世联如何进行房地产市场分析

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什么是房地产市场分析？
概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。
需求方：物业的购买者或租赁者
供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店 等）
市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！
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STEP1:需求市场分析－目标客户需求分析
直接使用人带动市场发展，现楼 价格大于期楼
地价和房价开始同步上升， 期楼和现楼价格相近，长期投资 者开始进入市场 顶点附近、期楼远远高于现楼 地价上升完全不合理，用家退出 市场，市场里的人完全是投资者 地价下跌比房价下跌幅度快， 市场动力是信息不完备者
无法判断是否真正复苏，所以地 价低，没有人买地
最佳策略：土地储备；而销售策 略是：分期卖楼 一次性卖楼
房地产综合景 气指数
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
第二步 区域经济环境和市 场分析
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
消费类型 温饱型 小康型 富裕型 恩格尔系数 0.5—0.59 0.4—0.5 0.2—0.39 住房消费占总消费 性支出的比重（%） 9.4 15.5 20—30 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额 恩格尔系数 0.55—0.59 0.50—0.55 0.45—0.5 0.4—0.45 住房消费占总消 费支出的比重 （%） 7.6 11.2 12.1 18.9
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STEP３:市场分析的落脚点－－必须回答的 三个核心问题
1. 本项目的目标客户是谁？ 2. 目标客户的臵业需求和偏好是怎样的？ 3. 本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、 超越、还是差异化竞争？
后面与案例结合讲解
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
1。思路
各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的 面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价 面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积×平均家庭人口 平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入 计算人口数：双职工假设、平均家庭人口
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房地产市场分析的思路、步骤和方法

通过城市年鉴和房地产年
供给分析主要考虑以下关键因素：
鉴、房地产统计数据及市 场调研数据获取。
•现有物业的供应类型和各供应面积
•空臵率和空臵物业的特点
•近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况 •在建或者正在筹建、拟建的项目
•租金或者售价，以及不同位臵和品质的物业租金或售价的波动
•现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力）
萧条
价格
最优策略：继续卖楼，观望将会 付出更大的代价
阶段
阶段：
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复苏
发展
危机
萧条
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
第二步 区域经济环境和市 场分析
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
房地产市场预警预报指标体系
异常 基本正常 -5%~5% 正常运行 5%~15% 基本正常 15%~255 异常 >25% <-5%

某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数 （或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。 国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属 于平均数定义。
来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界 银行对房价收入比的定义
计算方法及缺陷 房价收入比＝平均房价/平均家庭年收入 平均房价＝面积单价×面积指标 平均家庭年收入＝平均个人年收入×计算人口数

通过城市年鉴和房地产年
预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素：
鉴、房地产统计数据及市 场调研数据获取。
•确定目标消费人口、家庭和客户特征统计 •目标消费者收入、支付能力和购买力 •迁居和交通方式 •目标客户的消费价值趋向（偏好）等
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STEP2:供给市场分析－竞争项目市场分析
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
第二步 区域经济环境和市 场分析
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
GDP增速与房地产发展关系 宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 快速发展阶段 3000～4000 生存、改善需求兼有 快速发展 以数量为主，数量与 质量并重 平稳发展阶段 4000～8000 改善需求为主 平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重 房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 减缓发展阶段 8000以上 改善需求为主 缓慢发展 综合发展型
房地产开发投资 /GDP
房地产开发投资 /固定资产投资 销售面积/ 竣工面积 商品房销售额/ 房地产投资额
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
反映商品房供求是否平衡的指标 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率
数据获得 统计数据 现场调查
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第三步 专业市场分析
需求分析
1. 需求量：在外生经济变量（例如人口、收入、产量等）的影响下， 市场中的主体（家庭和企业）所需要且占用的空间量。 2. 影响需求量的因素：人口增长（自然增长、迁移、城市化）、家庭 结构、支付能力、投资渠道、产业政策、房地产政策…… 3. 市场现有物业的客户来源分析、购买驱动因素 4. 市场现有物业的产品特点、营销手段及市场反应 5. 消费者对市场现有产品的评价
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
2。步骤
第一步：市场区域界定
这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产 市场特征的范围，一般以行政区划来划分。
第二步：区域经济环境和市场分析
考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到 影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
3。方法
第三步 专业市场分析
供给分析
1、供给总量：房地产市场当前的物业存量。新增供给是指本期存量 与上期存量之间的差量。 2、供给结构 按产品类型、户型、面积、价格等对各片区供给量进行分类，进 而分析各片区的供给特征 3、现有物业的空臵率和空臵物业的特点 4、近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况 5、租金或者售价，以及不同位臵和质量的物业租金或售价的波动 6、现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力） 7、现有物业的营销方式
数据来源
•各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 •土地、规划部门的政府官 员访谈 •规划、房地产等专业人士 访谈
• 区域房地产市场分析
1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空臵量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
（一）基本内容
区域经济环境分析
+
区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和市 场分析
（二）基本资料的获得
• 区域经济环境分析
1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、 接待入境旅游人数…… 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消 费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
课件讲稿
如何进行房地产市场分析
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200６.８.12
课程目标
理论联系实际，以实用为原则，指导新人做
正确的事，使之能够尽快融入工作团队。
正确地做事还需在实战项目的传、帮、带中更多的活学活用。
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学习内容
为什么要进行房地产市场分析？
¶ 理论部分
什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法
¶ 案例学习
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为什么要进行房地产市场分析？
开发商
市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提 炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。
房地产开发投资 额增幅
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配， 将导致供过于求
<0.05 <15 <0.8 <0.8 0.05-0.1 15~22 0.8~0.9 0.8~0.9 0.1-0.14 22~30 0.9~1.0 0.9~1.0 0.14-0.2 30~37 1.0~1.1 1.0~1.1 >0.2 >37 >1.1 >1.1
与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低
2004年我国各主要城市的恩格尔系数
北京
人均可支配收 入 （元） 较上年增速
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