某商贸城可行性研究报告

某商贸城可行性研究报告（此可行性研究报告为word文档，下载后可自行修改编辑）1第一章总论1.1、项目概况1.1.1、项目名称：XX商贸城项目承办单位：河北XX房地产开发有限公司法人代表：法定地址：电话：1.1.2、承办单位概况河北XX房地产开发有限公司由中国金龙控股，中国金龙创建于1993年，是经国家工商总局注册的全国无区域企业，1997年通过ISO9001认证。

被温州市委市政府授予重点骨干“规模型、科技型、外向型”企业，列入国家计委高新技术产业化工程、科技部火炬项目、信息产业部科研民品计划和承担国家电子信息发展基金项目；为中国电子元件百强企业，电子信息全国先进单位。

在国内上海、天津、厦门、广东东莞、深圳、香2港等地区设有分公司，并在日本、韩国、美国、德国设有办事。

公司员工3000多人，总部设在温州，总建筑面积88000平方米，并正在建设上海金龙65000平方米，具有极强的开发能力和严格的国际企业管理模式，为项目的成功建设提供了有利的资金保障。

公司在产业升级的同时，实行多元化经营战略，主要产业有：电子、信息、投资、房地产、金融等，特别是在房地产投资方面走出了成功的一步，公司房地产投资的特点是：以开发大型综合商圈为特点，从而带动整个区域的繁荣与增值，“XX”项目又将成为公司发展的重要里程碑，形成新的增长点。

河北XX房地产开发有限公司注册资金3000万元，二级开发资质。

公司的领导层多年从事商业经营活动，具有很强的商业意识，熟悉商业操盘和运作。

公司技术力量雄厚，主要技术人员均有多年从事商业房地产开发的经验，为项目的顺利实施提供了强有力的技术保障。

1.3、项目拟建地点本项目拟建地点位于XX市裕华西路以北至自强路，中华大街以东至站前街。

南北约585米，东西约802米。

场址交通便利。

1.4项目建议书（代可研报告）编制单位XX市建筑设计院咨询证书编号：3法人代表：法定地址：1.5编制依据、编制原则、编制工作概况和研究范围1.5.1编制依据1.5.1.1建设单位委托书1.5.1.2XX市2010年总体规划1.5.1.3XX市规划局2003年10月19日《规划条件》。

1.5.1.4项目场址地形图及有关其他基础数据资料。

1.5.2 编制原则1.5.2.1依据XX市总体规划，严格遵守国家现行的有关规范和法规及省市有关政策。

1.5.2.2本着科学规划、合理布局，设计先进，节省投资的原则。

1.5.2.3该项目建筑设计要求满足使用功能要求，创造既有现代风格和又有浓郁商业气息的商贸城。

1.5.3 项目建议书（代可研报告）编制工作概况受建设单位委托，我院组成项目建议书（代可研报告）“项目组”，会同建设单位有关人员对拟建场地进行了踏勘，并同建设单位有关人员进行了多次广泛深入的座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组在认真调查、统计、分析、研究的基础上，编4制了项目建议书（代可研报告）。

1.5.4 项目建议书（代可研报告）的研究范围依据该项目建设特点，对项目建设的必要性，建设规模、建设选址、总图布置、建筑方案、环保与节能、投资估算及资金筹措、财务分析等内容进行了全面系统的研究和测算1.6研究结论本项目符合XX市城市总体规划，建筑设计满足使用者对办公和居住的要求。

经计算，本项目估算总投资33.9159亿元人民币，其中：建筑工程费199824.38万元，设备购置费7630万元，安装工程费763万元，其它费113225.29万元，预备费11746.1万元，贷款利息5970.41万元。

资金来源为自筹及银行贷款，贷款比例为投资额的40%，贷款额度133275.60 万元。

投资利润率为（税后）2.95%投资利税率为（税后）10.56%财务内部收益率（税后）4.45%财务净现值（IC=4%，税后）1353万元借款偿还期（税前）3.09年（含建设期）投资回收期（税后）3.94年（含建设期）本项目的建设对于加快我市旧城改造步伐、树立省会优美整洁的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的经5济意义和重要的社会效益。

综上所述，本项目是可行的。

第二章项目建设的背景与必要性2.1、项目背景：2.1.1、XX商业经济简析：XX作为河北省的省会城市，市区常住人口218万人，流动人口30万人，它地处东西南北交叉中心，是京广、石德、石太等几条铁路、公路和高速公路的交汇点，东临“三港”天津、秦皇岛、黄骅港，背靠靠北京、天津两大直辖市，地处“三北”华北、西北、和东北，面向“三南”中南、西南和华南，是东西南北商品和国内外商品、货物批发仓储和最大最具规模的集散地。

正是由于它得天独厚的地理位置，使它自古以来便成为一个商贾云集之地，工、农、商业非常发达。

2002年XX的社会商品零售总额达411.5亿元，良好的经济形势，日益增长的消费需求与落后的商业格局形成巨大的矛盾，市场经济的进一步发展，迫切需求具有全新理念和高级经营业态的现代商业产生。

因此，位于XX桥西区南花园商贸区融文化、时尚、休闲、购物、餐饮、娱乐、旅游为一体的黄金商业圈—“XX”应运而生。

2.1.2、项目现状：本区域的区位交通情况及商业、金融氛围前有所述，把本区域建设成集金融、商务、购物、交往、休憩、餐饮、文化娱乐、旅游观光为一体的新型的城市商务商6贸中心区已成为城市发展的必然。

2.1.3项目优势：2.1.3.1大气候优势：改革开放以来，国内政策稳定，经济发展迅速健康，尤其是加入WTO后，全球经济一体化形成的自由贸易，中国已成为国际投资热土。

随着人民生活水平的提高，国际品牌接踵而来，国内的知名品牌大量涌现，将为“XX”商务商贸区带来无限商机，“XX”商务商贸区可谓顺天时而生。

2.1.3.2政策优势：本区域有着如此好的交通优势和商业、金融氛围，但内部却是破旧平房一片，临街店面破旧、散乱，严重影响了城市的市容市貌，拆迁改造是必须的，是顺应城市发展需要的，是符合XX市城中村改造政策的，政策优势显而易见。

2.1.3.3需求优势：本项目拟建设成以商业步行街为商业主体业态的商务商贸区，对周围商业来讲，是一种业态的补充，有着消费群需求的优势。

2.1.3.4人才优势：温州人目前在全国经商人数有260万，在国外经商人数有40多万，温州商会在全国有70多个，由温州人创办的商业市场在国内外有300多家，温州人在外地已创造了另一个温州，GDP产值已同样达到一千多亿。

加上勤劳的XX人民和外地驻石商人，为“XX”商务商贸区的兴旺、繁荣奠定了坚实的基础。

72.2、项目发展概况：本项目建设完成后，将形成XX市第一个CBD城市商务商贸区，对推动XX市的经济发展，完成把XX建设成为华北大商埠的战略部署有着积极和重要的意义。

在拉动内需解决就业问题上将起到重要作用。

对XX市的城市文化层次也是一次提升。

2.3、项目建设的必要性本区域具有其他地域无可比拟的交通优势，其东临XX市的交通枢纽火车站、长途汽车站，西有城市主干道中华大街，北有XX市的城市主轴线交通干道兼商业主轴中山路，南有路面宽敞交通便捷的裕华路，交通优势极为明显。

沿主干道已建设了一批市级大中型商业设施，如：沿中山路有中山商厦、大众商场、万方商厦、华银大厦、东方购物中心、新华集贸市场、人民商场、青年街市场等。

沿自强路建设了多座金融高楼，如：省建设银行、省农业银行、省工商银行、省交通银行、省计经大厦等。

近年沿裕华路相继兴建了燕山大酒店、博士公寓、省艺术中心、裕园广场等大型公共建筑。

由此，南花园一带已经具备了现代化城市中心商务商贸区的雏形，本项目的定位呼之欲出。

通过改造，不仅有利于合理利用城市土地，优化城市空间布局，落实城市规划，而且有利于改善人民群众的居住生活环境，提升城市形象，加快城市现代化进程，还有利于扩大内需，8拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步，项目的建设是十分必要的。

第三章市场预测与建设规模3.1、招商计划：通过温州总商会、XX浙南商会进行行业招商（如到温州、义乌进行招商）；通过在意大利、法国、荷兰、韩国、日本成功的温州商人进行招商；通过国际招商网，吸引国际、国内知名品牌入驻；通过与政府联合招商。

3.2、市场预测：通过上述招商计划，以及对XX商业市场的了解和把握，我们预测：3.2.1、项目建成后，可入驻商户约1500个，可提供就业岗位10000个，销售额近50亿元，上缴税收达4亿多元。

3.2.2、项目建成后，在繁荣XX市的同时，进而影响全省经济。

同时将提升该区域的城市功能，改善人们生活和办公条件，进一步完善投资环境，增加就业机会，带动XX市的第三产业的再度繁荣。

3.3、建设规模项目规划总用地面积379.92亩，建设内容包括商业、办公、住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、配电、换热站、垃圾站等。

总建筑面积75.92万平方米。

其中商业、办公55.13万平方米，住宅20.4万平方米，公建0。

4万平方米。

第四章场址、建设条件与规模94.1、建设场址4.1.1、场址选择本项目拟建地点位于XX市裕华西路以北至自强路，中华大街以东至站前街。

南北约585米，东西约802米。

场址交通便利。

东侧是XX火车站和长途汽车站，距XX机场20公里。

4.1.2 自然条件及地质状况A、气象条件XX市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为大陆性季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在7、8月。

全年平均气温：13℃极端最高气温：42.7℃极端最低气温:-26.5℃全年平均降水量:458.6㎜日最大降水量:280.2㎜一小时最大降水量:92.9㎜最大积雪深度:190㎜冬季西北风，夏季东南风全年平均风速：1.8m/s全年日照时数：2737.8h最大冻土深度：540㎜10全年雷暴日数：31.5天冬季大气压力：763㎜hg夏季大气压力：747㎜hgB、水文工程地质条件本场地属于太行山东麓的华北冲洪积大平原，主要分布第四纪冲洪积粉土，粉质粘土及细、中砂土，地下水位较深。

本场地工程地质条件单一，无不良地质现象存在，地基承载力标准值为130-160kpa。

C、地震烈度据国家地震局1990年颁布的《中国地震烈度区划图》，XX 市处于7度地震设防区。

依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》GB18306-2001），本项目抗震地动峰值加速度按0.05g设防。

4.2 建设条件4.2.1 供电本项目设计用电容量17400KW，电源从裕华路引入本项目开变电所。

区内供电线路沿道路直埋敷设，路灯照明线与供电线路并行敷设，路灯设在距路缘石0.5m处。

4.2.2 供排水供水由市政给水管网供给。

本项目设计用水量4100立方/日。

11排水采用雨污分流制，生活废水经化粪池处理后排入市政污水管网，生活污水（主要来源于住宅的厨房及洗涤用水）经中水系统收集处理后用于绿化和景观补水。