职业经理人应具备的商业地产常识
商业地产行业知识培训学习资料
商业地产行业知识培训学习资料商业地产又名做商铺地产，作为从事商业地产的你，对商业地产的基础知识了解多少呢?下文是商业地产培训资料，欢迎阅读!商业地产招商原则培训对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。
项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。
通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。
实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行(中介)管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。
在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部门回款，那就出现了“带租约销售”这种模式，才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。
商业地产常被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心(区)，其实，商业地产有广义和狭义之分。
商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。
用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。
它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。
狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
商业地产培训资料之商业地产职业经理人课程
首期《商业地产职业经理人》课程模块第一模块商业地产宏观战略（2011年11月22日上午课时半天）商业地产基础实务：概念、分类与特征宏观调控下的商业地产演进中外商业地产发展周期比较研究境外商业地产发展经验分享与汲取商业业态分类与发展趋势前瞻中小城市商业地产的机遇与挑战师资：蔡云中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长第二模块商业地产投资开发（2011年11月22日下午课时半天）商业地产土地评估与整理商业地产投资分析与决策商业地产投资模式案例解析商业地产投资开发风险与成本管控商业地产立项、开发、运营政策法规解析师资：高靓北京金融街投资集团副总裁第三模块商业地产规划设计（2011年11月23日上午课时半天）城市规划与商业地产发展机遇商业地产产品与规划定位项目总体规划与商业建筑形态商业布局与氛围营造立面设计与商业特征表现商业文化与人文环境师资：董少宇蓬德建筑设计（北京）有限公司总建筑师第四模块商业地产运营管理（2011年11月23日下午课时半天）持续运营型商业地产增值运作模式整体租赁与产权商铺运作模式开发商与零售业的模式解析商业地产品牌企业运营案例商业地产物业管理与物业服务师资：张志东中粮集团大悦城凯莱副总经理第五模块商业地产风水学（2011年11月24日上午课时半天）风水学的意义与內涵商业地产规划设计与格局财位对商业地产的应用零售业的经营业态风水化煞制煞物的应用商业地产四兽论师资：何子文台湾房地产风水第一人大汉易经研究院执行院长第六模块商业地产招商营销（2011年11月24日下午课时半天）商业地产与住宅的营销差异商业地产招商资源、招商方案策划与管控流程商业地产招商目标、策略和方法商业地产销售模式创新城市综合体等商业地产项目深度营销策略师资：田晓光中国社区商业委员会专家委员、商家委员会主任第七模块商业地产标杆产品案例解析（2011年11月25日课时一天）城市综合体、购物中心、奥特莱斯等商业地产产品类型及其全程运营标杆案例解析师资：司徒文杰香港司培思商业经营管理集团副总裁第八模块出席2011中国商业地产人力资源高峰论坛（2011年11月26日 9:00-12:00）第九模块北京知名商业地产项目考察（2011年11月27日上午）第二期《商业地产职业经理人》课程安排课程一：二、三线城市商业地产盈利模式课程时间：2012年1月6日至7日授课形式：集中面授专业研讨现场考察颁发证书：提交论文并合格者，颁发中国房地产业协会商业和旅课程价值全程解读二、三线城市商业地产盈利模式五大开发模式、招商营销、运营管理核心价值阐述，为开发商成功运营夯实坚实基础运用成功案例导入可参考商业地产投资策划经济模型经济学原理与商业地产理论实践相结合规避投资与开发风险主讲专家张志东中粮集团大悦城凯莱副总经理复旦大学商业地产研究所研究员北大纵横商学院高级培训师清华大学《房地产总裁班》特邀讲师课程安排第一模块：商业地产解码（2012年1月6日上午课时半天）五种最具前景的商业地产业态第一种业态：购物中心是国内商业地产开发重点第二种业态：写字楼是城市产业集中化的产物第三种业态：社区商业成地产开发流行风第四种业态：专业市场是流通型商业地产主导第五种业态：旅游地产打造资源型商业地产商业地产开发的五个利润密码利润密码一：开发商具有良好心态利润密码二：多元化的融资渠道利润密码三：利用更有操作经验的外脑利润密码四：整合多元利益团体利润密码五：明确项目的开发主题定位第二模块：商业地产核心价值（2012年1月6日下午课时半天）商业地产开发需要解决的问题把握商业地产和住宅开发的八个区别做一份时效商业地产调研的六个要点寻找商业地产稀缺性业态并达到效益与风险的平衡作为主要操盘手张志东先生曾先后服务于天津星耀五洲项目：11000亩旅游休闲高尔夫、酒店、大型商业广场、别墅等综合业态高端综合体；中粮集团大悦城系：北京大悦城、天津大悦城、上海大悦城等选择项目开发流程的两个设计步骤协调商品组合功能定位与消费者关系的四个策略实现人性化规划设计的八个方面第三模块：商业地产定位、招商与运营（2012年1月7日上午课时半天）社区商业与步行街社区商业与商业街规划要点与设计创新社区商业的成功定位与招商社区商业的营销与品牌管理商业步行街的成功招商与运营商业步行街的营销与高效推广案例解析：蓝色港湾购物中心——购物中心的设计、招商与运营管理商业项目操作与规划的专业化购物中心的成功定位成功招商的保障性组织形式购物中心管理运营基本思路中国特色购物中心的特点及管理案例解析：中粮大悦城万达广场华润万象城第四模块参观考察：现场解析知名购物中心项目——中粮大悦城（2012年1月7日下午课时半天）中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会培训部。
商业地产运营管理的内容
商业地产运营管理的内容商业地产运营管理是指对商业地产项目进行有效运营和管理的一系列活动。
在这个过程中，运营管理团队需要关注多个方面的内容，以确保商业地产的持续运营和盈利能力。
本文将介绍商业地产运营管理的一些核心内容。
1. 租赁管理租赁管理是商业地产运营管理中最重要的一部分。
商业地产的租赁管理包括租客的招募、租赁合同的签订和管理，以及租客关系的维护等活动。
一个成功的租赁管理可以确保商业地产的持续稳定的租金收入。
1.1 租客招募招募合适的租客是商业地产运营管理的关键之一。
租客的选择应该基于商业地产的定位、目标市场和竞争环境等因素。
租客招募可以通过广告、租金优惠和推广活动等方式进行。
1.2 租赁合同管理租赁合同管理是商业地产运营管理中的核心任务之一。
运营管理团队需要确保租赁合同的准确性和合法性，并及时处理合同变更和更新的事项。
租赁合同的管理还包括租金支付、租期管理和租客权益保护等方面。
1.3 租客关系维护租客关系的维护对于商业地产的长期成功至关重要。
通过与租客的积极沟通和合作，运营管理团队可以增加租客的忠诚度并提高租客满意度。
维护良好的租客关系可以帮助减少租客流失，提高租金收入。
2. 物业管理物业管理是商业地产运营管理中另一个重要的方面。
物业管理包括对商业地产建筑和设施的维护、保修和管理等活动。
一个高效的物业管理可以提供安全、舒适和便利的环境，吸引更多租客和客户。
2.1 建筑维护和保养保持商业地产建筑的良好状态是物业管理的首要任务之一。
运营管理团队需要定期检查建筑物的结构、设备和设施，进行维修和保养工作。
及时解决建筑物的问题可以减少损失和提高租客满意度。
商业地产通常配备了各种设备和设施，如暖通空调系统、电梯、安全系统等。
物业管理团队需要确保这些设备的正常运行和维修保养。
设备管理还包括制定设备巡检计划、配件采购和维修服务的管理等工作。
2.3 安全管理商业地产的安全管理至关重要。
物业管理团队需要确保商业地产的安全设施和措施的有效性，如监控系统、消防系统和安全员等。
商业地产基础知识培训
商业地产基础知识培训商业地产是指以商业性质为目的的地产投资，包括购买、租赁和管理商业用地和建筑物，以及对商业租赁市场进行投资和开发。
商业地产投资是一种具有较高风险和回报的投资方式，需要投资者具备一定的基础知识和技能。
本文将为读者介绍商业地产的基础知识。
一、商业地产的类型商业地产包括零售地产、办公地产、酒店地产和工业地产等。
零售地产是指用于零售商业的地产，如购物中心、超市和百货公司等。
办公地产是指用于办公场所的地产，如写字楼、商务中心和办公园区等。
酒店地产是指用于酒店业的地产，如高档酒店、经济型连锁酒店和度假村等。
工业地产是指用于工业制造业的地产，如工业园区、自由贸易区和物流仓储基地等。
二、商业地产的投资方式商业地产的投资方式主要包括直接投资和间接投资。
直接投资是指投资者直接购买商业地产并进行经营和管理，享受租金收益和资产增值收益。
间接投资是指投资者通过投资信托基金、房地产基金或股权基金等金融工具来间接投资商业地产，通过资金池的方式分散风险并实现长期稳定收益。
三、商业地产的投资风险管理商业地产投资具有一定的风险性，主要包括市场风险、融资风险和管理风险等。
市场风险是指市场需求、竞争格局和宏观经济环境等因素对商业地产投资产生的影响，如租金下降、物业闲置和出租困难等问题。
融资风险是指商业地产投资者在融资过程中面临的信用风险、利率风险和流动性风险等问题，如贷款无法及时偿还和债务违约等情况。
管理风险是指商业地产投资者在经营和管理过程中面临的租户管理、物业管理和市场营销等方面的风险，如租户违约、物业损坏和市场需求变化等问题。
投资者应通过风险管理工具和策略来降低风险，并确保投资的安全和稳定。
四、商业地产的投资回报商业地产的投资回报主要来自租金收益和资产增值收益。
租金收益是指投资者从租户获得的租金收入，通常以年租金总额的百分比来计算。
资产增值收益是指商业地产价格的上涨所带来的收益，通常以升值幅度的百分比来计算。
投资者可以通过购买有潜力的商业地产和积极的资产管理来增加投资回报，如改进物业设施、提升服务质量和创造租户价值等。
商业地产常识（范文）
商业地产常识（范文）第一篇：商业地产常识（范文）商业地产常识1、商业地产商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
2、商圈商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。
3、什么是CBDCBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。
其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。
随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。
一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。
4、购物中心世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。
”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。
通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。
商业地产管理规范
商业地产管理规范商业地产管理规范旨在为商业地产管理者提供指导，确保商业地产的高效运营和良好管理。
本规范包括商业地产管理的基本原则、主要职责、规范操作流程以及管理者的素质要求，以及对商业地产管理的未来发展趋势的展望。
一、基本原则商业地产管理应遵循以下基本原则：1. 专业性原则：商业地产管理应由经过专业培训和有相关经验的管理人员负责，以确保管理工作的专业性和高效性。
2. 服务性原则：商业地产管理的首要目标是为商户和客户提供优质的服务，满足他们的需求，提升商业地产价值。
3. 公正性原则：商业地产管理应以公正、客观的态度对待商户和客户，做到公平合理的资源分配和决策制定。
4. 利益共享原则：商业地产管理与商户和客户利益相一致，通过合作与共赢，实现商业地产的长期稳定发展。
二、主要职责商业地产管理的主要职责包括但不限于以下几个方面：1. 租赁管理：商业地产管理者应负责商业空间的租赁工作，包括招商、合同签订、租期管理以及租金的收取等。
2. 日常维护：商业地产管理者应保持商业地产的良好运营状态，定期进行设施设备的检查、维护和更新，确保商业环境的舒适和安全。
3. 物业管理：商业地产管理者应对商业地产的共用设施和服务进行管理，包括公共区域的清洁、绿化、安全等。
4. 客户服务：商业地产管理者应与商户和客户保持良好的沟通与合作，及时解决他们的问题与需求，提供周到的客户服务。
三、规范操作流程商业地产管理应遵循以下规范操作流程，以保证管理工作的有序进行：1. 资产调查与评估：商业地产管理者应对商业地产进行全面的调查与评估，包括物业状况、租金水平、市场需求等，为后续的管理工作提供依据。
2. 招商与租约：商业地产管理者应通过有效的渠道进行招商，与租户达成租赁协议，并按合同约定执行相关管理措施。
3. 运营管理：商业地产管理者应建立完善的运营管理体系，包括设备维护、设施更新、保安巡查、清洁卫生等，确保商业地产的正常运营。
4. 客户关系维护：商业地产管理者应与商户和客户保持密切联系，及时回应他们的需求与问题，并及时进行处理。
商业地产基础知识(精华版)
商业地产基础知识商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
1、商业建筑规划知识商业空间规划设计：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划服务。
交通规划:购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动.汽车交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流.交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道.水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道.垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
商品展示空间:从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用,创造出视觉焦点。
开间：又称面宽，指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，即商铺的横向长度。
进深：是指一间商铺从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
即商铺的纵向长度.2、商业营销知识零售:是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足，它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
批发：也是一种交易形式,零售的对称，是专门从事大宗商品交易的商业活动。
商业批发是生产与零售之间的中间环节.通过商业批发活动,使社会产品从生产领域进入流通领域，起到组织和调动地区之间商品流通的作用.商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引客户的辐射范围，简单的说，也就是来店客户所居住的地理范围。
对商业地产的基本知识
对商业地产的基本知识1.物业的概念本文所涉及到的“物业”，是“物业管理”中的“物业”。
物业是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定四至界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其他固着物，以及用地和房屋包容的空间环境。
该定义中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的属主已依法作了确定(一般以颁发了产权证为标志)。
2.商业物业的属性第一、私有性。
也就是说，商业物业必须是属于固定法人或者自然人，他们在法律上对物业具有持有权和处置权。
这种处置权不仅包括持有者对物业本身的处置，而且包括对在其中经营的相关事项的处置。
私有性是商业物业的一个基本属性。
农贸市场是一种商业场所，但由于不具备私有性，所以不属于商业物业，而只能叫商业设施。
第二、公开性。
由于商业物业的“商用”性质，决定了它必须向公众开放，才能体现它的商用价值。
也就是说，商业物业尽管是“私有”的物业，但它必须向公众开放，而且对公众原则上不应该有任何限制性规定。
如果只是私有但不向公众开放或者提供服务的物业比如住宅，就不能叫做商业物业。
第三、经营性。
商业物业的投资回报是通过出租一定时限使用权获取租金，来实现它的投资价值。
所以，商业物业具有经营性质。
这种经营性质表现在三个方面：一是物业持有者的出租行为；二是租户的经营行为；三是商业物业管理者的经营性行为。
不具备经营性的物业不能叫做商业物业，比如政府的办公大楼，虽然具有公共性，但不具备经营性，他就不能叫做商业物业。
商业物业的这三个特性是密不可分的，缺少任何一个，都不能叫做商业物业。
商业物业是一种商业设施，但并不是所有的商业设施都是商业物业。
3.商业物业的特点（一）方便性商业物业的本质用途，是为商品流通和其他消费服务提供平台和条件，因而它必须具有位置显著、交通便利，有足够停车场、人流动线流畅明晰、内外各种标识准确明了等等特点；（二）设施的舒适性跟其他物业不同，商业物业的各种设施设备，是为顾客的消费与休闲提供便利和舒适的环境，它是吸引客流的重要手段；因而物业的各种设施设备都比较先进和舒适，而其他物业却只能根据自身的需要及其所有者的自身条件来设置。
【VIP专享】商业地产须掌握的知识点
第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点一、熟知商业地产的基本概念与分类1、商业地产含义与商业物业紧密关联2、商业地产全方位分类表3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式二、了解商业地产开发九种业态形式1、百货商店2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL8、仓储商店9、家居中心10、未来发展：一个商业业态革命轰轰烈烈的时代三、实施商业地产项目开发标准流程的十九步1、第一步：判断市场条件2、第二步：选择项目位置3、第三步：判断可发展规模4、第四步：项目土地取得及政府许可5、第五步：细化项目定位6、第六步：项目规划设计7、第七步：设计方案的市场化8、第八步：整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、第九步：取得项目方案的政府许可10、第十步：项目招投标11、第十一步：项目的财务核算12、第十二步：预算资金需求13、第十三步：制订融资方案14、第十四步：实施项目融资15、第十五步：开展市场策划16、第十六步：招商17、第十七步：制订价格策略18、第十八步：制订租金策略19、第十九步：选择专业管理公司四、总结中国商业地产的三大发展趋势1、由拆散销售到持有经营2、由形象为主到功能与形象并重3、由开发商包揽全程到产业链专业分工第二部分困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商1、商业地产建筑首先要做好承载商业的功能二、问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期1、销售火爆并不昭示着项目的成功2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。
三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？1、只租不售是商业地产的一个趋势2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上四、问题四商业地产该调研什么1、地产调研容易出现的两类常见问题五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位4、关键四:规模要考虑需求与供给5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。
商业地产招商经理知识指导手册
商业地产招商经理知识指导手册商业地产招商经理知识指导手册提要：高素质的招商团队，我想这个问题是我们招商最关心的问题之一。
招商部门是公司至关重要的一环，招商人员把产品推向市场，让产品最终体现出价值，又从市场中拿来信息回馈给企业更多资讯商业地产招商经理知识指导手册1、商业地产招商流程2、商业地产如何定位3、成功招商五要素4、商业地产招商策略5、如何管理招商团队6、商业地产术语一、招商工作流程1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析分2、确定招商对象；3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；4、制定招商优惠策略；5、商业项目部进行客户招商月计划实施；6、招商主管制定客户招商周计划；7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽；9、商业项目部进行客户分类、确定重点；10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判；12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金；13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可；14、开发商、客户双方正式签定招商协议；二、商业地产项目定位波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定2、PEST分析法。
PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华
商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华商业地产开发、经营和管理（一）编者按：姜新国全国著名商铺专家、中国商业地产理论奠基人、“在行”首席投资咨询策划师、中国城市商业网点管委会专家委员会高级专家、清华大学企业培训中心商业地产主讲教授，具有丰富的实践经验和理论知识，他先后出版的书籍《商铺投资》、《商铺韬略》是中国商业网点规划的授课课本。
先后发表论文有“动态租金成本”、“一铺养三代”、“商铺开发的郊区化趋势”、“商铺投资风险一面倒的形势被颠覆”、“社区商铺的投资价值”等对全国商业房地产有影响力的文章。
从本期《旺铺掘金》开版起，将连续刊登由姜新国日前在清华大学职业经理人训练中心授课的“商业地产开发、经营和管理”精华内容，希望能给商铺投资者带来启发。
文／特约撰稿人姜新国一、前期研究“土地肥沃的程度，果树最有发言权”前期研究是项目投资、开发、决策的基础，没有这个基础，任何决策都是不科学的，作为房地产开发商、投资者在决策前肯定会对土地进行研究。
对商业地产而言，围墙之内的因素都是次要因素，围墙之外的才是最重要的因素，那么，商业地产的研究是从围墙之外因素，如商业环境、商业资源等因素开始着手的。
１、城市类型：对商业地产前期而言，主要研究这个城市的经济类型，同样是大城市，北京是政治、科教文化中心，而上海则是金融、商贸、航运中心。
不同经济类型，就有不同的产业构成，不同的产业就有不同行业收入，不同的收入就有不同的消费水平。
城市消费总量决定了这个城市的商业地产的总价值量。
２、人口：一个城市的商业物业的当年价值量是这个人口×消费支出×商业利润率×租金成本。
人口是基数，消费是变量，一个城市大而消费水平高，那么这个城市的商业物业的最高价值是很高，如上海、深圳、宁波等地方就属于这种类型的城市。
３、消费是拉动产业发展的主要动力之一。
20190923商业地产招商经理知识手册13页
[转] 商业地产招商经理知识手册1、商业地产招商流程2、商业地产如何定位3、成功招商五要素2、商业地产招商策略5、如何管理招商团队6、商业地产术语一、招商工作流程1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析分2、确定招商对象；3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；4、制定招商优惠策略；5、商业项目部进行客户招商月计划实施；6、招商主管制定客户招商周计划；7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽；9、商业项目部进行客户分类、确定重点；10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判；12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金；13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可；14、开发商、客户双方正式签定招商协议；二、商业地产项目定位波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、PEST分析法。
PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
简单而言，称之为PEST分析法。
商业地产基础知识培训
商业地产基础知识培训商业地产是一个复杂的领域，需要丰富的知识和经验。
因此，为了有所成就，需要对商业地产的基础知识进行培训。
在这篇文章中，我们将讨论商业地产基础知识培训的重要性和内容。
一、商业地产基础知识培训的重要性商业地产基础知识培训是成功的商业地产职业生涯的关键所在，因为它可以给你带来如下几个方面的益处：1.提高技能水平：培训可以向员工传授更好的商业地产知识和技能，提高他们的工作表现，提高整个团队的技能水平。
2.提高员工士气：员工参加培训可以在团队中获得更高的认可和价值，激励员工的积极性，提高他们的士气。
3.增加收入：一个了解商业地产的人在这个领域工作会更具收益，这样的人在招聘时具有更高的价值。
4.促进发展：商业地产基础知识培训可以为员工提供创造性思维、合作及问题解决的技能，这对于员工在提高职业技能和个人发展方面都十分重要。
二、商业地产基础知识培训的内容了解商业地产的基础知识意味着掌握了能够帮助你取得成功的基本概念、原则和技能。
以下是一些商业地产基础知识培训的内容：1.商业地产行业：商业地产行业是什么，它通常涉及哪些方面，以及商业地产咨询、代理、市场分析、投资和开发方面等内容。
2.商业用途：企业用于其业务运营的地产类型。
每种类型都需要不同的技能，例如：办公室、零售、工业、酒店、医疗、教育等。
3.市场分析：商业地产市场分析，包括市场研究、前景分析、市场趋势分析等内容，可以预测市场未来的走向，帮助做出更具有远见的战略决策。
4.地产投资：了解如何投资、购买、持有和管理房地产，包括买卖商业用地、不动产权益、代理与管理等内容。
5.合同：在商业地产投资领域中，合同的含义和重要性不容忽略，这包括演讲和撰写合同以完美定制客户需求的能力。
6.租赁：租赁是商业地产投资的一个重要领域，包括管理、分配、计算租金和租期、面议等等。
7.交易：包括如何搜寻、研究、分析和生产不动产、以及购买、出售、交易的法规以及与经纪人之间合作及谈判。
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成型阶段 蓬勃兴起
成熟阶段 多样化
70年代后 20世纪80 年代
购物中心产业发展史上的里程碑（一）
20世纪20—30年代，美国郊区化势头迫使零售商业设施 适应 汽车需要向 郊区交通枢纽扩散，迎合新的区位选择。形成了一种较为固定的平面布局 方式：即将一组商店围绕小汽车布置，或者商店群被小汽车包围，形成购 物中心的雏形。
租金形式的稳定现金流；长期贷款； 资金个体风险大，系统风险小
开发贷、经营贷相结合， 资金结构长短期搭配，抗风险 销售获利、持续经营收益 增值收益和溢价收益 还包括商业规范、消防规范 和专业运营等 适合大业主、 养老金、保险基金、REITs
购物中心是商业地产中的最具有挑战性的部分
购物中心定义：国际购物中心协会ICSC的定义是“ 由开发商统
1992年开业的Mall of America共三层，总出租面积为42万平方米，环绕一个占地 面积为28000多平方米娱乐场布置，其中包含约360家专卖店，40多个餐饮场所， 开业三个月后每周顾客达到100万人次。
发达市场上购物中心产品趋势
从总体的开发趋势来看，美国Mall的开发是从上世纪90年代初期开始 下降的，到90年代末Lifestyle Shopping Center “生活方式中心” 开始逐渐兴起，2000年以后则呈现了迅速增长的态势，年增长约 20%。据估计，这种增长趋势可能会一直延续。
商业地产研究部视野中的购物中心产业链构成
产业投融资（资本运营）
ห้องสมุดไป่ตู้
选址拿地
商业规划 招 商
建筑设计
建设管理 营运管理 经营与消费
董事长对购物中心关键业务概述
拓展选 址 项目定 位 商业规 划 建筑规 划 招商实 施
建设管理 开业营运
五大难点： 定位（规模与租户组合）
规划 招商 运营 资金
八点心得： 长期资金 复合人才 只租不售 作对程序
一规划、开发、运营管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样 化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动 的商业场所”。
产权统一，不可分割不可出售
B
规划、开发、 运营统一运作
A
C
购物中心
E D
顾客一次购足（one stop shopping)
有更新地区或创 造新商圈的贡献
拥有足够数量的停车场
购物中心产业发展史上的里程碑（二）
50年代中期，郊区区域购物中心的布局和组成已经趋于固定，最常见的哑铃 形模式出现了。百货公司作为核心商店的角色和地位己经得到了充分的认 识，此外，通过景观设计和环境设计来强化购物行为、增加购物兴趣的一 系列设计方法也日臻成熟。
1956年，明尼阿波利斯郊区建成的南谷购物中心(Southdale Shopping Center)具 有重要的历史地位，它的革新体现在通过人工控制环境营造舒适宜人的购物环境和 花园气氛，提供开放的公共空间以满足人们社会活动的需要，提供大面积的免费停 车场，在内部建立绝对的排除汽车干扰的步行区。这一切成为后来SC建设的范例。 80年代建成的“西埃德蒙顿Mall" (west Edmonton Mall) 总出租面积达52万平，包 括大量宾馆、海边游泳池、带潜水艇的人工湖、带有人造沙滩和海浪的水上公园。
80年代末期, 有许多称为购物中心的商场,如昆仑购物中心，北京西单购
物中心、北辰购物中心、北京赛特购物中心都纷纷成立,但它们都只有购 物中心之名,而无购物中心之实。
物业裙房型购物中心，北京站旁恒基广场
以北京国贸中心90、上海港汇商城、广州天河城为代表的大型商业设施
的建成开业，标志着国内地拥有了一批真正的购物中心。
成型阶段 蓬勃兴起
成熟阶段 多样化
70年代后 20世纪80 年代
世界范围购物中心发展起源和发展历程
发展演变 阶段
早期探索
年代
发展情况
20世纪 美国(较固定的平面布局，带形中心为代表，使用不被公共街道分 20—30 割的整块土地，拥有众多个体商店，统一商店形式，唯一所 有者控制经营，一定数量的临时停车场)； 英国(邻里中心为 年代 代表);澳大利亚(小型郊区带形中心)
直销中心（Outlet Center）：
生活方式中心（Lifestyle Center）
世界范围购物中心发展起源和发展历程
发展演变 阶段
早期探索
年代
发展情况
20世纪 美国(较固定的平面布局，带形中心为代表，使用不被公共街道分 20—30 割的整块土地，拥有众多个体商店，统一商店形式，唯一所 有者控制经营，一定数量的临时停车场)； 英国(邻里中心为 年代 代表);澳大利亚(小型郊区带形中心)
大陆购物中心行业的优秀企业
万达被认为是中国商业地产的领军企业，27
2009王健林董事长代表万达领取“中国商业地产特别成就奖”
西蒙、凯德商用 华润、中粮、深国投 港资企业 香港置地、太古、和黄、新鸿基、新世界、九龙仓 保利、富力、宝龙 百联、大商集团、茂业
国内购物中心产品的其他典型代表
ICSC对传统四大类购物中心划分
1. 邻里中心 NSC（neiborhood） 2. 社区中心CSC (community) 3. 区域中心RSC (regional) 4. 超区域中心SRSC (supper regional)
特色购物中心的类别
时尚/专卖中心（Fashion/Specialty Center） 能量中心（Power Center） 主题/欢乐中心（Theme/Festival Center）
1921年，西尔斯· 罗巴克(Sears Roebuck)公司在芝加哥郊区公路交叉点上
建立了一家综合商店，以它为核心形成了带形中心( Strip Center)。
1923年建成的堪萨斯城乡村俱乐部广场(The Country Club Plaza)包括100
家承租户，由互相独立的一系列商店协调开发，其建筑、景观和招牌等都 有统一风格。
职业经理人应建立的
商业地产产业常识
Contents
目 录
购物中心产业发展历程
1 2 3
产业链与关键业务概述
万达SC发展脉络及趋向
2
第一章
购物中心产业发展历程
3
“商业地产” 界定
商业地产, 用于商业用途的房地产，区别于住宅地产和工业地产
Commercial Property。
广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等
商业地产
餐饮、娱乐、休闲、商务等 极度依赖地段的选择 商户、商铺投资者和目标消费者 经营行为，市场化 对层高、荷载、电梯等都有要求
资金模式
资金结构 投资回报形式 专业性程度 投资持有方
一次性销售回笼资金；短期 贷款；资金系统风险大
买地、开发资金必须 连续滚动，结构脆弱 销售获利 一次性收益 建筑规范 仅适合小业主
商业地产研发类工作方向 （专职研发与研发管理）
如何化解和规避快速扩张期企业面临的最大风险？
决策支持
专题研究
万达复盘 招商评审
合理化建议
知识管理
购物中心产业知识体系梗概
产业 发展 业务 概述
万达 之路
• • • •
以国国知 收外内名 租的的的 为历问企 目程题业 的与与和 方方项 向向目
• • • • 购产购万 物业物达 中链中核 心构心心 三成关竞 属环键争 性节业优 务势
西域集团是全球市值最高的商业地产企业，也是澳大利亚最大的上市公司之一， 总部位于悉尼，主要从事购物中心的持有、开发、设计、建设、物业管理、租赁、 营销以及基金和资产管理。全球范围内持有和运营着119处高品质区域型购物中 心，主要分布在澳大利亚、新西兰、美国和英国，今日市值259亿美元。
国内购物中心发展的几个阶段
主题式购物中心
体验
全球前六大购物中心运营商（2009年底总可租面积来衡量)
排 名 1 2 3 4 5 6 公司名称 西蒙 Simon Properties Inc General Growth Properties（已破产） Developers Diversified Realty Kimco Realty Corp Centro Properties Group Westfield（西域） 总可租面积（百 万平方米） 24.66 16.94 13.25 11.79 10.60 9.50
• 2010：中国民营企业的龙头企业万达集团已在全国开业27个万达 广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货 除贵州、西藏、新疆、青海之外的所有省份都已布局 • 2012：成为世界级的企业集团（80个SC，1000万，双1000亿）
• 新方向：旅游商业地产（长白山、兴城宁远、武汉东湖„„） “万达将越来越像服务型企业” • 新机遇： 企业上市 与 个人成长 10位行业大师
经营用途的房地产形式，也包括写字楼和酒店。
狭义上仅指零售业不动产，Retail Property又称Income Property
不包括写字楼和酒店。
董事长定义：以租金收入为目的的长期不动产投资，如果开发后
销售出去，称不上商业地产。
从住宅地产向商业地产升级
住宅地产
功能区别 地段区别 客户区别 物业要求区别 满足居住功能 选择地段的弹性空间更大 自用型客户\ 投资型客户、 民生领域 能满足居住的功能即可
20世纪50 年代 20世纪60 年代 美国(南谷为代表的郊区型购物中心成型，人工环境，大面积免费 停车场，内部独立步行区）；英国开始建设大型购物中心 美国(郊区型购物中心热衷于采用封闭室内步行街模式，过分依赖 人工照明和人工空调)；英国(进行城市市区的改造)；日本开 始着手建设购物中心 美国巨型购物中心发展，并从郊区转回城市内 世界范围购物中心建设掀高潮。发展中国家开始掀起建设热潮。 新类型、亚类型出现，购物中心成为城市景观的主角