东方新世界策划案

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2.2 优势分析
项目资源优势 ——站在天河区的过去与未来之间 站在天河区的过去与未来之间
区域优势、规划优势、政策优势、配套优势、企业优势…… 因为拥有成熟的生活商圈，企业机构、政府机关、学校…… 等充沛的社会资源，同时紧邻天河区政府，所以未来的前景 将不可限量。
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2.3 劣势分析
市场压力：该区域处于价格划分的边缘区域，价格因素较为敏感。 该区域的开发量不断增加，导致价格竞争越来越激烈。 削弱：提高板块销量，增强板块竞争力。 区域环境：传统城乡结合部的区域观念，导致板块的档次上升难度较大。 削弱：开售完善销售环境，加强企业品牌的炒作与地块炒作。 产品设计：二房的户型比例过大，单位面积较大,单位成交总价过高; 户型面积差距较大，客户层次不一,对销售造成一定的压力； 车位配置不足。 削弱：利用单元间价差策略，宣扬3R生活空间。
3.2 按区域划分
1. 固有客户
高素质原居民、科技园、石牌、员村、棠下 高校区、电脑城、金融街、北、天河城、东圃、开发区、环市东 路、黄埔、珠江新城
3.3按职业划分 3.3按职业划分
1. 固有客户
自然村的原居民、大专院校的老师、高级公务员、 高科技的经营主、建材市场老板、高级医生
2.
潜在客户
自由职业者、区域外的教师、金融业及广告业的 私营老板
他们的共通点： 他们的共通点：
家庭综合月收入在12000元以上 年龄层次在28—45岁之间 具有高等学历、高品位、有创意 具有独到的见解、非凡的眼光、超卓的鉴赏能力，对局部和 细节部分更精亦求精 懂得享受生活，会欣赏一定价值的事物 有家庭观念，对生活品位要求高
东方新世界 ——推广策略 ——
内容提要
市场综述 2. 项目理解 3. 客户定位 4. 项目核心竞争力 5. 项目定位 6. 项目竞争力提升 7. 项目营销策略 8. 项目价格策略 9. 项目广告策略 10. 项目预期目标 11. 项目专案组人员架构
1.
1、市场综述
整体区域分析
1.1 区域现状分析
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3.1按来源划分 3.1按来源划分
1.拓展新的客户群体 逐渐扩大的中产阶级：高收入 + 高消费 + 高品味 + 个性张扬 广告、金融、保险、IT业等
2.东逸客源的深度挖掘 抓住东逸已有的客户群：高品味 + 高消费力 管理阶层、律师、金融 3.阻截本区域竞争对手的客户 翠安侬苑、骏景南苑、美林海岸
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3、目标客户定位 、
核心客户为：都市中产阶级 核心客户为：
何谓中产阶级？ 何谓中产阶级？
中产阶级——MIDDLE CLASS 中产阶级 任何人只要有能力过安适的生活、支付各种生活费用， 任何人只要有能力过安适的生活、支付各种生活费用， 还有余钱做一些休闲娱乐，都可以称为中产阶级。 还有余钱做一些休闲娱乐，都可以称为中产阶级。
天河未来的 居住中心
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5、项目定位
东方翡翠谷魅力新世界（形象定位） ——东方新世界花园（产品案名）
天河中心私家公园高尚社区（产品定位）
东方翡翠谷 魅力新世界诠释
东方
部分项目名称——东方新世界 地理区位——城市东面 园林主题——东方主题园林
翡翠
硬质的玉石，绿色的宝石——喻指很高的价值,如产品本身质量、 —— , 园林的色彩风格等
他们是： 他们是：
——科技企业家； 科技企业家； 科技企业家 ——私营企业主、个体企业主和股民； 私营企业主、 私营企业主 个体企业主和股民； ——金融证券业的高级管理人员； 金融证券业的高级管理人员； 金融证券业的高级管理人员 ——外资企业在中国的代理人； 外资企业在中国的代理人； 外资企业在中国的代理人 ——以及中介机构的高级专家 以及中介机构的高级专家
他们的购买需求特点
对住宅的区域环境、产品设计、文化氛围较重视 讲究时间效率、重视私隐空间 认同该区域的发展前景、产品升值潜力 对物业的软硬件配套质素有较高要求 追求有品味的精品住宅、舒适的生活环境 注重社区的和谐生活氛围 认可发展商的开发实力
他们的消费心理特点
消费行为理性、对事物比较挑剔、注重细节、讲究完美 对自然景观、人文环境、配套设施较为重视 稀而贵、少而精、静而雅的心理 注重事物的自身价值多于其价格
天河公园板块会成为天河新居住中心。
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1.2.1项目地理交通示意
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1.2.2项目人文环境圈
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结论: 结论
交通网络发达，市政配套完善，人口流动量增多，商业氛围的 不断加重，市场消费者对该区域的偏好度在提升。该区域的地理优 势及价值所在得到进一步证明。
本区域不仅是政治、文化中心，而且是重要的商业集散地， 本区域不仅是政治、文化中心，而且是重要的商业集散地， 将成为广州东郊最适合居住的板块之一。 将成为广州东郊最适合居住的板块之一。
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东方翡翠谷 魅力新世界诠释
东方翡翠谷魅力新世界 东方翡翠谷 魅力新世界
体现项目整体形象及特征，成为企业品牌在广州地区推广切入 点，为新世界在市区其他板块内项目的推广奠定基础，造成市场 从新世界产品的追捧，形成新世界产品在不同区域，板块都能成 为领航者的市场形象。
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天河中心：让目标客户清晰明了本项目的所在区域，同时突出本项目 天河中心私家公园高尚社区诠释 在地理位置的优势； 私家公园：“公园”，带给客户的是绿化面积规模大、舒适悠闲的感 觉； “私家”，表现为个人拥有，独自享用。在这里通过“私 家公 园”突出本项目的最大特点：只有购买客户才能享有2万平 方米绿化占地面积的中心园林绿化。 高尚社区：反映本项目将开发成为高档次、有品位的大型住宅区。 户
天河公园（东方新世界）板块分析
1.2 区域发展趋势
板块竞争分析
1.3 竞争对手分析
个盘分析
1.1.1区域现状 1.1.1区域现状
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板块名称 东圃—黄村板块 东圃 黄村板块 天河公园—员村板块 天河公园 员村板块 天河北板块 珠江新城板块 汇总
后续供应量（建筑面积计算） 后续供应量（建筑面积计算） 827，856㎡（另广氮厂地块近 ， ㎡ 另广氮厂地块近200万㎡） 万 85万㎡ 万 30万㎡（另汇景新城 万㎡（另汇景新城160万㎡） 另汇景新城 万 30万㎡ 万 2，277，856㎡（另360万㎡） ， ， ㎡ 万
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1.2区域发展趋势 1.2区域发展趋势
根据人流、物流、资金流和信息流分析： 根据人流、物流、资金流和信息流分析： 天河区必将成为珠江三角洲乃至全国的的聚焦点和辐射源之。 天河区必将成为珠江三角洲乃至全国的的聚焦点和辐射源之。 根据广州市建设现代化国际大都市的总体规划： 根据广州市建设现代化国际大都市的总体规划： 天河区将成为广州未来的新城中心，包括金融、科技、商贸、 天河区将成为广州未来的新城中心，包括金融、科技、商贸、 信息、交通、旅游、文化和教育中心。 信息、交通、旅游、文化和教育中心。 根据城市中心的转移： 根据城市中心的转移： 天河区作为新兴区域，将成为广州市商品房集中地。 天河区作为新兴区域，将成为广州市商品房集中地。 根据人文与配套环境分析： 根据人文与配套环境分析：
中山大道
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2、项目理解
2.1 项目概况 2.2 优势分析 2.3 劣势分析
2.1 项目概况
总占地面积 ：75,426 m2 规划设计：12栋26-30层住宅、8座相连6层住宅、主题会所、 活动中心、中心园林泳池、小学、商场 地上总建筑面积 ：263,991m2 住宅建筑面积 ：233,025m2 容积率 ：3.5 绿化率 ：30% 总户数 ：2，088户 住宅车位 ：798个 商场车位 ：200个 可售面积：一期约115,047m2 二期约116,685m2
翡翠谷
优美的自然环境 源自影片“卧虎藏龙”的拍摄地——喻指目标客户群居住所 在 与蓝谷的关系(联系、区别、提升……)
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东方翡翠谷 魅力新世界诠释
魅力
地域的优势 产品的独特 生活模式的吸引
新世界
项目案名 新型住宅小区及新式生活模式的形成
魅力新世界
新板块的掘起 项目成为国际大都会中居住环境与模式的领航者
翠湖山庄
东方新世界 华景新城
中山大道
规模：总占地46万㎡，总建面积100多万㎡ 。 特色：楼宇建筑设计采用平行布置方式，南北 对流，方正实用。 价格：约5400元/㎡（带装修） 主题：洒脱人生，写意骏景
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案例三： 案例三：华景新城
黄埔大道
翠湖山庄
骏景花园
东方新世界 华景新城
规模：占地60万㎡，总建面积约100万㎡ 特色：小区配套设施成熟完善，居住氛围 极为浓厚。 价格：约5400元/㎡（带装修） 主题：演绎现代生活新时尚
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1.2板块现状 1.2板块现状
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天河公园板块位于城郊结合地带，地理优势明显。 天河公园板块位于城郊结合地带，地理优势明显。 天河公园楼盘量多价稳，大型住宅小区规模开发优势大。 天河公园楼盘量多价稳，大型住宅小区规模开发优势大。 周边高校林立，如华南师范大学、华南理工大学、华南农业大学、广东工业大学、 周边高校林立，如华南师范大学、华南理工大学、华南农业大学、广东工业大学、暨 南大学、广东邮电学校以及广东职业师范学校（原广东民族学院） 南大学、广东邮电学校以及广东职业师范学校（原广东民族学院）等。 区政府的东迁，为员村板块的发展注入新的活力。 区政府的东迁，为员村板块的发展注入新的活力。 周边商业配套与老城区相较尚未成熟，但城市中心东移，天河公园的重建， 周边商业配套与老城区相较尚未成熟，但城市中心东移，天河公园的重建，中山大道 和黄埔大道两条主干道的建成、广深高速公路以及华南快速干线的开通、 和黄埔大道两条主干道的建成、广深高速公路以及华南快速干线的开通、掀起天河公 园板块地产开发第二次浪潮。 园板块地产开发第二次浪潮。
备注：后续供应量主要集中于天河公园—员村以及东圃—黄村板块