房地产税务筹划大全第一节综合地价的分配(免费)

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房地产交易税收筹划

房地产交易税收筹划在房地产交易中，税收是一项不可忽视的重要成本。

合理的税收筹划不仅可以帮助买卖双方降低交易成本，还能在合法合规的前提下实现经济效益的最大化。

本文将详细探讨房地产交易中的税收筹划方法及注意事项。

一、房地产交易涉及的主要税种在房地产交易中，常见的税种包括契税、增值税、土地增值税、个人所得税和印花税等。

1、契税契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

税率通常为 3%至 5%，具体税率根据不同地区的规定有所差异。

2、增值税对于销售不动产的单位和个人，在取得销售收入时需要缴纳增值税。

一般纳税人适用税率为 9%，小规模纳税人征收率为 5%。

3、土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

实行四级超率累进税率。

4、个人所得税个人转让房地产取得的所得，需要按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为 20%。

5、印花税在房地产交易中，签订产权转移书据等凭证需要缴纳印花税，税率为 005%。

二、税收筹划的基本方法1、合理选择交易时间房地产市场的政策和税收法规可能会随时间发生变化。

因此，买卖双方可以关注政策动态，选择在税收优惠政策实施期间进行交易，以降低税负。

2、利用税收优惠政策例如，对于个人出售自用满 5 年且是家庭唯一住房的，免征个人所得税。

此外，一些地区对于购买首套房、改善型住房等也可能有相关的税收优惠政策。

3、优化交易方式（1）以股权转让方式替代直接的房地产转让如果房地产所在的企业股权可以转让，通过转让股权来间接实现房地产的转移，可能避免缴纳土地增值税等税种。

（2）采用房地产作价入股将房地产作价入股投资到企业，暂不征收土地增值税，但在投资环节需要缴纳契税。

4、合理确定房地产的评估价格在某些情况下，房地产的评估价格会影响到税收的计算。

合理选择评估机构，确保评估价格公正、合理，避免过高或过低的评估导致税负增加。

房地产全程纳税筹划详细

房地产全程纳税筹划详细随着我国经济的不断发展，房地产市场已经成为了国民经济的重要支柱之一。

在房地产领域的投资，涉及到很多税务问题。

为了优化税负，提高投资回报，房地产投资者应该做好全程纳税筹划。

本文将详细阐述房地产全程纳税筹划。

一、预售阶段的纳税筹划房地产项目在预售阶段往往会选择招标方式或者协议方式进行销售，销售返利也是此时非常普遍的手段。

预售阶段的开发商需要根据规划，确定项目的销售价格，并提交到税务部门进行审批。

目前国家规定实行契税和增值税并行征收，契税即买卖双方需要缴纳的税费，增值税则是房地产经营者缴纳的税费。

对于开发商而言，需要注意以下两点：1、项目销售价格审批在提交项目价格的同时，应该对项目的处置方式进行确认。

分别是房地产转让和土地出让两种方式。

选用不同的方式，需要缴纳的契税和增值税是不同的，因此需要提前做好决策。

2、销售返利的纳税处理在预售阶段，销售返利是常用的销售手段。

而返利所产生的成本会通过成本转移的方式进行分摊到其他区域，从而达到减少企业所得税的目的。

因此，需要在销售前就对返利的管理进行规范化，避免返利产生的随意性。

二、开工遏制阶段的纳税筹划在房地产项目的开工阶段，需要支付的税务种类就更加复杂，包括了国税和地方税两种。

在确立好项目规划之后，需要进行环保的评估，以获取环保的审批文件。

此时也要向税务部门申请，开展房地产税金的申报工作。

具体来说，在开工阶段主要涉及到以下两个方面：1、环保费用的纳税筹划环保费用是开工阶段必不可少的一项投入，需要预留出资金进行环保设施的建设。

在申报环保费用时，可以要求环保税的退税，将环保费用的支出降低到最小。

2、土地增值税的纳税筹划土地价值的提升会引起土地增值的增长，因此需要在土地增值购置和开发中，预留出土地增值税的缴纳金额。

同样，为了减少土地增值税的缴纳，需要对项目的规划和销售策略进行优化，降低土地增值的幅度。

三、开发阶段的纳税筹划在成品房的建设和销售中，涉及到的税种更多。

房地产企业税收筹划方案

房地产企业税收筹划方案一、引言房地产企业在日常经营中需要面对各种税收问题，如如何降低税负，如何通过合法渠道避税等。

本文将介绍几种房地产企业常见的税收筹划方案。

二、租赁经营方式房地产企业可以将所拥有的房产以租赁方式出售，这可以有效避免房地产销售时产生的土地增值款等税费。

租赁收入会根据具体的地区差别而有所不同，企业可以通过租赁套数的多少以及租赁时间长短来控制收入数额。

此外，企业还可以通过将房产出租给自己的子公司，在出租的过程中，利用母公司的经验来进行相应的节税策略，将税率控制在合理的范围内。

三、租赁并购方式如果房产企业需要快速扩张，可以考虑将其他企业的租赁业务一并收购。

通过买到更多的租赁资产，企业可以明显降低税负。

此外，在实现租赁并购的时候，企业还需要注意建立好相关合同，避免出现法律纠纷。

四、财务结算方式房地产企业可以通过财务结算的方式来降低税负，企业可以通过股票质押、债权股权转让等方式实现。

对于房地产企业而言，股票质押和债券股权转让是一种比较通用的财务运作方式。

企业需要在中签的过程中注意所有相关法律规定，避免出现不必要的问题。

财务结算方式同样可以用于资产隐形变现。

此种类型的财务结算方式可以帮助企业实现资产的有效存储和利用，同时可以实现税率的有效控制。

五、税收优惠政策据相关调查数据显示，在当前的税收政策中，房地产业是享受税收优惠政策的重要行业之一。

国家对于房地产企业实行了多种税收优惠政策，包括产权交易税、土地使用税、不动产税。

企业可以合法利用这些优惠政策，降低税收成本。

六、合理避税在避税的过程中，企业需要先了解税收政策以及各种税务法规、日常会计操作以及相关的税收纪录，掌握这些知识可以有效帮助企业降低税收成本并避免出现不必要的风险。

在避税的过程中，企业也要保证遵守相关的法律法规，并留有相应的税收记录，保证财务透明度。

七、总结在税收筹划的过程中，企业需要针对自己的情况进行相应的分析，并根据实际情况制定合理的策略。

(精品干货)地产项目税务筹划系列 -房地产-2020

地产收并购税务筹划系列文章目录第一篇不动产/土地使用权作价入股涉税实务分析 1一、法律法规对不动产作价入股的有关规定 1（一）不动产与土地使用权的区别 1（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定 2（三）不动产作价入股后需办理转移登记手续 3二、与不动产作价入股有关的税收规定 3（一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税 3（二）营改增之后不动产作价入股缴税分析 3三、结语 6第二篇税务筹划背景下地产行业交易模式设计与合同文本拟定系列（一）——股权收购 . 8 一、交易模式设计篇8（一）股权收购溢价款的避税处理问题8（二）股权、物业交付与股权收购对价支付的衔接问题10（三）双方担保问题11二、合同文本拟定篇12（一）背景条款——合同内容明晰的前提12（二）商务条款——合同文本的核心12（三）通用条款——合同中交易模式的保障14第三篇税务筹划背景下地产行业股权转让交易模式设计与合同文本拟定（二）——增资后股权转让模式16微信公众号免费知识星球VIP知识星球一、交易模式设计16（一）问题的提出——67 号文背景下净资产公允价值转让税费的降低16 （二）增资款的转出17（三）增资后股权转让模式重点关注问题19二、合同文本拟定20（一）合同形式与合同签订主体问题20（二）主要商务条款的拟定21（三）其他条款的拟定22第四篇房地产项目收并购的风险与成本控制及财税影响分析24一、地产项目收并购的常见风险24（一）目标公司的风险界定24（二）目标项目的风险界定25二、地产项目收并购的风控措施26（一）收并购合同风控注意事项26（二）充分考虑政府、融资等外部环境26三、地产项目收并购及后期开发建设的成本测算与成本控制27（一）可控成本 27（二）不可控成本28四、地产项目收并购的风险与成本控制的影响分析29（一）财税影响 29（二）账面利润的虚增及现金流影响30（三）上市与融资的影响30（四）项目持续性影响30五、结论30第五篇地产“花式”并购重组（一）——资产收购（含直接转让、出资后转股、资产划转等）的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议31一、几个概念的区分——资产收购、资产转让、资产划转 31（一）资产转让 32（二）资产划转 32二、资产收购常见模式及相关税费分析40（一）直接资产转让40（二）资产出资方式收购40三、资产收购的注意要点43第六篇地产“花式”并购重组（二）——股权收购之股权转让、股权支付的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议45一、股权转让、股权支付模式及财税分析45（一）股权转让模式及所涉税费分析45（二）股权支付模式分析53二、股权转让、股权支付模式税务筹划55（一）所得税筹划55（二）土地增值税筹划57三、股权转让或有债务风险防范及股权收购协议注意事项 57（一）事前防范及担保措施安排58（二）股权收购协议注意事项58第七篇地产并购重组之企业分立方案设计、税务筹划及实操流程解析60 一、企业分立的可行性及分立方案设计60（一）企业分立的可行性分析60（二）分立方案设计61二、企业分立纳税分析61（一）企业分立阶段61（二）股权转让阶段63三、企业分立的流程及各环节控制要点63（一）目标公司新设（分立）公司 A 63（二）分立流程 64（三）股权转让 65四、结论65第八篇房地产税务筹划实操系列——房地产并购重组税务筹划实操大全67 一、资产转让67（一）转让方需缴纳的税费67（二）受让方需缴纳的税费77二、股权转让79（一）转让方需缴纳的税费79（二）受让方需缴纳的税费80三、拆迁安置补偿80(一)被拆迁方需缴纳的税费80（二）拆迁方需缴纳的税费——无84四、增资后股权转让84（一）增资方需缴纳的税费：无84（二）股权转让方/退出方需缴纳的税费：所得税 84（三）税筹重点：股权转让方/退出方取得增资款的路径设计84 五、同一控制下资产划转至目标公司后转让股权85（一）同一控制下资产划转需缴纳的税费——无85（二）目标公司股权转让需缴纳的税费85六、以不动产出资入股后转让股权85（一）不动产出资入股需缴纳的税费85（二）股权转让需缴纳的税费88七、企业分立后转让股权88（一）分立过程需缴纳的税费88（二）股权转让需缴纳的税费90八、企业合并后转让股权90（一）合并过程需缴纳的税费90（二）股权转让需缴纳的税费91九、合作开发92（一）一方出地一方出钱共同设立项目公司的情况92（二）一方出地一方出钱（出钱方不入股），双方合作建房92第一篇不动产/土地使用权作价入股涉税实务分析2017-11-23 宁青青不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。

房地产销售税务筹划方案

一、背景随着我国房地产市场的持续发展，房地产销售业务在国民经济中的地位日益重要。

然而，房地产销售企业在经营过程中，面临着复杂的税务问题，如增值税、企业所得税、个人所得税等。

为了降低企业税负，提高企业效益，本文提出以下房地产销售税务筹划方案。

二、税务筹划方案1. 增值税筹划（1）合理确定销售价格：企业在销售过程中，应根据市场行情、开发成本、预期利润等因素，合理确定销售价格。

在保证企业利润的前提下，适当降低销售价格，以降低增值税税负。

（2）利用税收优惠政策：企业可关注国家针对房地产行业的税收优惠政策，如土地增值税、契税等。

在符合条件的情况下，充分利用这些政策降低税负。

（3）优化采购渠道：企业应积极寻求优质的供应商，降低采购成本，从而降低增值税税负。

2. 企业所得税筹划（1）合理确认收入：企业在确认销售收入时，应遵循权责发生制原则，合理确认收入，避免因收入确认不及时导致税负增加。

（2）优化成本费用结构：企业应加强成本费用管理，合理分摊成本，降低企业所得税税负。

（3）利用税收优惠政策：关注国家针对房地产行业的税收优惠政策，如高新技术企业、小微企业等，充分利用这些政策降低税负。

3. 个人所得税筹划（1）合理确定薪酬：企业应根据员工的工作岗位、业绩等因素，合理确定薪酬水平，降低个人所得税税负。

（2）优化福利待遇：企业可提供一定的福利待遇，如住房补贴、交通补贴等，以降低个人所得税税负。

（3）关注税收优惠政策：关注国家针对个人所得税的税收优惠政策，如子女教育、住房贷款等，充分利用这些政策降低税负。

4. 跨区域经营税务筹划（1）合理划分经营区域：企业应根据业务需求，合理划分经营区域，降低跨区域经营税负。

（2）优化业务流程：企业应优化业务流程，提高经营效率，降低跨区域经营成本。

（3）关注税收优惠政策：关注国家针对跨区域经营的税收优惠政策，如税收返还、财政补贴等，充分利用这些政策降低税负。

三、总结房地产销售企业在经营过程中，应充分了解税收政策，结合自身实际情况，采取合理的税务筹划措施，降低税负，提高企业效益。

房地产税务筹划10大案例

房地产税务筹划10大案例案例一：房产出租税务筹划在个人拥有多套房产并出租的情况下，通过合理的税务筹划，可以降低纳税额。

一种常见的筹划方法是将部分房产过户给家庭成员或设立家族信托，从而合法分散房产所有权，减少个人税负。

案例二：购房税务筹划在购房时，根据不同地区的税收政策，可以选取适合自己的购房方式，以减少税务负担。

比如，在购买第一套住房时可以享受税收优惠政策，而对于第二套及以上的房产，可以通过合理的房产所有权结构进行税务规避。

案例三：房地产项目税务筹划对于房地产开发商或投资者来说，通过合理的税务筹划，可以降低项目开发成本和税务负担。

比如，在资金来源合法的情况下，可以选择通过高信用评级的境外债务融资，以减少利息支出和税务成本。

案例四：房地产转让税务筹划在房地产转让时，可以通过合理的组织结构和交易方式，减少产权转移所产生的税务责任。

例如，可以选择将房产通过企业整体出售，以减少个人所得税的负担，并可以利用企业法人税的抵免和延期缴纳政策。

案例五：房产赠与税务筹划在房产赠与时，可以通过合理的税务筹划，减少赠与所产生的税负。

一种常见的筹划方法是将房产赠与给家庭成员，而家庭成员再将房产转让给其他人，从而通过分散纳税主体和合理设置转让价款的方式减少税收。

案例六：不动产投资税务筹划在投资不动产时，合理的税务筹划可以帮助投资者降低税务成本。

例如，在购买商业物业时，可以利用租赁和转租结构，在租金收入和增值收入上分别进行税务规划，减少税务负担。

案例七：土地资源税务筹划土地是房地产的重要组成部分，合理的土地资源税务筹划可以减少企业土地使用权出让所支付的税费。

例如，在土地使用权出让方面，可以通过合理的合同安排和土地估价方法，减少应纳税额。

案例八：房地产企业所得税筹划房地产企业所得税是房地产企业经营税务的重要组成部分。

合理的税务筹划可以通过选择适用的税务政策、合理调整企业的营业收入和费用等方式，减少房地产企业的所得税负担。

案例九：房地产交易税务筹划房地产交易涉及到多项税费，通过合理的税务筹划可以降低交易成本。

房地产企业税收筹划方案

房地产企业税收筹划方案引言房地产行业作为我国经济的重要组成部分，不仅为国民经济健康发展提供了良好的支撑，也对税收收入有着巨大的贡献。

然而，随着税法法规的不断变化和税务管理的加强，房地产企业需要不断进行税收筹划，以最大程度地减少税负、合法避税。

本文将介绍房地产企业可以采取的税收筹划方案，以帮助企业降低税负、提高经济效益。

1. 合理运用企业所得税优惠政策房地产企业可以合理利用企业所得税优惠政策，降低企业所得税负。

具体筹划方法如下：•合理选择税务优惠地：在开展房地产经营活动时，应根据当地的税收政策，选择税负较低的地区进行投资。

•合理安排项目结构：将资产配置到各个子公司，通过合理的股权结构和交易安排，实现税收优惠。

•积极开展技术开发与研究：房地产企业可以利用企业所得税优惠政策，加大对于技术创新和研发的投入，以提高企业所得税优惠额度。

2. 合理利用土地增值税政策房地产开发商在购置土地和销售房地产时，需要缴纳土地增值税。

然而，合理利用土地增值税政策可以有效减少土地增值税负担。

•合理选择税收方式：开发商可以根据实际情况，选择适合自身的土地增值税纳税方式，如一次性纳税、分期纳税等。

•制定合理的项目规划：在规划房地产项目时，可以合理进行区域规划和用地设计，以降低土地增值税负。

3. 合理利用房地产税优惠政策房地产税作为一种旨在调节房地产市场的税收手段，房地产企业可以通过合理利用房地产税优惠政策，减少税负。

•合理选择开发形式：房地产企业可以根据实际情况选择开发方式，如住宅、商业、办公等，以享受不同的房地产税优惠政策。

•积极参与政府合作项目：与政府合作开展房地产项目，可以获得税收优惠和减免。

4. 合理运用资产重组和股权结构调整房地产企业可以通过资产重组和股权结构调整，实现税收优化。

•合理调整资产结构：房地产企业可以根据实际情况进行资产重组，以实现资产优化配置和税收优化。

•合理调整股权结构：通过合理的股权结构调整，可以实现资本顺畅流动，降低税负。

房地产开发项目整体税务筹划方案

房地产开发项目整体税务筹划方案一、项目概况本项目位于我国某大城市，占地面积1000亩，拟开发住宅、商业、办公等多种业态。

项目预计总投资50亿元，预计销售收入100亿元。

二、税务筹划目标1.合理降低税负，提高项目盈利能力。

2.遵循税收法律法规，确保税务合规。

3.提前规划，预防税务风险。

三、税务筹划思路1.了解税收政策在项目策划阶段，要了解国家和地方的相关税收政策，如增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等。

通过对税收政策的了解，为后续的税务筹划提供依据。

2.税收筹划方案设计（1）土地购置环节①选择合适的土地购置方式，如招标、拍卖、挂牌等，以降低土地购置成本。

②合理安排土地购置时间，避免在税收优惠期结束后购置土地。

③利用税收优惠政策，如契税减免、土地增值税预征等。

（2）开发建设环节①选择合理的建筑安装合同形式，如总价合同、单价合同等，以降低增值税税负。

②合理安排工程进度，确保税收优惠政策的有效利用。

③利用企业所得税优惠政策，如研发费用加计扣除、小型微利企业优惠等。

（3）销售环节①选择合适的销售策略，如分期销售、团购等，以降低增值税税负。

②合理安排销售收入确认时间，避免在税收优惠期结束后确认收入。

③利用个人所得税优惠政策，如合理避税、延期纳税等。

3.税务风险防控在税务筹划过程中，要注重税务风险防控，主要措施如下：①加强税收法律法规学习，确保税务合规。

②建立税务风险监测机制，及时发现并处理税务风险。

③加强与税务机关的沟通，确保税收筹划方案的合法性。

四、税务筹划实施步骤1.项目策划阶段：了解税收政策，确定税务筹划目标。

2.方案设计阶段：设计税收筹划方案，包括土地购置、开发建设、销售环节。

3.实施阶段：按照税收筹划方案，合理安排各项业务，降低税负。

4.风险防控阶段：加强税务风险监测，确保税务合规。

本税务筹划方案立足于项目实际情况，通过对税收政策的合理运用，旨在降低项目税负，提高盈利能力。

在实际操作过程中，要注重税务风险防控，确保税收筹划的合法性。

房地产全程纳税筹划详细

房地产全程纳税筹划详细随着房地产市场的发展，房地产业成为了我国经济发展的重要支柱产业。

然而，房地产项目的全程纳税筹划成为了行业中不可或缺的关键环节。

本文将详细探讨房地产全程纳税筹划的概念、实施方法和意义。

一、什么是房地产全程纳税筹划房地产全程纳税筹划是指在房地产项目从规划、设计、建设、销售、运营等全过程中，针对房地产企业和个人的特定情况，通过分析、评估、计划、安排等一系列技术手段，最大限度地避免或降低房地产产业相关税费开支的过程。

房地产全程纳税筹划既包括房地产生产过程中的税费筹划，也包括房地产销售、交易过程中的税费筹划。

具体来说，包含房地产项目前期策划、土地转让、房屋销售、资产重组、公司重组、税务稽查处罚等环节的纳税筹划。

二、房地产全程纳税筹划的实施方法1.规划和设计阶段在规划和设计阶段，纳税筹划应该以规避各类税费为主要目的。

针对设计方案中的项目，可以采取弯道超车的手法减轻税务负担，同时保障设计方案的实施和生产的连续性。

2.建设阶段在建设阶段，建筑项目的施工成本直接与纳税筹划相关，如保证金、企业所得税、个人所得税等方面。

房地产企业在招标过程中应合理规划，并对相关方面的合同和付款进行详细审核，确保符合税务政策。

3.销售阶段房地产销售环节牵涉的税费较多，如土地增值税、个人所得税、企业所得税等。

在销售过程中，合理规划对于缩小纳税范畴并降低税费很有帮助。

针对买卖双方进行个性化策略，包括税费分摊、税费勾销等方法。

4.运营阶段房地产运营阶段的税费包括房地产税、地方教育事业建设税、城市维护建设税等。

房地产运营涉及的纳税策略应充分考虑税费的前后负担法，采取相应措施，最小化纳税金额。

三、房地产全程纳税筹划的意义对于房地产企业而言，实施全程纳税筹划有着深远的意义。

首先，纳税筹划可以降低税务风险，在减轻税费的同时，也有助于避免相关的税务处罚风险。

其次，全程纳税筹划有助于提高企业经营效率，在企业经营活动中使用的资金流转更有规律可循，从而更好地保证现金流的可持续性。

房地产行业税收筹划讲义全

房地产业土地增值税讲义提纲第一章基础部分一、房地产行业的主要流程及涉及的税种（一）房地产行业的主要流程（二）房地产行业涉及的主要税种二、房地产税制中存在的问题第二章土地增值税一、开征土地增值税的意义（略）二、土地增值税的征税围和纳税人（一）土地增值税的征税围1、土地增值税征税围的界定（三个标准）2、稽查过程中对若干具体问题的界定（10类）（二）土地增值税的纳税义务人三、土地增值额的计算（一）房地产转让收入的确定（二）土地增值税扣除项目金额的计算1、土地增值税扣除项目的相关法律规定2、土地增值税扣除项目在实践操作中的具体含义第三章会计核算一、土地增值税扣除项目中地价的核算二、土地增值税扣除项目中房地产开发成本的核算三、土地增值税扣除项目中房地产开发费用的核算第四章稽查过程中需要注意的几种特殊问题一、是否允许加计扣除20%的四种类型二、土地增值税的计税单位如何辩析三、对纳税人成片、分期开发如何扣除与土地相关成本的问题四、土地增值税的税率确定和计算土地增值税（简略）五、土地增值税的计算步骤与方法（举例）第五章土地增值税的优惠政策一、《条例》规定的减、免税容1．《条例》规定的免征土地增值税的容2．《细则》对《条例》免征土地增值税容的补充规定3．在税务稽查过程中对减、免税的注意问题二、以房地产进行投资、联营的优惠政策三、合作建房自用的优惠政策四、企业兼并转让房地产的优惠政策五、房地产交换的优惠政策六、1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产优惠政策七、国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中有关土地增值税的优惠政策第六章土地增值税中有关房地产的评估一、《条例》与《细则》中对土地增值税中有关房地产评估的具体规定二、为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估的价值？（一）在土地增值税计税中采用房地产评估价值的原因（二）在土地增值税的征管过程中采用房地产评估的作用第七章土地增值税计税依据的检查及相关部门的配合一、土地增值税计税依据的核定（一）税务机关对土地转让收入的检查要点（二）税务机关对扣除项目金额是否真实的检查要点1．地价的审核2．房地产开发费用的审核3．房地产开发费用的审核4．与房地产转让相关税金的审核5．加计扣除20%的扣除项目的审核（三）应纳税额计算正确与否的审核（四）减、免税申请是否符合减免条件的审核二、检查过程中与相关部门之间的配合第八章检查实例举例第九章筹划实例举例第十章相关土地增值税政第一章：基础部分第一节：房地产行业的主要流程及涉及的税种一、房地产行业的主要流程投资开发房地产，包括计划发展部门立项、规划部门规划、国土部门土地出让或由企业转让、房管部门管拆迁、房屋交易过户发证、建设部门开工许可、审核资质等等一些监管部门监管整个房地产业的各环节经济行为，各部门都有相关批准文书。

房地产纳税筹划资料大全

一、关于优惠政策1.《土地增值税暂行条例》第8条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

该条例第11条规定：增值额超过扣除金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2.《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额，开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

从上述两项优惠政策分析，立法目的是：鼓励房地产企业开发普通标准住宅，抑制房价，同时也是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。

调控手段是：国家牺牲财政税收，让利于房地产企业，以达到其立法目的。

那么作为房地产开发企业，是顺势而为积极响应政策导向享受优惠还是只求利润逆势而动呢？当然，无论如何选择都是企业的权利。

案例1：㈠长春市某房地产开发企业以1800万元的价格出售普通标准住宅，扣除项目为：地价款320万元、房地产开发成本730万元、房地产开发费用141.1万元、税金99.9万元（其中营业税90万元、城建税6.3万元、教育费附加2.7万元、印花税0.9万元）、加计20%的扣除210万元。

扣除项目合计＝320万元＋730万元＋141.1万元＋99.9万元＋210万元＝1501万元增值额＝1800万元－1501万元＝299万元增值率＝299万元÷1501万元＝19.92%＜20% 符合免征土地增值税的条件税后利润（企业所得税后）＝（299＋210）×（1－33%）＝341.03万元（加计20%的扣除不得在应纳税所得额中扣除）㈡该企业以1900万元的价格出售会是什么效果呢？税金的税基增加了100万元。

因而营业税增加5万元、城建税增加0.35万元、教育费附加增加0.15万元，印花税增加0.05万元，税金合计增加5.55万元，其他扣除项目金额不变。

扣除项目合计＝320万元＋730万元＋141.1万元＋99.9万元＋210万元＋5.55万元＝1506.55万元增值额＝1900万元－1506.55万元＝393.45万元增值率＝393.45万元÷1506.55万元＝26.12%＞20% 应以全部增值额按30%的税率征收土地增值税。

房地产税务筹划(精)

１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低
下调5%，具体要看各省如何转发
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区
的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5 ％。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。明确期间企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
于20
２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
-17-
项目
几项预提（应
国税发[2009]31号
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超
国税发[2009]31号
及折
旧
产的，不得扣除折旧费用。
经营的现金
流从执行上并不理想，
成本规定
六大原则规定了成本项目制造成本引入分配标准统一（见比较资料）
无
*详细见资料
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★新文件开发企业成本扣除与核算★（重点部分）
见资料及现象题板结合核算重点讲解二次分配在所得税中运作技巧
如何理解细划成本项目与模糊成本对象
号
公司：我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。

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江西省南昌市2015-2016学年度第一学期期末试卷（江西师大附中使用）高三理科数学分析一、整体解读试卷紧扣教材和考试说明，从考生熟悉的基础知识入手，多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力，立足基础，先易后难，难易适中，强调应用，不偏不怪，达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。

试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内，几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容，体现了“重点知识重点考查”的原则。

1．回归教材，注重基础试卷遵循了考查基础知识为主体的原则，尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及，其中应用题与抗战胜利70周年为背景，把爱国主义教育渗透到试题当中，使学生感受到了数学的育才价值，所有这些题目的设计都回归教材和中学教学实际，操作性强。

2．适当设置题目难度与区分度选择题第12题和填空题第16题以及解答题的第21题，都是综合性问题，难度较大，学生不仅要有较强的分析问题和解决问题的能力，以及扎实深厚的数学基本功，而且还要掌握必须的数学思想与方法，否则在有限的时间内，很难完成。

3．布局合理，考查全面，着重数学方法和数学思想的考察在选择题，填空题，解答题和三选一问题中，试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。

包括函数，三角函数，数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。

这些问题都是以知识为载体，立意于能力，让数学思想方法和数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。

二、亮点试题分析1．【试卷原题】11.已知,,A B C 是单位圆上互不相同的三点，且满足AB AC →→=，则AB AC →→⋅的最小值为（）A ．14-B ．12-C ．34-D ．1-【考查方向】本题主要考查了平面向量的线性运算及向量的数量积等知识，是向量与三角的典型综合题。

解法较多，属于较难题，得分率较低。

【易错点】1．不能正确用OA ，OB ，OC 表示其它向量。

2．找不出OB 与OA 的夹角和OB 与OC 的夹角的倍数关系。

【解题思路】1．把向量用OA ，OB ，OC 表示出来。

2．把求最值问题转化为三角函数的最值求解。

【解析】设单位圆的圆心为O ，由AB AC →→=得，22()()OB OA OC OA -=-，因为1OA OB OC ===，所以有，OB OA OC OA ⋅=⋅则()()AB AC OB OA OC OA ⋅=-⋅-2OB OC OB OA OA OC OA =⋅-⋅-⋅+ 21OB OC OB OA =⋅-⋅+设OB 与OA 的夹角为α，则OB 与OC 的夹角为2α所以，cos 22cos 1AB AC αα⋅=-+2112(cos )22α=--即，AB AC ⋅的最小值为12-，故选B 。

【举一反三】【相似较难试题】【2015高考天津，理14】在等腰梯形ABCD 中,已知//,2,1,60AB DC AB BC ABC ==∠= ,动点E 和F 分别在线段BC 和DC 上,且,1,,9BE BC DF DC λλ==则AE AF ⋅的最小值为 .【试题分析】本题主要考查向量的几何运算、向量的数量积与基本不等式.运用向量的几何运算求,AE AF ，体现了数形结合的基本思想，再运用向量数量积的定义计算AE AF ⋅，体现了数学定义的运用，再利用基本不等式求最小值，体现了数学知识的综合应用能力.是思维能力与计算能力的综合体现. 【答案】2918【解析】因为1,9DF DC λ=12DC AB =，119199918CF DF DC DC DC DC AB λλλλλ--=-=-==， AE AB BE AB BC λ=+=+，19191818AF AB BC CF AB BC AB AB BC λλλλ-+=++=++=+，()221919191181818AE AF AB BC AB BC AB BC AB BCλλλλλλλλλ+++⎛⎫⎛⎫⋅=+⋅+=+++⋅⋅ ⎪ ⎪⎝⎭⎝⎭19199421cos1201818λλλλ++=⨯++⨯⨯⨯︒2117172992181818λλ=++≥+= 当且仅当2192λλ=即23λ=时AE AF ⋅的最小值为2918. 2．【试卷原题】20. （本小题满分12分）已知抛物线C 的焦点()1,0F ，其准线与x 轴的交点为K ，过点K 的直线l 与C 交于,A B 两点，点A 关于x 轴的对称点为D ．（Ⅰ）证明：点F 在直线BD 上；（Ⅱ）设89FA FB →→⋅=，求BDK ∆内切圆M 的方程. 【考查方向】本题主要考查抛物线的标准方程和性质，直线与抛物线的位置关系，圆的标准方程，韦达定理，点到直线距离公式等知识，考查了解析几何设而不求和化归与转化的数学思想方法，是直线与圆锥曲线的综合问题，属于较难题。

【易错点】1．设直线l 的方程为(1)y m x =+，致使解法不严密。

2．不能正确运用韦达定理，设而不求，使得运算繁琐，最后得不到正确答案。

【解题思路】1．设出点的坐标，列出方程。

2．利用韦达定理，设而不求，简化运算过程。

3．根据圆的性质，巧用点到直线的距离公式求解。

【解析】（Ⅰ）由题可知()1,0K -，抛物线的方程为24y x =则可设直线l 的方程为1x my =-，()()()112211,,,,,A x y B x y D x y -，故214x my y x =-⎧⎨=⎩整理得2440y my -+=，故121244y y m y y +=⎧⎨=⎩则直线BD 的方程为()212221y y y y x x x x +-=--即2222144y y y x y y ⎛⎫-=- ⎪-⎝⎭令0y =，得1214y yx ==，所以()1,0F 在直线BD 上.（Ⅱ）由（Ⅰ）可知121244y y m y y +=⎧⎨=⎩，所以()()212121142x x my my m +=-+-=-，()()1211111x x my my =--= 又()111,FA x y →=-，()221,FB x y →=-故()()()21212121211584FA FB x x y y x x x x m →→⋅=--+=-++=-，则28484,93m m -=∴=±，故直线l 的方程为3430x y ++=或3430x y -+=213y y -===±，故直线BD 的方程330x -=或330x -=，又KF 为BKD ∠的平分线，故可设圆心()(),011M t t -<<，(),0M t 到直线l 及BD 的距离分别为3131,54t t +--------------10分由313154t t +-=得19t =或9t =（舍去）.故圆M 的半径为31253t r +== 所以圆M 的方程为221499x y ⎛⎫-+= ⎪⎝⎭【举一反三】【相似较难试题】【2014高考全国，22】已知抛物线C ：y 2＝2px(p>0)的焦点为F ，直线y ＝4与y 轴的交点为P ，与C 的交点为Q ，且|QF|＝54|PQ|.（1）求C 的方程；（2）过F 的直线l 与C 相交于A ，B 两点，若AB 的垂直平分线l′与C 相交于M ，N 两点，且A ，M ，B ，N 四点在同一圆上，求l 的方程．【试题分析】本题主要考查求抛物线的标准方程,直线和圆锥曲线的位置关系的应用,韦达定理,弦长公式的应用,解法及所涉及的知识和上题基本相同. 【答案】（1）y 2＝4x. （2）x －y －1＝0或x ＋y －1＝0. 【解析】（1）设Q(x 0，4)，代入y 2＝2px ，得x 0＝8p，所以|PQ|＝8p ，|QF|＝p 2＋x 0＝p 2＋8p.由题设得p 2＋8p ＝54×8p ，解得p ＝－2(舍去)或p ＝2，所以C 的方程为y 2＝4x.（2）依题意知l 与坐标轴不垂直，故可设l 的方程为x ＝my ＋1(m≠0)．代入y 2＝4x ，得y 2－4my －4＝0. 设A(x 1，y 1)，B(x 2，y 2)，则y 1＋y 2＝4m ，y 1y 2＝－4.故线段的AB 的中点为D(2m 2＋1，2m)， |AB|＝m 2＋1|y 1－y 2|＝4(m 2＋1)．又直线l ′的斜率为－m ，所以l ′的方程为x ＝－1m y ＋2m 2＋3.将上式代入y 2＝4x ，并整理得y 2＋4m y －4(2m 2＋3)＝0.设M(x 3，y 3)，N(x 4，y 4)，则y 3＋y 4＝－4m，y 3y 4＝－4(2m 2＋3)．故线段MN 的中点为E ⎝ ⎛⎭⎪⎫2m2＋2m 2＋3，－2m ，|MN|＝1＋1m 2|y 3－y 4|＝4（m 2＋1）2m 2＋1m 2.由于线段MN 垂直平分线段AB ，故A ，M ，B ，N 四点在同一圆上等价于|AE|＝|BE|＝12|MN|，从而14|AB|2＋|DE|2＝14|MN|2，即 4(m 2＋1)2＋⎝ ⎛⎭⎪⎫2m ＋2m 2＋⎝ ⎛⎭⎪⎫2m 2＋22＝4（m 2＋1）2（2m 2＋1）m 4，化简得m 2－1＝0，解得m ＝1或m ＝－1，故所求直线l 的方程为x －y －1＝0或x ＋y －1＝0.三、考卷比较本试卷新课标全国卷Ⅰ相比较，基本相似，具体表现在以下方面： 1. 对学生的考查要求上完全一致。

即在考查基础知识的同时，注重考查能力的原则，确立以能力立意命题的指导思想，将知识、能力和素质融为一体，全面检测考生的数学素养，既考查了考生对中学数学的基础知识、基本技能的掌握程度，又考查了对数学思想方法和数学本质的理解水平，符合考试大纲所提倡的“高考应有较高的信度、效度、必要的区分度和适当的难度”的原则． 2. 试题结构形式大体相同，即选择题12个，每题5分，填空题4 个，每题5分，解答题8个（必做题5个），其中第22，23，24题是三选一题。

题型分值完全一样。

选择题、填空题考查了复数、三角函数、简易逻辑、概率、解析几何、向量、框图、二项式定理、线性规划等知识点，大部分属于常规题型，是学生在平时训练中常见的类型．解答题中仍涵盖了数列，三角函数，立体何，解析几何，导数等重点内容。

3. 在考查范围上略有不同，如本试卷第3题，是一个积分题，尽管简单，但全国卷已经不考查了。

四、本考试卷考点分析表（考点/知识点，难易程度、分值、解题方式、易错点、是否区分度题）。

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