标准宗地地价评估技术要点表
宗地估价思路
四.估价原则：特别强调合法原 则、预期收益原则、替代原则 等。
五.估价方法：常用市场比较法 和收益还原法。
六、技术要点
两种类型：
一是土地使用权的租赁 价格，常说的租金；
二是承租土地使用权的 租赁价格：是市场租金 与承租租金的差值。产 生的原因是市场租金高 于承租租金。
区别于租赁权价格。请见书上 第三章第三部分。
纠纷、共有权等的影响。
（1）分割土地转让：分割土地能否独
四.估价原则：特别强调合法原则、
立使用和与相邻土地关系的分析。
替代原则和最有效利用原则、预期收 （2）分摊土地转让：公共配套和公共
益原则。
设施用地的影响、空间权的影响等。
Байду номын сангаас
五.估价方法：可以多种估价方法。
七 价格确定
2020/7/29
6
宗地估价思路
估价思路基于：
估价目的 估价对象用途 估价对象权利 市场状况
2020/7/29
估价技术思路内容： 1.根据估价目的和估价对象
用途等选择估价方法（市场 比较法、收益还原法、剩余 法、成本逼近法、基准地价 系数修正法（路线价））进 行评估。 2.根据估价方法的适宜性确 定各方法估价结果的权重。 3.再根据政策要求（如工业 用地出让最低价要求）和估 价对象权利状况（如划拨用 地估价要扣减出让金）对估 价结果进行修正。 4.最终确定估价结果。
（1）新增建设用地， （2）原建设用地，
六 价格确定
（3）出让后改变用途和使用条件 （合法）需要补交地价的土地。
工业用地出让最低价标准。
4.出让底价：是正常市场状态下地 有规定必须采用基准地价系数
价水平，是政府出让最低控制标准。 修正法并规定权重的等。
宗地地价评估
宗地地价评估宗地地价评估是指对土地的价值进行估算的过程。
土地的价值受到多个因素的影响，包括地理位置、土地用途、规划限制、市场需求等。
评估宗地地价需要综合考虑这些因素，以确定一个合理的价格。
首先，地理位置是评估宗地地价的重要因素之一。
地理位置决定了土地的交通便利程度、所在地的发展潜力以及周边配套设施等。
在城市中心或繁华地段的宗地通常地价较高，因为这些地区更具有投资价值和商业潜力。
而在偏远的郊区或乡村地区，宗地地价相对较低。
其次，土地用途对宗地地价也有重要影响。
不同的土地用途对应着不同的市场需求和发展潜力。
例如，商业用地通常地价较高，因为商业活动有较高的回报率。
而住宅用地、工业用地等则地价较低，因为它们的利润相对较低。
第三，规划限制也是宗地地价中需要考虑的因素之一。
市区内规划限制较多，如道路、绿化带、保护区域等。
这些规划限制会限制土地的使用和开发，从而影响到宗地地价。
另外，规划限制也体现了政府对土地资源的管理和保护。
在评估宗地地价时，需要考虑这些规划限制对土地价值的影响。
最后，市场需求是宗地地价评估的重要参考因素之一。
市场需求直接影响到土地的价格。
市场需求受到多个因素的影响，包括人口增长、经济发展、产业结构等。
在评估宗地地价时，需要了解市场需求的情况，从而判断土地的价值。
综上所述，宗地地价评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素。
地理位置、土地用途、规划限制和市场需求都是评估宗地地价的重要因素。
在实际评估过程中，需要考虑这些因素的相互影响，以确定一个合理的宗地地价。
只有通过科学的评估方法和数据分析，才能得出准确的宗地地价评估结果，为土地交易提供参考。
宗地地价评估
第一节 宗地地价评估的原理
➢ ２、估价思路 ➢ ①搜集有关基准地价的资料。 ➢ ② 查出估价对象所处地段的基准地价。 ➢ ③进行交易日期调整。与市场比较法的交易日期调整方
法相同，将基准地价在其基准日期时的值调整到估价时 点的值。 ➢ ④进行土地状况调整。将估价对象宗地的状况，与评估 基准地价是设定的土地条件或状况进行比较，将基准地 价调整为在估价对象宗地状况下的价格。调整的状况包 括：位置、土地开发程度、土地使用年限、容积率、土 地形状、临街状况等。 ➢ ⑤求出估价对象宗地的价格。
对内和对外两个方面。 ➢ （２）环境优劣度。主要包括两个指标：一是人文环境，即商
业区周围的人口密度、收入水平等；二是自然环境，如地质状 况、土地承载力、地形等。 ➢ （３）城市规划限制。主要反映城市规划对商业区土地利用提 出的具体要求，包括土地的具体用途、建筑物的高度、密度、 容积率、道路宽度等。 ➢ （４）其他因素。 ➢ （5）个别因素还包括宗地的形状、临街状况、临街深度等
第一节 宗地地价评估的原理
➢3、公正性
➢ 宗地地价应该评估出正常市场中，一般经济 技术及管理水平下的正常价格，给土地交易者 提供决策的依据。
➢ 4、时效性 ➢ 宗地地价反映一定时点的价格水平，评估中
都要明确评估宗地在估价时点的价格。
第一节 宗地地价评估的原理
➢ 二、宗地地价评估的一般原理 ➢ 宗地地价评估是根据已有宗地的收益资料、市
场成交价格资料、在费用资料及影响土地使用权 价格的自然、社会、经济因素之间的相关关系， 评估出的宗地在特定时间、特定目的下的价格。 ➢ 1、宗地地价评估的基本原理是地租理论。土地 使用者经营土地而获取的超额利润—土地收益， 是土地使用者支付地租的能力，也是土地使用者 愿意支付地价获取相应土地权利和收益的基础。
土地估价理论与方法：宗地地价评估
⼀、宗地地价评估概述
1、宗地地价的概念
(1)宗地地价与宗地地价评估
(2)宗地地价的特点
2、宗地地价评估的⼀般原理
3、宗地地价评估⽅法
主要有5种⽅法，除了4种基本⽅法外，还有基准地价系数修正法（1）基准地价系数修正法的定义
（2）基准地价系数修正法的基本原理
（3）基准地价系数修正法的特点与适⽤范围
（4）基准地价系数修正法估价的程序与⽅法
⼆、宗地地价评估程序
1、接受估价任务
任务来源途径和接受委托遵循原则
2、确定估价的基本项⽬
3、拟定估价作业计划
4、资料收集与实地踏勘
5、⼀般估价资料调查分析
6、特定资料收集与分析
7、选择适宜估价⽅法，试算地价
（1）各种估价⽅法的⽐较
（2）各种估价对象适宜的估价⽅法
8、试算价格调整与估价额确定
9、撰写估价报告书
10、交付⼟地估价报告，收取估价费⽤
三、宗地地价评估成果整理
1、编制宗地估价报告的⽬的
2、编写宗地估价报告的基本要求
3、宗地估价报告的格式与内容
宗地估价报告包括宗地估价结果报告和宗地估价技术报告。
扬州市市区宗地地价修正系数表及说明表new
扬州市市区土地定级估价宗地地价修正系数表及说明表
扬州市国土资源局
江苏金宁达不动产评估咨询有限公司
扬州市市区商业用地一级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地二级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地三级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地四级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地五级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地六级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地七级地宗地地价影响因素指标说明表。
土地评估的技术要点
土地评估的技术要点
土地评估是指对土地进行价值评定、市场价格评估和投资价值评估的
过程。
土地评估是广泛应用于房地产开发、土地出让、土地征收、土地抵
押等领域的一项重要工作。
以下是土地评估的技术要点：
1.评估目的和范围：在进行土地评估前，确定评估的目的和范围。
评
估目的可能是为了确定土地的抵押价值、出售价值、租金价值等。
评估范
围则是评估工作所涉及的土地面积、使用权类型等。
2.土地特征分析：对土地的位置、规划用途、地理环境、土地权属等
进行综合分析与研究。
这些特征对土地的价值评估有很大的影响。
3.市场调研：通过市场调研了解土地市场的供需关系、交易价格和价
格趋势等因素。
市场调研可以通过访谈、问卷调查、参观实地等方式进行。
4.数据收集：收集土地和相关方面的各类数据，如土地出让合同、土
地权证、土地权属证明等。
同时，还需收集相关的市场数据、经济指标、
土地注册价值等信息。
5.土地评估方法：根据评估目的选择适当的评估方法。
常见的评估方
法包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法侧重于比较土地与类
似土地的交易价格来确定价值；收益法则通过计算土地的潜在收益来评估
价值；成本法则是以土地的再开发成本和重建成本为基础来评估土地价值。
6.数据分析和模型建立：利用已收集到的数据进行数据分析和建立评
估模型。
数据分析可以通过回归分析、统计学方法等进行。
评估模型则是
通过建立与土地价值相关的数学模型，来推算出土地的价值。
(完整版)土地评估的技术要点
各种用途土地价格评估技术要点（一）主要用途土地价格评估技术要点1、居住（普通居住、高档公寓、独立别墅）用地的评估评估居住用地地价时，主要技术要点有：（1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素居住用地受环境条件、交通条件、市政配套设施等因素影响比较大。
（2）估价方法选择宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法；对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。
◆居住用地的出让和转让案例比较多，尤其是房地产交易市场比较发育、成熟、规范的区域，适宜选用市场比较法评估地价。
◆居住房屋的交易量大且类型多样，既有房屋的出售信息，也有房屋的出租信息，适宜选用剩余法评估地价。
◆全国各地大多数县（市），甚至乡镇均已完成基准地价的测算工作。
（3）估价技术要点及处理方法A、评估别墅等独立住宅用地，重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政经融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度、间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。
首选市场比较法，如极具特殊性则不以采用。
B、评估高档公寓用地，重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。
首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。
C、评估普通居住用地，重点分析：城镇人口数量与家庭规模、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、交通便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、地形及地质条件等因素对地价的影响。
首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。
对新开发土地可以用成本逼近法。
D、对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。
2、工业用地评估（1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素工业用地受交通条件、相关产业的配套与集聚、产业政策、产业结构、基础设施状况、环境状况、城市规划等因素影响比较大。
土地评估的技术要点
土地评估的技术要点土地评估是指对土地进行综合分析、评估其价值、用途和可持续利用性的过程。
它是土地资源管理和开发的重要工具，可以为土地所有者、开发商、政府机构等提供决策依据。
土地评估的技术要点涉及多个方面，包括土地价值评估方法、土地利用评估、土地利用规划等。
以下是几个主要的技术要点：一、土地价值评估方法：1.比较市场分析法：通过对市场上类似土地交易的数据进行比较分析，确定土地的市场价值。
2.收益法：根据土地的收益潜力及其现值，计算土地的价值。
3.成本法：以土地当前的成本为基础，考虑折旧和整体市场状况等因素，确定土地的价值。
二、土地利用评估：1.土地质量评估：评估土地的肥力、水源、地质条件等，确定土地的适宜用途和可持续利用性。
2.环境评估：评估土地所在区域的自然环境状况、生态系统功能等，确定土地的可持续开发和利用程度。
3.社会经济评估：评估土地所处的社会经济状况、用地需求等，确定土地的社会经济价值和利用潜力。
三、土地利用规划：1.土地分类管理：将土地划分为不同类型，明确其用途和管理方式。
2.土地编制及分区：通过土地编制，确定土地用途的布局和分区，并制定相应的土地利用规划。
3.土地利用管制：建立土地利用管制制度，对土地开发和利用进行管理，确保资源的合理利用和环境的保护。
四、数据分析与模型应用：1.土地数据收集：收集土地基本信息、市场交易数据、环境监测数据等，为土地评估提供数据支持。
2.数据分析：对收集到的数据进行统计、分析，找出土地价值评估和利用规划的规律和趋势。
3.模型应用：利用GIS、遥感、决策支持系统等技术，建立土地评估和利用规划的模型，进行预测和分析。
五、法律法规与政策支持：1.土地管理法规：了解土地法律法规对土地评估和利用规划的要求，确保评估过程的合法性和规范性。
2.政策支持：了解相关政策趋势和政府对土地评估和利用规划的需求，为决策者提供政策依据和支持。
综上所述，土地评估的技术要点包括土地价值评估方法、土地利用评估、土地利用规划、数据分析与模型应用以及法律法规与政策支持等方面。
农用地宗地估价
农用地宗地估价一、不同利用类型的农用地宗地估价（一）耕地地价的评估耕地包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地等。
1．耕地地价的影响因素根据本章第一节中所确定的因素体系并结合耕地的利用性质确定耕地的地价影响因素。
根据耕地的利用方式，可以分为水田与旱地。
在确定水田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
2．耕地地价的评估方法耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采用剩余法。
3．耕地地价评估的技术要点（1）在评估耕地价格时，应首先根据土地所处区域条件、近3年来耕地的实际耕作状况及可能的新的耕作利用方式，确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力。
（2）要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响，包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施可能产生的负面影响也应充分考虑。
（3）用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率的准确与否。
在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般宜采用实测的方式，即具体计算待估宗地在1年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和，收益及费用数据应采用近3年的平均值。
（4）采用市场比较法时，应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上农作物、农田设施等，如果不一致应进行一致性调整。
比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。
（二）园地地价的评估园地包括果园、桑园、橡胶园、茶园、其他园地等。
1．园地地价的影响因素根据本章第一节中所确定的因素体系并结合园地的利用性质确定园地的地价影响因素。
土地级别基准地价评估的技术要点 解析
土地级别基准地价评估的技术要点解析土地级别基准地价评估是一种确定土地价格的方法，它是根据土地的不同特点和用途，通过多种评估指标和方法进行综合评估，从而得出基准地价。
土地级别基准地价评估的技术要点包括以下几个方面：1. 土地用途分析：首先要对土地的用途进行分析，包括工业用地、商业用地、住宅用地等，不同用途的土地具有不同的价值。
通过考察土地的周边环境、交通便利程度、资源配置情况等因素，确定土地用途。
2. 土地位置评估：土地的位置对其价值具有重要影响。
评估时需要考虑土地的地理位置、地形地势等因素，确定土地的位置优势与劣势。
地理位置优越、交通便利的土地往往具有较高的价值。
3. 土地规模评估：土地的规模大小也是影响价值的重要因素。
评估时需要考虑土地的面积、形状、边界等因素，确定土地的规模大小。
大面积、规整形状的土地往往具有较高的价值。
4. 土地市场比较法评估：土地市场比较法是一种常用的土地评估方法。
通过对同类土地交易数据的分析，找出相似土地的成交价格，并根据土地特点进行调整，得出基准地价。
这种方法能够较为准确地反映土地的市场价值。
5. 土地收益法评估：土地收益法是一种基于土地利用效益的评估方法。
通过分析土地的潜在利润和收益能力，估计土地的市场价值。
这种方法适用于商业用地、住宅用地等可产生经济效益的土地评估。
6. 土地成本法评估：土地成本法是一种基于土地开发成本的评估方法。
通过分析土地的开发成本、建设成本等因素，估计土地的市场价值。
这种方法适用于较为特殊的土地评估，如工业用地、农用地等。
7. 土地权益评估：土地权益评估是评估土地价值的重要指标之一。
评估时需要考虑土地的所有权、使用权等因素，确定土地的权益状况。
土地权益越清晰、稳定，土地的价值也越高。
土地级别基准地价评估的技术要点包括土地用途分析、土地位置评估、土地规模评估、土地市场比较法评估、土地收益法评估、土地成本法评估和土地权益评估等。
通过综合运用这些评估方法，可以准确地确定土地的基准地价，为土地交易和规划提供科学依据。
《土地估价案例与报告》应考精华提炼三(规程要点)
《土地估价案例与报告》应考精华提炼三（重新整理后）研究一门学问必须读原著，比如研究马恩格斯，不读原著是搞不出名堂的。
土地估价师资格考试的原著就是四个国家标准，其中最重要的是《城镇土地估价规程》，昨夜读一遍，收益匪浅。
教材有的地方提法不规范口径不一致，这个通过读《规程》能得到很好的规范，再有就是好多东西做题的时候冒出来，但教材里没有，如市场法估价中的几张表格。
规程太庞杂，现将要点辑如下，其中没法出题的全部略去，比如基准地价评估。
1、土地价格内涵土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
其权利特征是出让土地使用权。
划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。
根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。
2、价格影响分类（阐述的简明扼要）一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位臵、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。
3、收益还原法确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
宗地地价评估实施方案
宗地地价评估实施方案一、背景。
宗地地价评估是土地管理和利用的重要环节，也是国家宏观经济调控的重要手段之一。
宗地地价的合理评估对于土地使用、土地出让、土地征收等工作具有重要意义。
因此，制定科学合理的宗地地价评估实施方案，对于保障土地资源的合理利用和土地市场的健康发展具有重要意义。
二、实施目标。
本实施方案的目标是制定一套科学合理的宗地地价评估方法，确保宗地地价评估工作的公平、公正、公开，为土地管理和利用提供科学依据。
三、实施内容。
1. 宗地地价评估方法的确定。
根据国家相关法律法规和政策文件，结合当地土地市场情况，确定适用的宗地地价评估方法。
可以采用比较法、收益法、成本法等方法，结合实际情况确定合适的评估方法。
2. 评估指标的确定。
确定宗地地价评估的具体指标，包括土地位置、土地规划用途、土地周边配套设施等因素，建立科学的评估指标体系，确保评估结果的科学性和准确性。
3. 数据采集和分析。
对于需要评估的宗地，进行相关数据的采集和整理工作，包括土地规划、土地使用情况、土地周边市场行情等信息。
通过专业的数据分析工具和方法，对数据进行科学分析，为宗地地价评估提供科学依据。
4. 评估结果的公示和监督。
评估结果应当向社会公开，接受社会监督。
对于评估结果存在争议的，应当及时进行复核和调整，确保评估结果的公平、公正、公开。
四、实施步骤。
1. 制定评估计划。
在评估前，制定详细的评估计划，包括评估方法、评估指标、数据采集和分析方案等内容。
2. 数据采集和分析。
按照评估计划，进行数据采集和分析工作，确保数据的准确性和完整性。
3. 评估结果的形成。
根据数据分析的结果，形成宗地地价的评估结果，并进行公示。
4. 结果复核和调整。
对于评估结果存在争议的，进行复核和调整，确保评估结果的科学性和准确性。
五、实施保障。
为了确保宗地地价评估工作的顺利实施，需要做好以下保障工作：1. 人员培训，对从事宗地地价评估工作的人员进行专业培训，提高其评估能力和水平。
宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法
宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法二00四年十二月一日主要内容第一部分一、宗地地价评估基本的概念二、宗地地价评估程序三、宗地地价评估基本方法四、宗地地价评估的基本技术要点第二部分五、各种用途土地价格评估技术要点及特殊问题的处理方法六、其他权利土地价格评估技术要点及方法七、各种估价对象宗地地价评估技术要点及处理方法八、多宗地价格评估技术要点及处理方法九、抵押评估注意事项十、法律诉讼的土地评估注意事项宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法宗地地价评估的理论依据是《土地估价理论与方法》、主要技术依据是《城镇土地估价规程》；其次是在宗地地价评估时涉及的相关法律法规等。
◆如：土地管理法、城市房地产管理法、土地登记规则、《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发[2003]383号）：“必须以土地证书作为土地权利的唯一证明材料，凡是土地征用、土地开发整理项目、国企改革等涉及的土地权属认定，必须以土地证书为依据，对以其他材料作为土地权属证明的，一律不予承认”。
关于印发试行《土地分类》的通知（国土资发[2001]255号）：“评估用途设定的法律依据”等相关法律法规。
◆企业改制评估有国家土地管理局令第八号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、国土资发[2001]44号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》、国务院国发[2001]15号《关于加强国有资产管理的通知》、国土资源部令第9号《划拨用地目录》等相关法规文件。
◆土地抵押评估有抵押法、担保法、《城市房地产抵押管理办法》、《土地使用权抵押登记的有关规定》、《划拨土地使用权抵押登记管理办法》等相关法规文件。
抵押房地产必须有完善的产权、用途应符合城市规划的要求、对于已列入旧城改造拆迁范围内的房地产不能作为抵押资产、房地产抵押必须依法及时办理抵押登记、只有依法办理抵押登记的房地产才受法律保护等规定。
◆出让评估有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条理》55号令、《协议出让国有土地使用权规定》国土资源部令第21号、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部令第11号、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）等相关法规文件。
土地评估技术要点
土地评估技术要点土地评估是指对一块土地的价值进行评估和估算的过程。
土地评估技术是一种综合性的技术体系，包括土地估价法、土地测量法、土地权属调查法等多种技术方法。
这些技术方法在土地评估过程中起着重要的作用。
下面详细介绍土地评估技术的要点。
首先，土地估价法是土地评估中最基本和核心的技术方法之一、根据土地的位置、用途、规模、土壤质量等因素，通过市场调研和数据分析，确定土地的估价范围。
常用的土地估价方法有直接法、比较法、收益法和折现法等。
直接法是根据土地自身的特点来评估土地的价值，比如通过土地的用途和土地开发能力来估价；比较法是通过市场调研和对比分析，将估价对象与市场上类似的土地进行比较，来确定估价范围；收益法是通过分析土地的未来收益以及投资回报率来确定土地的价值；折现法是将土地未来的现金流转化为当前的现金价值，通过计算现金流的折现率来确定土地的价值。
其次，土地测量法是土地评估的重要工具。
土地测量可以提供土地的详细信息，如土地的面积、形状、边界、地形等。
在土地估价中，土地面积是一个非常重要的因素，因为土地的价值通常与其面积相关。
土地测量方法有很多种，其中包括传统的地面测量法和现代的遥感技术。
地面测量法是指通过实地调查和测量工具，如经纬仪、水准仪等来获取土地的信息；遥感技术是利用航空遥感、卫星遥感等技术手段对土地进行观测和测量，以获取土地的信息。
利用土地测量法可以准确地获取土地的面积、位置和形状等信息，为土地估价提供重要依据。
再次，土地权属调查法是确保土地估价准确性的重要环节。
土地权属调查是对土地的所有权归属、土地利用权和不动产登记情况进行调查和核实。
通过土地权属调查，可以确定土地的现有权属状况，以避免在土地估价中发生权属纠纷和不确定因素。
土地权属调查主要包括查阅相关不动产登记资料、协商与业主进行沟通、调查相关部门和机构等。
其中，不动产登记资料是土地权属调查的重要依据，可以确定土地的权属和限制性因素。
土地权属调查法是土地评估中不可或缺的一环，可以提高土地估价的准确性和可靠性。
标定地价规程(申报版)
b）标定地价体标定地价体系建设工作概述、技术路线与方法、标准宗地的设立、标定地价体系建设的关键技术，以及标定地价成果分析等内容；持续开展年度更新时，应包括近期土地市场及主要地价影响因素的变化情况、标准宗地的维护与更新情况、标定地价体系建设的技术改进情况，年度标定地价成果分析等内容。
独立的大型城市综合体、地标性建筑物，可划分为单独的标定区域；
6.3.划分方法
城镇、独立工矿区范围内的建设用地及农村建设用地参照GB/T18507-20144.7，农用地参照GB/T28405-20126.2。
按照标定区域的划分要求，参考市场交易样本、地价监测点等样点地价水平，将土地利用类型与利用状况相似、地价水平接近且位置相邻的区段归并为同一标定区域。
a）收益还原法：确定土地收益，应通过调查市场案例经比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在评估设定年期内保持稳定；确定还原率时应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系；测算农用地年收益时，应以所在宗地作为评估单位，而不是该宗地内的收益面积，计算的年纯收益应与其权利状况相对应。
b）市场比较法：优先选用正常市场环境下的实际交易案例，原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高或建设用地楼面地价为历史极值的交易案例；各比较案例的修正幅度不宜超过30％；进行期日修正时，应根据用地类型选择适宜的价格指数，合理确定期日修正系数。
当两名评估师的评估结果差异率不超过20%时，以二者算术平均值作为标定地价建议值；否则可建议该两名评估师进行再评估，或由第三方独立评估后综合确定，并提出建议值。
市县国土资源主管部门组织对初步提出的标定地价建议值进行审议和确定，对价格水平异常的标准宗地进行重点核查，并提出处理意见；处理意见可以包括要求原估价师重新评估或指定其他土地估价专业评估师评估等。标定地价的确定过程及结果应予以记录，并填写标定地价建议及结果表中的相关内容，表格标准式样见附录D。
土地估价方法、适用范围及原则
一、评估方法 〔1〕收益复原法 〔2〕市场比较法 〔3〕剩余法 〔4〕成本逼近法 〔5〕基准地价系数修正法二、评估方法的运用 1、收益复原法。
〔1〕确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。
对于待建、 在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。
用于测算收益水平的比较实例 应不少于 3 个。
〔2〕确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。
〔3〕确定复原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与 收益风险之间的关系。
2、市场比较法。
〔1〕在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市 场环境下的交易实例。
原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例； 不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。
近三年内所在或相似区域 的交易实例不足 3 个的，原则上不应选用市场比较法。
〔2〕比较实例的修正幅度不能超过 30％，即：〔实例修正后的比准价格-实 例价格〕／实例价格≤30％。
〔3〕各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过 40％。
即〔高比准价 格-低比准价格〕／低比准价格≤40％，对超过 40％的，应另选实例予以替换。
实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑 因素之一。
3、剩余法。
学习文档 仅供参考〔1〕在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规 划建设指标是区间值的在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。
〔2〕假设的项目开发周期一般不超过 3 年。
〔3〕对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动 产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。
〔4〕开发完成后用于出租或自营的项目，按照本标准收益复原法的有关技 术要求评估。
〔5〕利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。
利润率 的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。
不同估价目的的林地宗地地价评估方法参考
不同估价目的的林地宗地地价评估方法参考1林地承包经营价格评估林地承包经营价格是指在承包年期内林地承包经营权的价格。
林地承包经营价格评估还需考虑林地承包经营期限、有无其他经营或权利限制等方面因素。
林地承包经营价格评估方法宜采用收益还原法、市场比较法和基准地价修正法。
确定土地还原率还宜考虑待估林地权益状况和承包经营期限的影响。
2林地转让价格评估林地转让价格是指转让林地经营权或承包经营权的价格。
林地转让最高年限为林地的剩余承包年限。
转让林地的价格评估还需考虑原承包人投资改良林地土壤、建设林业设施等因素。
转让林地价格评估方法宜采用收益还原法、市场比较法和基准地价修正法。
3林地出租（转包）价格评估林地出租（转包）价格是指以出租、转包方式流转林地经营权的价格。
林地出租（转包）最高年限不得超过林地的剩余承包年限。
流转合同对受让方有土壤改良等投入要求的，可在费用中合理体现。
在评估林地经营权价格时，如果存在其他特殊约定，考虑其对土地权能、权益的影响，进行适当修正。
林地出租（转包）价格评估方法宜采用收益还原法、市场比较法。
若林地基准地价体系包含经营权基准地价的，可适用基准地价修正法。
运用收益还原法时，由于经营权受让方面临的市场不确定性较大，经营权的还原率宜略高于承包经营权的还原率。
4林地作价出资（入股）价格评估林地作价出资（入股）价格是以林地经营权作价出资或作价入股的股权价格。
林地作价出资（入股）最高年限为林地的剩余使用年限或承包年限。
当以经营权合法入股时，价格评估参考3,并在估价报告中分析出资风险。
5林地抵押价格评估林地抵押价格是指依法可以抵押的林地经营权的价格。
林地抵押价格评估设定的年限不得超过林地的剩余承包年限。
林地抵押价格评估明确地上附着物、定着物是否一并抵押。
林地抵押价格评估宜采用市场比较法、收益还原法和成本逼近法。
评估时宜充分考虑抵押物强制处置风险、流转合同限制、变现风险、市场变化等因素。
林地抵押价格评估体现谨慎原则，充分考虑承包合同或流转合同约定。
第九章-地价评估
3、路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法，是市场 法的派生方法。其理论依据是替代原理。 “路线价”可视为市场法中的“可比实 例”价格。“调整”实际上为房地产状 况调整。
房地产状况调整：主要包括临街深度、 地块行状(如矩形、三角形、平行四边形、 梯形、不规则形)、临街状况(一面临街、 前后临街、街角地等)、临街宽度等房地 产状况调整。
4、按土地价值进行地价分摊的方法及优 缺点
优点是：较简单，只要知道了建筑物占 用的土地价值，知道了建筑物各部分的 房地价值，就可以进行。
缺点是：在实际中不可行。因为进行分 摊的费用可能很高，另外土地占有份额 一旦确定下来之后也不宜经常变动。
例9：某大楼的房地总价值为5000万元， 其中建筑物总价值为2000万元。某人拥 有该大楼的某一不分，该部分的房地价 值为100万元，该部分的建筑物价值为40 万元。按土地价值分摊计算该人占的土 地份额。
2、基准地价评估的方法和步骤 (1)确定基堆地价评估的区域范围。 (2)明确基准地价的内涵、构成、表达方
式。
(3)划分地价区段。 (4)抽查评估标准宗地的价格。 (5)汁算区段地价。 (6)确定基准地价。 (7)确定基准地价应用建议和技术。
第三节 基准地价修正法
1、基准地价修正法的含义 基准地价修正法是：在政府确定公布了
第九章 地价评估
基本要求 ： 1、了解地租理论和地租量的计算。 2、熟悉城市基准地价评估、宗地价格评
估和基准地价修正法。 3、掌握路线价法和高层地价分摊与土地
占有份额的确定。
第一节 路线价法
1、地价评估的一般方法类型
地价估价方法
假设开发法
适用对象
建造某种类型的商品住宅、商店、宾 馆等待开发土地
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利润率(%)
样本修正评估
实际用途
交易目的
交易方式
交易时间
价格
评估价格一权重值：
评估价格二权重值：
评估价格三权重值：
填表说明： 1、此表用于土地估价师测算标准宗地价格时各评估方法的技术要点汇总。 2、单位分别为土地面积，平方米；总价，万元；单价，元／平方米；评估价格，元／平方米；率，％；开发周期，年。 3、样本修正评估是指设立的为土地交易日期在1年以内的交易样本，其地价可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正评估得到。
剩余法评估 总价（万元）
房地产价值 单价（元/平方米）
假设开发法评估 总价（万元）
预计房地开发价值 单价（元/平方米）
土地取得成本（含税费）
成本逼近法评估 总价（万元）
单价（元/平方米）
房地年费用 总价（万元） 单价（元/平方米）
建筑重置价 总价（万元） 单价（元/平方米）
预计开发成本 总价（万元） 单价（元/平方米）
土地开发成本 总价（万元） 单价（元/平方米）
房屋现值
总价（万元）
单价（元/平方米）
房屋年折旧 率(%)
综合(%)
房屋现值
总价（万元）
单价（元/平方米）
房屋年折旧率(%)
开发周期(年)
利息率（年）(%)
开发利润率（年）(%)
开发周期(年)
利息率（年）(%)
还原率
房屋(%)
折旧年限(年)
投资回报率（总）(%)
填表单位：
填表人 ：
交易单价（元/平方米）
现状条件下评估价 (地面价) 格（元/平方米） (楼面价)
土地(%)
土地总价 （万元）
现状条件下评估价格 （元/平方米）
(地面价) (楼面价)
税费率（平均）(%)
土地总价 （万元）
现状条件下评估价格 （元/平方米）
(地面价) (楼面价)
税费率(%)
土地总价 （万元）
标准宗地编码： 市场比较法评估
案例名称
估价师姓名：
位置
估价师证号：
表1-9 标准宗地地价评估技术要点表 用途：
实际用途
开发程度
面积(平方米)： 容积率
位置： 成交价格(元/平方米)
比准价格 （元/平方
米）
现状条件下评估价格 （元/平方米）
(地面价) (楼面价)
收益还原法评估 总价（万元）
房地年收益 单价（元/平方米）
现状条件下评估价格 （元/平方米）
(地面价) (楼面价)
增值率(%)
土地总价 （万元）
现状条件下评估价格 （元/平方米）
(地面价) (楼面价)
交易总价 （万元）
现状条件下评估价格 （元/平方米）
(地面价) (楼面价)
设定内涵条件下评估 (地面价) 价格（元/平方米） (楼面价)
填表日期: