定位策划商业综合体隆塬地产广东东莞桥头镇201商业综合体春日电子发展思路精品PPT课件

博罗县
桥头镇
惠州市
深圳市 香港 一小时交通圈
从整个东莞市看，桥头镇
位于东部核心位置，承担着周边9镇交互发展的功能，这为当地的房 地产市场发展不仅奠定了区位条件，也指明了综合体项目的方向。
东莞市
龙溪镇
企石镇
横沥镇 东坑镇
桥头镇
大朗镇
樟木头镇
潼湖镇
潼侨镇
沥林镇
从经济发展态势上看，桥头镇
抢先摆脱低谷，经济发展高于全市平均水平，特别是工业发展迅猛， 为本区域房地产的发展带来大量常住人口。 。
休闲商务
镇政府
项目 中心组团
凤凰山庄 三正半山酒店 华尔登国际酒店 恒丰酒店
教育资源
桥头小学 桥头中学 文德中学 田新小学 新联小学
景观资源
莲湖公园 桥头公园
生活配套
体育中心 博雅画廓 文明商业城 高虹电器商场 东莞市桥头医院 宏达步行街 三余百货 裕华百货 田新文化广场 电子数码街 大和百货 森鸿商业广场 万事发百货
项目具备充足的中高端消费人群。
1 商住项目竞争较少，有较大的操作空间 2 电子、纺织、家私等优势产业为商业规划提供基础 3 高端零售商业是当前的市场缺口 4 小型城市综合体较为可行
第三部分 项目本体解读
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
从区域资源看，项目拥有较好的景观体闲商务教育资源；
项目所属区域价值居桥头镇较高位，具备高端商住项 目的基本条件。
商业形象欠佳， 极需提升整体商业质量
商业集中度明显， 居民目的性消费较强
二手商住项目 现售商住项目 待售商住项目
石竹山水园 蓝湖半岛
高端消费人群
宝安山水 江南
凯达华庭 旧商业城 商业步行街
凯达华庭 二三期
中高端消费人群
富盈御荷
从市场供应看，目前在售、待售项目较少；
项目具备相对较好的竞争环境。
从商住市场看， 目前在售、待售项目中绝大多数位于2公里核心消费圈内；
敬呈：东莞桥头镇春日电子厂“三旧”改造开发商
东莞桥头镇春日电子厂“三旧”改造项目
——发展思路探讨
2012年11月4日
方案说明
本次报告目的：
1 阐述我司对该项目发展的理解，就相关问题做进一步沟通； 2 对项目产品属性、区域属性进行分析，提出相应的操盘思路。
项目初探
商业体量大 商业对外依存度高 小型城市综合体特征明显 住宅价值潜力大
2011年桥头镇主要经济数据
2012年上半年，全镇国民生产总值 36.2亿元，同比增长8.3%；工业生 产总值76亿元，同比增长20.8%
从交通规划上看，桥头镇
将与周边城镇、城市的联系 大大加强，这将促进城市商 业迎来大发展 。
红色道路名称为桥头镇（2004-2020）总体规划道路
从城镇人居规划上看，桥头镇 未来商业人居中心是以镇政府 所在区域为核心的中心组团。
人居消费
2012年上半年，全镇社会消 费品零售总额8亿元人民币， 同比增长8.2%
从消费水平上看，
桥头镇是全国明星城镇，居民的消费能力较强；
2011年，金融机构各项存款余额78.8亿元，增长 9.1%，农村居民人均纯收入15067元，增长9.1%。
从产业结构上看， 桥头镇第三产业发展好于全国和东莞市的平均水平，
从商圈环境看， 桥头镇商业现有零售业 态主要是中低端百货， 高端商业项目较少；
该区域拥有两大 和丰百货 五星级酒店，充 分说明了潜在的 发展潜力。
商业街
电子数码街
大和百货 恒丰酒店
三正半山酒店
华尔登国际酒店 东欧百货
岭头商业街
优势产业培育出 “电子数码”“服装服饰”特色商业街
零售业以中低端百货为主， 缺少高端商业
广州市
桥头镇位于东莞市东北部，东江河畔，穗、 深、港经济走廊之间，北隔东江分别与惠 州市的惠阳、博罗2市(县)相望，东南、西 北和西南分别与谢岗、企石、常平三镇相 邻。距离莞城48公里，深圳60公里。全 镇面积56平方公里； 是“国家卫生镇”、 “广东省教育强镇”、“广东省重点工业 卫星镇”。
增城市 东莞市
问题汇总
问题一： 6万余㎡商业体量，未来将发展为集中商业？ 还是多元化商业？ 问题二：综合体的开发招商与销售，如何操作才能将 价值利益最大化？ 问题三：商业与住宅的产品组合如何搭配？
方案大纲 区域宏观分析 市场环境分析 项目本体解读 项目操作思路
第一部分 区域宏观分析
从整体上看，桥头镇具备
不错的工业、设施建设、 经济基础、地理条件
本项目正处于该区域， 拥有广阔的发展前景！
桥头镇以“工业进园、居住进区”的 集中发展策略，规划“一大三小”四 个城市组团；其中中心组团为综合服 务中心，东部组团北部组团西部组团 则定位为工业园区。
从城镇用地规划上看， 项目所在的中心组团集中了大量的 居住、商业金融、行政用地，这意 味着城市基础设施重点投入、商业 集中、消费人群充足的市场条件。
为项目中高端定位发展策 略奠定基础！
各类居住用地 行政用地 商业金融用地
中心组团 （项目所在区域）
从人口和消费上看， 桥头镇外来务工人员占较大比例，随着工业进一步发，外来人口增加，
社会消费能力将进一步提升，对地产的租售市场也将产生影响。
人口统计
广东省东莞市2010年第六 次人口普查数据：全镇人口 为166774，占全市人口的 2.03%；户籍人口为35887 人，外来人口130887人；
第二部分 市场环境分析
从东莞整个商业环境看， 城镇商业相距较为分散，核心商圈对周边城镇的吸引有一定的阻碍。
这给了并不处于第一梯队的桥头镇专营辖区商业的机会。
东莞“”一主八副“商业中心规划图
“一主”以莞城、东城、南城和万江主要 商圈为核心 “八副”松山湖、虎门、常平、厚街、塘 厦、长安、樟木头、石龙八个商业副中心。
从优势产业上看， 桥头镇工业会集了2000家的民营企业和大量外资企业，
说明当地的人群消费有一定偏向性，项目有多元化商业规划的可能。
“广东省中心镇”“全国综合实力千强镇”“广东省技术创新专业镇”“广东省重点工业卫星镇”
区域宏观总结
1 有一定商业基础，发展前景看好 2 外来务工人员大量增加，市场需求呈增长态势 3 商业服务业将迎来升级 4 城市综合体开发潜力巨大
说明当地的商业具有一定的成熟基础，商业服务业升级是趋势。
2011年桥头镇三大产业比例图
“十二五”期间，加快发展第三产业，继续壮大传 统服务业，加快发展生产性服务业，房地产业、培 育现代物流业和信息、中介等新兴服务业，特别要 发挥我镇酒店服务业的优势，推动资金、信息、人 流、物流向我镇集聚，有效发挥服务业对产业转型 升级的支撑作用。