国外房地产投资信托基金发展经验

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APG房地产投资信托基金

APG房地产投资信托基金APG傲品国际房地产投资信托基金(REIT)简介作者：傲品国际APG傲品国际房地产投资信托基金(REIT)致力于经营，管理及开发不动产。

一些房地产投资信托基金从事融资房地产。

作为一家房地产投资信托基金，每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。

房地产投资信托基金(REITs)的国际经验与中国出路(演讲稿)来源：作者：日期：2011-05-19下面讲一下地产投资信托基金在美国发展的历史。

后面的图表显示的是地产信托基金总的市值的变化，我刚才讲信托基金有的上市，有的不上市，绝大多数是上市，这个图表可以显示地产信托基金总的变化的过程。

从1960年到1973年我不知道大家看不看清楚，有一个市值变化的总量，总之他是在不但的扩展。

前面有提到1960年美国有制定房地产投资信托基金法，有了这个法律之后，业界的投资者或者是开发商或者是管理公司，都会有很大的兴趣来提供这种产品，而且正好是在1960-1973年的过程，我刚才讲过，是美国城市化进程比较快的时候，汽车也有发明，有了汽车之后，大家可以住到很远的地方，住郊区。

所以，那时候的城市化进程是最快的，而且1945年以后，二战结束，美国是一片太平，特别繁荣，生孩子，城市人口不断的增加。

所以，为了满足住房的要求，美国开发商或者是政府，特别鼓励房地产投资开发，那时候大量的是建造和开发。

但是，银行的融资途径，从银行贷款，银行也会衡量自己的风险，或者是有各种各样的考虑，所以没有办法满足房地产的这种快速发展和对资金的需求。

在这个大的背景下，其实是发行地产信托基金最好的时刻。

(提示：本文已由信托法律网重新编辑)前面讲到1960-1973年是从开始成立到发展比较快的一个时期。

从1973-1975年开始情况有一些变化，那个时候，好多地产信托基金的模式是向房地产企业贷款，来收取高额的利息。

他怎么融资呢?他有一部分自有资金，还有一部分是他自己向银行贷款，利息会低一点，某种程度上来讲，他赚钱的方式就是利息差，向开发商贷款利息比较高，他自己向银行贷款利息比较低，利息差是他赚钱的来源，这个有点类似于银行的模式。

reits发展历程

reits发展历程
REITs（房地产投资信托）是一种投资工具，旨在使投资者能够以低成本、低风险的方式投资于房地产市场。

REITs最早出现于1960年代的美国，并在1980年代开始传入亚洲地区，如香港、日本和新加坡等地。

REITs的发展历程，可以概括为以下几个阶段。

第一阶段：探索期
1960年代至1980年代初期，REITs在美国逐渐成形，在房地产市场中占据重要位置。

随着REITs的发展，越来越多的投资者开始关注REITs作为一种投资工具的潜力。

在此期间，REITs还没有得到广泛认可，只有少数投资者尝试着投资REITs，并获得了不错的回报。

第二阶段：快速增长期
1980年代末期至2000年代初期，REITs在美国经历了快速增长期。

美国政府通过了一系列税收优惠政策，鼓励REITs的发展。

此时，越来越多的投资者开始投资于REITs，并获得了稳定的回报。

此外，REITs也开始涉足到其他领域，如医疗保健、办公楼、零售等领域。

第三阶段：国际化发展
2000年代中期至今，REITs开始迅速扩展至国际市场。

亚洲地区成为了REITs的热点地区，香港、日本、新加坡等地都已经建立了自己的REITs市场。

随着REITs的国际化发展，其产品种类也逐渐增加，投资者可以选择投资不同类型的REITs，如股票型REITs、债券型REITs、混合型REITs等。

总的来说，REITs的发展历程呈现出快速增长的趋势。

REITs不
仅为投资者提供了一个低成本、低风险的投资渠道，同时也为房地产市场带来了更多的投资机会。

未来，REITs有望继续发展壮大，并成为全球范围内的重要投资工具。

reits的发展历程

reits的发展历程
REITs是指房地产投资信托基金，是一种投资工具，提供了一种间接投资房地产的方式。

REITs最早起源于美国，起初是由大型物业管理公司设立的，以便更好地管理和运营物业。

REITs作为一种投资工具，被广泛应用于房地产投资领域，因其具有流动性、高收益、低风险等特点，受到了投资者的青睐。

REITs的发展历程可以追溯到1960年代末期，当时美国国会通过了一项法案，允许以类似于股票的方式投资房地产。

1971年，美国的第一只REITs诞生了，它是由David Lichtenstein创建的。

REITs的发展一开始比较缓慢，但是随着时间的推移，REITs的规模和数量逐渐增加。

目前，美国REITs市场已经成为全球最大的REITs市场。

除了美国，REITs在全球范围内也得到了广泛的推广和应用。

欧洲的REITs市场起步较晚，但是在过去十年间，欧洲的REITs市场经历了快速发展。

亚洲的REITs市场也在近年来快速发展，目前日本、澳大利亚、新加坡等国家的REITs市场规模已经超过了百亿美元。

总的来说，REITs的发展历程可以概括为起步阶段、发展阶段和成熟阶段。

在起步阶段，REITs的规模和数量都比较小，投资者对这种新型投资工具的认知度较低。

在发展阶段，REITs逐渐受到投资者的青睐，规模和数量逐渐增加。

在成熟阶段，REITs已经成为一种广泛应用的投资工具，不仅在实体经济领域，也在资本市场
中占据了重要地位。

国外房地产信托投资基金的成功经验及其借鉴

适合本国市场的产品，促进房地产业和ＲＩ既ＥＴＳ的发展，又促进居民理财投资、优化企业经营机制和城市商务布局。关键词：地产；地产投资信托基金（．Ｔｓ房房ＲＥＩ）
中图分类号：８０３Ｆ３．１
一
所（Ｇ）ＳＸ公开募集资金（即公开上市）如果以信托形式设立，；则可以公开或私下募集资金；如以私募资金方式，投资者必须被允许至少一年可以赎回信托单位。对于以信托方式并公开募集资金设立的资产，主办者可以要求免除投资者赎回单位的要求。二是投资限制。所有ＲＩｓ７％必须投资在不动产或是与不动产相ＥＴ的０关的资产方面，而这７％中的一半以上，０必须是投资于不动产资产，无论是透过直接拥有新加坡境内或境外的不动产，或者是通过与非公开上市的房地产投资公司共拥有的不动产。可投资的不动产及相关资产包括：房地产公司的股份、地产抵押证券、他相关房地产基金（房其甚至包括附属于房地产的流动资产）。而ＲＩｓＥＴ剩余的３％，０则可以投资政府公债及上市公司债券、非房地产资产公司的公司债券或股份、金或其他近似现的投资标的。三是金融准则。封闭型ＲＩｓＥＴ在发行数量上必须是固定数额，因此无法利用发行股票获得任何资本。而开放型ＲＩｓ可借再次发行股票以增资，可以让ＲＩｓＥＴ则这ＥＴ投资新的资产。无论采取封闭式或是开放式，ＥＴ都可以抵押其资产的方式，ＲＩｓ向外界融资，已达成其财务杠杆目的，但是ＲＩｓＥＴ总借款额不得超出其总资产的２％。相关准则亦规定只有出于避险目的，ＥＴ才可以投资金融衍生品。５ＲＩｓ

境外房地产投资

潜在风险
潜在风险
由于经济水平、市场起伏、汇率变化、文化背景、地理环境等因素的差异，国人的海外置业之路暗藏着各种风险。
除市场风险外，中国人的“投资经验”或许会影响投资状况。很多购房者在过去的投资投机中积累了不少财富，但大部分都借助了很高的信贷杠杆。这种模式在房价暴涨的过程中，会获利丰厚，但在经济比较均衡、买房投资属性并不高的国外，很可能会出现回报率较低、房产出售变现难度大等问题。
(2)房地产涉外投资经营，是引进外资在本国投资开发房地产的必然结果。利用外资投资开发本国房地产业，从而提高房地产经营的水准，对于低于此水平的一些国家就必然会发生“二级”转让管理技术经营经验。同时，本国把有实力的经营效益高的房地产企业扩展到国外，也会进一步发挥经营优势，取得更大的经济效益。
(3)房地产境外投资开发是学习外国房地产经营技术的重要途径。在国外房地产经营中，有一整套房地产投资运作规则，电脑的广泛应用也为信息的搜集、加工分析提供了方便的工具，从而能有效地提高经营决策的科学性。通过境外投资，引进比较先进而又适合我国国情的房地产市场运行经验，也可以提高我国的房地产开发能力。
中国的发展
中国的发展
随着我国的对外开放，沿海城市经济逐步由内向型向外向型转变。房地产涉外投资发展很快。到1988年底，我国累计对外投资总额是18．98亿美元，在涉外合资、独资企业已发展到526个。近年来，我国海外投资企业的增长幅度每年都在30%以上。已批准的涉外企业中，经济效益明显的占一半以上。这些企业分布在79个国家和地区，其中港澳居多，其次是美国、澳大利亚、日本、加拿大，德国、新加坡。
境外房地产投资
国房地产经营者到他国投资的活动
01 的特点
03 最新动态
目录

英国德国reits的发展历史__概述说明以及解释

英国德国reits的发展历史概述说明以及解释1. 引言1.1 概述本文将探讨英国和德国REITs（不动产投资信托）的发展历史，并比较分析两国REITs模式之间的差异和特点。

REITs作为一种房地产投资工具，在全球范围内得到了广泛应用和普及。

英国和德国作为欧洲两大经济体，其对于REITs的发展路径、政策推动以及市场反应都具有重要意义。

本文旨在通过对两国REITs发展历程的研究，探讨其共同点和区别，并对未来发展进行展望。

1.2 文章结构本文将分为五个主要部分进行阐述：引言、英国REITs的发展历史、德国REITs 的发展历史、英国与德国REITs之间的比较分析以及结论与展望。

通过这样的结构安排，我们将深入了解英国和德国在REITs领域中所取得的进步以及面临的挑战。

1.3 目的本文旨在回顾英国和德国两个最重要的欧洲市场上，不动产投资信托（REIT）制度在过去几十年中是如何发展起来的。

我们将探讨REITs模式的引入、政策推动和市场反应在两国的具体情况，并通过对英国和德国REITs之间的比较分析，揭示其差异和共同点。

同时，本文还将对未来英国和德国REITs可能面临的挑战和发展机遇进行展望，为相关行业提供有益参考。

以上是“1. 引言”部分的详细内容，请根据需求自行调整表达方式和添加具体论述内容。

2. 英国REITs的发展历史:2.1 背景和起源:英国房地产投资信托基金（REITs）的发展可以追溯到2007年，在当时的英国财政大臣布朗（Gordon Brown）的领导下引入了REIT法案。

这项法案是为了给个人投资者提供更直接参与房地产市场的机会，并促进房地产市场的流动性。

在此之前，个人投资者往往难以获得直接投资于房地产所需的规模和灵活度。

2.2 初期阶段的发展和挑战:英国REITs最初面临着诸多挑战。

首先，由于全球金融危机的爆发，在2008年至2009年期间，市场对房地产行业丧失了信心，经济衰退减少了对投资者和开发商进行REIT转换的动力。

新加坡范本：以REITs为国策

新加坡范本：以REITs为国策随着全球金融市场的不断发展，房地产投资信托基金（REITs）作为一种创新的金融工具，已经在国际上得到了广泛认可。

REITs具有优化房地产市场流动性、提供投资机会以及促进经济发展的优势。

本文以新加坡为例，探讨了REITs在新加坡金融市场中的发展历程、特点、投资策略、市场表现以及未来展望。

新加坡是一个位于东南亚的岛国，也是一个全球性的金融中心。

由于国土面积有限，新加坡政府一直致力于推动房地产市场的多元化和可持续发展。

自2002年以来，新加坡政府已经逐步放宽了对REITs的限制，推动了REITs市场的发展。

REITs是一种以房地产为投资对象的信托基金，它可以将房地产资产分割成小份额，吸引投资者购买。

与其他房地产投资工具相比，REITs 具有以下特点和优势：分散投资：REITs是一种集合投资工具，可以将资金投入到多个房地产项目中，降低投资风险。

高流动性：REITs可以在证券交易所上市交易，具有较高的流动性，便于投资者随时买卖。

税收优惠：新加坡政府为鼓励REITs发展，提供了税收优惠政策，降低投资者的税负。

专业管理：REITs通常由专业的房地产管理公司负责运营，为投资者提供专业的投资管理和风险控制。

正文2：REITs的投资策略、市场表现和潜在风险投资策略：新加坡REITs的投资策略多样化，既可以投资商业地产、住宅地产，也可以投资工业地产和酒店等。

同时，REITs也可以进行跨国投资，为投资者提供更多的投资选择。

市场表现：自2002年以来，新加坡REITs市场发展迅速，市场规模不断扩大。

根据新加坡交易所的数据，截至2022年，共有25支REITs 上市，总市值超过300亿新元。

潜在风险：尽管REITs具有诸多优势，但也存在一定的潜在风险。

房地产市场周期性波动可能导致REITs的收益波动；房地产市场中的流动性风险和信用风险也可能影响REITs的表现。

为降低潜在风险，新加坡政府采取了以下措施：（1）提供税收优惠政策：新加坡政府通过提供税收优惠政策，降低投资者的税负，提高REITs的吸引力。

借鉴国际经验发展我国房地产投资信托基金

（ｓａｅｂｌｇｉｇｓｌｎ）制度，从而成为欧洲最ｉｆｃｌｅｅｇｎｓｉｔｌｇｎｅｉ
早发展ＲＩｓ国家。在荷兰，Ｂ是一个纯粹的税ＥＴ的Ｉ
证券商购买ＲＩｓ券，投资收益则从保管机构处获ＥＴ证得。美国的ＲＩｓ有以下明显特点：ＥＴ具
１税收优惠。美国１６．９０年税法规定，如果
ＲＩｓ每年度盈利的大部分以红利方式分配给投资ＥＴ将
发展我国房地产投资信托基金的模式设想，以及推进我国房地产投资信托基金发展的政策建议。
关键词：房地产投资信托基金；国际经验；发展模式
中图分类号：Ｆ３．文献标识码：Ｂ文章编号：１７．２５（０９１０８０８０８６４２６２０）０．４．３０
美国的ＲＩｓ常是以基金形式出现的。ＲＩｓＥＴ通ＥＴ
进行投资决策，或者雇佣专业的管理团队对房地产进
行管理。投资者无须亲自管理即可获得比较稳定的收
益。
成立并在证券交易所挂牌交易后．便进入正式运作阶段。值得注意的是，该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划。保管机构则依房地产投资信托公
房地产投资信托基金ｆｅｌＥｔｅＩｖｓｎＲａｓｔｎｅｔｔａｍｅＴｕｔ，简称ＲＩｓ，是指通过发行基金受益凭证募ｒｓｓＥＴ）集资金，通过合同约定投资政策．由专业投资机构作出投资决策，基金资产由专业受托机构管理．主要投资于房地产资产，或从房地产的采购、发展、管理维护、销售过程中取得租金或销售收入，或为个人和机构提供房地产抵押贷款取得利息收入，并将投资收益中的绝大部分以派息形式按比例分配给投资者的一种房地产类的集合投资计划产品。ＲＩＳ二十世纪６ＥＴ在０年代产生在美国，二十世纪８年代后得到迅猛发展。根据标准普尔公司的统０计．美国房地产投资信托基金已占全球同类产品的９％．其运行模式对全球房地产证券化产生了深刻的０影响。近年来，欧洲、亚洲、美洲等１个国家和地８区都制定了专门的立法，加入到发展ＲＩｓ的行列ＥＴ中。因此，应借鉴国际经验，发展我国的房地产投资

REITs国外运用模式及国内发展前景

REITs国外运用模式及国内发展前景一、REITs国外运用模式（一）REITs结构发展1.传统的REITs结构实现了专业化管理，资产管理和运作、租赁服务、物业管理等活动都外包给独立的合约方。

在这个结构中，REITs直接拥有资产。

图1：传统REITs结构2.UPREITs结构数个房地产企业共同设立一个经营性合伙企业，然后转让自有房地产，获取合伙企业的权益，间接拥有房地产。

合伙人得以延迟缴纳税收，直至权益转换成现金或REITs股票时才需纳税。

在设立经营性合伙企业的同时，公开募集成立一个REITs，以融得资金换取合伙企业的权益，成为普通合伙人。

此合伙企业可以通过增加有限责任合伙人的数目，从而扩大REITs 的规模，迅速达到上市融资所要求的资产。

图2：UPREITs结构3.DOWNREITs结构DOWNREITs与UPREITs结构相似，同样是传统REITs为了获得税收方面的优惠而演变而来，只是在此结构下，REITs直接持有和经营大部分房地产，而新购入或有限责任合伙人出资形成的房地产由下属合伙人实体持有。

而REITs可以成为多个DOWNREITs合伙企业的普通合伙人。

图3：DOWNREITs结构（二）美国REITs1.美国REITs 的形态种类一般来讲，美国的“房地产投资信托基金”，依据它的投资类型、组织型态与存续期限有以下几种分类方法：（1）根据投资对象不同可分为权益型(Equity) 、抵押型(Mortgage)、与混合型(Hybrid)等三种基本型态。

权益型（Equity REITs）：直接经营具有收益性房地产的投资组合，主要收入来自租金，或买卖房地产的交易利润。

权益型REITs 投资组合视其经营策略的差异有很大不同，常见投资的房地产类型包括购物中心、公寓、医疗中心、办公大楼、工业区、餐厅、旅馆、游乐区或混合型态等等。

抵押权型（Mortgage REITs）：这类REITs 主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益。

英国德国reits的发展历史

英国德国reits的发展历史全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：英国和德国是欧洲两个重要的经济大国，也是世界上发展最为成熟的REITs市场。

REITs，即房地产投资信托，是一种以房地产为基础的证券投资工具，它允许投资者通过购买REITs股份来间接投资于房地产市场。

在英国和德国，REITs的发展经历了漫长的历程，从最初的试点阶段到今天的成熟市场，REITs在房地产领域扮演着重要角色。

英国REITs的发展历史可以追溯到1960年代，当时的英国政府引入了房地产投资信托法案，为推动住房市场提供了新的融资渠道。

英国的REITs市场一直未能得到很好的发展，主要是由于税收制度和监管规定的限制。

直到2007年，英国政府推出了新的REITs制度，对REITs股份的纳税进行了优惠政策，同时放宽了监管要求，进一步促进了市场的发展。

如今，英国的REITs市场已经成熟，吸引了众多投资者参与，成为了英国房地产市场的重要组成部分。

德国的REITs市场相较于英国较晚起步，直到2007年德国政府才开始推出REITs制度。

由于过去德国对REITs的监管严格，市场发展受到了一定的阻碍。

但随着政府的改革举措，德国的REITs市场逐渐崭露头角。

德国的REITs市场以其高度专业化和透明度而闻名，吸引了大量国内外投资者的关注和参与。

德国的REITs市场发展迅速，迅速成为欧洲最具活力和潜力的REITs市场之一。

英国和德国的REITs市场在发展历程中都面临了一些挑战和困难。

税收政策的不确定性、监管要求的变化、市场波动等都对市场发展产生一定影响。

通过政府的支持和市场主体的不懈努力，英国和德国的REITs市场得以不断完善和发展，为房地产行业和经济发展作出了重要贡献。

未来，英国和德国的REITs市场仍将面临新的机遇和挑战。

随着全球化和科技发展的不断推进，REITs市场将更加开放和创新，为投资者提供更多选择和机会。

市场主体需要不断提升自身的专业素质和风险管理能力，以更好地适应市场变化和挑战。

中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析

中资企业海外房地产投资发展趋势及政策分析随着中国经济的不断发展和国际化进程的加快，中国资本开始向海外房地产投资领域迅速扩张。

中资企业海外房地产投资已成为当前国际投资领域的重要趋势。

本文将对中资企业海外房地产投资的发展趋势以及相关政策进行分析。

1. 市场需求持续增长随着中国经济的不断增长和国内市场饱和度的提高，许多中资企业开始寻求海外房地产投资机会。

这些企业希望通过海外投资来获得更高的回报率和多元化的投资渠道。

2. 投资规模逐步扩大近年来，中资企业海外房地产投资规模逐步扩大，并涉及到多个国家和地区。

这些企业主要集中在美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国等国家的房地产市场。

一些大型国有企业和地产开发商也逐渐加大了对海外房地产市场的布局和投资力度。

3. 投资方式多样化中资企业海外房地产投资方式多样化，包括直接购买物业、参与地产开发项目、投资房地产基金等多种形式。

一些企业还通过收购海外地产开发商或地产公司来实现海外市场的扩张。

4. 投资领域逐步拓展中资企业海外房地产投资领域逐步拓展，不仅仅局限于商业地产和住宅地产，还涉及到酒店、文化娱乐、医疗健康、教育等多个领域。

一些企业开始关注海外科技园区、产业园区等特色投资项目。

5. 风险防范意识增强随着中资企业海外房地产投资规模的扩大，企业对于风险的防范意识也在逐步增强。

他们开始更加重视风险管理和投资回报的平衡，同时在投资决策时更加注重项目的可持续性和盈利性。

1. 政府监管政策趋严近年来，一些国家对于外国投资者参与本国房地产市场的监管政策趋严，包括对外国投资者的限制和管控措施。

这对中资企业海外房地产投资造成了一定影响，部分项目可能面临政策限制和审批难题。

2. 特定国家投资优惠政策一些国家对于外国投资者在当地房地产市场的投资给予了一定的优惠政策，包括税收优惠、土地供应、融资支持等方面的政策支持。

中资企业可以通过充分了解并利用这些政策优势，提高海外房地产投资的回报率。

美国房地产投资信托基金( REITs)简介

美国房地产投资信托基金（ REITs）90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。

越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。

一、REITs的定义提起写字楼、商场、酒店等商业房地产投资，普通老百姓一般都认为这是富豪才能涉足的投资领域，与自己无缘，因为老百姓那点钱只够买一个平方米或几个平方米面积的房地产。

要使小投资者投资房地产的愿望成为现实，唯一的办法是将大家的资金聚集在一起才有可能。

REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。

REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。

其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。

（一）REITs的法律定义REITs的法律定义出现在美国《国内税收法》第856~860章（the Internal Revenue Code，Sec.856 to 860）。

其地位成立的资格条件可以简单概括为如下几点：1、REITs的结构要求（1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会；（2）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的；（3）是美国国内注册的独立核算法人实体；（4）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司；（5）必须由100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成；（6）在每一纳税年度的最后半年内,5名或更少的人所占的份额不能超过全部股份的50%(俗语为：5-50规则）；（7）REITs应在缴税年度的全年内满足1-4项要求，在至少335天内满足第5项要求, 在整个下半年满足第6项要求。

房地产投资信托(REITs)发展模式的国际比较与启示

和监管做出规定。
的模式，结构、资目标、在投收入分配等方面制定了相似的规定，是由于各国在税收制但度方面与美国有根本不同，设立的ＲＩｓ所ＥＴ没有明显的税收优惠驱动的特征。相比较而言，洲模式与美国模式的主要差别在于亚亚
房地产投资信托（ＥＩ）是指采取投资ＲＴｓ，公司、信托计划或投资基金的形式，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行专业化的房地产或房地产抵押贷款投资。近年来，Ｉｓ国外发展迅速，成了以美ＲＥ１在ｒ形国为代表的美国模式和以日本、加坡等亚新洲国家为代表的亚洲模式，两种模式在发这展历程、立法和结构方面都表现出不同的特点。我们有必要对此进行分析，并从中得到
为私募发行。
方面：第一，国香港ＲＩ、在收入分配要求我Ｅ１ｓ上借鉴了美国的做法，同样规定ＲＩ每年ＥＴｓ必须将不低于９％的净利润以红利形式分配０给投资者，是其他国家对ＲＩ但ＥＴｓ的分配要求基本上都与税收条款相联系，尤其是美国，其实这是为了避免双重征税，现ＲＩ的体ＥＴｓ税收优惠特征。而我国香港对ＲＩ收入分ＥＴｓ配的规定并没有相应的税收优惠条款，这是限制性很强的要求；第二，我国香港上市的在ＲＥＴ必须交纳地产税，样，ＥＴｓ临公Ｉｓ这ＲＩ面司资本利得和地产税的双重征税。可见我国香港采用的是谨慎且限制性较强的模式，这模式对控制ＲＩ这类新产品的风险有积ＥＴｓ极作用，是否会制约我国香港ＲＩｓ的进但ＥＴ

reits的发展历程

reits的发展历程REITs（Real Estate Investment Trusts）是指房地产投资信托，是一种投资工具，允许投资者通过投资房地产而不直接购买和管理房产。

REITs的发展历程可以追溯到1960年代，在美国开始出现，并随后迅速发展成为全球范围内的一种重要的投资方式。

REITs最早起源于美国，其发展的动力来自于对房地产市场资金流动性和投资灵活性的需求。

1960年，美国国会通过了REITs法案，制定了REITs的法律框架。

根据REIT法案规定，REITs必须以公司形式组织，并且需要将至少90%的收入分配给股东。

REITs还必须以投资房地产为主要业务，为普通投资者提供投资商业和住宅房地产的机会。

REITs的发展在美国取得了显著的成功。

它帮助投资者获得了一个低风险、高回报的投资选择，同时也为房地产市场提供了稳定的资金来源。

随着REIT的成功，越来越多的国家也开始意识到REITs的潜力，纷纷效仿，并制定相关法规来推动REITs的发展。

1980年代，澳大利亚、加拿大和荷兰等国家相继出台了REITs相关法律。

在这一时期，REITs的发展开始呈现国际化的趋势。

越来越多的国家开始建立REITs市场，并吸引着全球范围内的资本和投资者。

随着REITs的不断发展，其种类和业务范围也逐渐扩大。

除了传统的商业和住宅房地产，REITs还可以包括医疗保健、仓储、酒店、物流等各种类型的房地产。

REITs也开始涉足境外投资，并在全球范围内购买和管理房产。

这使得REITs不仅能够分散风险，还能够为投资者提供更多样化的投资选择。

21世纪以来，REITs的发展取得了更大的突破。

新兴市场国家如巴西、中国和印度等，也纷纷加大力度推动REITs的发展。

同时，随着科技的进步和互联网的普及，REITs的交易和信息透明度也得到了极大的提高，为投资者提供了更便捷和安全的投资环境。

总的来说，REITs经历了近60年的发展历程，从最初的美国起源，到全球范围内的推广和发展，成为房地产投资的重要工具之一。

美国房地产投资信托的发展及启示

美国房地产投资信托的发展及启示
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摘要：自从中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后，房地产投资信托做为一种融资渠道在我国迅速发展起来，引起了社会各界的广泛重视。目前房地产投资信托最为发达的国家是美国，本文阐述了美国房地产信托投资基金的发展历程和目前主要情况，并与我国
炎收入主要来源于发放抵押贷，款所收取的手
卖费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵
盏。第三种是混合型ＲＥＩＳ，顾名思义即兼Ｔ旨面提到的两种业务，具有二者的双重特前不仅进行房地产权益投资，还可从事房也产抵押贷款。
很大。首先，发展的背景不同。美国的房地产投资信托是为了规避州法禁止公司以投资为目的持有不动产的规定而产生的，其后伴随着美国
，
是契约型的，都是信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。最后，可流转性的差别。美国的房地产投资信托是一种房地产的证券化产品，通过采用股票或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。而且由于房地产信托投资的股份基本上都在各大证券交易所上市，投资者可以根据自己的情况随时处置所持的股份，具有相当高的流动性，其流动性仅次于现金。在我国，信托投资公司与投资者签订的信托合同虽然是受益凭证，但并不属于 “ 券 ” 范围，因证为按照《托投资公司资金信托管理暂行办信法规定，信托投资公司不能发行 “ 证式凭证券 ” ，现行的《券法》也没有把信托合证同纳入 “ 券 ” 的范围，这样我国的房地产证下难以进行有效的转让。

国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示

国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示摘要:政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。

政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，为各国公共住房生产和消费提供有效资金融通。

文章在介绍美国、德国和新加坡三国政策性住房金融机构设置和运作模式的基础上，对发达国家政策性住房金融发展模式和经验进行了总结，结合我国政策性住房金融业务的发展现状提出了相关建议，以期借鉴国外经验的基础上进一步完善政策性住房金融体系。

关键词:政策性，住房，金融机构政策性住房金融机构是由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，不以利润最大化为经营目的，在住房领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策的金融机构。

从本质上看，政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。

政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，当前我国住房金融市场具有转型期的阶段性特点，政策性住房金融业务和商业性住房金融业务的发展都亟待规范化，采取措施使其互为补充，相互促进。

近年来中国住房市场快速发展背景下，商业性住房金融业务规模增长迅速，以个人住房抵押贷款为例，相较于1997年末190亿元的个人购房贷款余额，截至2013年9月底，个人购房贷款余额已达9.47万亿元。

商业性住房金融业务发展的同时，政策性住房金融业务需要进一步发挥其在住房体系的资金融通作用。

在大力建设住房保障供给体系的同时，通过设立政策性住房金融机构可在一定程度上解决公共住房生产建设、消费环节的资金融通问题，对促进住房市场长效调控机制建立具有重要意义。

一、美国政策性住房金融机构设置和运作美国是目前世界上住房金融业发展最发达的国家，政策性住房金融机构在解决居民住房问题发挥了重大作用。

与其他国家不同，美国的政策性住房金融机构的形式多样，不仅有政府自己设立的机构，还有政府本身并不投资但是提供贷款担保的机构。

国内外房地产金融行业发展分析

国内外房地产金融行业发展分析一、国外房地产金融发展研究一）德国房地产金融发展研究德国房地产金融系统是世界上最引人关注的一个系统，它把三种类型金融系统，即存款系统、抵押银行系统和配贷储蓄系统综合在一起。

1、德国房地产金融体系的三大特点(1)广泛运用存款系统和抵押银行。

存款抵押银行是德国最大购房贷款人。

存款抵押银行一般金融机构子公司，面向各个经济部门贷款，其中住房贷款占贷款总额45%。

抵押银行提供长期抵押贷款，按固定利率发行抵押债券筹措资金。

抵押银行发放的长期住房贷款占各种银行机构发放长期贷款总额近30%。

另外，德国存款系统业务也比较广泛，其中德国储蓄银行占个人储蓄存款总额50%。

(2)运用配贷储蓄系统吸收存款。

所谓配贷储蓄系统，是参加者按照合同储存一定数量金额以后，就得到了取得贷款的权利，贷款金额相当于存款金额。

存款和贷款利率都低于市场利率水平。

也就是用潜在购房者储蓄，对购房者提供贷款。

配贷储蓄系统在德国占优势的主要原因：一是有足够供私人租赁使用的住房，因此大多数住户可通过租房住很长时间，这种时间上的充裕为吸收合同储蓄提供了必要条件；二是政府与互助储金信用社和其他金融机构联系密切，德国三分之一的社团活动由公共机构担保，而大部分私营社团归其他金融机构所有。

因此，由住房互助储金信贷社经营的配贷储蓄系统，得到了公众认可。

(3) 德国商业银行一般采用出售抵押契约、发行地方债券等方式来作为抵押贷款的资金来源，而通过储蓄筹集的资金所占比例很小。

其住宅抵押贷款业务主要通过下属抵押银行进行。

它不仅为住宅建筑商、代理商和个人购建房发放贷款，而且对其他经营住宅的金融机构发放融资贷款。

其中住房贷款占德国抵押银行贷款总额的份额最大。

2、储贷结合的住房金融模式储贷结合的住房金融模式德国住房制度的一大特色，是自成体系、利率隔离、专款专用封闭式运营的。

主要有五方面特点：一是专款专用。

德国住房储蓄银行的资金来源于居民住房储蓄、银行间融资、国家资金等，而资金用途仅能用于为参加住房储蓄居民发放购、建房贷款。

房地产投资信托的发展与国际经验

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关键词：地产投资信托：ＲＥＴｓ房．Ｉ：信托公司中图分类号：８０５２Ｆ３．７文献标识码：Ａ文章编号：０２２４２０）１０５ — ３１０ — ７０（０８１ — ０４０
２０年以来．着房地产行业宏投资者从中获取投资收益。者则是的一个（排除委托人到证券市场上０３随后不
（）资目标的确定性不同。三投虽等多元化的金融工具开始进入我国房定人私募交付或向不特定人公募发行然两者的投资目标均为房地产项目，
地产行业。ＥＴ作为有效融合房地房地产资产信托受益证券，ＲＩｓ以表彰受但是房地产信托更具确定性，委托为产、资、产证券化这三个市场的金益人对该信托之房地产、地产相关人所委托的特定房地产项目：资金投资房而
务作必要的探讨，从而为信托公司房后者的信托财产则是房地产或房地
基础。
一
地产投资信托业务的发展奠定研究产相关权利，如房地产抵押权、例房信托基金（ＥＴ）ＲＩｓ市场的监管体制
地产租赁权等等。因此，资金信托只是
房地产投资信托市场的监管条例
、
为房地产投资信托基金（Ｉｓ）因为投资方向为房地产，以才列入已经演化了很长时间，了吸引更多ＲＥＴ所