2016年最新房地产行业分析报告

2016年最新房地产行业

分析报告

目录

一、房地产行业政策总结与宏观形势分析 (4)

1、相对稳定货币政策帮助房地产市场升温 (4)

2、宏观经济形势多变，房企政策稳字当先 (5)

3、价格指数筑底回升,一线城市为主力军 (6)

4、销量筑底回暖，稳中求进为大势 (7)

二、房地产市场形势分析与预测 (7)

1、开发商投资呈下降趋势，周期性战略收缩 (8)

2、新开项目同比减少，商业/办公类型比例稳步增加.8

3、土地购置活动进入收缩期，价量齐升时代终结 (9)

4、存量站上新高位，去库存是重中之重 (9)

5、行业集中度上升，兼并重组时代来临 (10)

三、上市公司业绩表现与财务分析 (12)

1、房地产业稳中有升 (13)

2、蓝筹股表现稳定 (14)

3、经营利润率不断下滑，房地产进入白银时代 (15)

4、经营活动扩张放缓，融资助力升级转型 (15)

5、资金面相对宽松，负债增长加速 (16)

四、房地产行业供需再平衡 (16)

1、土地供应终有限，城市规划拓思路 (17)

2、人口红利消失，老龄化危险与机遇并存 (17)

3、收入水平不断提高，房地产投资高端化 (18)

五、房地产行业2016年投资策略 (20)

1、经济环境与行业景气方面的预测 (20)

2、布局产业园区，加速高新技术研发 (21)

3、拥抱互联网产业，结合创新思维 (22)

4、构建新型社区，物业管理盘活存量资产 (23)

5、旅游、文化、医疗、养老齐头并进，迎接消费大时代 (24)

六、主要风险 (26)

宏观经济增速放缓的大环境下，核心目标是减少行业周期性波动和坚决去库存。房地产投资成收缩趋势，土地成本攀升、拿地和新开工缩减，库存拐点确立。行业集中度保持上升势头，盈利能力继续分化。2016年，房地产开发投资将进一步放缓，但一线城市竞争会愈加激烈。房地产板块整体表现优于大盘，蓝筹股业绩稳中有升，与文化、旅游、养老、体育等相关的转型概念股受市场热捧。白银时代已开幕，上市公司利润率继续下滑。融资环境宽松，企业债有效降低财务负担，但经营扩张已经放缓。预计传统房地产投资回报率仍会下行，搭载服务业高速发展有望实现业绩新增长。

土地供应区域不平衡加剧，人口红利过去时，结构老龄将来时，房地产消费格局将有长期变革。收入水平增长稳定，大户型改善、高端楼盘和商业地产市场具有潜力。

一、房市政策总结与宏观形势分析

1、相对稳定货币政策助力房地产市场回暖

2015年以来，央行连续5次降息降准，累计下调基准存贷款利率达1.25%。面对经济下滑压力，央行采取相对稳健的货币政策，并且在三季度资本市场异常波动后，着重强调不能过分放水。总体来说，存贷款利率的下行对于房地产行业有利：一方面，企业融资成本降低，可以部分缓解经营现金流压力；另一方面，房贷利率的下降将会有效减轻购房者还贷压力进而促进购房需求。目前楼市在第三季度小幅回暖已经部分体现了利好，但行业库存高企、区域性房价偏高使得利率下行的作用有限。不过，从十月新增贷款额将近减半来看，利率调控的作用已经边际递减。可见货币政策的效用已经存在局限性，央行再次施行货币政策的意愿将会降低。预计近期将会着手住房公积金制度改革和税收政策调节等手段来实现刚性需求的释放。另外，近期政府

提出的供给侧改革可能会着力于清理低效产能，减少房产管理和交易成本的方向，从而实现去库存目标。

2、宏观经济形势多变，房企政策稳字当头

2015年以来，中央和地方不断出台房市松绑政策，为房地产市场稳定保驾护航。除了表3所列内容，另外包括住房公积金异地贷款，不动产登记制度，户籍与住房改革等也已经在稳步推进中。十八届五中全会上，中央确立了稳定房地产市场，坚持去

库存的大方向。目前，四川、安徽、甘肃和山西已经全面取消限购政策，除了部分热点城市需要控制过热之外，后续还将有更多地区加入配合去库存的运动中。另外，住房公积金放开发行个人住房贷款支持证券的提案也将提供流动性，促进公积金贷款规模，实现居者有其所。

3、价格指数筑底回升,一线城市为主力

根据百城住宅价格指数统计显示，2015年1-10月份指数由10564上升到10849，期间涨幅2.70%，同比涨幅2.07%。指数在经历2014年下滑区间后于2015年上半年度处于相对稳定阶段，至2015年第三

季度再度开始上升趋势。价格指数同比上涨城市数也从1月份的18个上涨到10月份的33个。

通过分类城市价格指数图显示，二三线城市的住宅价格走势趋同，而第三季度的指数回升主要由一线城市带动。从价格指数同比得出，一线城市房价抗跌能力最强波动性最小，而三线城市房价相对整体下滑幅度最大。随着第三季度一线城市房价率先企稳回升带动指数上涨，二三线城市也逐渐走出2015年上半年的底部并稳步回升。一线城市10月份住宅价格指数同比涨幅分别为：北京6.44%、上海12.21%、深圳32.66%、广州-2.57%。深圳在前期调整时房价并未明显上扬，住宅和商业用地稀缺，市土地供给仅能勉强达到目标。因此，房价近一年来出现强劲补涨趋势，但推测深圳将会迎来政策性调控抑制房价上涨趋势。

上海、北京、深圳、广东三季度末二手房成交均价分别同比

增长13.72%、5.07%、48.73%、1.72%。与新房均价比较，深圳二手房均价增长幅度大幅超过同期新房涨幅（32.66%，2015年9月），进一步凸显深圳住房供给紧张的局势。

由于深圳整体房价上涨速度过快，将会导致房地产泡沫的扩大。因此，相关的政策调控将会很快出台。另外，这一趋势也将迫使地方政府加快小产权房的相关改革和政策推进。配合十三五规划的住房制度改革，小产权房有望合法化，保障房从房产市场隔离的工作将会加快推进，对市场供需平衡起到积极作用。4、销量筑底回暖，稳中求进为大势

2015年第三季度一线城市商品房价格总体上涨，9月份上海新房均价35644元/㎡，同比增长12.21%；北京新房均价34596元/㎡，同比增长6.44%；深圳新房均价40120元/㎡，同比增长32.66%；广州新房均价17057元/㎡，同比下降2.56%。北京五环六环地王频现，深圳在房价水平大幅上涨期间仍出现销售面积下滑的局面，直接体现了一线城市核心地块土地供应有限、拿地竞争激烈的情况。现阶段土地价格的提升也导致了开发商拿地规模和开发项目的缩减，因此四季度商品房价格将趋于稳定。值得注意的是，由于房地产开发存在滞后性，如果房价继续上升将直接削弱居民购房需求，届时房企会面临房价回落，库存积压的风险。