诸暨商业项目前期市场研究定位报告PPT(共 46张)

第二章 项目情况特征综合分析
1） 项目经济技术指标 2） 项目外部环境分析 3） 项目交通环境分析 4） 项目周边人口特征分析 5ห้องสมุดไป่ตู้ 小结
项目经济指标分析 体量小、限高是项目最基本特征
分解本案经济指标
体量较小：23653㎡的 总建面积远小于一般意 义上的独立商业项目， 很多商业形式将因此被 排除在外 限高50米：决定了本 项目建筑楼层不会高于 16层
项目交通环境分析 临近环城东路、地面停车问题较大
分解项目交通环境
与外部交通链接好：项目 临近环城东路，便于沟通 S308省道、诸永高速公路， 交通十分便捷
公共交通便利：项目路边 有8路、9路.21路.27路公 交，日常出行方便
地面停车问题：项目体量 较小，地面停车有限，外 部缺乏停车支撑（苎萝东 路仅双车道，只有大润发 广场可以停车）
项目外部环境分析2 周边商业配套成熟，紧邻高档小区
分解项目外部环境
紧邻高档社区新世纪花 园，人口素质较高，购买 力较好。 与大润发、祥生酒店、 银行等配套设施距离基本 不超过1KM。 商业独立性相对较好， 右侧为餐饮酒店及汽车维 修店，可提供客流；左侧 临近东兴路口，未来人流 量也较为可观。
新老城区过渡地段：本 案紧邻环城东路，项目东 侧为正在开发中的新城区， 交通便利，较好连接城乡， 产品设计应兼顾城乡居民 需求。
周边人口充足：祥生世 纪花园、新安佳园、金阳 家园、原种场小区众多社 区分布在本案四周，人口 约20000左右，商业客源充 足。
和 家 园
凯
翔
贵
世纪花园
都
原种场小区 新安佳园
2010年，全市实现地区生产总值621.52亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长11.6%。按户籍人口计算，全市人均生产 为58186元，增长11.3%，按2010年平均汇率1：6.7695折算，为8595美元。全年实现财政总收入65.51亿元，增长19.8%。全社会 资产投资273.94亿元，增长20.3%；消费品零售总额165.35亿元，增长17.7%；自营出口41亿美元；金融机构存款余额785.08亿元 贷款余额635.02亿元，分别增长25.2%和25%；新增年销售亿元以上企业58家，达到259家；城镇居民人均可支配收入31413元，农 居民人均纯收入14549元，分别增长12.6%和12.1%。
项目位置 项目占地 项目容积 项目总建 土地用途 使用年限
绿化率 建筑密度 楼面地价
要求
莫邪路西，觅渡桥北 17369.8㎡ 1.0-1.45
16312.1-23653.0㎡ 商业 40年 25% ≤35% 元/ ㎡
地上不得高于50米
项目外部环境分析1 新老城区过渡地段、周边人口充足
分解项目外部环境
诸暨商业项目前期市场研究定位报告
苏州策源房地产投资咨询有限公司 2011-10
目录
第一章 诸暨房地产发展情况 第二章 项目情况特征综合分析 第三章 市场调研和趋势分析、预测 第四章 项目产品规划
第一章 诸暨房地产发展情况
1、诸暨城市概况 2、诸暨房地产发展概况
诸暨城市概况
诸暨区位优越，北靠杭州、东依绍兴、南接义乌，浙赣铁路、杭长高铁和沪昆、诸永、绍诸高速贯穿境内，距杭州萧山国际机 40分钟车程，是环杭州湾城市群规划建设的大城市。 总面积2311.33平方千米,总人口115.79万人（2011年）,诸暨市辖3个街道、23个镇、1个乡,共有32个社区、34个居委会、467 政村。市人民政府驻暨阳街道红旗路26号。 诸暨先后荣获 “福布斯中国大陆最佳商业城市”、“长三角最具投资价值县市”等称号.
由上述材料可知，诸暨房产投资增长较快，无论是销售面积、价格还是住房 面积，都有较高幅度增长。商业地产开发量处于低位，处于刚刚起步阶段。
周边楼盘概况
项目名称
产品类型
售价
销售进展
优惠政策
广和大厦 和家园 城上城
凤凰城 凯翔名都
绿城诸暨项目 祥生君城 金山越府
三层，商场 多层、小高层住宅
预期在2-4万/平米，整层销 售
均价13000元/平米
目前销售3期，商业部分尚 未定价
预计住宅12月开盘，商业部 分尚未定价
按揭95折，一次性付款92折 按揭99折，一次性付款98折
高层住宅、商业广场、酒店 高层住宅 高层住宅、商铺
商铺均价35000元/平米，住 宅13000元/平米 均价13000/平米，4层1.1万
住宅均价9000元/平米，商 铺均价30000-35000元/平米
由上述材料可知，诸暨交通区位较好，人口较多，居民收入水平较高，有较 强的购买力
房地产发展概况
2010年，全市完成房地产开发投资44.41亿元，增长64.0%，房屋施工面积474.18万平方米，增长18.8%，竣工面积31.48万平 方米，下降60.3%。 全市实现商品房销售面积125.64万平方米，增长40.3%，商品房销售额96.67亿元，增长83.8%。其中，住宅类商品房销售面 积为110.73万平方米，增长44.1%，占全部商品房销售面积的88.1%； 2010年，全市140平方米以上住房销售面积58.82万平方米，增长25.2%，别墅、高档公寓销售面积10.13万平方米，比上年下 降23.7%。 （摘自诸暨市政府2010年国民经济和社会发展公报）
已售完
已开盘，开盘均价12000元/ 平米 已开盘
无 无 按揭99折，一次性付款98折
诸暨楼盘概况
小结 通过对诸暨房地产市场特别是商业项目的调研，诸暨市商业项目楼盘处 在刚刚起步的快速发展阶段，竞争程度较低，有较好的利润空间。主流 去化面积100平米以上，主力均价30000—40000/平米，主力总价均在 300万元以上。 从供应量看，其未来主要商业项目集中在新城区域。但供应量不大、竞 争程度不高、且大部分物业产品户型结构规划科学性较差。
均价13000元/平米
预期明年开始销售 正在销售
高层住宅，附带部分社区商 均价11000元/平米 业
已经开盘，推出2栋高层住 宅，商业部分2013年销售
暂无 按揭99折 按揭99折，一次性付款98折
高层住宅，附带部分社区商 业
高层住宅，附带部分社区商 业
均价1万/平米，价格介于 9000-13000之间