商业大厦项目策划理念与营销方案

商业大厦项目策划理念与营销方案

XX商业大厦策划理念与营销方案

目录

一、中心区写字楼市场预测分析 (2)

二、XX商业大厦理念定位 (3)

三、总体策划构想 (3)

四、参与策划的主要高级人才简介 (4)

五、XX商业大厦数字化商务会所 (5)

六、XX商业大厦销售策划要点 (6)

七、XX商业大厦融资策划建议 (8)

八、策划服务 (9)

XX商业大厦策划方案

一、中心区写字楼市场预测分析

自1997年亚洲金融风暴爆发以来，深圳写字楼市场一方面受宏观经济环境的影响，同时由于前期开发过热，存量压力大，而一直处于一个相对淡静的局面。中国入世后，包括摩托罗拉、诺基亚在内的诸多跨国公司，都争先恐后计划加大在华的投资。

深圳作为中国最早开放的特区，不仅是重要的出口贸易基地和物流中心，而且经过近二十年的发展，已经颇具国际大都市的雏形，形成了成熟的商业环境，同时，深圳与香港的合作也将不断的加强，可以说是具有无限商机，诸多跨国公司及香港公司要进驻中国内陆市场，深圳中心区可谓是首选地带之一，中心区写字楼的需求自然有增无减，为多年疲弱的写字楼市场带来新的机遇。

当然，“入世”所带来的这股“东风”是需要一个过程逐渐显现的，深圳诸多的开发商须充分利用这段时间借鉴国际先进写字楼的开发经验，竭力提高楼盘素质，为入世所带来的良机作好充足的准备。

深圳写字楼的市场总体疲软不等于个别项目的疲软，对于锐意进取大胆创新的发展商来讲，采用创新的开发模式与创新写字楼产品依旧能够在市场脱颖而出。

2001年全年共消化写字楼物业大约11.46万平方米，占市场供应量的32.24%，西部办公组团是今后供应总量最多的地方，中心区部分写字楼也将陆续投放市场。普通写字楼供过于求。

甲级写字楼情况较好，例如嘉里中心、信兴广场地王商业中心、电子科技大厦等占用率85%以上，月租金105元以上。

建议新世界地产借鉴国外高档写字楼开发经验，开发高档写字楼，不仅在硬件方面达到国际一流水平，更重要在服务方面达到国际写字楼物业管理水准。借助中国加入WTO的良机，在物业管理服务方面全面与世界接轨，成为深圳服务水准最高的甲级写字楼。

中心区中部组团写字楼市场客户细分示意图

名称发展商客户行业定位主要客户销售情况

江苏大厦深圳江飞实业发展有限公司金融、地产、法律、高科技一楼深圳发展银行、17层太平洋保险、18层东方明珠等房地产公司、律师事务所14、23、31层均为律师事务所，一般购买5套房间，每间30平方米地产公司等购买整层较多

投资大厦深圳市投资公司投资公司居多深圳市投资管理公司、深圳创新投资公司销售情况较好，项目建成较早

世界贸易中心广场招商银行金融为主招商银行、中国联通、基金公司、证券公司不对外销售，只是出租，发展商实力雄厚。位于中心区西部。

大庆大厦大庆市政府电子行业电子行业中小客户最小户型30平方米，销售情况良好，仅剩余789层

中环大厦中环公司正在打地基

客户来源预测：深圳企业，外地驻深圳办事处或展览中心，外资企业地区总部,其中小企业购买写字楼的比例较大，因此对于30-50,60-90,100-150平方米精品小户型写字楼应该事先进行规划，例如律师事务所一般需要紧邻30平方米房间，电子或软件公司一般需要100—150平方米办公场地。

二、XX大厦理念定位

策划是挑战人类智力极限的创造性工作，策划实践中处处闪耀着灵感思维的火花，例如对99昆明世界园艺博览会策划的理念设计“万绿之宗，彩云之南”，对重点发展绿色产业和旅游业的现代云南给予准确定位,可以说是画龙点睛之笔。

我们深知地产名牌的背后是文化，真正的名牌都有深厚的文化积累，房地产不等于钢筋加水泥，要想策划好地产项目，一定要采用发散型思维，通过知识集成策划方法，找出排它性的独特优势。

中心区智能写字楼＋绿色环保酒店＋国际级数字化商务会所赋予深圳人成功主

题，形成独特新优势。

网络时代终身学习的生活方式是我们特有的理念和灵魂，一个锐意进取，求新求变的地产新形象出现在中国地产业的大舞台。

一个中心：XX大厦倡导网络时代终身学习的工作生活新方式

＝独具特色的高级教育培训中心＋数字化商务会所＋绿色环保酒店＋中心区网络化办公室

两个基本点：新世界大厦—为您提供绿色环保主题五星级酒店服务

XX大厦给您事业腾飞的网络化办公门户

裙楼的未来商业价值不言而喻，但是目前直接进入普通商场操作等于自杀。因此，我们建议填补深圳高档百货商场空白，作为高档百货来操作。同时充分考虑银行与证券机构的需求，为他们度身定做1，2楼，满足他们的特殊要求。

过去杭州宋城主题公园有五六个主题，新世界大厦也有很多开发思路，我们认为眉毛胡子不要一起抓，通过梳理思路，我们用水文化起爆了杭州的宋城主题公园，因此我们也完全自信能够用国际化智能写字楼与五星级环保酒店的理念启动新世界大厦的销售。

紧紧围绕一个中心两个基本点，展开战略意义上的全方位宣传（电视、报纸、网络），通过与中国社会科学院等合作常年举办管理论坛，请出国内外管理大师，请出可亲可敬的著名科学家倪光南等等，发起系列宣传攻势和广告攻势，首先锁定金融业、地产业客户，他们是深圳白领群体的代表，策划家与地产商营造丰美的水草，牧人自然会赶着人群进来。

XX大厦广告设计要根据我们的主题设计，充分体现出高品味、高格调，形成写字楼销售的轰动效应。

我们将在合同签定后详细制定方案，层层展开主题。

三、总体策划构想

XX大厦规划构想：

建议新世界大厦，设立网络化五星级酒店和国际化智能写字楼，填补深圳精品小户型写字楼空白。

五星级酒店定位是国际上网络化程度最高的五星级酒店，每个房间都接入宽带

多媒体网络，突出网络时代商务服务特点，全面满足酒店客户的现代商务需求。设立高级数字化商务会所，包括数字化图书馆、书吧，提供商务资料联机检索服务。

利用会所和培训中心会议室、网络酒店综合优势，利用临近高交会场馆的地理优势，与中国管理科学研究院、清华大学经管学院等权威机构合作，举办华南高层次大型管理论坛和高层次总裁培训班。

引入世界最佳酒店实践，将酒店与写字楼统一管理，为客户提供个性化服务，将软件建设放在相当重要的位置，而不仅仅是通过硬件体现大厦层次。

组合各种商业资源，例如与铜罗湾百货等合作创办高档商场，为裙楼销售精心谋划。

人类进入新世纪，中国已经加入WTO，我们要全面与国际市场接轨，中国地产业盼望出现新生代，新世界大厦是深圳地产的新思维，敢为天下先的深圳人是加入WTO的受益者，香港人也是宽带多媒体网络的倡导者，深圳香港两地成功人士渴望新的地产概念，我们倡导网络时代生活工作新方式，新型五星级网络化写字楼会产生爆炸性效果。

根据房地产趋势的调查，我们发现深圳写字楼的有效供给不足，中心区地产概念雷同，缺乏热点地产，我们的客户定位是深圳企业和海外企业，特别是深圳小型企业居多，针对企业家的需求，我们计划邀请新一代企业家、经济学家、管理专家，为提倡终身学习的深圳人讲授世界知名企业家成功经验，营造市场优势。

首先策划好楼盘，作为地产发展商为顾客营造成才与成功环境，我们是导演，吸引一流的客户来演戏。有了领头羊，才会有群羊跟进。

1. 策划层次：树立新世界大厦品牌，塑造与新世界大厦理念对应的优秀企业文化，我们将进行专业的人才引进与管理计划，由本公司的专家设计企业文化方案。进行以新世界大厦品牌为基础的高级地产经营和资本经营。

XX大厦地产企业文化设计的核心是：锐意进取，为地产精英提供成功的舞台。通过宣传给人的印象是：吸纳一流的地产人才，运作一流项目，塑造一流的地产公司品牌。

建议公司吸纳部分地产职业经理人，提高公司的员工专业素质，优化公司的总