商业地产营销策划培训(DOC 53页)

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《商业地产培训》课件

《商业地产培训》课件

商业地产培训的定义
商业地产培训是指通过系统学习和实际操作,提升人们在商业地产领域的专业知识和技能,从而增强他们在这 一领域的竞争力和成功率。
商业地产培训的意义和价值
商业地产培训可以帮助个人和企业实现更高的业绩和回报。它提供了专业知识,拓宽了视野,增强了洞察力, 为职业发展和商业决策提供了更坚实的基础。
投资策略
学习如何制定和执行成功的商业地产投资策略。
合同谈判
掌握商产培训的案例和成功经验
通过分享商业地产领域的成功案例和实践经验,可以激励和启发学员,并帮助他们从中汲取经验和教训。
商业地产培训的未来趋势和发 展方向
商业地产领域将继续发展和变化,因此培训内容和模块也需要不断更新和调 整,以适应新的趋势和需求。
《商业地产培训》PPT课 件
商业地产培训为您揭示市场的背景和机会,定义其含义和意义,并探讨其目 标,优势,内容和模块。还将分享案例和成功经验,以及未来的趋势和发展 方向。
市场背景和机会
商业地产市场正处于蓬勃发展阶段。城市化进程加速,企业扩张需求增加, 因此市场提供了丰富的机会。要抓住这些机会,了解市场背景至关重要。
商业地产培训的目标和优势
商业地产培训的目标是培养人们在商业地产领域成为专业的从业者或投资者。 其优势在于提供行业专家指导,实践案例学习和与其他专业人士交流的机会。
商业地产培训的内容和模块
市场分析
了解商业地产市场的趋势和需求,并进行详细 分析。
资产管理
学习如何管理商业地产资产,以最大化投资回 报。

商业地产培训计划

商业地产培训计划

商业地产培训计划一、培训目的商业地产是一个复杂而又有挑战性的行业,需要掌握一定的专业知识和技能。

培训计划的目的是帮助员工提升商业地产领域的知识和技能,提高他们的绩效和工作表现,提升企业的竞争力。

二、培训对象本次培训主要针对商业地产公司的销售人员、项目经理、市场运营人员等相关岗位的员工。

三、培训内容1. 商业地产基础知识- 商业地产概念- 商业地产市场特点- 商业地产发展历程- 商业地产运营模式- 商业地产投资分析2. 商业地产市场分析- 行业发展趋势- 决策者需求分析- 资产定位与市场定位3. 商业地产项目开发- 项目规划与设计- 项目融资与投资- 项目管理与施工4. 商业地产租赁管理- 租赁市场分析- 租赁合同管理- 租户关系管理5. 商业地产销售与营销- 销售技巧与策略- 营销手段与渠道- 客户关系管理6. 商业地产法律法规- 土地管理法规- 建筑规划相关法律法规- 市场监管法规7. 商业地产风险管理- 市场风险分析- 项目风险管理- 投资风险管理8. 商业地产案例分享与讨论- 分享成功的商业地产案例- 讨论商业地产项目中的挑战与解决方案四、培训方式1. 线上课程通过网络直播的形式开展课程教学,便于员工在工作之余进行学习,提高学习效率。

2. 线下讲座定期组织商业地产领域的专家和行业精英进行讲座,分享经验和知识。

3. 实地考察安排员工到商业地产项目现场进行实地考察,深度了解项目运营和管理的实际情况。

五、培训周期培训计划将持续6个月,每两周进行一次培训,总计12次。

六、培训效果评估1. 考核测试培训结束后,对员工进行综合考核测试,检测其对商业地产知识和技能的掌握情况。

2. 项目实践要求员工根据培训内容,完成一个商业地产项目策划或管理的实践项目,并提交详细的报告。

3. 绩效评估结合培训前后员工的工作表现,综合评估培训对员工绩效的提升情况。

七、培训资源1. 培训师资邀请商业地产领域的专家学者和行业精英作为培训讲师,确保培训内容的专业性和实用性。

商业地产销售知识培训

商业地产销售知识培训

商业地产销售知识培训介绍商业地产销售是指通过销售商业用途的地产来获得收益的行业。

商业地产销售过程中,销售人员需要具备一定的知识和技巧,能够有效地开展销售工作。

本文将介绍商业地产销售知识培训的重要性以及培训内容。

1. 商业地产销售知识培训的重要性商业地产销售知识培训对于销售人员的职业发展有着重要的影响。

以下是几个重要的原因:1.1 提高销售技巧商业地产销售知识培训可以帮助销售人员提高销售技巧。

销售技巧涉及到与客户的沟通、谈判和销售策略等方面。

通过培训,销售人员可以学习到各种销售技巧,如如何与客户建立良好的关系、怎样有效地推销产品等。

这些技巧可以帮助销售人员更加有效地开展销售工作,提高销售额。

1.2 增加知识储备商业地产销售知识培训可以帮助销售人员增加相关领域的知识储备。

销售人员需要了解商业地产市场的趋势和动态,掌握相关法规及政策,并了解不同商业地产类型的特点和优势。

这些知识可以帮助销售人员更好地了解客户需求,并提供专业的咨询和建议,增加销售成功的机会。

1.3 塑造职业形象商业地产销售知识培训可以帮助销售人员塑造良好的职业形象。

通过培训,销售人员可以提升职业素养、专业形象和沟通能力,培养自信和说服力,建立良好的个人品牌。

这些都对销售人员在行业中的地位和发展具有重要的影响。

2. 商业地产销售知识培训内容商业地产销售知识培训内容可以根据实际情况和目标群体的需求进行定制。

以下是一些常见的培训内容:2.1 基础知识培训基础知识培训是商业地产销售知识培训的基础。

它包括商业地产市场的基本概念、商业地产类型的介绍、相关法规和政策的解读等。

这些基础知识可以帮助销售人员全面了解商业地产市场,为客户提供准确的信息和服务。

2.2 销售技巧培训销售技巧培训是商业地产销售知识培训的重点。

它包括与客户的沟通技巧、销售谈判技巧、销售策略等。

通过培训,销售人员可以学习到如何与客户建立良好的关系、如何提出合理的要求和建议以及如何回应客户的异议等技巧,提高销售效果。

《商业地产培训课程》课件

《商业地产培训课程》课件
商业地产培训课程
在本课程中,我们将深入商业地产的世界,探索这个令人兴奋且不断发展的 行业。了解市场趋势、学习关键技能,并了解如何应对挑战。
背景介绍
商业地产是指用于商业活动的房地产。它包括购物中心、写字楼、酒店、零售店铺等各种类型的商业物业。商业地 产市场规模庞大,具有巨大的发展潜力。
市场概述
商业地产市场是一个多元化的市场,涵盖了各种类型和规模的商业物业。它 受到经济状况、人口流动、地区发展等因素的影响。了解市场的概况对于成 功进行商业地产投资至关重要。
市场挑战和机遇
1 竞争激烈
市场上存在激烈的竞争,需要具备创新能力和市场洞察力。
2 城市化趋势
城市人口增长和城市化发展提供了商业地产市场的机遇。
3 科技进步
科技的进步为商业地产行业带来了新的机遇和挑战。
培训课程的实施方法

课堂培训
通过面对面的教学和案例分析,帮助学员深入了解商业地产的知识和技能。
2
实地考察
参观不同类型的商业地产项目,亲身体验市场运作。
3
小组讨论
通过小组讨论和团队合作,培养学员的合作能力和解决问题的能力。
结论和总结
通过参加商业地产培训课程,您将获得深入了解商业地产市场的机会,并提升自己在该领域的竞争力。现在就加入 我们,开启商业地产领域的成功之旅吧!
培训的重要性
商业地产培训可以帮助您深入了解该行业的核心知识和技能,提高决策的准确性和效率。通过培训,您可以获得必 要的工具和资源,以应对市场的变化和挑战。
培训课程的内容和目标
核心概念
学习商业地产的基本概念和原理。
投资策略
探索不同的投资策略和方法。
市场分析
了解市场趋势和需求。

商业地产销售培训

商业地产销售培训

《商业地产招商、销售技能提升训练》随着宏观调控政策对房地产企业的全面影响,近几年商业地产大量涌现,竞争激烈程度前所未有,无论是老牌开发商或是新生代开发商都遭遇不少问题。

很多商业地产开发团队当前困难主因就是缺乏一套有效的商业地产专业知识,引导项目的商业定位、客户定位、项目开发、招商与运营管理等工作流程及内在衔接的关系。

新生代开发企业更陷入团队专业知识不足、人才窘困、资金沈淀、成本上扬等多样困难。

商业地产是一个复合型的产业,一个系统工程,项目运作涵盖:开发(销售)、招商、经营、管理,是一个不可中断的链条。

其功能又涉及地产、商业、投资、金融等方面,因此,专业的项目运作团队就显得极其重要。

那么如何做商业营销推广?如何进行有效拓客?如何实施营销团队管理?如何快速提升团队成员的专业度和战斗力?已经摆在很多房地产开发企业的面前。

尤其在招商销售团队的打造、销售技能和话术的提升上需要进行系统训练,使之能够快速掌握商业地产项目价值的核心,将准客户高效转化为成交客户,提高销售业绩,解决现阶段公司困境。

要快速实现商业地产的招商和销售,应做到以下几点:1、营销人员应该充分了解区域房地产市场,尤其是商业地产投资需求和经营特点,懂得挖掘项目除常规卖点之外潜在的投资价值,快速有效的对投资需求客户进行价值引导;2、必须全面懂得自我修炼之法并不断自我激励与提升,锻炼自己一流的定力和一流的沟通洽谈技巧以及应对话术并在工作中灵活运用;3、熟练掌握与客户互动链接的方式,学会高效沟通和杀客逼定的技巧;4、熟悉客户全程服务的内容,使客户舒心、安心直至走心。

营销观点:成功的营销离不开好的产品,但高水平的营销一定是建立在产品之外,所以,懂得客户类型判别能力、客户心理洞察能力,学会判读客户心理变化产生的各类生理反应,懂得快速与客户建立链接拉近距离、抓住客户心理并促使其下定成交!是冠军级营销人员必备的素质。

课时安排:2天12小时(课程内容可根据企业项目和团队实际需求进行调整)授课箴言:实战不是我的特色,真实才是我的根本!课程特色:根据需求设计,理论讲解,案例分析,模拟演练,问题讨论,游戏互动授课方式:1、训练为主,互动式教学,抢答、辩论及现场演练;2、理论讲授30%,按照房地产销售接待流程进行梳理;3、实战话术训练及提升点评40%,针对接待流程中各个重要环节进行动作技巧和话术演练;4、案例讨论20%,针对接待流程中最重要的几个环节进行案例分享和讨论;5、现场疑问解答及分享10%,现场解答学员的问题并与学员快乐互动。

商业地产营销策划培训

商业地产营销策划培训

商业地产营销策划培训商业地产营销策划培训方案尊敬的学员们,欢迎大家参加我们的商业地产营销策划培训课程。

本次培训旨在为您提供全面的商业地产营销策划知识和技能,帮助您在这个竞争激烈的市场中脱颖而出。

以下是本次培训的详细内容:课程目标:1. 了解商业地产行业的市场概况和发展趋势;2. 学习商业地产市场营销策划的基本原则和方法;3. 掌握商业地产市场调研和目标用户分析的方法;4. 学习商业地产项目推广和品牌建设的技巧;5. 了解数字营销和社交媒体在商业地产营销中的应用。

课程安排:第一天:1. 工业和商业地产市场的概况和趋势分析;2. 商业地产市场营销策划的基本原则;3. 商业地产项目定位和目标用户分析。

第二天:1. 商业地产市场调研方法和案例分享;2. 商业地产项目推广策略和计划制定;3. 商业地产项目品牌建设的关键要素。

第三天:1. 数字营销在商业地产行业的应用;2. 社交媒体和内容营销策略;3. 机会和挑战:商业地产行业的未来趋势。

培训方式:我们将采用多种培训方式,包括专家讲座、案例分析、小组讨论和实践操作。

我们将为您提供实际案例和参考资料,以便您能够更好地理解和应用所学知识。

培训师资:我们的培训师拥有丰富的商业地产营销策划和市场营销经验。

他们将分享自己的实战经验和成功案例,并帮助您解决在实际工作中遇到的问题。

培训成果评估:为了确保培训效果,我们将进行实际案例研究和模拟项目演练。

您将根据培训期间所学内容,结合自己的实践经验,完成一份商业地产营销策划报告。

我们的培训师将对报告进行评估,并提供反馈和建议。

培训证书:完成培训并顺利通过评估的学员将获得由我们颁发的商业地产营销策划培训证书。

这将是您在商业地产行业不可或缺的资历证明,对您的职业发展大有裨益。

我们期待着您的参与和互动,在这几天的培训中与您共同探索商业地产营销的精彩世界。

如有任何疑问或需要进一步的信息,请随时与我们联系。

祝您本次培训取得圆满成功!衷心的,XXX培训中心尊敬的学员们,首先,再次感谢您参加我们的商业地产营销策划培训课程。

商业地产销售培训计划

商业地产销售培训计划

商业地产销售培训计划第一部分:培训目标1.1 培训目标本次培训的目标是帮助销售人员了解商业地产销售的基本概念和技巧,提高他们的销售能力和专业素养,以实现更高的销售业绩。

1.2 培训受众本次培训主要面向商业地产销售人员,也欢迎其他对商业地产销售感兴趣的人员参加。

1.3 培训内容本次培训的内容包括商业地产销售的基本知识、销售技巧、客户关系管理、市场营销策略等方面的知识和技能。

第二部分:培训内容2.1 商业地产销售的基本概念- 商业地产的定义和分类- 商业地产销售的特点和需求2.2 商业地产销售的技巧- 拓客技巧和策略- 沟通技巧和方法- 谈判技巧和技巧- 客户需求的分析和满足2.3 客户关系管理- 客户管理的基本原则- 客户需求的调查和分析- 客户关系的维护和建立2.4 市场营销策略- 市场分析和策略制定- 品牌建设和推广- 客户满意度调查和分析第三部分:培训计划3.1 培训时间本次培训计划为期一个月,每周进行两次培训,每次培训3个小时。

3.2 培训地点培训地点设在公司内部会议室,也可以适时选择其他地点。

3.3 培训方法本次培训采用理论结合实践的教学方法,结合个案分析、角色扮演、小组讨论等方式进行。

3.4 培训工具培训中将使用PPT、视频、案例分析等工具辅助教学。

第四部分:培训考核4.1 培训考核方式培训结束后将进行知识测试和实际操作考核,考核内容包括商业地产销售的基本知识、技能应用、销售业绩等方面的考核。

4.2 考核标准考核标准将根据培训内容和目标设定,具体包括知识掌握程度、实际操作能力和销售业绩等方面的要求。

第五部分:培训导师为了确保培训的有效性和实用性,本次培训将邀请具有丰富商业地产销售经验和教学经验的导师担任培训师,为学员提供专业的培训服务。

第六部分:培训资料与教材培训教材将由公司统一提供,包括教学PPT、相关视频、案例分析等资料。

学员可以根据自己的实际情况和需要自行搜集一些相关的教材。

第七部分:培训效果评估为了确保培训的有效性和质量,培训结束后将进行培训效果评估,由专业的评估团队对培训的整体效果进行评估,学员的满意度将成为培训效果的一项重要指标。

商业地产营销策划培训资料

商业地产营销策划培训资料

商业地产营销策划培训重庆“地铁广场”项目商业裙楼营销策划前言近年来,随着居民收入、消费水平的提高,重庆零售业和服务业发展很快,不仅营业额连年攀升,新的业态和经营模式也不断涌现,为商业物业营造出广阔的市场空间。

因此,开发企业对商业物业的信心也空前高涨,供应量空前的大,这又在极大程度上加剧了竞争的激烈程度。

渝中区是重庆的商业中心,历来是商家必争之地,但客观的说,当前商业物业的供应已开始出现饱和的迹象。

凭借本项目的口岸条件,商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的。

这就要求项目的定位和推广都必须着眼长远,寻找业态空白点或实现经营差异化,以突破和创新制胜。

在本报告中,我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金(售价)水平环节等提出了较为系统的建议,供贵司参考。

我们希望能以此作为双方进一步讨论的平台,通过沟通和优化,最终为项目商业裙楼找到一个最合理的解决方案。

一、项目市场背景分析(一)重庆商业物业市场环境分析1、数字化商业(1)商业面积:主城区有效商业面积在370万平米左右,以常住人口500万计,人均商业面积约平米。

距国际城市化问题有关研究标准还有平米左右差距。

(2)商圈饱和度:根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进行饱和度计算得出,各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在万元之间,离理想经营值尚有万元的距离,远远低于饱和度。

(3)零售业态:据相关统计,重庆的商业业态比例中,便民店、杂货店比例约占35%,偏高;百货店约20%,购物中心(商场)25%,连锁仓储式中心店5%,比例偏低,其余15%为专业市场。

(4)租金水平:主城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在100-1100元/平米·月(商圈中心区域),平均租金价格在150-200元/平米·月之间。

整体出租的大型商业物业租金水平在20—80元/平米·月(建筑面积),物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响;此外,不同业态由于营业额和利润水平不同,对租金的承受能力也有比较明显的差别。

商业地产培训(完整版)

商业地产培训(完整版)

商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (3)一、房地产的概念 (3)二、商业地产的类型 (5)三、房地产专业名词 (7)四、建筑识图............................................ 错误!未定义书签。

第二章商业地产市场调研.................................... 错误!未定义书签。

第三章目标商业基础知识培训................................ 错误!未定义书签。

一、发展商背景介绍...................................... 错误!未定义书签。

二、项目地理位置及分析.................................. 错误!未定义书签。

三、项目总体规划........................................ 错误!未定义书签。

四、商业部分基本资料.................................... 错误!未定义书签。

五、项目商业部分的定位.................................. 错误!未定义书签。

六、商业部分功能分布.................................... 错误!未定义书签。

第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (19)一、寻找客户 (19)二、现场接待客户 (21)三、谈判 (23)四、客户追踪 (25)五、签约 (26)六、售后服务............................................ 错误!未定义书签。

第五章相关商业合同文本讲解................................ 错误!未定义书签。

第六章销售人员的礼仪和形象................................ 错误!未定义书签。

商业地产培训资料(一)2024

商业地产培训资料(一)2024

商业地产培训资料(一)引言概述:商业地产是指用于商业目的的地产活动,包括商业建筑、商业租赁和销售等。

商业地产行业非常具有挑战性,需要相关的培训资料来帮助从业人员掌握必要的知识和技能。

本文将介绍商业地产培训资料的概述,并围绕着五个主要的大点展开讨论。

正文内容:1. 商业地产基础知识1.1 商业地产概念及分类1.2 商业地产市场分析方法1.3 商业地产投资风险评估1.4 商业地产租赁和销售基本原则1.5 商业地产法律法规概述2. 商业地产市场研究2.1 市场需求分析方法2.2 市场竞争对手分析2.3 定位和定价策略2.4 商业地产市场趋势预测2.5 市场研究报告撰写技巧3. 商业地产项目开发3.1 项目策划和立项流程3.2 土地调查和选址评估3.3 建筑设计与建设管理3.4 商业地产项目融资与财务分析3.5 商业地产项目的营销策略4. 商业地产租赁与运营4.1 商业租赁合同及相关文件4.2 租户招商和谈判技巧4.3 商业地产租金管理4.4 商业地产运营与维护4.5 租客关系管理和市场活动推广5. 商业地产风险管理5.1 商业地产市场风险预警5.2 风险评估和防范措施5.3 商业地产保险与法律风险5.4 突发事件处理与应急预案5.5 风险管理案例分析与总结总结:商业地产培训资料的内容包括商业地产基础知识、市场研究、项目开发、租赁与运营以及风险管理。

熟练掌握这些知识对商业地产从业人员来说至关重要,能够帮助他们更好地应对市场竞争和风险挑战,提升工作能力和职业发展。

商业地产培训资料不仅具有理论性和实践性,并且贴合行业需求,能够满足从业人员的培训需求。

商业地产培训内容.

商业地产培训内容.

2、只租不售或先租后售社区商业作为企业的优良资产只租不售,不仅可以保证社区商业的良性循环发展,对提升企业品牌和项目口碑具有不可低估的效果,同时对住宅销售有非常好的互动促进作用,但对企业资金的占用较大。

先租后售是先将适合社区品质和业主需要的商家引进来,引导社区商业走上合理化发展轨道后,再出售社区商铺。

先租后售,可将不合适的经营者排除在外,以保证社区商业沿前期规划的思路良性发展,在提升租金的同时保证后期销售的增值性。

31
•社区商业的业态组合社区商业中心大型超市7000㎡ 2000 酒楼2000㎡商业街设置银行、电信店、书店、邮局、特色餐饮店、专业服务店等。

32
•社区商业的开发经营模式 1 1、社区商业中心只租不售 2、商业街商铺先租后售 3、统一招商、集中管理 33。

房地产商业地产销售培训

房地产商业地产销售培训

房地产商业地产销售培训房地产商业地产销售培训是为培养和提升销售团队的技能和能力而设计的专业课程。

商业地产是指用于商业目的的房地产,例如办公楼、商场、酒店等。

销售商业地产需要具备一定的专业知识和技巧,以更好地满足客户的需求并达成买卖交易。

在商业地产销售培训中,首先需要对于商业地产市场有充分的了解。

销售团队需要了解当前市场的趋势和发展方向,掌握各类商业地产项目的特点和优势。

这样他们可以根据客户的需求,提供相应的解决方案,并引导客户做出正确的决策。

其次,销售团队还需要具备良好的沟通能力和谈判技巧。

商业地产销售通常涉及到各方的利益平衡和合作,因此销售人员需要与客户和相关方进行积极有效的沟通。

在谈判过程中,他们需要准确把握客户需求,理解和满足客户的利益诉求,并在此基础上与各方进行协商和谈判,以达成双方满意的交易。

此外,销售团队还需要具备市场推广和业务拓展的能力。

他们需要通过市场调研和分析,确定潜在客户群体和适合的推广渠道,制定相应的营销计划和策略。

同时,他们还需要积极参与各种商业地产展会和交流活动,扩大业务网络,发现更多的商机。

在培训中,除了理论知识的学习,实践训练也是非常重要的一环。

销售人员需要通过模拟销售情景和案例分析,练习和掌握销售技巧。

他们可以从实战中学习如何应对各种情况和客户,不断提高自己的销售能力和应变能力。

总之,商业地产销售培训旨在培养和提升销售团队在商业地产市场中的专业能力和技巧。

通过适当的培训和实践训练,销售人员可以更好地理解市场需求,与客户进行有效沟通和谈判,并在市场竞争中取得更好的业绩。

房地产商业地产销售培训的目标就是为了让销售人员成为专业、优秀的商业地产销售人才。

商业地产销售培训的内容和方法非常丰富多样。

以下将进一步探讨几个关键的培训内容,以及培训中应采取的方法。

首先,市场了解和调研是商业地产销售培训中的重要内容之一。

销售人员需要深入了解当地市场的需求和趋势,以便确定合适的销售策略和目标客户。

商业地产基础知识培训53页PPT

商业地产基础知识培训53页PPT
60、人民的幸福是至高无个的法。— —西塞 罗
21、要知道对好事的称颂过于夸大,也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤,荒于嬉;行成于思,毁于随。——韩愈
23、一切节省,归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰,决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
商业地产基础知识培训
56、极端的法规,就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要,人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益, 而是为 了公共 的利益 ;一部 分靠有 害的强 制,一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ,那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
25、学习是劳动,是充满思想的劳动。—
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商业地产营销策划培训(DOC 53页)
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商业地产营销策划培训
重庆“地铁广场”项目商业裙楼营销策划
前言
近年来,随着居民收入、消费水平的提高,重庆零售业和服务业发展很快,不仅营业额连年攀升,新的业态和经营模式也不断涌现,为商业物业营造出广阔的市场空间。

因此,开发企业对商业物业的信心也空前高涨,供应量空前的大,这又在极大程度上加剧了竞争的激烈程度。

渝中区是重庆的商业中心,历来是商家必争之地,但客观的说,当前商业物业的供应已开始出现饱和的迹象。

凭借本项目的口岸条件,商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的。

这就要求项目的定位和推广都必须着眼长远,寻找业态空白点或实现经营差异化,以突破和创新制胜。

在本报告中,我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金(售价)水平环节等提出了较为系统的建议,供贵司参考。

我们希望能以此作为双方进一步讨论的平台,通过沟通和优化,最终为项目商业裙楼找到一个最合理的解决方案。

一、项目市场背景分析
(一)重庆商业物业市场环境分析
1、数字化商业
(1)商业面积:
主城区有效商业面积在370万平米左右,以常住人口500万计,人均商业面积约0.75平米。

距国际城市化问题有关研
究标准还有0.25平米左右差距。

(2)商圈饱和度:
根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进行饱和度计算得出,各大商圈商业物业每平米年营业额
普遍在2.5-3.5万元之间,离理想经营值尚有2-2.5万元的
距离,远远低于饱和度。

(3)零售业态:
据相关统计,重庆的商业业态比例中,便民店、杂货店比例约占35%,偏高;百货店约20%,购物中心(商场)
25%,连锁仓储式中心店5%,比例偏低,其余15%为专业市
场。

(4)租金水平:
主城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在100-1100元/平米·月(商圈中心区域),平均租金价格在150-200元/
平米·月之间。

整体出租的大型商业物业租金水平在20—80元/平米·月(建筑面积),物业口岸条件对租金水平有非常明显
的影响;此外,不同业态由于营业额和利润水平不同,对租
金的承受能力也有比较明显的差别。

结合重庆未来5年发展趋势,我们认为无论是大型商业物业或是独立商铺,租金水平都会稳中有升。

(5)销售价格:
各大商圈的商铺售价在2-10万/平米(使用面积)之间,中心区域旺铺售价集中在3.5-5万元这一区间。

目前有部分大型商业物业在招商成功后,带租约销售产权,销售价格和年租金收入的比值大致为12:1——15:1。

2、小结
通过数据分析我们认为:
(1)重庆市商业还有比较大的成长空间
一方面居民收入不断增加、消费水平不断提高;在另一方面,杂货店、便利店等比较落伍的商业形势仍然占据了相
当比例,没有规模效应,缺乏经营特色,无法提供比较完善
的配套服务,商业的整体经营水平有待提高。

所以近年来,过内外知名商家纷纷入渝,业态包括百货、超市,以及各类专业市场,证明商家也普遍对重庆商业
的发展前景持乐观态度。

(2)其他主城区商圈的发展,开始削弱渝中区零售业的集聚效应
各个主城区近年来都致力于改造中心商圈,南坪、沙坪坝、杨家坪步行街相继建设完成,改善了购物环境,并吸引
了相当多的百货以及大型专业市场商家进场,留住了相当部
分曾经外流至解放碑的消费力。

虽然解放碑商圈目前仍然处
于无可争议的龙头地位,但绝对优势和集聚效应已开始弱
化。

(3)渝中区的商业物业供应量相对饱和
从统计数据上反映,渝中区商业物业供应量已经接近饱和。

因此渝中区商业物业面临的压力也非常大。

(二)渝中区商圈特征分析
1、渝中区商圈格局概述
从平面格局上看,渝中区商圈目前以解放碑为中心,由内向外形成了三个层次,各自的范围及特征分别为:
(1)一级商圈
主要为目前的步行街范围。

经营业态包括大型百货、购
物中心,以及一些品牌店,人气最旺,购物环境最好,相应
物业的租金和售价也最高。

(2)二级商圈
步行街向周边辐射150米左右形成的区域。

经营业态包括超市、个体商业网点,特点是目标消费群比较大众化,对
步行街的人气有非常强的依赖性。

(3)三级商圈
在二级商圈外,通过多年培育和沉淀逐渐形成了一些比较集中的商业区域,比较有代表性的是七星岗和较场口区
域。

七星岗区域目前有国美、苏宁、渝海家具市场、中天装
饰市场,较场口区域目前有得意装饰市场以及休闲娱乐中
心,具备了一定的规模和知名度。

2、总量出现饱和的态势
首先我们以百货为例。

渝中区全区人口在70万人左右,到2000年底大型百货已接近15家,营业面积超过20万平方米,还没有将小型的百货店和其他的购物场所计算在内。

考虑解放碑商圈对重庆其他主城区有较强的辐射能力,我们认
为,按照常规的数据标准来衡量解放碑商圈的饱和程度是不合理
的。

但是通过一些现象我们可以看出,渝中区商圈的营业面积已经
处在饱和的边缘:
——一些口岸稍次,或平面格局不合理的新增商业物业的招商较为困难,且商业物业的租金水平没有明显的上涨。

——大型商场半闲置的现象已经比较明显,一些商业物业陷入招商、经营不善、撤场、再招商的恶性循环,除百货外,还包括一
些专业市场。

——部分商家运作较为困难,人气不旺,营业额得不到保证,有的甚至是在亏损的条件下经营。

二、较场口规划发展及对项目的影响
(一)较场口规划方案概述(方案见附件一)
按照较场口规划,其功能定位绝不仅仅是解放碑的一个三级商圈,而是渝中区商业、商务次中心,具体规划方案如下:
1、以中华路和民权路为架构,形成十字金街,民权路规划为商业步行
街,在和平路和民权路交界处将修建一个大型休闲景观广场;
2、民生路和和平路之间的百巷子片区是较场口改造的重点区域,在该
区域内将建成合景国际和城市之冠,其中城市之冠由7栋超高层构
成,和本项目仅有一路之隔;
3、较场口转盘面向18梯方向将挑出一个城市阳台,实际上是一个小型。

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