福满花园项目投资估算及资金筹措计划
小院扩宽改造工程项目方案
小院扩宽改造工程项目方案一、项目概况小院扩宽改造工程项目位于城市中心地带，原有小院面积为200平方米，主要用作居住和休闲。
由于家庭成员增加和生活需求的改变，原有小院已经无法满足现有的居住需求。
因此，为了提高居住质量，必须对小院进行扩宽改造。
项目总投资预算为80万元，计划工期为3个月。
项目的主要内容包括扩宽小院面积、改造院落风格、提升院落环境、改善居住设施等。
二、项目实施方案（一）扩宽小院面积1. 通过拆除原有围墙，向外拓展30平方米的面积，并新建高挡墙，使院落面积扩大至230平方米。
2. 建造一处简约精美的走廊，用于连接室内和室外，增加活动空间。
3. 在院落中心增设一处水池，用于装饰和降温，提升院落环境。
（二）改造院落风格1. 采用欧式庭院风格为主，辅以中式元素，打造独特的院落风格。
2. 在院落四周设置观赏植物，如玫瑰花、月季花等，提升院落的美观度。
3. 在院落中增设一个小型草坪，用于儿童玩耍和休息场所。
4. 采用仿古砖石材料，将院落地面铺设成古朴美观的效果。
（三）提升院落环境1. 优化院落照明设计，在夜间增加照明设备，营造浪漫温馨的氛围。
2. 优化院落排水系统，避免雨水积淤。
3. 增加院落垃圾分类和回收设施，提倡绿色环保生活理念。
（四）改善居住设施1. 新建一个带天窗的小型宴会厅，用于家庭聚会和休闲娱乐。
2. 对室内装修进行简单的改造，如更新家具、翻新灯具等。
3. 在院落内增设一个小型游泳池，用于夏季戏水消暑。
三、项目管理措施为确保项目按时、质量、安全、成本全面达到预期目标，我们将采取以下管理措施：1. 设立项目管理团队，明确各自责任，确保项目进度。
2. 严格遵守相关法律法规，确保项目施工安全。
3. 与专业设计院所合作，进行全方位的设计方案优化，确保项目最终效果。
4. 对施工单位和材料供应商进行严格审核，确保施工质量。
5. 进行定期的项目检查和评估，及时发现和解决问题。
6. 加强与业主的沟通和协调，确保项目与业主的需求一致。
福满花园方案投资估算及资金筹措计划(DOC 52页)
福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。
（二）资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。
高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案
高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案-方案第六部分福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2实际用地面积39390.36m2 计容积率面积149683.37m2总建筑面积157689.07m2 建筑容积率 3.8建筑密度28% 绿地率30.8%住宅面积141125.49 m2 商业面积8527.04 m2地下室面积8036.54 m2 居住总户数1520户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
花园改造策划书范文3篇
花园改造策划书范文3篇篇一《花园改造策划书范文》一、项目背景随着人们生活水平的提高，对于居住环境的要求也越来越高。
本花园目前存在布局不合理、植物搭配欠佳、设施陈旧等问题，不能满足业主的需求和期望。
为了提升花园的整体品质和美观度，给业主提供一个更加舒适、宜人的休闲空间，特制定本花园改造策划书。
二、项目目标1. 打造一个美观、舒适、具有特色的花园。
2. 合理规划布局，增加休闲和活动区域。
3. 提升植物景观效果，丰富植物种类。
4. 更新和完善花园设施，提高使用便利性。
三、改造内容1. 布局调整重新规划花园的道路、休闲区、种植区等，使空间利用更加合理，人流更加顺畅。
2. 植物景观（1）移除部分生长不良或不适合的植物。
（2）增加一些观赏性强的花卉、灌木和乔木，营造丰富的层次和色彩。
（3）打造特色植物景观，如小型花坛、花境等。
3. 设施更新（1）更换破旧的桌椅、灯具等设施。
（2）增加一些休闲娱乐设施，如秋千、滑梯等。
（3）安装灌溉系统，保证植物的良好生长。
4. 地面处理（1）修复损坏的地面铺装。
四、实施步骤1. 第一阶段：设计方案（1）与专业设计师沟通，确定花园改造的整体方案。
（2）根据方案进行详细的规划和设计。
2. 第二阶段：施工准备（1）采购所需的材料和设备。
（2）安排施工人员和施工时间。
3. 第三阶段：施工阶段（1）按照设计方案进行施工，包括布局调整、植物种植、设施安装等。
（2）确保施工质量和进度。
4. 第四阶段：竣工验收（1）对改造后的花园进行全面检查和验收。
（2）根据验收情况进行整改和完善。
五、预算安排预算主要包括设计费用、材料费用、施工费用、设备费用等，预计总费用为万元。
具体预算如下：1. 设计费用：万元。
2. 材料费用：万元。
3. 施工费用：万元。
4. 设备费用：万元。
六、效果评估七、注意事项1. 施工过程中要注意安全，避免对周边环境造成破坏。
2. 合理安排施工时间，尽量减少对业主生活的影响。
富锦花园策划报告
受深圳以及周边集资房概念的影响，加深了客户对沙田集资房的认可度。
区域房地产市场分析
区域重点住宅楼盘分析 1、悦中景轩
地理位置：惠阳沙田镇淡水东高速出口两公里 开 发规模：规划总用地:7970㎡，小区用地内建筑总面积::30082㎡㎡， 住宅建筑面积:92000㎡，商业面积：8000㎡，地面车库400-500个， 绿化率：30.022 %，总套数：232套。每栋楼2梯6户。主力户型2房、 3房产品。 装修标准：毛胚 价格组合：均价仍为7188元/ ㎡ ，物业费为1.6元/ ㎡ ； 78-95.3平米的两至三房。 楼盘点评：项目整体的规划和设计，包装推广等都较有特点，由于 项目的地理位置优势，同时社区内部的绿化、景观、也都规划合理， 使得项目项目销售较为顺畅，目前基本已经进入销售高潮阶段。
区域房地产市场分析
区域集资房市场分析
作为二线城市，惠阳集资房受深圳商品房限购、限贷的基础上，加之 深圳集资房也是零建，并且价格不菲，所以大批自住和投资客户转向 了紧邻深圳的惠阳。 沙田又是惠阳区距离深圳较近的城市，随着深、莞、惠一体化的推进， 在沙田高品质、人性化、性价比的集资房楼盘广受亲睐！ 周边已经有建好或者还没有建好的楼盘，市场都很成熟。
第五部分 项目营销策略
设置销售中心
► 在距离楼盘较近、位置较好的地方设置楼盘营销中心。
►销售中心是实施销售工作的主战场，是与客户交流谈判的重
要场所，一定要谨慎对待，一个好的销售中心不仅可以体现项 目的档次，而且可以增加客户的信任程度，使客户在良好的环
境中以愉悦的心情完成购买行为。发展商提供装修，由我方负
项目SWOT分析
本项目紧深汕高速沙田出口，位置得天独厚
区域土地供应较少，远不能满足市场的住房需要，新项目的推出必将造成销售的 区域购房者对住宅的品质要求日趋提高，高品质住宅在区域市场的需求越来越大， 区域大、对于庞大的区域居住人群而言，现有的低价、品质高的项目对客户选择
花园升级改造工程实施方案
花园升级改造工程实施方案一、项目概述花园升级改造工程是为了提升花园的美观性、可持续性和功能性，增加花园的吸引力和人流量，提高花园的使用率和附加值。
通过对花园的设计与改造，打造一个优美的景观空间，同时增加花园的生态环境与休闲娱乐功能，对城市建设和居民生活有所促进。
现有花园占地约5000平方米，主要包括草坪、花坛、树木、喷泉、小径等景观元素，但部分场地较为单一，空间利用率不高，缺乏吸引力。
因此，此次改造工程旨在通过巧妙布局与设计，提升花园的整体品质与功能，增加人性化的设计元素与便利设施，为市民和游客提供更舒适、便利和美好的游览体验。
二、方案策划1. 美化景观：通过增加花坛、树木和草坪的种植，提升花园的绿化率，形成秀美的景观氛围。
调整现有喷泉的位置和形式，使其更加美观、富有互动性和趣味性。
2. 增设休闲设施：配备绿树荫蔽的座椅、休闲椅、凉亭等，增加游客休息、观赏的便利度与舒适感。
3. 优化步行路径：对现有的小径进行拓宽，增设指示牌，提升游客的导览体验。
同时，增设无障碍通道，提高花园的无障碍通行性。
4. 智能化设施：在花园中增加智能化设施，如自动喷水系统、智能灯光系统等，提高花园的可持续性与环保性。
5. 增设亲子活动区：在花园内设立儿童游乐区、亲子教育区等，满足不同年龄段游客的需求。
6. 增设多功能广场：在现有空地上增设多功能广场，用于举办各种展览、活动、文化表演等，丰富花园场地的多样化功能。
三、工程实施方案1. 规划设计阶段(1) 市政规划设计部门将与花园管理单位、相关专业设计机构合作，开展规划设计，并结合市民意见进行多轮方案征求与讨论。
明确花园升级改造的总体规划、设计蓝图和功能定位，为后续工程实施奠定坚实基础。
2. 施工准备阶段(1) 花园管理单位将与施工单位、相关建筑材料供应商等进行磋商，确定施工计划与工程方案。
同时，落实相关资金投入、人员配备、物资供应等，保障施工的顺利进行。
3. 施工阶段(1) 进行地面平整与草坪铺设：对花园的部分区域进行地面的平整与草坪的铺设，提高景观品质与使用舒适度。
“广福花园”全程策划报告
目录第一部分“广福花园”产品策划篇第一章项目简介一．项目所在地1．地理位置图2．基地图二．项目规划简介1．经济指标2．特殊限制或事项第二章立地条件分析一．四至环境描述二．项目周边商业房及住宅市场现状三．项目所在地的区域规划四．SWOT分析第三章目标客源的锁定一．目标客户群的锁定二．目标客户群的特征分析第四章产品建议方案一：一．开发思路及项目定位二．总体规划建议三．第一期产品及价格等建议四．第二期产品及价格等建议五．第三期产品及价格等建议六．第四期产品及价格等建议七．第五期产品及价格等建议方案二：一．开发思路及项目定位二．总体规划建议三．第一期产品及价格等建议四．第二期产品及价格等建议五．第三期产品及价格等建议六．第四期产品及价格等建议七．第五期产品及价格等建议第二部分“广福花园”营销企划篇第一章广告企划一．整体形象定位二．市场主诉求三．案名建议四．推广类型及通道五．系列广告主标设计六．推广预算第二章营销策划一．定位策略二．销售理念及销售计划三．现场布置四．人员管理第三部分“广福花园”经济测算篇第一章项目投资估算一．第一期项目投资估算二．第二期项目投资估算三．第三期项目投资估算四．第四期项目投资估算五．第五期项目投资估算六．总投资估算第二章项目收入预测一．第一期项目收入预测二．第一期项目收入预测三．第一期项目收入估算四．第一期项目收入预测五．第一期项目收入预测六．总项目收入预测第三章损益表一．总收入二．总成本三．净收益、投资回报率、年投资回报率第四章现金流量预测一．每季度现金流入二．每季度现金流出三．每季度现金净流量第五章主要经济测算指标及风险评估一．静态回收期二．动态回收期三．项目投资最大值预算四．净现值五．内部收益率六．敏感度分析第一部分 “广福花园”产品策划篇第一章 项目简介一、 项目所在地1、地理位置图（红线圈围为本项目地块）项目位于包河区常青镇地界，处东流路以南、金寨路以东；地块之东为政府大力开发的合肥政务文化新区所在，以南为合肥经济技术开发区；地块东、南为规划中合肥最大的黄山公园所环抱，自然景观条件优越。
房地产项目资金计划
房地产项目资金计划房地产项目资金计划:房地产项目资金计划资金计划表资金计划上报流程房地产月度资金计划篇一:房地产项目2015年资金投资计划机械城项目2015年投资计划草案一、2015年投资总资金:我公司甘肃资金投资股份有限公司确定认缴股权资金为2000万元，持有甘肃瑞力实业有限公司股份20股，股权比例约为20%。
二、项目筹备会确定股权出资 1、2015年1月25日400万元。
2、2015年3月25日600万元。
3、2015年5月15日1000万元。
三、2015年投资资金支出计划:1、根据总建筑面积约40万建筑密度约40% 容积率约计算出项目一期总投资约为8-10亿元。
2、依据加速资本流动，提前认筹预售商品回笼资金作为在开发的资金的支持，结合开发周期(2015年3月-2017年7月)作出如下计划。
篇二:房地产公司资金计划流程主题:关于启用公司资金需求计划流程内容:根据公司资金管理需要，为保障公司有序运营和项目施工顺利进展，现要求公司各相关部门每月底按要求提交次月资金需求计划，资金占用计划表分房地产开发公司和建筑施工公司两种版本，要求如下:一、房地产开发公司资金需求计划:(一)、项目累计资金占用计划(各房开公司项目财务部)1、提交流程:当月30日前各房开公司项目财务部根据各项目其他部门提交的数据资料加以汇总分析，提交项目当月及累计资金占用计划电子数据给总公司财务经理。
2、格式要求:将项目初期提交的目标成本情况，本月及累计该项目的资金流入、资金流出的各项计划和实际的数据分项填列，并填列投入完成比例。
格式见附件一《20xx年xx月房开项目累计资金占用计划表.xls》(二)、销售回款计划执行情况汇总(销售部)1、提交流程:当月25日前销售部按各开发项目做销售回款计划，列明本月及累计各房开项目销售及汇款情况等报各房开项目财务部，各项目财务于当月30 日前汇总转总公司财务经理。
2、格式要求:销售回款计划执行情况格式见附件二《20xx年xx月销售回款计划执行情况汇总表.xls》。
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第六部分福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】▲项目投资分析策略▲ 1根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资▲项目投资分析策略▲ 2金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。
（二）资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。
1、自有资金整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。
详见表:6-1-2(表:6-1-2) 自有资金年度投入表(单位:万元)▲项目投资分析策略▲ 32、银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。
(表:6-1-3) 银行贷款年度投入表(单位:万元)3、销售收入再投入。
销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。
:万元)(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位▲项目投资分析策略▲ 4第二节项目的建设工程规划与安排二、福满花园项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明1、建设方案。
经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。
（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态▲项目投资分析策略▲ 5（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。
③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。
2、建设方式。
采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
3、进度安排。
项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1）根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：▲项目投资分析策略▲ 6A 项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月B 住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月C 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月4、项目周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。
②根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。
5、分段周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。
②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略▲项目投资分析策略▲7计划拟定如下表（以季度为单位）。
（见图表:6-2-1）（表：6-2-1）项目实施计划表第三节项目投资估算及资金筹措计划▲项目投资分析策略▲8一、福满花园项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。
（2）前期工程费：1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。
（表：6-3-1）前期工程费估算表(单位:万元)(3)建安工程费：20676.77万元。
（见表：6-3-2）▲项目投资分析策略▲9（表：6-3-2）高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价(单位:万元)★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程费：①高层建安工程费=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77万元注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。
▲项目投资分析策略▲10（4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：6-3-3）。
（表：6-3-3）基础设施费估算表(单位:万元)注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园（5）公建配套设施费：485万元,详见表:6-3-4▲项目投资分析策略▲11（表：6-3-4）公建配套设施费估算表(单位:万元)▲项目投资分析策略▲12（6）开发期间税费：2657.38万元,详见表6-3-5。
（表：6-3-5）开发期间税费一览表(单位:万元)▲项目投资分析策略▲13(7)不可预见费。
711.29万元,取上面1-5项之和的3%不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×3%=711.29万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）（8）开发成本。
33078.32万元,以上1-7项小计:开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、开发费用估算1、管理费用：891.29万元,取上面1-5项之和的3%(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485) ×3%=891.29万元2、销售费用：1495.14万元,详见表6-3-6。
（表：6-3-6）销售费用估算表(单位:万元)▲项目投资分析策略▲143、财务费用：2260.6万元,详见贷款还本付息表4、开发费用：4647.03万元,前面1-3项之和三、总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：6-3-7）（表： 6-3-7）投资成本费用估算汇总表(单位:万元)▲项目投资分析策略▲15总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。
▲项目投资分析策略▲16细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及借款利息（1）资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。
本项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，另需向银行贷款20000万元用于投资，剩余部分7725.35万元由销售房收入补充，总投资为37725.35万元，其中2260.6万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。
详细投资见计划与资金筹措表（表：6-3-8）（表：6-3-8 ）投资计划与资金筹措表(单位:万元)▲项目投资分析策略▲17▲项目投资分析策略▲18（2）贷款本金的偿还及利息支付长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算。
详见贷款还本付息表。
（央行2000年9月起执行的贷款利率：5.463%）（表：6-3-9）贷款还本付息结算表(单位:万元)▲项目投资分析策略▲19▲项目投资分析策略▲20注：1、贷款利率为5.463%;2、当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）×年利率第四节项目销售和租赁收入测算一、住宅销售单价的确定（一）用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格）▲项目投资分析策略▲21详细见本项目价格定位与策略部分：由上次测算可知道本项目房地产价格为：2500元/平方米（二）建议销售测算单价为了方便计算本项目的销售总额，我们取2500元/平方米为计算单价（三）总销售收入的确定根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分分别为10%、20%、30%、40%，价格分别为：2500、2600、2700、2800，销售率100%；商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺部分分别为：30%、35%，价格分别为：11000、12500，销售率65%；车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为：50%、20%，价格分别为：15万/个，销售率70%。