土地信息系统第8章土地定级、基准地价和宗地地价评估系统

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土地信息系统

土地信息系统（LIS）：是以土地空间数据库为基础，在计算机软硬件的支持下，对土地相关数据进行采集、管理、操作、分析、模拟和显示，并采用空间模型分析方法，适时提供多种空间和动态的土地信息，并应用和传播土地信息，为决策服务而建立起来的计算机技术系统。

土地信息：指表征土地系统诸要素的数量、质量、分布特征、相互联系和变化规律的数字、文字、图像和图形等的总称。

空间信息查询：是按一定的要求对土地信息系统所描述的空间实体及其空间信息进行访问，从众多的空间实体中挑选出满足用户要求的空间实体及其相应的属性。

叠加分析：就是将具有相同坐标系统的多个空间要素对象的数据层进行叠加，产生一个新数据层面，该数据层面综合了原来两层或多层要素所具有的属性特征。

缓冲区查询：不对原有图形进行切割，只是根据用户需要给定一个点缓冲、线缓冲或面缓冲的距离，从而形成一个缓冲区的多边形，再根据多边形检索的原理，检索出该缓冲区多边形内的空间地物。

土地信息的构成：①地理空间信息——土地信息中最基本的信息首先是描述地块的地理空间位置、形状及其面积大小的信息。

②自然属性信息——它是反映某一特定地理空间区域内地块的自然属性状况，包括地形、岩石、基础地质、水文、气候等自然属性的特点。

③社会经济属性信息——这是反映某地理空间区域内的社会经济状况，包括交通运输能力、公共设施状况、人口总数、人口密度、商业与服务业网点的分布、工农业产值、国民经济总产值、人文特征、土地利用状况及其特点等。

④国家有关土地管理政策、法律等方面的信息——它是指国家已出台的土地管理政策、机构设置、管理的方法及实施的技术规程、规范、土地法律与法规和每宗地的权利状况等。

答案二：（1）土地本身所客观反映的信息:土地空间定位信息（位置、大小、形状）；土地质量信息（陆地、水域、土壤、岩石、沙滩、海洋）；自然资源信息（植被、矿石、地形、地貌、水源）；环境信息（阳光、温度、降水、风力、大气压）（2）土地关系信息:社会经济信息（空间、地面、地下的各处建筑物信息、工、农、林、牧、渔等各种产业的土地利用及人口、文化、交通等等）；社会法律信息（行政管辖、权属、有关政令、文书、契约、法规及转让交易）LIS的特征：（1）具有采集、管理、分析和输出多种土地空间信息的能力;（2）以土地研究和土地决策为目的, 以模型方法为手段, 具有空间分析、多要素综合分析和动态预测的能力, 并能产生高层次的土地信息;（3）由计算机系统支持进行土地数据管理,并由计算机程序模拟常规的或专门的土地分析方法,作用于空间数据,产生有用信息;LIS在土地管理中的服务领域：1. 地籍管理：对土地确权、登记造册、发放使用证书2. 土地定级估价：评定土地级别及基准地价3. 土地利用动态监测：对土地利用现状进行监测、制图、统计、分析与管理4. 耕地保护：对农用土地进行分类, 划分基本农田保护区5. 土地利用规划：对土地利用结构、用地布局的部署6. 建设用地管理：对城乡建设用地的征收、划拨和出让实施统一管理7. 土地监察：调解土地纠纷, 监察土地政策的执行情况8. 土地整理：对土地进行综合整治，以提高集约度土地信息系统的功能（1）数据采集、检验与编辑（2）数据处理（数据格式化、数据转换及数据概化）（3）数据的存储和组织（空间数据和属性数据的组织）（4）查询、统计、计算（5）空间分析（6）显示土地信息系统的发展趋势（1）遥感技术、全球定位技术与土地信息技术更加融合；（2）时空LIS；（3）LIS应用模型；（4）Internet与LIS的结合；（5）LIS与专家系统、神经网络的结合；（6）更多地服务于自然资源和社会经济发展规划。

城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统

城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统摘要:针对城市地价动态监测和网格点基准地价更新理论的研究,利用计算机技术编制了《城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统》,本文是对该系统的功能模块和功能进行系统的说明。

关键词:地价动态监测基准地价网格点地价体系信息管理系统基准地价是我国城市地价管理和土地市场管理的重要科学依据。

由于基准地价是城市规划控制范围内各个土地定级单元或者用地类型区域土地使用权的平均价格,其评定工作涉及面广,并且是在大量土地和房地产交易价格样点资料的基础上,通过统一地价内涵,进行交易情况修正、时间修正、区域因素修正和个别因素修正后完成的。

如果没有充分的资料积累,每次基准地价更新将是一个耗时长,需要投入人力多的工作。

根据国土资源部的要求,国内的主要城市和重点地区需要根据《城市地价动态监测体系技术规范》建立地价监测点的,并定期上报地价动态变化情况,目的是全面、准确地掌握地价数据,分析地价变化趋势,为宏观调控土地市场提供决策依据。

这是一项长期日常工作,需要不断收集地价变化的相关资料,并按季/年汇总上报。

建立城市地价动态监测体系,使城市土地价格资料的采集、汇总和整理系统化和制度化。

有了城市地价动态监测体系,不仅可以掌握每个地价监测点的地价水平,也可以其为基础进行地价指数的编制,这就为基准地价更新提供了良好的基础,基准地价可以方便地利用地价监测点价格和相应的地价指数进行更新。

因此,有必要构建一个计算机系统,用于城市地价动态监测资料的输入、汇总、整理,并将监测点的地价资料作为基准地价更新的一部分数据来源,配合基准地价更新所需要的其他资料,快速完成城市基准地价更新。

1 软件系统1.1 系统概述整个系统实际上包括地价动态监测和网格点基准地价更新两大部分:(1)地价动态监测包括地价区段划分/变更、监测点设立/变更、交易样点设立/变更、监测点和交易样点价格评估、区段和级别平均地价计算、级别、区段及监测点地价指数计算、土地供需信息采集、房屋供需信息采集、相关社会经济指标信息采集以及季/年报告和表格的生成等。

城镇土地估价规程

中华人民共和国国家标准GB/T 18508－2001 —————————————————————————————城镇土地估价规程2001-11-12发布 2002-07-01实施—————————————————————————————中华人民共和国发布国家质量监督检验检疫总局目录1 范围 (1)2 引用标准 (1)３总则 (1)４估价原则及价格影响因素 (2)5 基本估价方法 (3)6 基准地价评估 (10)7 宗地地价评估 (26)8 主要用途土地价格评估 (28)9 基他权利土地价格评估 (31)附录A（标准的附录）收益还原法原理及公式 (33)附录B（标准的附录）市场比较法原理及公式演变 (34)附录C（标准的附录）基准地价评估用表 (34)附录D（标准的附录）名词解释 (64)附录E（标准的附录）估价报告规范格式 (65)中华人民共和国国家标准GB/T 18508－2001城镇土地估价规程—————————————————————————————1 范围本规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法。

本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。

农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。

2 引用标准下列标准所包含的条文，通过本标准中引用而构成本标准的条文。

在标准出版时，所示版本均为有效。

所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨、使用下列标准最新版本的可能性。

TD 1001－93 城镇地籍调查规程3 总则3.1 土地估价目的土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。

3.2 土地价格内涵本规程所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。

土地定级和基准地价评估工作方案

土地定级和基准地价评估工作方案随着城市化进程的加速，土地资源的重要性日益凸显。

土地定级和基准地价评估是土地管理工作中的重要环节，对于保障土地资源的合理利用和保护具有重要意义。

本文将从土地定级和基准地价评估的概念、意义、方法和实施步骤等方面进行探讨。

一、土地定级和基准地价评估的概念和意义土地定级是指根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，将土地划分为不同等级的过程。

土地定级的目的是为了合理利用土地资源，保护土地环境，促进城市化进程的可持续发展。

基准地价评估是指根据土地的位置、用途、市场需求等因素，确定土地的合理价格。

基准地价评估的目的是为了保障土地资源的合理利用，促进土地市场的健康发展。

土地定级和基准地价评估是土地管理工作中的重要环节，对于保障土地资源的合理利用和保护具有重要意义。

通过土地定级，可以合理规划土地利用，促进城市化进程的可持续发展；通过基准地价评估，可以保障土地市场的健康发展，促进土地资源的合理配置。

二、土地定级和基准地价评估的方法土地定级和基准地价评估的方法主要包括定性分析和定量分析两种。

定性分析是指根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，对土地进行综合评价，确定土地的等级。

定性分析的优点是简单易行，适用范围广，但缺点是主观性较强，容易受到人为因素的影响。

定量分析是指根据土地的位置、用途、市场需求等因素，采用数学模型和统计方法，对土地进行评估，确定土地的价格。

定量分析的优点是客观性强，结果可靠，但缺点是需要大量的数据和专业知识，成本较高。

三、土地定级和基准地价评估的实施步骤土地定级和基准地价评估的实施步骤主要包括以下几个方面：1.收集土地信息。

包括土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力、土地位置、用途、市场需求等信息。

2.制定评估标准。

根据土地的特点和评估目的，制定评估标准，确定土地的等级和价格。

3.进行定性分析。

根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，对土地进行综合评价，确定土地的等级。

浅析地理信息系统软件在地藉测绘管理中的应用

浅析地理信息系统软件在地藉测绘管理中的应用摘要：详细阐述了地理信息系统软件在地籍测绘和地籍管理中的应用，并用具体的软件系统进行具体说明。

关键词：地理信息系统地籍测绘管理软件应用地理信息系统（GIS）以计算机技术为基础平台，获取、存储、编辑、处理、分析和显示地理数据的空间信息系统，可以对大量的地理信息数据进行存储和管理，保证空间和时间数据的连续性，在地籍的测绘和管理中应用广泛并起到了重要的作用，极大的推动了地籍的测绘和管理工作。

1、地理信息系统软件在地籍测绘中的应用1.1 强大的图形处理功能，对地籍原图进行整饰地籍测绘软件可以对地籍草图进行整合和修饰，将测绘的地理信息形象化、系统化，进行三维的模拟输出，并绘制相应的宗地图。

在进行地籍测绘信息的整合中，系统软件能够对采集的数据进行分析，自动生成各类统计图表、地籍图规格，地籍图比例尺。

图形具有无级缩放、区域缩放、比例尺缩放，漫游、滑动等功能，随着图形的移动、缩放，自动调入当前位置的地籍图。

(1)测绘软件能自动标注宗地号、土地使用者、界址点号、界址线边长；(2)可利用已有图形，便捷地制作宗地图，并可直接输出至打印机或数据库；(3)可根据地图的使用目的和使用功能，对图形进行分层管理，输出多种专题图，进行不同方面的地理信息分析；(4)具有多种图形文件识别和读入的功能，可以与计算机辅助设计技术接口，有选择地读入数字化地籍测图软件生成的DXF图形文件。

1.2 数据具有高度的安全性，保证地籍图纸的准确性(1)可根据不同的操作人员设定不同的操作权限，比如：有的操作人员可以进行数据或者信息的录入和编绘，有的操作人员只能进行数据和图纸的查询，而无编辑权限；(2)操作人员均拥有自己的系统进入密码，而且密码可以由操作员更改，保证自己图纸信息不被他人改动；(3)对每一登记的操作，系统将自动作全程记录，记录每一步操作的操作员姓名及操作日期；(4)系统设有离开保护功能，当操作人员离开系统十分钟，系统将会作自动保护，登录时必须重新输入密码确认。

云南省城镇土地定级与基准地价数据库建设及管理系统开发

摘　要：针对云南省城镇土地定级与基准地价成果的特点，紧密结合城镇土地定级与基准地价的业务流程以及GIS的先进技术，设计构建高效、安全、稳定、可靠的云南省“129个县(市、区)城镇土地定级与基准地价数据库”，在此基础上，开发完成一套具有先进水平，综合、完整的城镇土地定级与基准地价空间数据库的地理信息系统。

实现城镇土地定级与基准地价基础数据的科学化、信息化管理，为国土行业相关管理部门提供全面、准确的基础信息和决策依据。

关键词：城镇土地定级；基准地价；数据库；管理系统DOI:10.3772/j.issn.1009-5659.2013.15.019城镇土地定级与基准地价数据是土地供应的重要依据，建设“城镇土地定级与基准地价数据库”，对优化配置和合理利用有限的土地资源，充分发挥土地的经济效益、社会效益和生态效益。

自1999年开展的“城市土地价格调查”、“地价动态监测和基准地价平衡”等国土资源大调查项目以来，云南省各县(市、区)已经基本建立了城镇土地定级及基准地价体系，目前已有成熟的技术路线和大量成果数据，并应用于城镇土地管理之中。

但由于此业务开展较早，各县(市、区)成果2～3年更新一次，城镇土地定级与基准地价测算成果形成了多年度、多格式的数据，不能在各系统之间共享，难以实现对数据成果的统一管理和深入应用。

因此，建设标准的城镇土地定级与基准地价数据库及管理系统开发成为首选的解决方案。

1　数据库建设本次数据库建设是云南省首次对全省129县(市、区)近几年完成的城镇土地定级与基准地价数据进行统一整理及汇总分析。

结合云南省数据成果涉及区域范围广、数据量大、类型多的特点，严格遵照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，参照国土资源部《城镇土地分等定级估价数据库标准》（征求稿），建设紧密结合国土管理部门工作需要，数据库建设的基础数据采用各县(市、区)近年度并且经云南省国土资源厅组织通过验收通过的城镇土地定级与基准地价成果数据，保证数据现势性和有效性。

城镇土地分等定级及基准地价评估

分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规范化；
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发展趋势
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评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔接和配套；
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将更加注重与国际接轨和交流合作。
THANKS
感谢观看
REPORTING
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通过比较类似土地交易实例来评估基准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费和利息等来评估土地价格，适用于新开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发成本、利息和税费后得到土地价格，适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、人口分布、交通条件、基础设施等，这些因素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要影响。

土地信息系统课程习题库和参考答案

与其他学科的关系： a，土地信息系统(LIS)是在土地科学与数据库管理系统(DBMS)、计算机图形学(Computer Graphics)、计算机辅助设计(CAD)、计算机辅助制图(CAM)等与计算机技术相关学科相结合的基础上发展起来的。b，土地科学作为 LIS 的分析理论基础，它反映了 LIS 所需要处理内容和体系并为 LIS 提供空间分析的方法；测量和遥感不但为 LIS 提供快速、可靠、多时相的获取多种信息源的手段，而且它们的许多理论和方法可直接用于空间数据的变换和处理；地图学为 LIS 的成果和表达以及可视化提供了规范和方法。数据库
第七章土地信息的表示与可视化
1.土地信息的表示方法有哪些？ 2.地图与土地信息系统有何联系与区别？ 3.地图符号的涵义、作用、构成。 4.实现自动注记放置的系统应具备的功能。 5.面状专题内容的表示方法。 6.专题地图设计的内容。 7.如何进行土地信息的可视化？ 8.空间可视化的类型。 9.何为虚拟地理环境，有何特点？
2、简述土地信息系统的组成、基本功能。
土地信息系统的组成：一般由硬件、软件、数据库和人组成。硬件的配置主要包括输入设备(如数字化仪、扫描仪、键盘等)，输出设备(如绘图仪、打印机、显视器等)，计算机系统，数据存贮设备(如磁盘和光盘驱动器、磁带机等)；信息系统的软件由管理软件和功能软件组成；土地信息系统的核心是数据库(Data Base)，用于存贮各种空间位置、拓扑关系和非空间数据。其基本功能：1、数据采集、检验与编辑； 2、数据格式化、转换、概化；3.数据的存储与组织 4.查询、统计、计算 5、空间分析 6、显示
10 设计题：随着土地管理工作的深入，地籍、地类历史数据的查询与检索越来越频繁，土
地管理工作者对于土地信息系统时空数据管理功能的要求也越来越高。目前，即使一座中等规模的城市，每天土地使用权交易量平均都可达十宗以上。存储并使用这些与日俱增的大量数据对土地信息系统的时空数据管理功能是一个巨大的挑战。为满足实际工作对时空数据的管理功能要求，提出你的设计方案。

2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解(林建漳)

2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解(林建漳)D系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。

估价方法对应估价原则估价方法估价原则市场比较法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则剩余法合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、贡献原则、变动原则收益还原法合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则基准地价系数修正法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则成本逼近法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则出让地价评估增加价值主导、审慎原则、公开市场原则公共管理与公共服务和交通运输用地估价增加发现并模拟市场价格的原则、区分市场定价与政策优惠的原则、区位效用为主兼顾用途差异的原则⑶方法选用新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。

针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。

”的解决方案。

⑷主要估价方法①市场比较法；②收益还原法；③剩余法；④成本逼近法；⑤公示地价系数修正法。

⑸基准地价制定⑹不同用途地价评估①用途分类。

宜参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例；②方法选择原则。

国家标准《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。

土地利用现状分类表一级类二级类一级类二级类一级类二级类01耕地水田06工矿仓储用地工业用地10交通运输用地铁路用地水浇地采矿用地公路用地旱地仓储用地街巷用地02园地果园07住宅用地城镇住宅用地农村道路茶园农村宅基地机场用地其它园地08公共管理与公共服务用地机关团体用地港口码头用地03林地有林地新闻出版用地管道运输用地灌木林地科教用地11水域及水利设施用地河流水面其它林地医卫慈善用地湖泊水面04草地天然牧草地文体娱乐用地水库水面人工牧草地公共设施用地坑塘水面其它草地公园与绿地沿海滩涂05商服用地批发零售用地风景名胜设施用地内陆滩涂住宿餐饮用地09特殊用地军事设施用地沟渠商务金融用地使领馆用地水工建筑用地其它商服用地监教场所用地冰川及永久积雪宗教用地12其他土地空闲地殡葬用地设施农用地田坎盐碱地沼泽地沙地裸地⑺不同权利状态下土地价格评估4、文字调整①“农村建设用地”改为“集体建设用地”；②“征用”改为“征收”；③“房地产”改为“不动产”；④“还原利率”改为“还原率”；⑤“估价基准日”改为“估价期日”；⑥“商业用地”改为“商服用地”；⑦“居住用地”改为“住宅用地”。

第八章房地产估价方法之基准地价修正系数法

(二)基准地价评估资料的调查二基准地价评估资料的调查 (三)资料整理三资料整理 1．市场交易资料整理． (1)样点地价计算（分别根据土地使用权出让或转让资料、土样点地价计算（样点地价计算分别根据土地使用权出让或转让资料、地出租资料、房屋买卖资料、房屋出租资料等）地出租资料、房屋买卖资料、房屋出租资料等）； (2)样点地价修正（年期修正、交易期日修正、容积率修正、样点地价修正（样点地价修正年期修正、交易期日修正、容积率修正、样点地价其他修正）样点地价其他修正）； (3)样点地价资料整理（分类统计与分布图的编制）。样点地价资料整理（样点地价资料整理分类统计与分布图的编制） 2.土地利用效益资料整理土地利用效益资料整理 (1)土地利用类型的划分；土地利用类型的划分；土地利用类型的划分 (2)单元土地质量指数的计算； ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ元土地质量指数的计算；单元土地质量指数的计算 (3)企业标准资本额的计算；企业标准资本额的计算；企业标准资本额的计算 (4)企业合理工资量的计算。企业合理工资量的计算。企业合理工资量的计算
式中：估价对象宗地的价格；式中： Pi——估价对象宗地的价格；估价对象宗地的价格 P——估价对象宗地所对应的级别基准地价；估价对象宗地所对应的级别基准地价；估价对象宗地所对应的级别基准地价 Ki——估价对象宗地在第个因素条件下的修正系数；估价对象宗地在第i个因素条件下的修正系数估价对象宗地在第个因素条件下的修正系数； Y——年期修正系数；年期修正系数；年期修正系数 T——交易时间修正系数交易时间修正系数
基准地价评估的原则 1. 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则；土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则； 2．以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则；．以现实的土地用途为主， 3．各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则；．各类用地分别评估， 4．与社会经济水平相适合、相协调的原则；．与社会经济水平相适合、 5．选择合适的估价技术路线原则。．选择合适的估价技术路线原则。

关于集体建设用地土地定级与基准地价评估的思考

关于集体建设用地土地定级与基准地价评估的思考一、产生背景1982年，我国城市土地国有制和农村土地集体所有制确立，在长期特殊的土地二元所有制下，城乡建设用地使用双轨并行，国有建设用地市场化程度不断提高，集体建设用地市场发育较慢，城乡土地市场发展不平衡。

2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》为集体建设用地制度的改革指明了方向。

2014年《中共中央、国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》提出了引导和规范农村集体经营性建设用地入市的基本设想，明确了集体建设用地入市的范围。

2015年，在北京市大兴区等三十三个县（市、区）开展了农村集体经营性建设用地入市的试点工作。

2019年，新土地管理法明确指出，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

至此，集体建设用地入市法律基础已经建立，为规范集体建设用地使用权流转，推动土地制度改革顺利实施，优化城乡土地资源配置，必须建立一套完善的集体建设用地定级及价格评估体系。

二、定级方法（一）定级方法目前，我国仅出台了城镇土地、农用地分等、定级的技术标准，对于集体建设用地级别的划分尚无相关技术规定。

鉴于我国集体建设用地使用权流转还处于探索阶段，“以价定级”测算土地级别的条件还不具备，分析认为可以采用多因素综合评价法开展集体建设用地定级工作。

（二）定级流程（1）根据《城镇土地分等定级规程》、《农村集体土地评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）及相关文件，制定集体建设用地定级实施方案。

（2）选择编绘工作底图，根据土地利用现状变更数据、地籍图、规划图等资料，在综合取舍的基础上，编制定级工作底图。

（3）用特尔斐专家咨询等方法，科学的选择影响集体建设用地的定级因素、因子，并确定其权重。

（4）调查收集与土地定级因素、因子有关的资料及相应的社会经济资料。

土地定级与基准地价更新技术报告

土地定级与基准地价更新技术报告一、引言土地定级与基准地价更新是土地管理和土地市场运作的重要环节，对于土地资源的合理开发利用和土地市场的健康稳定具有重要意义。

本报告旨在介绍土地定级与基准地价更新的技术方法和相关实施情况。

二、土地定级技术1. 定义与目的土地定级是指根据土地的自然特征、地理位置、土壤质量、地形地貌等因素，将土地划分为不同等级的过程。

其目的是为了合理分配土地资源，指导土地利用规划和土地市场交易。

2. 技术方法土地定级的技术方法主要包括遥感影像解译、地面调查与实地测量、土壤质量评价等。

遥感影像解译可以通过获取高分辨率的卫星遥感影像，利用遥感软件对土地的植被覆盖、土地利用类型等进行解译，进而划定土地的等级。

地面调查与实地测量可以通过采样调查和实地测量，获取土地的地形地貌、土壤质量等信息，并结合其他因素进行综合评价。

土壤质量评价可以通过采集土壤样品，进行室内分析和实验室测试，评价土壤的肥力和适宜程度。

3. 实施情况土地定级技术已经在我国的土地管理中得到广泛应用。

通过遥感影像解译技术，可以快速获取大范围土地的信息，为土地规划和土地市场交易提供基础数据。

地面调查与实地测量技术则通过实地考察，获取更加详细和精确的土地信息，为土地利用规划和土地市场交易提供依据。

土壤质量评价技术则为农业生产提供科学依据，促进土地资源的高效利用。

三、基准地价更新技术1. 定义与目的基准地价是指在一定时期内，根据土地市场供求状况和经济发展水平确定的土地价格。

基准地价更新是指根据市场需求和价格变动，对基准地价进行调整和更新，以反映当前土地市场的价格水平。

2. 技术方法基准地价更新的技术方法主要包括市场调研和数据分析。

市场调研可以通过对土地市场的调查和分析，了解土地供求关系、交易价格和市场趋势。

数据分析可以通过收集和整理土地交易数据、经济数据等，利用统计方法和模型进行分析和预测，确定基准地价的调整幅度和方向。

3. 实施情况基准地价更新技术在我国的土地市场中得到广泛应用。

土地估价理论与方法-16_真题-无答案

土地估价理论与方法-16(总分98.5,考试时间90分钟)一、判断题1. 根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。

( )A. 正确B. 错误2. 土地和一般商品没有很大区别。

( )A. 正确B. 错误3. 使用者在占有某块土地时，土地只能提供现时的纯收益。

( )A. 正确B. 错误4. 绝对地租的来源是农产品的价值与生产价格之间的差额所形成的超额利润。

______A. 正确B. 错误5. 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。

( )A. 正确B. 错误6. 土地价格不遵循替代规律。

( )A. 正确B. 错误7. 对于习惯出租的写字楼，可采用市场比较法，直接比较确定其不动产总价。

______A. 正确B. 错误8. 基准地价、标定地价、交易底价那是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。

( )A. 正确B. 错误9. 对申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，国土资源行政主管部门应当进行审查，并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。

( )A. 正确B. 错误10. 成本逼近法所设定的土地使用年期为有限年期，所以无需进行年期修正。

( )A. 正确B. 错误二、单项选择题11. 土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，( )的计算一般与建筑物的重置价无关。

A．折旧费 B．维修费 C．保险费 D．管理费12. 特尔斐权重测定法要求的专家人数一般以( )人为宜。

A．10～20 B．10～30 C．10～40 D．15～3013. 决定建筑物价格的最基本因素是( )。

A．材料价格 B．房产市场状况 C．建筑物成新 D．重置价14. 基准地价修正系数表是丛准地价在( )条件下修正为宗地地价的系数体系。

A．相同因素 B．不同区域 C．相同区域D．不同因素15. 不能作为土地估价依据的是( )。

A．实际收益 B．客观收益C．正常收益 D．土地总收益16. 土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需进行年期修正。

房地产评估- 基准地价系数修正法

基准地价的确定
基准地价更新
基准地价系数修正法定义及适用范围基准地价系数修正法评估程序
基准地价修正系数
测定
收集整理定级估价资料
确定修正系数表
调查地价影响因素条件
确定待估宗地修正系数
确定使用年期修正系数
确定时间修正系数
确定容积率修正系数
评估宗地地价
确定修正系数表
调查
定
宗地
待
地价
估
影响
宗
确定时间修正
因素
地
系数
的指
修
标条
正
件
系数
确定容积率修正系数
评估成果（2014）介绍
本章小结
确定评估区域
基准地价的定义基准地价评估技术路线
基准地价评估程序
资料调查与收集
基准地价内涵及参数确定
土地市场交易实例法
以城市规划为主要依据划分均质区域，或直接利用土地市场交易实例划分土地级别，然后通过大量的房地产市场案例调查，获得土地出让、转让及房地产经营的资料，并评估案例的正常市场地价，再计算各区位、区段的各类用地的平均地价，最后根据地价修正或划分土地级别。
三、基准地价评估程序
确定评估区域
北京市基准地价评估中的土地分类
用途细分
用途细分描述
居住用地居住小区、街坊、组团，以及单位生活区等各类居住类型用地。商城、购物中心、专卖店、超市、商业网点、批发市场、加油
商业服务业用地站等用地。
旅游业用地饭店、酒店、旅馆、度假村、游乐园、旅游附属设施用地。工业用地工业生产及其附属设施用地，高新技术产业研发与展示用地。仓储用地物资储备、中转场所及附属设施用地。

土地信息系统构成及功能

▪1、办公自动化系统
办公自动化系统是一种基于过程管理的土地信息系统，是土地管理各项业务子系统的集成。它按照土地管理部门的业务流程实现自动化的监督、控制和过程管理，支持各种应用子系统按照工作流的思想协同工作。
▪2、专题分析工具系统
专题分析工具系统系统是针对特定土地管理业务的数据输入、存贮管理、查询检索、分析运算和数据输出等环节定制的工具软件或软件包，如：土地定级估价信息系统、规划设计系统。
▪ 关系如图所示
用户应用土地调查土地评价土地规划
……
土地信息系统
应用软件
数据库管理系统
中间件
远程过程调用中间对象中间件件
数据访问中间件交易中间件
终端仿真/屏幕转换消息中间件中间件
系
统
软件
编译器
操作系统
文件管理工驱动管理工具具
……
一、土地信息系统的基本构成
3、数据
二、土地信息系统的主要功能
土地信息系统的功能模块
▪ 土地信息系统是在计算机系统软件、数据库支持下进行土地数据的管理，通过由计算机程序模拟常规的数理统计方法与空间分析、多要素综合分析和动态预测等专门研究方法，产生有用的土地决策信息。
▪ 土地信息系统的一般包括：数据输入与预处理，数据库管理，数据处理，产品输出以及用户接口等基本模块。
▪3．土地规划管理信息系统目前国内已经建设的土地利用规划管理信息系统主要有：土地利用总体规划成果管理信息系统、土地利用规划专家决策支持系统、土地利用规划网络信息发布系统、土地利用规划实施评价系统、土地整治项目管理信息系统、土地整理规划辅助设计系统、土地整理复垦开发项目信息报备系统、土地整理工程造价管理系统等。

市土地定级与基准地价技术方案和工作流程

市土地定级与基准地价技术方案和工作流程一、项目背景与目标1.背景随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，合理配置土地资源、优化城市空间布局成为当务之急。

为此，我国政府提出了开展土地定级与基准地价工作，以推动土地市场规范化、提高土地利用效率。

2.目标（1）明确土地等级划分标准，为土地出让、收回、补偿等提供依据；（2）制定基准地价，为土地交易、评估、抵押等提供参考；（3）优化城市空间布局，促进土地资源合理配置；（4）规范土地市场秩序，维护合法权益。

二、技术方案1.数据收集与整理（1）基础数据：包括地形地貌、土壤类型、水文地质、交通状况、公共服务设施等；（2）市场数据：包括土地交易、房地产价格、租赁市场等；（3）政策法规：包括土地利用规划、土地政策、地价政策等；（4）社会经济数据：包括地区生产总值、人口密度、产业布局等。

2.土地定级（1）定级因素选择：根据区域特点，选择影响土地价值的因素，如位置、交通、环境、公共服务等；（2）定级方法：采用多因素综合评价法、层次分析法等，对土地进行定级；（3）定级结果：将土地分为不同等级，明确各等级土地的特点和用途。

3.基准地价制定（1）基准地价内涵：明确基准地价的定义、范围、作用等；（2）基准地价制定方法：采用市场比较法、收益还原法等，结合土地定级结果，制定基准地价；（3）基准地价调整：根据市场变化、政策调整等因素，适时调整基准地价。

三、工作流程1.准备阶段（1）成立项目组，明确分工与职责；（2）收集相关资料，进行数据整理；（3）制定技术路线和方法。

2.实施阶段（1）开展土地定级工作，确定土地等级；（2）制定基准地价，进行地价调整；3.审核与验收阶段（1）组织专家评审，对成果进行审核；（2）根据专家意见，修改完善成果；（3）提交成果报告，进行项目验收。

4.应用与维护阶段（1）发布基准地价，供社会各界参考；（2）建立土地定级与基准地价数据库，定期更新；（3）开展培训与宣传，提高社会各界对土地定级与基准地价的认识。

土地估价之基准地价系数修正法

2012-3-18第八章基准地价系数修正法基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格的一种估价方法。

本章在阐述基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、原则的基础上，介绍采用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序。

内容第一节基准地价评估第二节基准地价系数修正法第三节补地价的测算第一节基准地价评估一、基准地价概述1、基准地价的概念与特点基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。

它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。

基准地价具有以下几方面的特点：•基准地价是一种区域性的价格 •基准地价是一种分用途的价格 •基准地价是一种平均价格 •基准地价是有限年期的价格 •基准地价具有时效性 •基准地价是一种控制性的价格2、基准地价的作用 •宏观控制土地市场的依据 •国家征收土地使用税的依据 •调节土地利用 •进一步评估宗地地价的基础12012-3-183、基准地价评估的原理 •土地收益是基准地价评估的基础 •各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础 •各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 •土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提4、基准地价评估的原则 •土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原别 •以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 •各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 •与社会经济水平相适合、相协调的原则 •选择合适的估价技术路线原则二、建设用地基准地价评估1、基准地价评估区域的确定（1）划分基准地价评估区域的作用： •是基准地价的内在要求。

•是基准地价评估的基础。

•突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数量和精度。

•保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算。

•有助于分析地价与影响因素的关系。

（2）划分基准地价评估区域的方法划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。

地价基础知识与估价方法

①交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。 ②基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。 ③课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。
按土地价格表示方法可分为
土地总价格：是指一宗土地的整体价格，一般不能反映土地价格水平的高低。单位面积地价：又称土地单价，是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地价格水平的高低。单位面积地价=土地总价格÷土地总面积楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格水平的高低。三者之间关系：楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积楼面地价 = 土地单价÷容积率
经济因素

包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量
个别因素

宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等

中国土地价格体系
（一）基准地价（二）标定地价（三）交易地价（四）其它价格形式

（四）主要估价原则

合法原则
替代原则最有效使用原则估价时点原则预期收益原则供需原则报酬递增递减原则贡献原则
合法原则

合法原则要求土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
合法原则
合法产权

应以房地产权属证书和有关证件为依据。
周期的影响
土地价格变动受政府调节的影响
二、土地估价

基准地价定级指标体系因素因子权重

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土地信息系统第8章 土地定级、基准地价和宗地地价评估系统