城市综合体-物业管理特点及其运作方案
城市综合体运营与管理方案
城市综合体运营与管理方案一、综合体概述城市综合体是指在城市中心区域建设的涵盖商业、购物、餐饮、娱乐、办公、居住等多种功能的城市综合建筑群，是满足城市居民工作、生活、娱乐等多种需求的综合性商业地产项目。
城市综合体的发展，既可以丰富城市商业文化，提高城市形象，也可以为城市经济增长和就业创造机会，是城市综合体建设的重要组成部分。
二、综合体运营与管理的现状当前，城市综合体的建设与管理面临一些问题与挑战，主要表现在以下几个方面：1、品牌建设：目前一些城市综合体项目在品牌建设方面还存在较大差距，缺乏明显的品牌特色，无法形成较大的品牌效应。
2、商业结构：一些城市综合体在商业结构上聚焦单一品类，导致了业态单一，缺乏多样性。
3、管理体系：现有的城市综合体管理体系过于繁杂，导致各个部门之间协调不畅，管理效率不高。
以上问题在一定程度上影响了城市综合体的运营与管理效果，因此，需要有针对性的解决方案来提高城市综合体的运营与管理水平。
三、综合体运营与管理的方案1、品牌建设品牌建设是城市综合体运营与管理中的重要一环，能够提高城市综合体的知名度和美誉度。
实施品牌建设需要在市场定位、品牌形象塑造、宣传推广等方面进行评估，并加强品牌形象的传播和宣传力度，引入知名品牌商家，提高综合体的品牌含金量。
2、商业结构在商业结构上，应该引入多样的商业业态，以满足不同消费者的需求。
包括餐饮、购物、娱乐、文化创意、健身等不同类型的业态，形成多元发展的商业结构。
3、管理体系在管理体系上，需要建立合理的管理制度和规范。
包括完善的组织结构、明确的管理职责、高效的信息沟通渠道，提高城市综合体的管理效率。
在城市综合体运营与管理的方案中，还需要重视和强化城市综合体的社区化运营与管理，如打造城市综合体社区化管理品牌、推动城市综合体的社区化经营服务、倡导城市综合体的社区化文化建设、发展城市综合体社区化共享经济，营造和谐、健康、便捷的城市综合体生活环境。
四、城市综合体运营与管理的案例分析作为城市综合体运营与管理的一种新模式，城市综合体社区化经营已经在一些城市综合体中得到了应用，并取得了一定的成效。
城市综合体物业管理特点及其运作方案(PPT 63张)
3. 物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 购物中心 20-30元//月平 收费 方米 省级城市40-50元/月/平米
五星级酒 由酒店管理公司 根据规模和服务要求一般费 店 拨款 用需要200万元-400万元 写字楼 普通3-5元//月 平方米 5A写字楼,以深圳大中华国 际金融中心为例 物业费：8.8元/月/平米
参与人员
前期介入小组：物业 管理公司业务副总经 理、项目经理、工程 和机电设备主管、财 务部经理 主要工作内容 1、从物业管理角度 对项目的整体布局提 出建议，如在综合体 项目中，前期介入小 组对机电设备节能和 室内空气品质、物业 管理用房的位置、临 时停车场的设置等提 出建议。
项目规划设 计阶段
公寓
3-5元/平方米
五星级别酒店式公寓收费 6-7元/月/平米
关于城市综合体的物业计费和 管理规约应按照业主共同利益 区分
主力店和次要主力点
水电费用和物业管理 费用应在租赁合约中 明确规定，主力店物 业管理费用可以低于 普通商铺。
公共空间采用分摊思
路，利于通道和空中 花园照明等计费采用 公摊方式。 划分组团的公共空间 ，采用本组团分摊方 式。
二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设
购物中心商业管理公司 综合体物业管理公司
购物中心物业管理处
卫生清洁部
保安部
财务部
工程与设备部
工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、 电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知 识共享和培训。
城市综合体物业管理特点及其
现代综合体物业管理含义
鉴于综合体物业类型管理要
综合体的物业管理
综合体的物业管理一、综合体的概述综合体是指集住宅、商业、办公等多种功能于一体的建造群体，是现代城市发展的重要组成部份。
综合体的物业管理是确保综合体正常运营和居民生活便利的关键环节。
本文将详细介绍综合体的物业管理标准，并提供一些数据和实例以支持描述。
二、综合体的物业管理标准1. 综合体的设施维护综合体的设施包括电梯、楼道、公共区域、停车场等。
物业管理人员应定期检查设施的运行状况，确保设施正常工作。
例如，每周检查电梯的安全性能，每月清理并消毒楼道，每季度检查停车场设备的功能等。
同时，物业管理人员应及时修复设施故障，确保居民的安全和舒适。
2. 综合体的安全管理物业管理人员应制定安全管理制度，确保综合体的安全。
例如，安装闭路电视监控系统，加强对入口和公共区域的监控。
此外，定期进行火灾演练，提高居民的安全意识。
同时，物业管理人员应配备专业的安保人员，确保综合体的安全。
3. 综合体的环境卫生管理物业管理人员应定期清理和消毒综合体的公共区域，如大堂、走廊、垃圾处理区等。
同时，定期进行室内外环境的清洁工作，如清理花园、修剪草坪等。
物业管理人员还应妥善处理垃圾，确保综合体的环境整洁。
4. 综合体的居民服务物业管理人员应提供优质的居民服务，满足居民的需求。
例如，建立居民服务中心，提供快递代收、报修服务等。
物业管理人员还应定期组织社区活动，增进居民之间的交流和互动。
5. 综合体的财务管理物业管理人员应建立健全的财务管理制度，确保综合体的财务状况良好。
例如，制定预算计划，合理安排资金使用。
物业管理人员还应定期向业主公开财务报告，保证财务透明度。
三、综合体物业管理的效益数据1. 居民满意度调查每年对综合体的居民进行满意度调查，评估物业管理的效果。
根据最新的调查数据显示，综合体的居民满意度达到95%，表明物业管理取得了良好的效果。
2. 故障处理时间物业管理人员对综合体设施故障的处理时间是评估其效率的重要指标。
根据统计数据显示，物业管理人员平均在24小时内解决设施故障，确保居民的生活不受干扰。
城市综合体物业管理与其管理方案
城市综合体物业管理与其管理方案城市综合体物业管理是指对城市综合体（包括住宅小区、商业中心、办公楼等）的维护和管理工作。
在城市综合体物业管理中，管理方案起着至关重要的作用，它能够帮助物业公司制定出高效的管理措施，提升居民和商户的满意度，并确保城市综合体的安全、整洁和环境品质。
以下是一个针对城市综合体物业管理的管理方案：一、居民和商户满意度调查定期进行居民和商户满意度调查是提升物业管理品质的重要手段。
通过调查了解居民和商户对物业管理工作的满意度，发现问题并及时解决，可以有效改善居民和商户的生活和工作环境，增加他们对物业管理方案的认可度。
二、安全管理在城市综合体物业管理中，安全是重中之重。
物业公司应制定健全的安全管理方案，包括安全巡逻、监控设备的安装与维护、消防设施的检查与维修等工作，确保城市综合体的安全。
三、绿化管理四、公共设施维护五、垃圾分类与处理垃圾管理是城市综合体物业管理的一项重要任务。
物业公司应制定垃圾分类与处理方案，包括设立垃圾分类站点、定期清理垃圾、推广垃圾分类知识等，做好垃圾分类工作，保持城市综合体的环境整洁。
六、规章制度管理物业公司应制定规章制度，明确城市综合体内的居民和商户应遵守的行为准则。
并加强对规章制度的执行，通过宣传、教育和监督等手段，确保城市综合体内的秩序与和谐。
七、社区活动组织物业公司应积极组织各类社区活动，增强居民和商户的凝聚力和归属感。
通过组织庆祝活动、健身活动、志愿者活动等，加强居民和商户之间的互动，促进社区的和谐发展。
八、投诉处理物业公司应设立投诉处理机制，及时处理居民和商户提出的问题和投诉。
建立快速响应的投诉渠道，定期召开物业管理会议，及时沟通和解决问题，提升居民和商户对物业管理方案的信任度。
通过以上管理方案，可以有效提升城市综合体物业管理的品质和水平，增加居民和商户的满意度。
同时，也能够提高城市综合体的整体形象和吸引力，促进城市综合体的可持续发展。
综合体的物业管理
浅议城市综合体物业管理城市综合体物业管理的特点城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。
一般的多功能建筑并不产生新的系统，而城市综合体中，各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。
可以说，各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性。
物业管理最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。
而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点：1.由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
2.由于各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性，因此城市综合体物业管理的任务不仅在于充分发挥综合体中各个部分的服务功能，而且还在于使整个综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。
3.由于城市综合体具有超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征，因此在传统物业管理范畴，也包含着一般物业所不具有的一些特殊内容。
城市综合体物业管理的任务城市综合体物业管理包含两个层面，一个是物业运行管理，承担物业的日常维护、管理和场地租赁经营；一个是物业的策略性管理，承担物业的资产管理和房地产组合投资管理。
在笔者所在的万达集团，由各地的商业管理公司履行物业运行管理的职能，由集团履行物业的策略性管理的职能。
目前，城市综合体的业权或大部分业权通常都是建设单位所直接持有，业主有时也包括这些企业背后的投资机构。
作为业主而言，实现物业各期高额而稳定的租金现金流入，保持和提高物业的市场价值，是必须追求的目标。
在这种情况下，物业策略性管理的任务就是，制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大修理的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。
城市综合体物业管理服务方案
城市综合体物业管理服务方案一、前言城市综合体是指在城市中心地带建设的一种集商业、办公、住宅、文化、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑群体。
随着城市化的加速和人们生活水平的提高，城市综合体的建设和发展呈现出日益增长的趋势。
然而，由于综合体内涵复杂、功能多样，所需物业管理服务也日益复杂和多样化。
本文旨在提出一套完善的城市综合体物业管理服务方案，以满足综合体的实际需求。
二、管理服务流程1.建立健全物业管理组织体系为了有效管理城市综合体，需要建立起一套健全的物业管理组织体系。
该体系包括总部管理团队、分部机构和在线管理系统。
总部管理团队负责统筹协调、制订管理策略；分部机构负责具体实施、业务管理和维护；在线管理系统提供信息化、数字化的管理平台和便捷的服务。
2.制定综合体内规章制度为了维护综合体的正常秩序，必须制定一系列规章制度，并向综合体内的商家和居民进行宣传和培训，以确保规章制度的执行。
这些规章制度包括但不限于：消防安全、环境保护、噪音控制、车辆管理、物品摆放等。
3.建立良好的社区文化氛围为了提升综合体的整体形象和吸引人气，应建立起良好的社区文化氛围。
可以通过组织各类文化活动、展览、演出等方式，增加居民和商家之间的交流互动，营造积极向上、和谐友好的社区氛围。
4.合理规划公共设施和配套服务城市综合体应提供一系列公共设施和配套服务，以满足居民和商家的基本需求。
这包括但不限于：停车场、公共广场、健身房、超市、餐厅等。
管理方应根据需求情况进行规划并进行租赁及管理工作，以确保设施和服务的质量和效益。
5.加强维修和保养工作6.提供全方位的安全保障城市综合体的安全是物业管理的重要任务之一、管理方应采取多种措施提供全方位的安全保障，包括但不限于：安保人员巡视、电子监控、门禁系统、防火系统等。
同时，还应组织安全培训和演练，提高居民和商家的安全意识。
7.持续优化服务质量为了提高综合体的竞争力和吸引力，管理方应持续优化服务质量。
城市综合体物业管理服务方案
城市综合体物业管理方案第一章城市综合体物业管理的概述 (1)第一节城市综合体物业管理的特点 (1)第二节城市综合体物业管理的任务 (1)第三节城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用 (2)第四节城市综合体物业管理应注意的其它事项 (3)第二章项目概况、管理服务整体设想及总体目标 (4)第一节城市综合体项目概况 (4)第二节管理服务整体设想 (4)第三节管理服务总体目标 (6)第三章组织构架、人员配备、培训及管理 (10)第一节管理服务机构组织构架 (10)第二节人员配备 (11)第三节人员培训及管理 (15)第四章物资装备计划 (26)第一节物资装备明细 (26)第二节物业管理用房计划 (28)第五章前期介入服务、承接查验 (28)第一节物业管理前期介入的重要意义 (28)第二节前期介入服务 (29)第三节承接查验 (32)第四节前期介入费用 (39)第六章服务质量标准及措施 (41)第一节服务质量总标准及措施 (41)第二节安保管理服务标准及措施 (43)第三节设备设施管理服务标准及措施 (50)第四节智能化系统的管理维护标准及措施 (63)第五节环境管理服务标准及措施 (67)第六节住宅区域服务标准及措施 (71)第七章管理服务重点、难点及其措施 (78)第一节物业管理服务的重点、难点分析 (78)第二节物业管理服务重点、难点及其措施 (79)第八章突发事件应急处理预案 (82)第一节安全管理措施 (82)第二节突发事件应急处置预案 (83)第九章管理规章制度 (86)第十章物业档案资料管理 (89)第一节物业档案资料管理总则 (89)第二节物业档案资料管理 (90)第十一章物业管理服务费用测算 (93)第一章城市综合体物业管理的概述第一节城市综合体物业管理的特点城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。
一般的多功能建筑并不产生新的系统，而城市综合体中，各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。
综合体物业管理方案范本
综合体物业管理方案范本一、前言随着城市化进程的加快，综合体项目越来越受到人们的欢迎，成为城市发展的新趋势。
综合体项目具有多功能、多业态、多业主的特点，给物业管理带来了挑战。
如何有效管理综合体项目，提高物业管理水平，满足业主和用户的需求，成为当前亟待解决的问题。
本文将针对综合体物业管理进行深入分析，并提出相应的管理方案。
二、综合体物业管理的特点1. 多功能性：综合体项目集商业、住宅、办公等多种功能于一体，需要面对不同业态的管理需求。
2. 多业态：综合体项目涉及多个业主，需要协调各业主之间的关系，确保项目的整体运营。
3. 大规模：综合体项目往往规模较大，管理难度较大，需要规范的管理程序和流程。
4. 多样性：综合体项目涉及多种设施和服务，如停车场、物业维修、环境卫生等，需要综合考虑。
5. 高品质要求：综合体项目通常定位高端市场，要求物业管理高效、服务优质。
三、综合体物业管理方案1. 设立综合体物业管理部门针对综合体项目的特点，建议设立专门的综合体物业管理部门，统一管理各业态的物业服务。
该部门负责协调并整合各业态的物业管理工作，确保项目的整体运营。
同时，应设置专业的物业管理团队，提供全面的物业服务。
2. 建立业主委员会为了协调综合体项目内不同业主的利益，建议成立业主委员会，由各业主代表组成，负责协调业主之间的关系，监督物业管理工作。
业主委员会应建立规范的议事规则，定期召开会议，讨论并解决相关问题。
3. 实行综合体物业维护计划针对综合体项目的多功能性和多样性，建议制定综合体物业维护计划，确保设施和服务的正常运营。
该计划应包括设施的定期维护和保养，定期检查和清洁，故障处理等内容，确保项目的高品质运营。
4. 完善服务配套设施综合体项目中的服务配套设施是项目运营的重要组成部分，需要完善相关设施和服务。
建议引入先进的设施管理系统，提高服务效率。
同时，建立健全的客户服务体系，为用户提供优质的服务。
5. 强化安全管理综合体项目涉及多样的业态和服务，安全管理至关重要。
城市综合体物业管理服务方案
城市综合体物业管理服务方案城市综合体物业管理方案第一章城市综合体物业管理的概述1第一节城市综合体物业管理的特点1第二节城市综合体物业管理的任务1第三节城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用2 第四节城市综合体物业管理应注意的其它事项3第二章项目概况、管理服务整体设想及总体目标4第一节城市综合体项目概况4第二节管理服务整体设想4第三节管理服务总体目标6第三章组织构架、人员配备、培训及管理10第一节管理服务机构组织构架10第二节人员配备11第三节人员培训及管理15第四章物资装备计划26第一节物资装备明细26第二节物业管理用房计划28第五章前期介入服务、承接查验28第一节物业管理前期介入的重要意义28第二节前期介入服务29第三节承接查验32第四节前期介入费用39第六章服务质量标准及措施41第一节服务质量总标准及措施41第二节安保管理服务标准及措施43第三节设备设施管理服务标准及措施50第四节智能化系统的管理维护标准及措施63第五节环境管理服务标准及措施67第六节住宅区域服务标准及措施70第七章管理服务重点、难点及其措施77第一节物业管理服务的重点、难点分析77 第二节物业管理服务重点、难点及其措施78 第八章突发事件应急处理预案82第一节安全管理措施82第二节突发事件应急处置预案83第九章管理规章制度85第十章物业档案资料管理88第一节物业档案资料管理总则88第二节物业档案资料管理89第十一章物业管理服务费用测算93城市综合体物业管理的概述城市综合体物业管理的特点城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。
一般的多功能建筑并不产生新的系统，***，各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。
可以说，各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性。
物业管理最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。
而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点：1.由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
城市综合体物业管理方案设计与实施
城市综合体物业管理方案设计与实施【正文】一、现状分析城市综合体是城市发展的重要组成部分，具有综合功能并集“居住、商业、办公、文化、娱乐、休闲”于一体，为城市人民提供多元化的服务和体验。
城市综合体的物业管理在整个综合体运营中起着重要的作用，它直接关系到综合体内秩序的维持、设施的保养与更新、服务的提升等方面。
目前，城市综合体物业管理存在以下几个现状问题：1. 物业管理职能单一。
目前，大部分城市综合体物业管理主要集中在场地秩序维护和维修保养等方面，缺乏对各类设施和业务的管理和协调。
这导致了物业管理的功能单一化，难以满足综合体内不同行业与业态的需求。
2. 缺乏信息化手段支持。
在城市综合体物业管理中，尚存在大量的人工操作和纸质流程，导致管理效率低下，难以及时掌握综合体内各类设施和业务的运行情况。
信息不对称也使得物业管理无法及时获取反馈意见和投诉信息，从而无法及时解决问题和改进服务。
3. 服务水平不高。
城市综合体的物业管理服务一直以来存在着服务水平不高的问题。
服务态度不够热情、服务质量不稳定以及服务项目不全面等问题，都导致了业主和用户对物业管理服务的不满意度，进而影响综合体的整体形象和声誉。
二、存在问题根据对城市综合体物业管理的现状分析，可以看出存在以下几个问题：1. 物业管理职能不完善。
物业管理的职能目前主要偏重于基础设施的维护与保养，忽略了对综合体内各类设施和业务的管理和协调。
这导致了物业管理的职能不完善，难以满足不同业态的需求。
2. 缺乏信息化手段支持。
城市综合体物业管理还存在着信息化手段支持不足的问题，主要表现为大量人工操作和纸质流程的存在。
这种操作方式使得物业管理的效率低下，也难以及时获取综合体内各类设施和业务的运行情况。
3. 服务水平不高。
城市综合体物业管理的服务水平一直以来都不够高，表现为服务态度不热情、服务质量不稳定以及服务项目不全面等问题。
这些问题直接影响了业主和用户对物业管理服务的满意度。
综合体的物业管理
综合体的物业管理一、综合体的概念和特点综合体是指由多个不同功能的建造物或者设施组成的一个整体，通常包括商业、办公、住宅等多种功能。
综合体的物业管理是指对综合体内各个建造物、设施和公共区域进行综合管理和维护的工作。
综合体的物业管理具有以下特点：1. 多功能性：综合体内包含不同类型的建造物和设施，如商场、写字楼、公寓等，物业管理需要针对不同功能进行综合协调和管理。
2. 复杂性：综合体内涉及的建造物和设施较多，管理工作繁琐，需要统一规划、统一管理，确保各个部份的协调运作。
3. 共享性：综合体内的公共区域需要被多个业主或者租户共同使用，物业管理需要确保公共区域的安全、卫生和秩序。
4. 高效性：综合体通常规模较大，人员流动量大，物业管理需要高效运作，及时解决各种问题，提供便利的服务。
二、综合体的物业管理内容和要求综合体的物业管理涉及多个方面，主要包括以下内容和要求：1. 建造物和设施的维护管理：包括对建造物外墙、屋顶、电梯、管道、空调系统等设施的定期检查、维修和保养，确保其正常运作和安全可靠。
2. 公共区域的管理：包括对公共通道、停车场、花园、游泳池等公共区域的清洁、绿化、安全和秩序管理，提供良好的环境和服务。
3. 安全保卫工作：包括对综合体内的安全设施（如监控系统、门禁系统）的维护和管理，定期进行安全巡查，确保综合体的安全。
4. 业主或者租户服务：包括对业主或者租户的投诉、维修请求等问题进行及时处理，提供便利的服务，解决各种疑难问题。
5. 合规管理：包括对综合体内的各项管理规定、法律法规的执行和监督，确保物业管理的合规性和规范性。
6. 财务管理：包括对综合体的费用收取、支出和财务报表的编制和管理，确保资金的合理运用和透明度。
7. 社区活动组织：包括组织各种社区活动，增进业主或者租户之间的交流和互动，提升综合体的社区氛围和居住质量。
三、综合体物业管理的工作流程1. 规划阶段：在综合体建设前，需要进行物业管理规划，确定物业管理的组织架构、工作职责和管理标准。
城市综合体物业管理方案设计与实施
城市综合体物业管理方案设计与实施一、引言城市综合体是随着现代城市化进程的推进而兴起的一种新型城市组织形式，它是将商业、住宅、办公等多种功能融合在一起的城市建筑群体。
是确保城市综合体正常运营的重要环节，也是保障城市综合体持续发展的基础。
本报告将对城市综合体物业管理的现状进行分析，发现存在的问题，并提出相应的对策建议。
二、现状分析1.城市综合体物业管理的定义和范围城市综合体物业管理是指对城市综合体内的各类物业设施、设备进行维护、保养和管理的一系列活动。
它包括维修保养、设备管理、安全防范、环境卫生等方面的工作。
2.城市综合体物业管理存在的问题2.1 维修保养不及时由于城市综合体内设施和设备较多，维修保养工作量大，但现有维修保养团队人员不足，导致维修保养工作不能及时落实，增加了设备故障和维修成本。
2.2 安全防范不到位城市综合体内涉及大量人员流动，但安全防范工作薄弱，缺乏有效的安保措施，容易发生盗窃、抢劫等安全事件，严重影响了居民和商户的安全感。
2.3 环境卫生管理不规范城市综合体的环境卫生管理薄弱，存在垃圾清运不及时、卫生设施不完善等问题，影响了城市综合体的形象和居住环境。
三、存在问题分析1.人员管理不合理当前城市综合体物业管理人员多由业主委员会或业主自行管理，缺乏专业管理人才，导致管理效果不佳。
2.维修保养工作重复城市综合体内的各类设备和设施由不同供应商负责维修保养，但缺乏统一的管理机制，导致工作重复，浪费资源。
3.安全防范体系不完善现有的安保措施主要以人工巡逻和摄像监控为主，但效果不佳，容易出现安全漏洞。
4.环境卫生管理缺乏统一标准城市综合体的环境卫生管理由各自负责，缺乏统一的管理标准，导致管理混乱，影响了城市综合体的整体形象。
四、对策建议1.建立专业化物业管理团队将城市综合体物业管理人员集中管理，建立专业化的物业管理团队，提供专业化的服务，提高管理效果。
2.建立统一的维修保养管理机制制定维修保养管理规范，建立统一的维修保养管理机制，确保设备和设施能够及时维修保养，降低维修成本。
城市商业综合体物业管理特点及其运作方案
综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。
综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。
鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。
一、综合体物业管理特点1. 综合体物业管理的任务由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。
根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
2.商业综合体物业基本的管理职能为：——办公室(含前台、财务、采购、仓库);——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等);——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等);——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。
基本机构配置为办公室、物业部、管理部。
可以根据具体情况进行调整。
3. 物业管理收费特点由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。
二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设?工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防设备维护等)。
由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。
为了管理商业设施的便利性，一般购物中心物业管理处由商业管理公司垂直管理。
三、综合体前期物业管理服务介入方案综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。
城市综合运营模式物业管理方案
城市综合运营模式物业管理方案一、背景介绍随着城市化进程的加快，城市综合运营模式逐渐成为了城市管理发展的新趋势。
城市综合运营模式是指在整个城市管理体系中引入市场机制和商业模式，通过整合城市内部资源，提高城市整体运营效率和综合竞争力的一种新型管理模式。
而物业管理作为城市综合运营模式的重要组成部分，对城市的管理和发展起着至关重要的作用。
二、目标与定位1. 目标：构建以人为本、生态优先、创新发展的城市综合运营模式，为市民提供更加安全、便捷、舒适的城市生活环境。
2. 定位：以服务市民、引领未来为目标，推动城市综合运营模式往智慧、包容、持续发展的方向迈进，实现城市管理的现代化、智能化和可持续发展。
三、管理模式1. 管理策略：以智慧化管理为核心，引入先进的物联网技术、大数据分析等手段，提升物业管理的智能化水平，实现精细化管理和高效运营。
2. 服务体系：建立全方位的服务体系，包括日常维护、安全保障、绿化环保、社区活动等多个方面，为居民提供贴心、周到的服务体验。
3. 合作模式：与企业、社区、政府等多方合作，共同打造城市综合运营生态圈，实现资源共享、协同发展，推动城市管理的整体提升。
四、实施方案1. 物业设施建设：加大投入，提升物业设施的品质和功能性，倡导绿色环保理念，打造生态友好型的城市环境。
2. 技术创新应用：引入新技术，如人脸识别、智能电子巡更系统、智能停车管理系统等，提高管理效率，优化服务体验。
3. 居民参与管理：鼓励居民参与物业管理，设立业主委员会或居民自治组织，共同参与社区建设、环境整治等活动，增强居民参与感和获得感。
4. 安全保障措施：制定完善的安全保障措施，加强保安力量，建立紧急应急响应机制，保障居民生命和财产安全。
5. 绿化环保工作：加强环保意识培养，推广绿色环保技术，定期开展环境整治活动，改善社区环境质量。
6. 社区活动组织：丰富社区活动内容，举办多样化的文体活动、义务劳动等活动，增进居民之间的交流和互动，营造和谐社区氛围。
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3. 物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业
购物中心 20-30元//月平 省级城市40-50元/月/平米
收费
方米
五星级酒 由酒店管理公司 根据规模和服务要求一般费
店
拨款
用需要200万元-400万元
写字楼 公寓
普通3-5元//月 平方米
3-5元/平方米
5A写字楼,以深圳大中华国 际金融中心为例
化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化
工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，
其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
2.商业综合体物业基本的管理职能为：
——办公室（含前台、财务、采购、仓 库） ——客服中心（客户服务、投诉处理、 维修报修、商务服务、房屋租赁等）； ——工程管理与能耗管理（供水、供电、 供气、空调、电梯、消防、通讯等设备 的运行、维护、维修、管理；公共部位 装潢维修维护等）； ——公共秩序管理（含中控室、安护、 重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团 膳）。 基本机构配置为办公室、物业部、管理 部。可以根据具体情况进行调整。
物业管理企业最主要的一项基 金就是住宅维修基金，它是一 项区之于业主用之于业主的专 项消费基金。物业管理企业必 须按照代管理基金的性质严格 遵循物业管理条例及物业管理 部门的规定核算管理合使用。
二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设
购物中心商业管理公司
综合体物业管理公司
购物中心物业管理处
卫生清洁部 保安部
参与人员
前期介入小组：物业管 理公司业务副总经理 、项目经理、工程和 机电设备主管、财务 部经理
主要工作内容
1、从物业管理角度对项 目的整体布局提出建 议，如在综合体项目 中，前期介入小组对 机电设备节能和室内 空气品质、物业管理 用房的位置、临时停 车场的设置等提出建 议。
项目规划设计阶段
因为空调和通风系统是合理引起的物业管理纠纷---济南万达广场案例
物业管理费用的确定
1.人员工资 2. 相关的办公费用 3.建筑相关维护材料和 维修费用;设备备件和 维修费用 4.物业管理的合理利润
加强和规范“佣金”“基金”的核算与管理
深圳市物业管理行业管理规定 要求，物业管理处应该按照管 理成本的10%提取管理佣金上 交物业管理公司，这部分提取 的佣金可以列入物业管理处的 管理成本。如果物业管理处收 不抵支，佣金可以少提，但是 不可因为物业管理处收高于支 而擅自提高计提标准。
对于产权分散的商业街区,还可以组织商 业经营委员会,共同决定重大经营事宜。
三、 综合体前期物业管理服务介入方案
综合体前期物业管理服务包括 在项目规划、建设与验收 交付阶段的前期介入，开 盘区的物业管理服务，物 业的接管验收、入伙与装 修管理策划及房屋质量遗 留问题的处理流程等。根 据项目开发各阶段的工作 重点的不同，物业管理公 司将委派相对应的人员参 与前期物业管理服务工作， 充分发挥开发商自有物业 的资源优势，确保产品更 具人性化优势与恒久的品 质。
关于中央空调系统的节能比较
财务部
工程与设备部
工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、
电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知 识共享和培训。
关于商业综合体业主委员会的组建
业主委员会的成立标志着业主们有了自 己的自治组织，任何业主都可以通过委 员会发表意见和言论，所有的困难都可 以提交委员会研究解决，通过业主委员 会这个沟通的平台，可以使业主逐渐了 解物业管理公司是真正为购物广场、为 广大业主着想，可以逐渐消除业主可能 存有的戒心，使更多的业主配合我们的 工作，比如在青岛万达购物广场商铺招 商工作中，开始只有72个商铺的业主将 租赁权委托给了物业管理公司，在通过 召开两次业主委员会沟通以后，达到了 102个，从而确保了购物广场的商品布 局能够按照既定的规划方案实施。
综合体物业管理特点
1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、
写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统， 智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平 维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综
合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的 “对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理”，而且更重要的任务是实现合体物业管理含义
鉴于综合体物业类型管理要求高 ，物业设施含量高，日常运营管 理要求高，因此，我们需要考虑 采用基于知识的综合体物业管理 体系,吸引高品质人才进入到物 业管理公司,实现物业服务智能 化,降低物业能耗和运营成本。 现代物业管理要通过提供丰富的 增值服务和高附加值服务,提升 自己的服务品质,满足业主的各 类需求,体现业主资产价值的最 大化,最终实现企业创富能力的 提升、物业管理产业结构的优化 升级、行业社会效益和经济效益 的同步增长、行业社会价值和社 会地位的彰显。
位置很好,知名品牌入住很多的综 合体里边的空气环境不好,例如, 在10月份或冬季却很差 普遍问题就是室内温度过高,同时 空调采暖费也会很高,这样的后果 就算是把商家引进了， 也可能会存在退场的可能性 济南万达广场客户嫌空调采暖物 业费过高,而要求退房的如下照片 及各大商场写字楼的室内环境很 差的统计结果。需要在设计阶段 就考虑空调和通风系统的节能与 空气质量问题，采用送新风调节 和水冷却模式。
物业费：8.8元/月/平米
五星级别酒店式公寓收费 6-7元/月/平米
关于城市综合体的物业计费和管理规约应按照业主共同利益区分
主力店和次要主力点水电 费用和物业管理费用应在 租赁合约中明确规定，主 力店物业管理费用可以低 于普通商铺。
公共空间采用分摊思路， 利于通道和空中花园照明 等计费采用公摊方式。 划分组团的公共空间，采 用本组团分摊方式。