资产评估第2章
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直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可 以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实 体性损耗等于其修复费用。
案例介绍 教学目标 知识讲解 课堂讨论 知识拓展
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第1节 市场法
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一、市场法的基本含义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种 评估技术方法的总称。
任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意 支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的 现行市价。
二、估价目的 房地产抵押价值评估
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学习目标
1.掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法 运用的基本步骤；理解市场法中可比因素及其内在 要求；掌握市场法中的直接比较法和类比调整法中 的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价 格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本 市价法、市场售价类比法和市盈率乘（倍）数法等 的运用及其适用条件和使用要求。
2.掌握收益法的基本涵义和基本前提；理解收益法 的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益 期限三基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收 益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要 求。
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第2章 资产评估的基本方法
第1节 市场法 第2节 收益法 第3节 成本法 第4节 评估方法的选择
A r(1 r)n
1
1 (1 r)nt
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（三）纯收益按等差级数变化 1、在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条
件下： P＝A/r+B/r2
2、在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条 件下：
P
A r
B r2
1
1 (1 r)n
21世纪高职高专会计类 专业课程改革规划教材
资产评估
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资产评估案例引入
一、估价对象 常熟市×××教育度假中心位于风光秀美、波光粼粼 的常熟昆承湖畔，占地4oo余亩，距苏州市区29km， 离元锡市中心48km，距常熟虞山国家风景区15 km，风景点连片，交通十分便利。该中心由上海市 总工会承办，是一个集疗养、休养、度假、教育、 培训、会务、旅游、娱乐、购物为一体的综合型场 所，也是上海广大职工和市民及邻近省市职工休养 度假的重要基地。
二、成本法的基本前提
采用成本法评估资产的前提条件是： 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续
使用状态。 2.应当具备可利用的历史资料。 3.形成资产价值的耗费是必须的。
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三、成本法的基本要素
（一）资产的重置成本 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。 资产的重置成本分为两类：复原重置成本和更新重
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3.功能价值类比法 （1）生产能力比例法。 被评估资产重置成本＝（被评估资产年产量)/（参
照物年产量）×参照物重置成本 （2）规模经济效益指数法 被评估资产重置成本
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（二）实体贬值的测算方法 1.观察法（又称成新率法）
直接比较法
类比调整法
第2节 收益法
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一、收益法的基本含义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来 判断资产价值的各种评估方法的总称。
例：已知本金10000元，利率10%，由本金×利率＝收益； 而收益法是反过来，已知某一项资产一年赚1000元，利 率是10%，由收益÷利率＝本金，计算出多大的资产量在 10%的利率下能赚1000元。现在的资产每年赚1000元，由 1000元的收益，10%的利率可以算出资产价值相当于 10000元。
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四、成本法中的具体评估方法
（一）重置成本的估算方法 1.重置核算法。 它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需
的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成 本。 2.价格指数法 重置成本＝资产的账面原×价格指数 或，重置成本＝资产的账面原值×（1+价格变动指 数） 注意：价格指数可以是定基价格指数或环比价格指 数。
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（三）资产的功能性贬值 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功
能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新 工艺、新材料和新技术以及原有资产的建造超过现 行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术 进步的同类资产的运营成本的超支额。 （四）资产的经济性贬值 资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产 闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
一、成本法的基本含义
成本法也是资产评估的基本方法之一。 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后
估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其 从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值和各 种评估方法的总称。 资产评估价值＝资产的重置成本－资产实体性贬值 －资产功能性贬值－资产经经济性贬值
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（四）纯收益按等比级数变化
1、在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件 下：
P＝A/(r-s)
2、在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件 下：
P
A
1
1
s
n
r s 1 r
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3、在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条 件下： P＝A/(r+s)
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四、收益法中的主要技术方法
在以下的公式里具体对所用的字符含义做统一的定义： P--评估值； i--年序号； Pt--未来第t年的评估值； Rt--未来第t年的预期收益； r--折现率或资本化率； rt--第t年的折现率或资本化率； n--收益年限； t--收益年限； A--年金。
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度假村规模大，标准高，文化设施齐全，100余幢 伫立在波光湖色中的欧美式小别墅与酒店主楼，每 天可同时接待3000人住宿、度假。文化娱乐中心、 健身康乐中心、水上活动中心项目众多，令您留连 忘返。集娱乐、竞技为一体的赛车及赛艇、摩托艇 俱乐部中，有目前华东地区最大的卡丁车赛场。
B r
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
(1
n r
)n
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3、在纯收益按等差级数递减，收益年期无限 的条件下： P＝A/r-B/r2
4、在纯收益按等差级数递减，收益年期有限 的条件下：
P
A r
B r2
1
(1
1 r)n
B r
(1
n r)n
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三、市场法的基本程序及有关指标
选择 参照 物
与 参照物 之间 选择 比较 因素
指标 对比 量化 差异
调整 已经 量化 的 对比 指标 差异
综合 分析 确定 评估 结果
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四、市场法中的具体评估方法
▲市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评 估方法的集合。
即由专家实际观测，根据观测的情况对被估资产的 新旧程度打分，然后加权测算，从而计算出成新率。
资产的实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率 资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率） 式中，实体性成新率＝1-实体性贬值率
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2.修复费用法 这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来
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配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、 烟感报答等设施。电话交换机、锅炉、配电、供暖 等均为进口设备。酒店大堂高9m，标准层每层高 为4m，中庭2部三菱电梯可直达6层。酒店于1997 年建造及装修，1998年下半年开业。整幢房屋整体 为钢混结构，总建筑面积13561平方米，整个度假 中心占地61 706.70平方米，为批租土地，使用年限 （1996-12-18~2046-12-17）。
式：
p
A r
1
1 (1 r)n
3.在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下，有以下计 算式：
P=A×n
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（二）纯收益在若干年后保持不变
1、无限年期收益：
P
n Ri i1 (1 r)i
A r(1 r)n
2、有限年期收益：
P
t Ri
i1 (1 r)i
4、在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条 件下：
P
A
1
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s
n
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（五）已经未来若干年后资产价格的条件下：
P
A r
1
1 (1 r)n
Pn (1 r)n
第3节 成本法
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其中该文化娱乐中心（酒店主楼）占地约23亩，现 浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无 框的弹簧玻璃门，地坪及墙面铺贴进口大理石，2层 餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、 硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3 闭6层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装演。
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二、市场法的基本前提
通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条 件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场 上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活 动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资 产业务相同或相似。
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（一）纯收益不变 1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：
P＝A/r 其成立条件是： （1）纯收益每年不变； （2）资本化率固定且大于零； （3）收益年期无限。
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2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算
三、收益法的基本程序和基本参数
采用收益法进行评估，其基本程序如下： （1）搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资
料，包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风 险等； （2）分析测算被评估对象未来预期收益； （3）确定折现率或资本化率； （4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算 成现值； （5）分析确定评估结果。
置成本。
复原 重置成本
更新 重置成本
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（二）资产的实体性贬值 实体贬值也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力
的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的 资产的价值损失。 资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值 率，用公式表示为： 实体性贬值率＝资产实体性贬值/资产重置成本
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二、收益法的基本前提
收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理 来估测资产价值的，它涉及三个基本要素：
（1）被评估资产的预期收益； （2）折现率或资本化率； （3）被评估资产取得预期收益的持续时间。
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本次评估对象为常熟市×××教育度假中心所属的文化 娱乐中心（酒店主楼），该中心委托专业酒店管理公 司管理，是按国际三星级酒店标准设计建造的，建筑 总面积达13 561平方米，各项设施服务堪称上乘。其 中主楼共6层，底楼为快餐厅，2楼风味大餐厅及各间 专业宴会厅，3至6层为标准房、套房、豪华套房共 108间，312座的豪华多功能影视厅及各类小型会议室， 能满足各类商务洽谈、学术讲座及正规演出的需要； 并且设有桑拿、棋牌室、弹子房和迪斯科舞厅等高档 娱乐项目。文化娱乐中心的商务中心、美容美发厅、 商场、停车场及则小时送餐等多种服务项目均采用先 进的专业系统管理。
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第1节 市场法
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一、市场法的基本含义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种 评估技术方法的总称。
任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意 支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的 现行市价。
二、估价目的 房地产抵押价值评估
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学习目标
1.掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法 运用的基本步骤；理解市场法中可比因素及其内在 要求；掌握市场法中的直接比较法和类比调整法中 的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价 格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本 市价法、市场售价类比法和市盈率乘（倍）数法等 的运用及其适用条件和使用要求。
2.掌握收益法的基本涵义和基本前提；理解收益法 的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益 期限三基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收 益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要 求。
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第2章 资产评估的基本方法
第1节 市场法 第2节 收益法 第3节 成本法 第4节 评估方法的选择
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（三）纯收益按等差级数变化 1、在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条
件下： P＝A/r+B/r2
2、在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条 件下：
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21世纪高职高专会计类 专业课程改革规划教材
资产评估
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资产评估案例引入
一、估价对象 常熟市×××教育度假中心位于风光秀美、波光粼粼 的常熟昆承湖畔，占地4oo余亩，距苏州市区29km， 离元锡市中心48km，距常熟虞山国家风景区15 km，风景点连片，交通十分便利。该中心由上海市 总工会承办，是一个集疗养、休养、度假、教育、 培训、会务、旅游、娱乐、购物为一体的综合型场 所，也是上海广大职工和市民及邻近省市职工休养 度假的重要基地。
二、成本法的基本前提
采用成本法评估资产的前提条件是： 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续
使用状态。 2.应当具备可利用的历史资料。 3.形成资产价值的耗费是必须的。
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三、成本法的基本要素
（一）资产的重置成本 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。 资产的重置成本分为两类：复原重置成本和更新重
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3.功能价值类比法 （1）生产能力比例法。 被评估资产重置成本＝（被评估资产年产量)/（参
照物年产量）×参照物重置成本 （2）规模经济效益指数法 被评估资产重置成本
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（二）实体贬值的测算方法 1.观察法（又称成新率法）
直接比较法
类比调整法
第2节 收益法
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一、收益法的基本含义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来 判断资产价值的各种评估方法的总称。
例：已知本金10000元，利率10%，由本金×利率＝收益； 而收益法是反过来，已知某一项资产一年赚1000元，利 率是10%，由收益÷利率＝本金，计算出多大的资产量在 10%的利率下能赚1000元。现在的资产每年赚1000元，由 1000元的收益，10%的利率可以算出资产价值相当于 10000元。
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四、成本法中的具体评估方法
（一）重置成本的估算方法 1.重置核算法。 它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需
的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成 本。 2.价格指数法 重置成本＝资产的账面原×价格指数 或，重置成本＝资产的账面原值×（1+价格变动指 数） 注意：价格指数可以是定基价格指数或环比价格指 数。
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（三）资产的功能性贬值 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功
能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新 工艺、新材料和新技术以及原有资产的建造超过现 行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术 进步的同类资产的运营成本的超支额。 （四）资产的经济性贬值 资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产 闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
一、成本法的基本含义
成本法也是资产评估的基本方法之一。 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后
估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其 从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值和各 种评估方法的总称。 资产评估价值＝资产的重置成本－资产实体性贬值 －资产功能性贬值－资产经经济性贬值
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（四）纯收益按等比级数变化
1、在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件 下：
P＝A/(r-s)
2、在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件 下：
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3、在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条 件下： P＝A/(r+s)
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四、收益法中的主要技术方法
在以下的公式里具体对所用的字符含义做统一的定义： P--评估值； i--年序号； Pt--未来第t年的评估值； Rt--未来第t年的预期收益； r--折现率或资本化率； rt--第t年的折现率或资本化率； n--收益年限； t--收益年限； A--年金。
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度假村规模大，标准高，文化设施齐全，100余幢 伫立在波光湖色中的欧美式小别墅与酒店主楼，每 天可同时接待3000人住宿、度假。文化娱乐中心、 健身康乐中心、水上活动中心项目众多，令您留连 忘返。集娱乐、竞技为一体的赛车及赛艇、摩托艇 俱乐部中，有目前华东地区最大的卡丁车赛场。
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案例介绍 教学目标 知识讲解 课堂讨论 知识拓展
3、在纯收益按等差级数递减，收益年期无限 的条件下： P＝A/r-B/r2
4、在纯收益按等差级数递减，收益年期有限 的条件下：
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三、市场法的基本程序及有关指标
选择 参照 物
与 参照物 之间 选择 比较 因素
指标 对比 量化 差异
调整 已经 量化 的 对比 指标 差异
综合 分析 确定 评估 结果
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四、市场法中的具体评估方法
▲市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评 估方法的集合。
即由专家实际观测，根据观测的情况对被估资产的 新旧程度打分，然后加权测算，从而计算出成新率。
资产的实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率 资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率） 式中，实体性成新率＝1-实体性贬值率
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2.修复费用法 这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来
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配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、 烟感报答等设施。电话交换机、锅炉、配电、供暖 等均为进口设备。酒店大堂高9m，标准层每层高 为4m，中庭2部三菱电梯可直达6层。酒店于1997 年建造及装修，1998年下半年开业。整幢房屋整体 为钢混结构，总建筑面积13561平方米，整个度假 中心占地61 706.70平方米，为批租土地，使用年限 （1996-12-18~2046-12-17）。
式：
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A r
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3.在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下，有以下计 算式：
P=A×n
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（二）纯收益在若干年后保持不变
1、无限年期收益：
P
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A r(1 r)n
2、有限年期收益：
P
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4、在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条 件下：
P
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（五）已经未来若干年后资产价格的条件下：
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1 (1 r)n
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第3节 成本法
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其中该文化娱乐中心（酒店主楼）占地约23亩，现 浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无 框的弹簧玻璃门，地坪及墙面铺贴进口大理石，2层 餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、 硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3 闭6层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装演。
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二、市场法的基本前提
通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条 件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场 上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活 动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资 产业务相同或相似。
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（一）纯收益不变 1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：
P＝A/r 其成立条件是： （1）纯收益每年不变； （2）资本化率固定且大于零； （3）收益年期无限。
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2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算
三、收益法的基本程序和基本参数
采用收益法进行评估，其基本程序如下： （1）搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资
料，包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风 险等； （2）分析测算被评估对象未来预期收益； （3）确定折现率或资本化率； （4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算 成现值； （5）分析确定评估结果。
置成本。
复原 重置成本
更新 重置成本
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（二）资产的实体性贬值 实体贬值也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力
的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的 资产的价值损失。 资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值 率，用公式表示为： 实体性贬值率＝资产实体性贬值/资产重置成本
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二、收益法的基本前提
收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理 来估测资产价值的，它涉及三个基本要素：
（1）被评估资产的预期收益； （2）折现率或资本化率； （3）被评估资产取得预期收益的持续时间。
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本次评估对象为常熟市×××教育度假中心所属的文化 娱乐中心（酒店主楼），该中心委托专业酒店管理公 司管理，是按国际三星级酒店标准设计建造的，建筑 总面积达13 561平方米，各项设施服务堪称上乘。其 中主楼共6层，底楼为快餐厅，2楼风味大餐厅及各间 专业宴会厅，3至6层为标准房、套房、豪华套房共 108间，312座的豪华多功能影视厅及各类小型会议室， 能满足各类商务洽谈、学术讲座及正规演出的需要； 并且设有桑拿、棋牌室、弹子房和迪斯科舞厅等高档 娱乐项目。文化娱乐中心的商务中心、美容美发厅、 商场、停车场及则小时送餐等多种服务项目均采用先 进的专业系统管理。