商业地产策划与定位ppt

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商业地产的运作难点
• 商业物业发展的刚性分析
商业的需求是由消费力决定的，由需求决定
• 商业物业市场的脆弱性
每一个环节和细节都很重要，从设计开始到施工， 从交付使用到开业
• 商业物业发展的渐进性
开发建设（销售）——招商——经营，商业是三次动力 的传递
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商业地产的运作难点
• 商业物业分布的地域差异
巷子）
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商业地产的几种形态
创新的商业模式：
旅游休闲模式 Outlets模式 观光农业发展模式
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案例分析
上海大宁国际商城
Channel1
万达商业广场 上海新天地 成都宽窄巷子
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• 传统的商业 • 城市购物中心 • 购物中心的郊区化 • 商业步行街 • 街区式商业 • 主题或专业市场 • 住宅和办公楼底商
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商业地产的几种形态
• 城市购物中心（万达商业广场） • 郊区购物中心（SM） • 街区式商业(大宁国际广场） • 商业步行街（无锡崇安寺步行街） • 主题商业（重庆女人街、无锡的欧风街） • 社区商业（北京的方庄、望京） • 专业市场（东方家园、红星美凯龙） • 改造的休闲步行街区（上海新天地、成都的宽窄
商业定位与策划
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第一节
商业地产的定位与思考
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问题与思考
开发商业地产最重要的是什么？
地段 交通 人口 经济 竞争
商业地产开发的第一是地段，第二就是定位，地 段是静态的，定位是动态的！
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ห้องสมุดไป่ตู้
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问题与思考
什么是商业地产？商业地产与住宅的区别是什么？
用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。
它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，零售业等等。
商业最重要的是地段
• 商业物业面积使用的非均质性
商业的空间，有放有收，要舍得留空间
• 商品种类与商业物业发展的制约
商品的种类是由经济的发展和发达程度来决定的，
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商业地产发展因素分析
• 经济发展状况 • 人群代际变化 • 家庭结构的变化 • 居住形态的变化 • 生活方式的变化
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商业地产与所在城市
• 城市首位度对地产的影响（武汉与长沙) • 城市经济腹地对商业地产的影响 • 城市发展阶段对商业地产的影响 • 城市规模对商业地产的影响（天津与廊坊） • 城市空间结构对商业地产的影响 • 城市生活魅力对商业地产的影响（成都与杭州） • 城市气候因素对商业地产的影响（哈尔滨与三
亚）
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商业地产的几种形态
点，可有缺点就完了 商业是一个渐进的过程，有三次动力传递的过程
• 商业的缺点随着时间的推移不断的强化，住宅反
而会慢慢淡化
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商业地产的特殊性
• 作为生产资料的商业物业
资产与消费品，住宅是资产吗？
• 客户传递的复杂性
买、卖、租、经营，持续性的推广
• 运营管理的重要性
如SOHO尚都，卖得好，租的可以，经营的不好 厦门的明发，卖得好，招租也好，经营出问题
1万平方米的商业和20万平方米的住宅哪个开发难度大？
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问题与思考：
不能用做住宅的思路来做商业地产，很多商业就是这样 做死的
商业地产开发的误区：一个从非专业到专业的过程； 商业地产是一个生产资料，住宅是一个生活资料
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问题与思考：
• 一个住宅做坏了还有办法救，一个商业做死了就
很难了
• 住宅不怕有缺点只要有优点就好，商业不怕有优