合富辉煌安徽淮南信谊四季花城营销提案179PPT

四季花城项目成功开发的因素总结
四、项目操作的关键
1、必须有系统、高水平的策划思想去指导； 2、必须有强而有力的协调与统筹； 3、必须有一支配合良好的专业队伍； 4、必须多从困难着想，但是实施时要从积极的角度去做； 5、前期看策划，中期看设计，后期看施工，结果看营销的执行。
第二部分 我司成功大盘操作的启示
案例
大盘研究——广州万科四季花城
最大限度保留山水生态资源
情景洋房
项目成功的重要举措
建设社区文化，提升品牌美誉度和客户忠诚度
倡导开放空间，强调邻里和谐关系 邻里社区的现场活动渗透客户对家的向往
主题活动强化品牌，获得业主的欢迎和认可 在不同的季节，针对项目开展以建筑、环境、文化、艺术
为主题的系列活动，倡导社区人文精神与文化
项目成功的重要举措
半山会所 商业
风情街
大型入口 商业广场
改建学校
项目成功的重要举措
完善的社区配套形成强大支点，规避区域配套不足
四季花城配套建设状况一览
阶段
类型
简况
开盘前完 成
交通 商业
开通多条通往广州及南海的公交线路
面积超过1000M2的商业广场，内设超市、精品店、邮局、餐 饮等各类铺位
教育 医疗
占地约3.5万M2的中山大学附属四季花城外国语学校，包括幼 儿园、小学、中学
合富辉煌安徽淮南信谊 四季花城营销提案 179PPT
2020年6月5日星期五
信谊·四季花城策划提案
合富辉煌房地产(安徽)四季花城项目组 2008年2月
致谢：淮南市信谊房地产开发有限责任公司
首先，感谢贵司给我司参与竞标的机会。在接到标书后，我司 专门成立专案组，进行了市场调查、访谈、了解项目本体研究 等事项，力求解决贵司提出的问题。
4350 (带装修)
6000(带豪华装修)（水景） 4500 (带装修)
三期推出时楼盘的适住性及品牌文化 进一步得到市场认同，物业价值顺利 抬升
2007年最后一期推出的产品，均价约10000元（含高层、情景洋房、联排），
万科项目——营销因素变化
形象
价格 客户价值
营销费用
万科四季花城推广越到营销的中后期越能体现出其规模带来的价值： 如形象提升、价格上涨、客户价值提升和营销费用降低等， 总推广成本占总销售额0.3％左右。
2.6公里私家路
四季花城
金沙洲大桥 广州主城区
开发分期及物业分布
一期 总建9万㎡
二期 总建9.6万㎡
4
三期 总建10.5万㎡
情景洋房
别墅/类别墅
3
多层 洋 房
小高层洋房
公建配套
5
6
7
2 1
分七期滚动开发（每半年新推一期） 物业类型较丰富，情景洋房在广州属创新产品 大规模公建配套布置在入口附近，开盘时同时面世
由于时间较仓促。因此，本次报告的内容主要是表达我司对项 目的初判及营销的思考方向。
最后，我司在本提案的内容中，除了按照标书要求内容外，在 项目开发前期的思考方面也做了一定的阐述。
总目录
第一部分:关于大盘操作的认识 第二部分:成功大盘操作的启示(四季花城案例) 第三部分:华南版块的启示 第四部分:市场分析 第五部分:项目本体分析 第六部分:关于营销的初步思考 第七部分:广告表现部分 第八部分:公司简介
项目成功的重要举措
开盘时社区配套几乎全部到位，给予客户置业信心
半山会所 商业风情街 大型入口商 业广场 改建学校
项目成功的重要举措
克隆成熟的产品线，树立楼盘高档形象
以开发中高档物业为主流思路 特色产品对主流客户群吸引力大
“万科住宅标准化 ”的沿用及调整 拳头产品“情景洋房”再现，向客户展现万科产品精华与冲击力； 经济实用的户型迎合客户的实用消费心理
有一个美丽的地方
区位：广州与佛山南海的交汇处，是广佛都市圈发展上的重要节点 自然资源：地块内有“六山三湖”，自然环境优美
占地面积 50万平方米 总建面积 50万平方米 总户数 3900户
万科四季花城
车程35分钟 中信广场
广州中心区 花园酒店
（开发之前）有一个遥远的地方
地块和金沙大桥之间修建2.6公里道路，改善项目交通条件，降低广州客户对市郊的 陌生感和抗拒感
开发分期 2004-04 时间轴
第一期
第二期 2004-10
第三期 2005-05
情景洋房
5500-7000（毛坯）
均价 小高层 多层
4000(带装修)
公建配套时 2004-04
间轴
半山会所/商业/风情
街大型入口商业广场
/学校落成
首期展现优越环境资源、创新产 品和高水准公建配套，迅速赢得 市场好评和关注
周密到位的推广策略成功提高品牌认知度和号召力
第一步：形象推广 第二步：项目预热 第三步：开盘体验
开盘一鸣惊人，创万科地产在全国开盘销售记录
首期600套单位，开盘当日成交385套， 两天成交率超过80%； 后续成交保持100-120套/月的水平
2007年12月18略：通过产品、资源、配套有效提升价值
第一部分 关于大盘操作的认识
第一印象——100万平方米，大盘，万科·四季花城
提出问题：
对于的大盘我们该怎么科学的去操作？ 大盘风险如何规避？ 大盘需要怎么样策划思路？
一、大盘开发必须面对的问题
1、规模大——投入大、风险大、客户层面广、市场影响大； 2、周期长——持续性强，前后影响大，资金操作技巧高； 3、配套全——物业管理经营长期性，难度大； 4、操作系统——多专业、多方位，考虑要周全，统筹要有力。
与广州医学院荔湾医院合作，建立社区健康服务中心
首期业主 入住使用
银行 餐饮 会所
商业街
中国银行
湖滨餐厅
包括1200M2的中心会所和分布在山坡不同位置的山顶茶室、 香熏SPA、泳池、健身室、棋牌室等； 沿湖的特色商铺、美食街及区内部分架空层的临街商铺
电视、电 话
电视网络：接入广东省有线电视； 居民固定电话：可随意选用安装南海线路电话或广州线路电话 ，甚至一机两线；
二、大盘策划的思路
1、可持续开发经营的思想 2、充分整合资源的思想（市场、企业内部、外部、自然条件
、社会条件） 3、不断创新与提高的思想
三、项目策划的关键
1、必须有充分、科学、系统的策划与论证。 2、必须把握好项目的方向与重点，策划不是工作计划 。 3、必须充分用好现有的市场与项目资源，同时要深度挖掘。 4、必须与实际工作相结合，要有实现的可能性。 5、策划不仅是出点子，是一项系统的工作。