深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号PR/GC-00 版本B/0工程部作业指导书修改页页码1/1序号修改摘要修改后版本/状态修改人审批人生效日期深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号 WI/GC-01版本 B/0 工程部管理组织机构和岗位设置要求页码1/1一、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构:（二）岗位设置要求按建筑面积配置维修工,4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导,工作的安排和人员调配。
1、运行班长① 负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③ 负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长工程部主管维修领班 运行领班 运行技工维修技工①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工①执行设备运行作业标准,完成本职工作。
②遵守各项规章制度,遵守工作时间,遵守劳动纪律。
③服从运行班长的工作安排。
④使用文明用语,礼貌待人。
4、维修技工深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD. 编号WI/GC-01 版本B/0工程部管理组织机构和岗位设置要求页码1/1②遵守各项规章制度,遵守工作时间,遵守劳动纪律。
③服从维修班长的工作安排。
④使用文明用语,礼貌待人。
深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD. 编号WI/GC-02 版本B/0工程部质量目标页码1/1二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用;各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求;资料、台帐保存完整,查找方便;持证上岗率100%;设施设备完好率98%;维修及时率100%;维修返修率低于1%;;顾客满意率98%;仓库管理,保证物业设施设备的维修保养顺利进行,保证物业保持硬件标准化的前提下,备件的费用开支所占资金最少,备件摆放有序,标识清楚;完成公司下达的维修、运行能耗指标。
物业工程维护作业指导书
一、工程维修部组织架构二、岗位职责：1.工程维修部主管1.1 负责工程维修部的全面管理工作。
1.2 负责小区设施设备的运行、保养、维修、安全检查工作。
1.3 执行设备设施运行管理制度，确保各设施设备处于安全、良好的运行状态。
1.4 执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止安全事故发生。
1.5 每季度对设施设备的运行、维修和保养工作进行一次全面检查。
1.6 负责员工的专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。
1.7 负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。
1.8 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
1.9 负责实施节能降耗，降低运行成本。
1.10 与公司相关职能部门及物业服务中心其他部门建立良好的协作关系。
1.11 负责设备设施的更新、改造及大中修工作。
1.12 负责设备设施外委维修保养工作的监督、检查与考评。
1.13 制定设备重大维修保养计划及物料采购计划，并组织实施。
1.14 负责公用水、电表的每月抄录工作。
1.15 负责工程技工的考核、技术指导、业务培训等。
1.16 负责设备设施的作业前的安全交底工作。
1.17 负责停电、停水等应急事件处理的组织。
2.运行技工2.1 负责设备设施日常运行的管理及安全操作管理。
2.2 负责设施设备的巡查及相关记录的填写。
2.3 负责清理机电设备本体及其机房卫生。
2.4 参与停电、停水等应急事件的处理。
2.5 负责夜班期间的设备设施的紧急维修。
2.6 负责夜班期间业主户内报修问题的处理。
2.7 做好交接班工作，认真填写交接班记录。
3.维修技工3.1 负责设备设施的维修保养工作。
3.2 负责业主户内报修问题的处理。
3.3 负责项目自行组织的设备设施大中修及更新改造工作的实施。
3.4 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
3.5 负责业户二次装修的现场监管工作。
3.6 参与停电、停水等应急事件的处理。
配送中心物业管理红外警戒系统维修保养工作规程
配送中心物业管理红外警戒系统维修保养工作规程
1.目的
通过维修保养工作及时排除红外警戒系统故障，确保红外警戒系统处于正常、良好状态。
2.适用范围
适用于园区内红外警戒系统设备的维修保养。
3.职责
3.1维修工负责红外警戒系统日常维修保养，做好点检记录，异常
情况的报告。
3.2保安员负责红外警戒操作面板操作，配合专职维修工模拟测试。
3.3工程组主管负责维修保养的组织实施与工作指导、检查、监督
以及委托修理，做好《设备管理台帐》的动态管理。
4.工程程序
4.1定期开展以下工作：
4.1.1每月对红外警戒系统的各区域收发头外罩用清洁抹布清洁一
次；
4.1.2每月一次检查红外警戒系统各区域收发头接线处，查看是否
有松动；
4.1.3每月对红外警戒系统各区域收发头报警灵敏度，做一次模拟测试，用手在收发头之间做切光试验，查看主机报警反应时间，若有偏差及时调整；
4.1.4每年清洁红外收发头内部传感器，操作面板内容按钮。
红外收发头内部传感器、操作面板内部按钮须用药水棉花与无水酒精进行清洁。
4.2维修工将每次维修保养记录，重大故障及时汇报工程主管。
4.3工程主管组织落实红外警戒系统维修保养工作，并及时指导和检查。
系统重大故障的外委托修理工作，做好《设备管理台帐》的注记和动态管理。
小区物业工程部消防系统设备设施操作及保养作业指导书
小区物业工程部消防系统设备设施操作及保养作业指导书1.0适用范围适用于公司范围的消防系统设备设施。
包括：消防供电系统、供水系统、报警通讯系统、防排烟系统、灭火系统、疏散系统、通讯系统等。
2.0消防供电系统2.1消防供电系统包括：双电源互投柜、发电机组等。
2.2双电源互投柜一般应当处于“自动”位置并能投入使用，柴油发电机应当能手动；自动开启，发电机油量应当充足。
详见“发电机组运行、保养作业指导书”和“低压配电系统运行及保养作业指导书”中相关内容。
3.0 供水灭火系统3.1消防供水系统包括：消防泵(栓)系统、喷淋系统(喷头、器、水泵、湿式报警阀、喷淋接合器)、稳压泵等。
3.3.1消防泵、喷淋泵、稳压泵应当在“自动”状态能正常启动，详见“给排水系统运行及保养作业指导书”中相关内容。
管道、信号阀、水流指示消防阀门、管道应完好。
3.3.2每月应当对喷淋系统：喷头、管道、信号阀、水流指示器、水泵、湿式报警阀、喷淋接合器等进行检查保养。
使水流指示器、水力警铃动作正确；管道上压力表、水流指示器紧固良好，指针灵活；阀门、各连接点、管道无渗漏水；管道上全部阀门开闭灵活，并加润滑油；水压自动控制系统按正确的压力值启停泵来保持喷淋系统的压力等；以确保喷头的温度在65—71℃时及时启动喷淋系统。
3.3.3每月应当对消防泵(栓)系统进行规范检查和保养：消防栓玻璃破碎按钮进行模拟试验(消防泵控制柜应处于试验位)、消防小锤应完好、消防水带应保持干燥(潮湿应晾晒)、消防阀无渗漏水、消防枪头应完好、消防栓箱应完好等。
4.0 报警系统4.1消防报警系统包括：消防监控中心联动控制柜、烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮等。
4.1.1消防监控中心联动控制柜的运行1)消防监控中心联动控制柜在任何时候都应当处于自动状态，而非手动状态。
2)消防监控中心联动控制柜等所有控制柜应当每个白班打扫一次卫生，室内应当安装防鼠网和防鼠板，不准留有任何食物。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
XX有限公司
【物业工程作业指导书全套】-监视及红外周界系统维护保养作业指导书-安全作业管理-三级文件
（1.0版）
制订：
审批：
2020-1-1发布 2020-1-1实施
1．目的
规范监控、红外周界系统的保养维护流程，确保高效率、高质量地完成对监控、红外周界系统的保养维护工作。
2．适用范围
本作业指导书适用于所属分公司、各物管中心管辖区域内监控、红外周界系统的保养
维护。
3．职责
3.1 物管中心工程部经理负责监督检查监控、红外周界系统保养维护工作。
3.2 物管中心工程部维修人员负责对监控、红外周界系统的保养维护工作。
4．过程与方法
4.1 设备保养周期
4.1.1 工程部维修人员每天对监控、红外周界系统进行巡查；
4.1.2 工程部维修人员每月对设备进行一次保养工作；
4.1.3 将结果记录在《设备（设施）巡查记录》及《共用设施保养维修记录》中，确保设备正常工作。
4.2 室外摄像系统保养要求
4.2.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，擦洗镜头及冷却风扇；
4.2.2校调镜头焦距，确保图像清晰；
4.2.3 检查支撑杆的脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；
4.2.4 检查避雷针接地是否良好;
4.2.5 检查转动部分的电线是否有破裂、拉断现象；
4.2.6 检查转动部分的润滑情况；
4.2.7 室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，预防生锈尤为重要。
铁件部分要定期刷防锈漆，避雷针要定期刷导电油漆（银粉）。
4.3 室内摄像系统保养要求
4.3.1 每月检查防尘罩，清洁镜头，校调镜头焦距；
4.3.2 检查支撑杆的固定与防腐。
4.4 监视与控制系统保养要求
4.4.1检查硬盘录象机的图像的录制情况，监控显示器图像情况；
4.4.2 检查监视系统连线接触是否良好。
4.5 红外周界防跨越系统保养要求
4.5.1 每月检查室外设备防护罩密封是否完好，并对防护罩进行除尘；
4.5.2 清理红外线发射机与红外接收机之间的遮挡物，检查支撑杆的固定与
防腐；
4.5.3 检查各报警点的系统连线接触是否良好，工作电压是否达到标准。
5．记录表格
YYJYWY-WX-01-F2 《共用设施保养维修记录》YYJYWY-WX-01-F10 《设备（设施）巡查记录》。