诸暨商业项目前期市场研究定位报告PPT(共 46张)
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第二章 项目情况特征综合分析
1) 项目经济技术指标 2) 项目外部环境分析 3) 项目交通环境分析 4) 项目周边人口特征分析 5ห้องสมุดไป่ตู้ 小结
项目经济指标分析 体量小、限高是项目最基本特征
分解本案经济指标
体量较小:23653㎡的 总建面积远小于一般意 义上的独立商业项目, 很多商业形式将因此被 排除在外 限高50米:决定了本 项目建筑楼层不会高于 16层
项目交通环境分析 临近环城东路、地面停车问题较大
分解项目交通环境
与外部交通链接好:项目 临近环城东路,便于沟通 S308省道、诸永高速公路, 交通十分便捷
公共交通便利:项目路边 有8路、9路.21路.27路公 交,日常出行方便
地面停车问题:项目体量 较小,地面停车有限,外 部缺乏停车支撑(苎萝东 路仅双车道,只有大润发 广场可以停车)
项目外部环境分析2 周边商业配套成熟,紧邻高档小区
分解项目外部环境
紧邻高档社区新世纪花 园,人口素质较高,购买 力较好。 与大润发、祥生酒店、 银行等配套设施距离基本 不超过1KM。 商业独立性相对较好, 右侧为餐饮酒店及汽车维 修店,可提供客流;左侧 临近东兴路口,未来人流 量也较为可观。
新老城区过渡地段:本 案紧邻环城东路,项目东 侧为正在开发中的新城区, 交通便利,较好连接城乡, 产品设计应兼顾城乡居民 需求。
周边人口充足:祥生世 纪花园、新安佳园、金阳 家园、原种场小区众多社 区分布在本案四周,人口 约20000左右,商业客源充 足。
和 家 园
凯
翔
贵
世纪花园
都
原种场小区 新安佳园
2010年,全市实现地区生产总值621.52亿元,按可比价格计算,比上年(下同)增长11.6%。按户籍人口计算,全市人均生产 为58186元,增长11.3%,按2010年平均汇率1:6.7695折算,为8595美元。全年实现财政总收入65.51亿元,增长19.8%。全社会 资产投资273.94亿元,增长20.3%;消费品零售总额165.35亿元,增长17.7%;自营出口41亿美元;金融机构存款余额785.08亿元 贷款余额635.02亿元,分别增长25.2%和25%;新增年销售亿元以上企业58家,达到259家;城镇居民人均可支配收入31413元,农 居民人均纯收入14549元,分别增长12.6%和12.1%。
项目位置 项目占地 项目容积 项目总建 土地用途 使用年限
绿化率 建筑密度 楼面地价
要求
莫邪路西,觅渡桥北 17369.8㎡ 1.0-1.45
16312.1-23653.0㎡ 商业 40年 25% ≤35% 元/ ㎡
地上不得高于50米
项目外部环境分析1 新老城区过渡地段、周边人口充足
分解项目外部环境
诸暨商业项目前期市场研究定位报告
苏州策源房地产投资咨询有限公司 2011-10
目录
第一章 诸暨房地产发展情况 第二章 项目情况特征综合分析 第三章 市场调研和趋势分析、预测 第四章 项目产品规划
第一章 诸暨房地产发展情况
1、诸暨城市概况 2、诸暨房地产发展概况
诸暨城市概况
诸暨区位优越,北靠杭州、东依绍兴、南接义乌,浙赣铁路、杭长高铁和沪昆、诸永、绍诸高速贯穿境内,距杭州萧山国际机 40分钟车程,是环杭州湾城市群规划建设的大城市。 总面积2311.33平方千米,总人口115.79万人(2011年),诸暨市辖3个街道、23个镇、1个乡,共有32个社区、34个居委会、467 政村。市人民政府驻暨阳街道红旗路26号。 诸暨先后荣获 “福布斯中国大陆最佳商业城市”、“长三角最具投资价值县市”等称号.
由上述材料可知,诸暨房产投资增长较快,无论是销售面积、价格还是住房 面积,都有较高幅度增长。商业地产开发量处于低位,处于刚刚起步阶段。
周边楼盘概况
项目名称
产品类型
售价
销售进展
优惠政策
广和大厦 和家园 城上城
凤凰城 凯翔名都
绿城诸暨项目 祥生君城 金山越府
三层,商场 多层、小高层住宅
预期在2-4万/平米,整层销 售
均价13000元/平米
目前销售3期,商业部分尚 未定价
预计住宅12月开盘,商业部 分尚未定价
按揭95折,一次性付款92折 按揭99折,一次性付款98折
高层住宅、商业广场、酒店 高层住宅 高层住宅、商铺
商铺均价35000元/平米,住 宅13000元/平米 均价13000/平米,4层1.1万
住宅均价9000元/平米,商 铺均价30000-35000元/平米
由上述材料可知,诸暨交通区位较好,人口较多,居民收入水平较高,有较 强的购买力
房地产发展概况
2010年,全市完成房地产开发投资44.41亿元,增长64.0%,房屋施工面积474.18万平方米,增长18.8%,竣工面积31.48万平 方米,下降60.3%。 全市实现商品房销售面积125.64万平方米,增长40.3%,商品房销售额96.67亿元,增长83.8%。其中,住宅类商品房销售面 积为110.73万平方米,增长44.1%,占全部商品房销售面积的88.1%; 2010年,全市140平方米以上住房销售面积58.82万平方米,增长25.2%,别墅、高档公寓销售面积10.13万平方米,比上年下 降23.7%。 (摘自诸暨市政府2010年国民经济和社会发展公报)
已售完
已开盘,开盘均价12000元/ 平米 已开盘
无 无 按揭99折,一次性付款98折
诸暨楼盘概况
小结 通过对诸暨房地产市场特别是商业项目的调研,诸暨市商业项目楼盘处 在刚刚起步的快速发展阶段,竞争程度较低,有较好的利润空间。主流 去化面积100平米以上,主力均价30000—40000/平米,主力总价均在 300万元以上。 从供应量看,其未来主要商业项目集中在新城区域。但供应量不大、竞 争程度不高、且大部分物业产品户型结构规划科学性较差。
均价13000元/平米
预期明年开始销售 正在销售
高层住宅,附带部分社区商 均价11000元/平米 业
已经开盘,推出2栋高层住 宅,商业部分2013年销售
暂无 按揭99折 按揭99折,一次性付款98折
高层住宅,附带部分社区商 业
高层住宅,附带部分社区商 业
均价1万/平米,价格介于 9000-13000之间