400易居培训商业地产定位与策划(111)页.pptx

地块与区域的关系
区域在城市中的地位 区域的总体规划 区域的市政配套 区域的交通网络 区域的经济特点 区域的人口特征
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与陈仁科一起探寻……
地块与市场的关系
房地产现状，开发量、租售总量 房地产发展趋势 消费者特征 消费者习惯
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地块与周边环境的关系
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地块 与
与陈仁科一起探寻……
在对胜利北路东面和西面两个方向的人流量进行不 同季节、不同时段的多次实地测量后，我们发现，18～ 28岁年龄段的人流占据人流总量的比例平均高达6成。
即使把对人群年龄估算的误差因素考虑在内，我们 仍然可以得出结论：胜利北路南来北往的人流中，年轻 人占据了大部分。
相对高端消费的群体，这一群体单次消费能力可能 不是最强，但他们却是消费频次最高(一有闲暇时间就 会逛街购物)、消费欲望最强烈(每次逛街都会花点钱出 去)的。
他们的购买力是不容被忽视的。
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于是，我们为项目定位为直接指向年轻消费群体的——
核心商圈最时尚的潮流基地
潮楼
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第二层剖析：地块最适合做什么？
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地块与城市的关系 城市的战略定位 城市的总体规划 城市的经济结构 城市的历史文化
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定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
地块最适合做什么？ 地理位置最适合做什么？ 你，想做什么？
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第一层剖析:
市场缺 什么
从商业形态来看…… 从商业业态来看…… 从商业层次来看…… 从消费潜在需求来看…… 从商业格局来看……
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从商业形态看，看什么？
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从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
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从商业格局看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品
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从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
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地块基础数据
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地块现状 29
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面对这样一个项目 大家觉得该如何入手呢？ 在对城市、对地块都有了一定的了解之 后，我们一起来层层剖析这个项目吧！
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八点思考解密该项目开发，之一
业面积将达到50万㎡之巨，而新余市区人口仅为40万，
市区人口与商业面积之比为1：1.25，世界上最繁华的
商业城市——东京，这个比例才为1：1.7，香港为1：
1.3，供应严重饱和！
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面对如此激烈竞争的 市场、面对如此饱和的市场，
本项目该如何突围？
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另外一组市调数据指出了定位方向
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——有哪些商业形态
——各类商业形态的规模、比例
——各类商业形态的经营现状
步行街
——各类商业形态运作模式
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景 专业市场
……
住宅底商
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从商业业态看，看什么？
商业地产的策划与定位
2010.4
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商业地产，是现在开发的热门！为什么？因为开发
周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。 从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有
多少项目是真正成功的呢？ 原因可能很多……
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不成功的原因可能是——
因为地段不好 因为消费者消费实力低 因为商业环境差 因为竞争激烈，对手太强 因为招商难度大 ……
规划设计
用地性质
规划技术指标
地块四至
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案例解析
从案例中阐述地块研究的重要性！ 需要说明的是，案例和案例不同，其 分析的重点可能也有所不同。
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案例二：江西分宜项目
分宜县——
地处赣西中部，为新余市辖县，距省会南昌178公里。 总面积1389平方公里，总人口30.98万，其中城区面积 8.8平方公里，城区常住人口6.2万。 矿产资源丰富。 工业基础扎实。 连续两年被授予“全省综合经济发展先进县”。
以洪客隆百货为代表的大型购物中心，以洪客隆商业街、
抱石步行街为代表的商业步行街，以东方巴黎家居广场为代 表的大型专业市场，以国美电器为代表的主题式商城和以新 一佳为代表的超市……表明新余市商业物业多业态并存、竞 争惨烈。
市调
几个主要项目商业面积之和竟达36.8万㎡，加上
发现 规模较小的商场及零散分布的街铺，估计新余市的商
新余市地处江西省中西部，被誉为江西的“钢城”。 全市总面积3178平方公里，中心城区面积30平方公里，总 人口111.59万人（截止2005年底）,城区人口超过40万。
新余市房地产行业正处在快速发展的起跑阶段，虽然 各项指标的基数较小，但增长速度飞快！
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ห้องสมุดไป่ตู้
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——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
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案例一：江西新余新钢项目
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为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
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我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？