城市综合体物业管理特点及其运作方案(PPT 63张)
城市综合体物业管理特点及其运作方案(PPT 63页)
五星级别酒店式公寓收费 6-7元/月/平米
关于城市综合体的物业计费和
管理规约应按照业主共同利益 区分
主力店和次要主力点 水电费用和物业管理 费用应在租赁合约中 明确规定，主力店物 业管理费用可以低于 普通商铺。
公共空间采用分摊思 路，利于通道和空中 花园照明等计费采用 公摊方式。
通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通 渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利
益均得到有效的保护。
前期介入要考虑空调等机电设
备等的建筑承重的影响
三丰百货施工过程中，第5层楼面原本 是计划设置溜冰场，后来就成了8家餐 馆，其中一间叫中韵餐厅。由于韩国人 有吃饭时席地而坐的习惯，这家餐馆的 混凝土地面下添加了一层加热设备，这 极大的增加了承重结构的负担。此外， 整幢大楼的空调设备都被安装在了楼顶 之上。3台大型空调共重29公吨，加上 开放空调满水时，总重量更高达87公吨 ，达设计标准的承重负荷4倍之多。让 情况变得更糟的是，由于周围居民对空 调设备噪音的抱怨，大楼后部所有的空 调设备都被移到了前部。这一移动本应 使用起重机，但结果是所有的设备都是 直接在楼顶上利用滑轮被推拽到该位置 ，使本来已经超出负荷的楼顶出现裂痕 ，整个楼顶结构大受损伤，并使承重柱 受压，位于中韵餐厅的承重柱更遭到重 创。之后每次开动空调设备时，震动就 将裂痕由楼顶逐渐扩散到第5层楼面， 中韵餐厅的承重柱上的裂痕亦不断扩大
因为空调和通风系统是合理引起
的物业管理纠纷---济南万达广场 案例
位置很好,知名品牌入住很多 的综合体里边的空气环境不 好,例如,在10月份或冬季却很 差
普遍问题就是室内温度过高, 同时
空调采暖费也会很高,这样的 后果就算是把商家引进了，
综合体的物业管理
综合体的物业管理一、综合体的概念和特点综合体是指由多个不同功能的建造物或者设施组成的一个整体，通常包括商业、办公、住宅等多种功能。
综合体的物业管理是指对综合体内各个建造物、设施和公共区域进行综合管理和维护的工作。
综合体的物业管理具有以下特点：1. 多功能性：综合体内包含不同类型的建造物和设施，如商场、写字楼、公寓等，物业管理需要针对不同功能进行综合协调和管理。
2. 复杂性：综合体内涉及的建造物和设施较多，管理工作繁琐，需要统一规划、统一管理，确保各个部份的协调运作。
3. 共享性：综合体内的公共区域需要被多个业主或者租户共同使用，物业管理需要确保公共区域的安全、卫生和秩序。
4. 高效性：综合体通常规模较大，人员流动量大，物业管理需要高效运作，及时解决各种问题，提供便利的服务。
二、综合体的物业管理内容和要求综合体的物业管理涉及多个方面，主要包括以下内容和要求：1. 建造物和设施的维护管理：包括对建造物外墙、屋顶、电梯、管道、空调系统等设施的定期检查、维修和保养，确保其正常运作和安全可靠。
2. 公共区域的管理：包括对公共通道、停车场、花园、游泳池等公共区域的清洁、绿化、安全和秩序管理，提供良好的环境和服务。
3. 安全保卫工作：包括对综合体内的安全设施（如监控系统、门禁系统）的维护和管理，定期进行安全巡查，确保综合体的安全。
4. 业主或者租户服务：包括对业主或者租户的投诉、维修请求等问题进行及时处理，提供便利的服务，解决各种疑难问题。
5. 合规管理：包括对综合体内的各项管理规定、法律法规的执行和监督，确保物业管理的合规性和规范性。
6. 财务管理：包括对综合体的费用收取、支出和财务报表的编制和管理，确保资金的合理运用和透明度。
7. 社区活动组织：包括组织各种社区活动，增进业主或者租户之间的交流和互动，提升综合体的社区氛围和居住质量。
三、综合体物业管理的工作流程1. 规划阶段：在综合体建设前，需要进行物业管理规划，确定物业管理的组织架构、工作职责和管理标准。
城市商业综合体介绍PPT培训课件
营销效果评估
对营销活动的效果进行 评估，总结经验教训，
优化营销策略。
服务管理
服务质量标准制定
制定商业综合体的服务质量标 准，确保服务水平符合客户需
求。
服务人员培训
对服务人员进行专业培训，提 高服务技能和素质。
服务流程优化
优化服务流程，提高服务效率 ，提升客户满意度。
服务质量监控与改进
对服务质量进行实时监控，发 现问题及时改进，确保服务质
对招商结果进行评估，及时调 整招商策略，以满足商业综合
体的需求。
营销策略
品牌定位
根据商业综合体的特点 和市场需求，明确品牌 定位，提升品牌形象。
营销活动策划
根据商业综合体的营销 目标，策划各类营销活 动，如打折促销、品酒
会等。
营销渠道拓展
利用线上、线下多种渠 道进行营销推广，如社 交媒体、户外广告等。
选址与定位
选址原则
选择交通便利、人流量大的地段 ，便于吸引顾客和提升商业价值 。
定位分析
根据市场需求、周边环境以及商 业发展趋势，确定商业综合体的 市场定位、业态定位和品牌定位 。
设计与布局
建筑设计
考虑建筑风格、立面材料、空间 布局等因素，打造独特的商业形
象。
室内设计
注重室内环境、氛围营造，提供舒 适、美观的购物环境。
绿色环保发展
绿色建筑
推广绿色建筑理念和技术，降低建筑能耗和环境负荷。
绿色能源
利用可再生能源，如太阳能、风能等，减少对化石能源的依赖。
绿色交通
鼓励使用公共交通、骑行或步行等绿色出行方式，减少交通排放。
多元化发展
多元化业态
01
除了传统的零售、餐饮等业态外，引入文化、娱乐、教育等多
综合体的物业管理
综合体的物业管理一、综合体的概念和特点综合体是指由多个不同功能的建筑物或建筑群组成的综合性建筑群体，通常包括商业、办公、住宅、娱乐等多种功能。
综合体的物业管理是指对综合体内各个功能区域的设施设备、安全保卫、环境卫生、秩序管理等进行综合管理和维护的工作。
二、综合体物业管理的职责和任务1. 设备设施管理综合体内的设备设施包括电梯、空调、供水供电系统、消防系统等，物业管理人员需要定期检查维护设备设施，确保其正常运行和安全可靠。
2. 安全保卫管理综合体的安全保卫是物业管理的重要任务之一。
物业管理人员需要配备专业的保安人员，定期组织安全演练和培训，确保综合体内的人员和财产安全。
3. 环境卫生管理综合体的环境卫生是影响居住和工作环境的重要因素。
物业管理人员需要定期组织清洁、垃圾清运等工作，保持综合体内的环境整洁。
4. 秩序管理综合体内的秩序管理是物业管理的重要职责之一。
物业管理人员需要制定综合体的规章制度，并进行宣传和执行，维护综合体内的良好秩序。
5. 社区服务综合体内的住宅区域通常有一定数量的居民，物业管理人员需要提供社区服务，包括接收快递、维修服务、咨询服务等，解决居民生活中的问题。
6. 客户关系管理综合体内的商业区域通常有各种商户，物业管理人员需要与商户保持良好的合作关系，解决商户的问题，提供支持和帮助，促进商业区域的发展。
三、综合体物业管理的工作流程1. 组织成立物业管理团队综合体物业管理的第一步是成立物业管理团队，包括物业经理、保安人员、清洁人员等，确保有足够的人力资源来进行综合体的管理工作。
2. 制定管理计划和规章制度物业管理团队需要制定综合体的管理计划和规章制度，明确各项管理工作的具体内容和要求，确保管理工作的有序进行。
3. 设备设施管理物业管理人员需要定期检查维护综合体内的设备设施，制定设备设施维护计划，及时修复故障，确保设备设施的正常运行。
4. 安全保卫管理物业管理人员需要定期组织安全演练和培训，确保保安人员具备应对突发事件的能力，确保综合体内的人员和财产安全。
城市综合体物业管理方案PPT
04
城市综合体物业管理实施方案
实施准备
人员组织
建立完善的物业管理团队，包括管理人员、技术 人员、服务人员等，明确各岗位的职责和要求。
制度建设
制定各项物业管理规章制度和操作流程，确保物 业管理的规范化和标准化。
物资准备
根据城市综合体的特点和物业管理需要，准备相 关的物资和设备，如电梯、空调、照明、消防等 。
心、餐饮、娱乐等多种业态。
管理特点
该商业中心物业管理以“个性化 、亲情化、绿色化”为理念，提 供全方位的定制化服务，创造温 馨、舒适的购物环境。
经验总结
注重细节服务，根据不同业态需求 提供个性化的定制服务；同时加强 环保意识和服务创新意识，打造绿 色环保商业综合体。
杭州某商业广场物业管理案例
物业概况
提升城市综合体的价值
良好的物业管理可以提高城市综合体的品质和价值，吸引更多的消费者和投 资者，促进城市综合体的繁荣和发展。
城市综合体物业管理的历史与发展
起源与发展
城市综合体物业管理起源于20世纪50年代的美国，后来逐渐传播到世界各地。 我国城市综合体物业管理起步较晚，但发展迅速，现已成为城市管理的重要组成 部分。
碳商业综合体。
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城市综合体物业管理方案PPT
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目录
• 城市综合体物业管理概述 • 城市综合体物业管理内容与特点 • 城市综合体物业管理方案制定 • 城市综合体物业管理实施方案 • 城市综合体物业管理改进方案 • 城市综合体物业管理案例分析
01
城市综合体物业管理概述
定义与特点
管理特点
该综合体物业管理以“规范化、智能化、绿色环保”为理念，通过科学的管理手段和高质量服务，打造高品质的商业环境。
综合体的物业管理
综合体的物业管理
标题：综合体的物业管理
引言概述：
综合体是指由商业、办公、住宅等多种功能组合而成的建造群体，其物业管理涉及到多方面的工作。
良好的物业管理对于综合体的运营和发展至关重要。
本文将从综合体的物业管理角度出发，探讨如何有效地管理综合体的物业，提高其运营效率和服务质量。
一、综合体物业管理的组织架构
1.1 建立完善的物业管理团队
1.2 划分清晰的职责和权限
1.3 设立有效的沟通机制
二、综合体物业管理的日常运营
2.1 定期维护和保养设施设备
2.2 确保安全和卫生环境
2.3 提供高效便捷的服务
三、综合体物业管理的安全管理
3.1 制定健全的安全管理制度
3.2 定期进行安全演练和培训
3.3 配备专业的安保人员和设备
四、综合体物业管理的节能环保
4.1 采取节能减排措施
4.2 推广绿色环保理念
4.3 建立环保监测和评估机制
五、综合体物业管理的客户服务
5.1 设立客户服务中心
5.2 提供个性化的服务方案
5.3 定期开展客户满意度调查
结语：
综合体的物业管理是一个综合性、复杂性的工作，需要物业管理团队的精心策划和有效执行。
通过建立完善的组织架构、规范的日常运营、安全管理、节能环保和客户服务，可以提升综合体的整体运营水平，为业主和用户提供更加优质的生活和工作环境。
愿本文所述内容对于综合体的物业管理工作有所启示和匡助。
城市综合体物业管理与其管理方案
城市综合体物业管理与其管理方案城市综合体物业管理是指对城市综合体（包括住宅小区、商业中心、办公楼等）的维护和管理工作。
在城市综合体物业管理中，管理方案起着至关重要的作用，它能够帮助物业公司制定出高效的管理措施，提升居民和商户的满意度，并确保城市综合体的安全、整洁和环境品质。
以下是一个针对城市综合体物业管理的管理方案：一、居民和商户满意度调查定期进行居民和商户满意度调查是提升物业管理品质的重要手段。
通过调查了解居民和商户对物业管理工作的满意度，发现问题并及时解决，可以有效改善居民和商户的生活和工作环境，增加他们对物业管理方案的认可度。
二、安全管理在城市综合体物业管理中，安全是重中之重。
物业公司应制定健全的安全管理方案，包括安全巡逻、监控设备的安装与维护、消防设施的检查与维修等工作，确保城市综合体的安全。
三、绿化管理四、公共设施维护五、垃圾分类与处理垃圾管理是城市综合体物业管理的一项重要任务。
物业公司应制定垃圾分类与处理方案，包括设立垃圾分类站点、定期清理垃圾、推广垃圾分类知识等，做好垃圾分类工作，保持城市综合体的环境整洁。
六、规章制度管理物业公司应制定规章制度，明确城市综合体内的居民和商户应遵守的行为准则。
并加强对规章制度的执行，通过宣传、教育和监督等手段，确保城市综合体内的秩序与和谐。
七、社区活动组织物业公司应积极组织各类社区活动，增强居民和商户的凝聚力和归属感。
通过组织庆祝活动、健身活动、志愿者活动等，加强居民和商户之间的互动，促进社区的和谐发展。
八、投诉处理物业公司应设立投诉处理机制，及时处理居民和商户提出的问题和投诉。
建立快速响应的投诉渠道，定期召开物业管理会议，及时沟通和解决问题，提升居民和商户对物业管理方案的信任度。
通过以上管理方案，可以有效提升城市综合体物业管理的品质和水平，增加居民和商户的满意度。
同时，也能够提高城市综合体的整体形象和吸引力，促进城市综合体的可持续发展。
综合体物业管理方案
综合体物业管理方案一、综合体概述随着经济的发展和城市化进程的加速，城市综合体成为了城市发展的一个重要方向。
综合体是将商业、办公、住宅、休闲娱乐等多种功能融合在一起的城市综合体。
其特点是功能复合、空间集约、服务立体、交通便捷、设施完善、气氛浓郁。
综合体物业管理是综合体经营和服务的保障，是确保综合体设施设备正常运营、公共秩序良好、业主和顾客满意的重要环节。
综合体物业管理不仅要求具备传统物业管理的专业知识和管理能力，还要求具备对不同功能的理解和协调能力，对多种业态的服务和经营进行有效整合。
二、综合体物业管理的挑战和机遇1. 挑战（1）多元业态管理：综合体内部包含商业、办公、住宅等多种业态，不同业态的管理和服务需求不同，需要物业管理能够有针对性地进行管理。
（2）公共秩序管理：综合体内部是涉及到不同人群的聚集地，需要物业管理有效维护公共秩序，确保业主和顾客的安全。
（3）设施设备管理：综合体内部设施设备众多，需物业管理有经验和技术支持，确保设备的正常运行和维护。
2. 机遇（1）综合体优势：综合体内部聚集了众多业态，形成了较高的客流和消费能力，为物业管理提供了丰厚的运营收益。
（2）品牌效益：通过综合体业务的整合和协同发展，可以形成品牌效益，提升综合体的知名度和美誉度。
（3）多元化服务：综合体内部业态多元，可以为物业管理提供多元化的发展和服务机会。
三、综合体物业管理方案1. 组织架构（1）综合体管理委员会：成立由综合体各业主代表和相关部门负责人组成的管理委员会，负责决策和协调各项事务。
（2）物业管理公司：与专业物业管理公司签约，负责综合体日常管理和运营。
（3）各业态管理团队：根据综合体内部业态的特点和需求，设立商业管理团队、住宅管理团队、办公管理团队等。
2. 管理体系（1）日常管理：包括安全防范、公共秩序维护、维修保养等日常管理工作。
（2）设施设备管理：建立设施设备台账，进行定期维护和保养。
（3）客户服务：提供多样化、个性化的客户服务，满足不同业主和顾客的需求。
物业管理物业综合管理PPT课件
3．道路管理的主要工作内容
掌握各类设施的布局、结构情况； 负责对道路的日常巡查，随时发现纠正违反物业管理规 定的现象，并根据管理规定做出相应的处理； 执行物业服务企业下达的道路维修计划； 负责道路设施的日常养护工作，随时了解设施的运行状 况，发现异常及时上报和处理。 ——
第34页/共56页
目录
一、物业环境管理 二、物业车辆与停车管理 三、物业安全与消防管理 四、物业服务的质量与考评
第1页/共56页
一、物业环境管理
（一）物业环境的概念和种类 （二）物业环境管理的内容 （三）物业环境的保洁管理 （四）物业环境的绿化管理 （五）物业环境的污染与防治
第2页/共56页
（一）物业环境的概念和种类 1．物业环境的内涵 2．物业环境的种类
办公室
“
门卫班
四
电视监控班
班
三
安全巡逻班
轮 转
消防班
”
车场保安班
第44页/共56页
3．治安管理的内容（一）
贯彻执行国家《治安管理条例》的有关方针、政策及规 定，建立物业辖区治安管理体系和工作制度；
建立健全治安管理机构和人员配备，制定并完善岗位责 任制及各项保安工作制度；
在封闭的物业管理区域或一些楼宇的出入口设置门卫， 实行24小时值班制；
（三）交通管理
建立机动车通行证制度，禁止过境车辆通行； 根据区域内道路情况，确定部分道路为单行道，部分交 叉路口禁止右转弯行车； 禁止乱停放车辆，尤其在道路两旁； 限制车速，铺设减速墩，确保行人安全； 在物业管理区域内发生交通事故时，应及时报请公安交 通管理部门处理。 ——
第35页/共56页
（四）车辆管理
——Байду номын сангаас
城市综合体物业管理服务方案
城市综合体物业管理服务方案一、前言城市综合体是指在城市中心地带建设的一种集商业、办公、住宅、文化、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑群体。
随着城市化的加速和人们生活水平的提高，城市综合体的建设和发展呈现出日益增长的趋势。
然而，由于综合体内涵复杂、功能多样，所需物业管理服务也日益复杂和多样化。
本文旨在提出一套完善的城市综合体物业管理服务方案，以满足综合体的实际需求。
二、管理服务流程1.建立健全物业管理组织体系为了有效管理城市综合体，需要建立起一套健全的物业管理组织体系。
该体系包括总部管理团队、分部机构和在线管理系统。
总部管理团队负责统筹协调、制订管理策略；分部机构负责具体实施、业务管理和维护；在线管理系统提供信息化、数字化的管理平台和便捷的服务。
2.制定综合体内规章制度为了维护综合体的正常秩序，必须制定一系列规章制度，并向综合体内的商家和居民进行宣传和培训，以确保规章制度的执行。
这些规章制度包括但不限于：消防安全、环境保护、噪音控制、车辆管理、物品摆放等。
3.建立良好的社区文化氛围为了提升综合体的整体形象和吸引人气，应建立起良好的社区文化氛围。
可以通过组织各类文化活动、展览、演出等方式，增加居民和商家之间的交流互动，营造积极向上、和谐友好的社区氛围。
4.合理规划公共设施和配套服务城市综合体应提供一系列公共设施和配套服务，以满足居民和商家的基本需求。
这包括但不限于：停车场、公共广场、健身房、超市、餐厅等。
管理方应根据需求情况进行规划并进行租赁及管理工作，以确保设施和服务的质量和效益。
5.加强维修和保养工作6.提供全方位的安全保障城市综合体的安全是物业管理的重要任务之一、管理方应采取多种措施提供全方位的安全保障，包括但不限于：安保人员巡视、电子监控、门禁系统、防火系统等。
同时，还应组织安全培训和演练，提高居民和商家的安全意识。
7.持续优化服务质量为了提高综合体的竞争力和吸引力，管理方应持续优化服务质量。
综合体物业管理方案范本
综合体物业管理方案范本一、前言随着城市化进程的加快，综合体项目越来越受到人们的欢迎，成为城市发展的新趋势。
综合体项目具有多功能、多业态、多业主的特点，给物业管理带来了挑战。
如何有效管理综合体项目，提高物业管理水平，满足业主和用户的需求，成为当前亟待解决的问题。
本文将针对综合体物业管理进行深入分析，并提出相应的管理方案。
二、综合体物业管理的特点1. 多功能性：综合体项目集商业、住宅、办公等多种功能于一体，需要面对不同业态的管理需求。
2. 多业态：综合体项目涉及多个业主，需要协调各业主之间的关系，确保项目的整体运营。
3. 大规模：综合体项目往往规模较大，管理难度较大，需要规范的管理程序和流程。
4. 多样性：综合体项目涉及多种设施和服务，如停车场、物业维修、环境卫生等，需要综合考虑。
5. 高品质要求：综合体项目通常定位高端市场，要求物业管理高效、服务优质。
三、综合体物业管理方案1. 设立综合体物业管理部门针对综合体项目的特点，建议设立专门的综合体物业管理部门，统一管理各业态的物业服务。
该部门负责协调并整合各业态的物业管理工作，确保项目的整体运营。
同时，应设置专业的物业管理团队，提供全面的物业服务。
2. 建立业主委员会为了协调综合体项目内不同业主的利益，建议成立业主委员会，由各业主代表组成，负责协调业主之间的关系，监督物业管理工作。
业主委员会应建立规范的议事规则，定期召开会议，讨论并解决相关问题。
3. 实行综合体物业维护计划针对综合体项目的多功能性和多样性，建议制定综合体物业维护计划，确保设施和服务的正常运营。
该计划应包括设施的定期维护和保养，定期检查和清洁，故障处理等内容，确保项目的高品质运营。
4. 完善服务配套设施综合体项目中的服务配套设施是项目运营的重要组成部分，需要完善相关设施和服务。
建议引入先进的设施管理系统，提高服务效率。
同时，建立健全的客户服务体系，为用户提供优质的服务。
5. 强化安全管理综合体项目涉及多样的业态和服务，安全管理至关重要。
城市综合体物业管理特点及其运作方案设计共51页
41、俯仰终宇宙，不乐复何如。 42、夏日长抱饥，寒夜无被眠。 43、不戚戚于贫贱，不汲汲于富贵。 44、欲言无予和，挥杯劝孤影。 45、盛年不重来，一日难再晨。及时 当勉励 ，岁月 不待人 。
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
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3. 物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 购物中心 20-30元//月平 收费 方米 省级城市40-50元/月/平米
五星级酒 由酒店管理公司 根据规模和服务要求一般费 店 拨款 用需要200万元-400万元 写字楼 普通3-5元//月 平方米 5A写字楼,以深圳大中华国 际金融中心为例 物业费：8.8元/月/平米
参与人员
前期介入小组：物业 管理公司业务副总经 理、项目经理、工程 和机电设备主管、财 务部经理 主要工作内容 1、从物业管理角度 对项目的整体布局提 出建议，如在综合体 项目中，前期介入小 组对机电设备节能和 室内空气品质、物业 管理用房的位置、临 时停车场的设置等提 出建议。
项目规划设 计阶段
公寓
3-5元/平方米
五星级别酒店式公寓收费 6-7元/月/平米
关于城市综合体的物业计费和 管理规约应按照业主共同利益 区分
主力店和次要主力点
水电费用和物业管理 费用应在租赁合约中 明确规定，主力店物 业管理费用可以低于 普通商铺。
公共空间采用分摊思
路，利于通道和空中 花园照明等计费采用 公摊方式。 划分组团的公共空间 ，采用本组团分摊方 式。
二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设
购物中心商业管理公司 综合体物业管理公司
购物中心物业管理处
卫生清洁部
保安部
财务部
工程与设备部
工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、 电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知 识共享和培训。
城市综合体物业管理特点及其
现代综合体物业管理含义
鉴于综合体物业类型管理要
求高，物业设施含量高，日 常运营管理要求高，因此， 我们需要考虑采用基于知识 的综合体物业管理体系,吸引 高品质人才进入到物业管理 公司,实现物业服务智能化, 降低物业能耗和运营成本。 现代物业管理要通过提供丰 富的增值服务和高附加值服 务,提升自己的服务品质,满 足业主的各类需求,体现业主 资产价值的最大化,最终实现 企业创富能力的提升、物业 管理产业结构的优化升级、 行业社会效益和经济效益的 同步增长、行业社会价值和
因为空调和通风系统是合理引起 的物业管理纠纷---济南万达广场 案例 位置很好,知名品牌入住很多
如,在10月份或冬季却很 差 普遍问题就是室内温度过高, 同时 空调采暖费也会很高,这样的 后果就算是把商家引进了， 也可能会存在退场的可能性 济南万达广场客户嫌空调采 暖物业费过高,而要求退房的 如下照片 及各大商场写字楼的室内环 境很差的统计结果。需要在 设计阶段就考虑空调和通风 系统的节能与空气质量问题
综合体物业管理特点 1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、 写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统 ，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水 平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市 综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的 “对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大 化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化 工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同， 其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
物业管理费用的确定
1.人员工资 2. 相关的办公费用
3.建筑相关维护材料
和维修费用;设备备 件和维修费用 4.物业管理的合理利 润
加强和规范“佣金”“基金”的核算与管理
深圳市物业管理行业管理规定
要求，物业管理处应该按照管 理成本的10%提取管理佣金上 交物业管理公司，这部分提取 的佣金可以列入物业管理处的 管理成本。如果物业管理处收 不抵支，佣金可以少提，但是 不可因为物业管理处收高于支 而擅自提高计提标准。 物业管理企业最主要的一项基 金就是住宅维修基金，它是一 项区之于业主用之于业主的专 项消费基金。物业管理企业必 须按照代管理基金的性质严格 遵循物业管理条例及物业管理 部门的规定核算管理合使用。
2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室（含前台、财务、采购、仓 库） ——客服中心（客户服务、投诉处理、 维修报修、商务服务、房屋租赁等）； ——工程管理与能耗管理（供水、供电 、供气、空调、电梯、消防、通讯等设 备的运行、维护、维修、管理；公共部 位装潢维修维护等）； ——公共秩序管理（含中控室、安护、 重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团 膳）。 基本机构配置为办公室、物业部、管理 部。可以根据具体情况进行调整。
关于商业综合体业 主委员会的组建
业主委员会的成立标志着业主们有了 自己的自治组织，任何业主都可以通 过委员会发表意见和言论，所有的困 难都可以提交委员会研究解决，通过 业主委员会这个沟通的平台，可以使 业主逐渐了解物业管理公司是真正为 购物广场、为广大业主着想，可以逐 渐消除业主可能存有的戒心，使更多 的业主配合我们的工作，比如在青岛 万达购物广场商铺招商工作中，开始 只有72个商铺的业主将租赁权委托 给了物业管理公司，在通过召开两次 业主委员会沟通以后，达到了102个 ，从而确保了购物广场的商品布局能 够按照既定的规划方案实施。
对于产权分散的商业街区,还可以组 织商业经营委员会,共同决定重大经 营事宜。
三、 综合体前期物业管理服务介入方案
综合体前期物业管理服务包括 在项目规划、建设与验收 交付阶段的前期介入，开 盘区的物业管理服务，物 业的接管验收、入伙与装 修管理策划及房屋质量遗 留问题的处理流程等。根 据项目开发各阶段的工作 重点的不同，物业管理公 司将委派相对应的人员参 与前期物业管理服务工作 ，充分发挥开发商自有物 业的资源优势，确保产品 更具人性化优势与恒久的 品质。