商业地产开发基础知识与策划定位
商业地产基础知识(精华版)
商业地产基础知识(精华版)商业地产全程策划案纲要商业地产基础知识商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
1、商业建筑规划知识商业空间规划设计：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划服务。
交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
汽车交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。
交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。
垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直接洽如楼梯、电梯和自动扶梯。
商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。
开间：又称面宽，指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，即商铺的横向长度。
进深：是指一间商铺从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
即商铺的纵向长度。
2、商业营销知识零售：是一种生意业务形式，可定义为将商品或劳务直接出卖给最终消费者的贩卖举动，也是向消费者提供贩卖商品的一种商业举动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足，它直接干系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
批发：也是一种生意业务形式，零售的对称，是专门从事大宗商品生意业务的商业举动。
商业批发是生产与零售之间的中央环节。
通过商业批发举动，使社会产物从生产领域进入流通领域，起到组织和调动地域之间商品流通的作用。
商业地产须掌握的知识点
第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点一、熟知商业地产的基本概念与分类1、商业地产含义与商业物业紧密关联2、商业地产全方位分类表3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式二、了解商业地产开发九种业态形式1、百货商店2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL8、仓储商店9、家居中心10、未来发展：一个商业业态革命轰轰烈烈的时代三、实施商业地产项目开发标准流程的十九步1、第一步：判断市场条件2、第二步：选择项目位置3、第三步：判断可发展规模4、第四步：项目土地取得及政府许可5、第五步：细化项目定位6、第六步：项目规划设计7、第七步：设计方案的市场化8、第八步：整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、第九步：取得项目方案的政府许可10、第十步：项目招投标11、第十一步：项目的财务核算12、第十二步：预算资金需求13、第十三步：制订融资方案14、第十四步：实施项目融资15、第十五步：开展市场策划16、第十六步：招商17、第十七步：制订价格策略18、第十八步：制订租金策略19、第十九步：选择专业管理公司四、总结中国商业地产的三大发展趋势1、由拆散销售到持有经营2、由形象为主到功能与形象并重3、由开发商包揽全程到产业链专业分工第二部分困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商1、商业地产建筑首先要做好承载商业的功能二、问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期1、销售火爆并不昭示着项目的成功2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。
三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？1、只租不售是商业地产的一个趋势2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上四、问题四商业地产该调研什么1、地产调研容易出现的两类常见问题五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位4、关键四:规模要考虑需求与供给5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。
地产方案设计知识点
地产方案设计知识点地产方案设计是指在开发地产项目时，根据市场需求和规划要求，制定出一个全面有效的设计方案。
这个过程需要考虑多个因素，包括建筑形式、功能布局、景观设计、交通规划等等。
下面将介绍地产方案设计的一些关键知识点。
一、市场分析与定位在进行地产方案设计之前，首先需要进行市场分析。
通过调查市场需求、了解竞争对手的项目，以及分析潜在客户的需求，来确定项目的定位和特色。
只有通过深入了解市场，才能制定出符合市场需求的有效设计方案。
二、土地规划与布局土地规划与布局是地产方案设计的基础。
设计师需要根据项目定位和市场需求，确定合适的土地使用方式以及建筑物的布局。
这涉及到土地利用率、建筑密度、绿化率等因素的考虑，要做到合理高效。
三、建筑形式与风格地产方案设计中，建筑形式和风格是非常重要的因素。
建筑形式决定了项目的外观表现，而风格则体现了项目的整体氛围和文化内涵。
根据项目的特色和定位，选择合适的建筑形式和风格，能够提升项目的价值和吸引力。
四、功能布局与空间设计地产项目通常包含不同的功能区域，如住宅区、商业区、公共设施等。
在设计过程中，需要合理布局各个功能区，使之相互协调、互相促进。
同时，空间设计也需要考虑人的行为和体验，营造舒适宜人的居住和工作环境。
五、交通规划与停车设计交通规划和停车设计是地产方案设计中不可忽视的一部分。
良好的交通规划能够提高项目的可达性和便利性，增加项目的吸引力。
合理的停车设计则能够满足业主和客户的停车需求，避免交通拥堵问题。
六、景观设计与绿化规划地产项目的景观设计和绿化规划对于提升项目的品质和生活环境起到重要作用。
通过合理安排景观元素和绿化区域，可以打造出宜人的环境，增加居住和工作的舒适感。
七、节能与环保设计在当前环保意识日益增强的背景下，地产方案设计也需要注重节能与环保。
通过选择合适的建筑材料、采用节能技术，以及灵活运用自然资源，可以减少对环境的影响，并提高建筑的能源利用效率。
综上所述，地产方案设计是一个综合性的任务，需要考虑市场需求、规划要求、建筑形式、功能布局等多个方面。
商业地产基础知识-主力店
天虹百货 真功夫
新世纪百货 德克士
王府井百货 必胜客
美辰百货 味千拉
家电超市 国美电器 苏宁电器 五星电器 百思电器
影院 大地影 院 17.5
幸福蓝 海 星美
游乐 奇乐儿
玩具反斗 城 汤姆熊世 界 娱人码头
百思卖
IMAX 卡通尼 （巨幕）
赛格Pa数ge 码4 城 保利影 冠军溜冰
家居 百安居
简爱家 居 国安居
宜家家 居 九百家 居 金盛家
二、主力店对商业项目运营影响
在招商过程中，最关键的因素就是确定主力店： 减少招商成本
巨大品牌 效应
项目
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缩短招商 时间
主力店对商业项目运营影响
商业项目
散户
散户
主力 店
主力 店
主力 店
零售
餐饮
休闲、娱乐
市场、地段 Page 6
主力店对商业项目运营影响
大多数项目显然缺乏应对这一变化的考虑。主力店经营不善，最终的结果只 能撤场。主力店一旦撤场，对其他散户的影响是巨大的，从而连带地产生了整个 商业经营体系的奔溃。原来设想将主力店引入，是要利用主力店旺场，没想到运 用不当的结果却走向了反面 。
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1、：
经济型酒店选址要求
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4、
超市选址要求
v商圈要求：位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门房； 对于大型超市消费者步行到店所需时间在10分钟以内的范围为核心 商圈，所需10-30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常 住人口要求15-20万人。
v物业要求：最好框架结构，期房、先放都可。楼层不超过三层，层 高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深宜30-50米为 佳。
商业地产基础知识招商流程等
商业地产基础知识1、商业房地产的含义：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
2.商业地产的类型3、商圈：是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
商圈的构成商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。
4、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
零售业态：是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。
5、CBD :全称是Cen tral Bus in ess District ，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。
是一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。
一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最咼。
商业地产的基本概念与基础知识-3
关于商业地产的基本概念与基础知识什么是商业房地产商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业房地产的形式多样，规模也有大有小。
规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。
对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
商业房地产与其他房地产形式的对比在过去２０多年里，中国房地产开发的主要形式为普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等，以上各种开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一——准确地讲，上述各种地产开发形式的成功个案绝大多数是针对小规模、特定客户群的产品。
另外，普通住宅、公寓、写字楼、别墅等，则绝大多数采取开发销售的模式，而且出现了产权酒店的开发模式，其资金回收模式相对简单，资金循环体系主要表现为非资本市场化的体内循环方式。
1、零售业 retail business：以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。
2、零售业态 retail format：零售企业为满足不同的消费需求和目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式。
零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。
从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。
3、商圈 trading area：零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域。
4、超市 supermarket：采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足顾客日常必需品需求的零售业态。
商业地产运营管理
商业地产运营管理的发展前景与挑战
• 商业地产运营管理的发展前景包括市场潜力巨大、行业竞争加剧和创新发展机遇 • 市场潜力巨大：随着经济的发展和消费水平的提高，商业地产市场仍有较大的发展空间 • 行业竞争加剧：商业地产行业竞争日益激烈，需要不断提升运营管理水平和服务质量 • 创新发展机遇：新技术、新理念的涌现为商业地产运营管理带来创新发展的机遇
理解和操作性强
• 要包括经济效益、社会效益和可 持续发展等方面的指标 • 要明确各指标的权重和评分标准， 提高评估的准确性
• 要关注市场变化和客户需求，及 时调整指标体系，满足市场和客户 的需求 • 要持续优化指标体系，提高评估 的准确性和导向性
• 要采用通俗易懂的表述方式，便 于员工和利益相关者理解 • 要建立操作指南和培训体系，提 高评估的可操作性和有效性
商业地产项目的运营管 理流程要明确清晰和高
效执行
商业地产项目的运营管 理流程要灵活调整和持
续改进
• 项目启动：负责项目的市场定位、 业态规划和招商策略的制定 • 项目执行：负责项目的运营管理、 费用控制和安全风险管理等 • 项目收尾：负责项目的运营绩效 评估和改进，提高项目运营效率
• 要建立明确的工作计划和时间节 点，确保项目的顺利推进 • 要加强过程监控和结果评估，提 高项目的运营效率和质量
• 要关注政策变化、行业发展、消费趋势等因素 • 要及时调整招商策略，满足市场和客户的需求
商03业地产运营管理团队构
建
商业地产运营管理团队的组织架构
房地产策划基础知识 超详细版
房地产策划基础知识超详细版房地产策划基础知识--超详细版房地产策划基础知识第一部分房地产策划基础知识第一章房地产策划师的基本素质和职业生涯第一节奋斗方向第二节策划人员基本素质互动培训第二章房地产基础知识第一节建筑与规划基本知识第二节土地权属登记第三节房屋权属备案第四节房地产开发中的税费第三章房地产经营环境第一节城市经济与房地产经济第二节城市规划与城市运营第三节最新房地产政策与制度的演变和趋势第四节中国房地产市场的趋势与机会第四章房地产开发流程第一节房地产市场调研第二节土地价值发现第三节可行性研究及地块选择第四节目标客户消费心理研究目录第五节房地产项目产品定位第六节房地产项目规划与设计第七节房地产项目的报批管理第八节房地产项目的工程管理第九节房地产项目的预售管理第十节房地产项目销售推展第十一节房地产项目的投融资管理第十二节房地产项目的成本控制第十三节房地产项目风险管理第十四节房地产项目的竣工验收第十五节房地产项目留宿交房第十六节房地产项目物业管理第五章房地产市场调研第一节正确认识房地产调研第二节房地产市场调研的内容第三节房地产市场调研的方法第四节房地产市场调研的流程第六章房地产可行性研究报告第一节可行性研究的概念和促进作用第二节可行性研究的阶段工作第三节可行性研究的内容第四节可行性研究报告的基本建设第二部分房地产策划理论与方法第七章策划学基础第一节策划学和策划力研究第二节策划的原理与方法第三节策划的基本方法第四节房地产策划模式及其流程第五节房地产营销策划组织和控制第八章房地产产品策划第一节房地产产品策划第二节房地产产品策划标准模式第九章房地产营销策划第一节房地产营销与推展第二节房地产广告营销策略第十章策划书写作第一节市场研究与方案构想第二节项目方案策划第三节项目可行性研究第四节项目财务评价第五节项目不确定性分析第十一章房地产营销策划组织与掌控第一节房地产营销计划的制订第二节房地产营销控制的基本程序第三节房地产营销掌控的内容和基本方法第三部分各类产品的营销策划第十二章普通住宅类产品营销推广第十三章别墅项目的推广与营销第十四章townhouse产品的营销推展第十五章商务公寓产品营销推广第十六章酒店式公寓的推展与营销第十七章产权酒店营销推展及经营第十八章商业房地产的推展与销售第十九章写字楼的推展与营销第四部分房地产策划后期附加部分第二十章物业管理与房地产策划第一节项目策划不容小视物业管理第二节物业管理前期介入的必要性及内容设定第三节确认物业管理服务标准第四节设计施工阶段的物业管理工作第五节物业管理人员的召募与组织第六节物业管理方案及制度的制定第七节从住宅标准看物业管理的前期介入第八节把服务营销思想带入物业管理的前期干预第二十一章房地产法律法规知识第一节房地产开发投资与经营法律法规第二节土地管理法律法规第三节交易和市场管理法律法规第四节房地产金融与税费管理法律法规第五节物业管理法律法规第六节地方性房地产法规条例政策第一章策划人职业生涯规划第一节一、奋斗方向设计阶段人生，并不是叫你立刻放弃眼前的工作，因为不少人真的很爱自己现在从事的这份工作，只是无暇把手头的工作与未来的目标联系起来。
商业基础知识(培训)
一、什么叫商业房地产 ？ 指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的
商业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的房地 产.
北京三里屯
二、商业房地产的类别划分
1、按照开发形式进行分类 2、按座落位置分 3、按规模分 4、按照投资价值分类 5、按照商铺的位置形式分类
十、历史上的八次零售业态创新
次数 1 2 3 4 5 6 7 8
名称 百货商店 一价商店 连锁商店 超级市场 购物中心 自动售货机 步行商业街 多媒体销售
业态开始时间 1852年 1878年 1859年 1930年 1930年
第二次世界大战后 1967年 1980年
高潮期 1860－1940 1880－1930 1920－1930 1935－1965 1950－1965 1950－1985
七、专卖店、便利店、连锁店、百货店
专卖店( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
便利店(方便店) convenience store(Cv．S): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态
百货店 department store(Dept．)： 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态.
1967－？ 1980－？
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
十一、解读“城”与“市”（一）
城市与商业地产――“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商 业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。
商业地产基础知识-主力店
简爱家 居
国安居 宜家家 居 九百家 居 金盛家
新世纪百货 德克士 王府井百货 必胜客 美辰百货 味千拉
IMAX 卡通尼 （巨幕） 保利影 冠军溜冰
二、主力店对商业项目运营影响
在招商过程中，最关键的因素就是确定主力店： 减少招商成本
巨大品牌 效应
项目
缩短招商 时间
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主力店对商业项目运营影响
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KFC、麦当劳
商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费者支持 面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求10年以 上至少。
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KFC、麦当劳
商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费者支持 面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求10年以 上至少。
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常见主力店
超市 家乐福 百货 餐饮 家电超市 国美电器 影院 大地影 院 游乐 奇乐儿 家居 百安居
太平洋百货 肯德基
大润发
麦德龙 沃尔玛 华润万 佳 永辉
百盛百货
天虹百货
麦当劳
真功夫
苏宁电器
五星电器 百思电器 百思卖
Page 4 赛格数码城
17.5
幸福蓝 海 星美
玩具反斗 城
汤姆熊世 界 娱人码头
1. 一对多原则 争取与3—4家主力商家同时进行洽谈，以品牌、主要条件、意向程度作为主要 参考指标，在同期洽谈的过程中，将其他在谈主力商家的谈判进度及谈判情况 不时进行通报，激发主力商家竞争意识，增加商户之间的紧迫感，加快谈判的 进度，以实现最好的出租条件和品牌最好的商家进驻为目标； 2. 意向书优先原则 在合同谈判阶段，尽量让客户先出具“意向书”，努力促成长期洽谈的目的。 在过程中应合理控制节奏，不能过快过急，不能让商家产生畏难、退缩的情绪， 从而丧失机会； 3. 踏勘优先原则 在确定确定看现场以后，一定要安排好现场接待，尽量争取与商家同车考察， 在考察市场的同时对项目进行全力推介，细心观察客户反应，把握其兴趣较强 的优势方面进行强力推介，同时打消其顾虑，起到“一锤定音”的强势作用。 4. 持续联络原则 根据行业经验，主力店商家谈判具有较多不确定性，因此，与其沟通、协商一 定要长期坚持，并保持定期的沟通与交流。
商业地产策划案5篇
商业地产策划案5篇高风险，高投资，所以在地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。
以下是小编精心收集整理的商业地产策划案，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。
商业地产策划案1一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解1. 销售(招商)目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
商业地产专项培训计划
商业地产专项培训计划介绍如下：商业地产是地产行业中的重要组成部分，涵盖了购物中心、写字楼、酒店、餐厅等多种商业性质的物业。
在商业地产行业中，专业的培训计划是非常重要的，下面将对商业地产专项培训计划进行介绍。
一、培训课程培训应该包括理论知识和实践能力的训练。
商业地产从市场分析、物业招商、项目运营等多个方面进行学习，课程设置应该体现出深度和广度。
培训课程应包括以下内容：1.商业地产基础知识：了解商业地产的概念、层次、产业链和市场特点，以及商业地产的财务和法律知识。
2.商业地产市场营销：了解市场规律，运用各种市场营销手段，提高店铺租售率，增强物业的市场竞争力。
3.商业地产投资：了解商业地产投资的风险和收益，掌握投资的方法和技巧，管理投资组合，实现长期的资产增值。
4.商业地产运营：掌握商业地产的运营管理、维护建筑、设备管理和维修等核心能力，以及设施管理、租赁管理等运营细节。
5.商业地产规划与设计：学习商业地产的规划、设计和施工等方面的知识，了解建筑的结构和设计，了解消防和安全法规等相关规定。
二、培训方式商业地产行业的培训方式应该灵活多样，以方便学员进行有效的学习。
以下是一些常用的培训方式：1.实地教学：寻找一些典型的商业地产案例，让学员实地考察和体验，了解实际情况。
2.专业讲座：邀请专家、企业家、行业大咖等讲授相关课程，为学员提供更专业的培训。
3.在线学习：结合多媒体手段，进行在线教学，让学员充分利用互联网资源，提高学习效率。
4.应用实践：在培训过程中，注重实践能力的培养，让学员在实际工作中提高自己的能力。
三、培训师资商业地产行业的师资要拥有丰富的实操经验和教学经验。
应该有以下条件：1.行业背景：有着丰富的商业地产行业背景和经验，了解行业的规律和市场动态。
2.教学经验：具备商业地产行业教学经验，能够将自身的行业知识和经验转化为科学合理的课程内容。
3.教学能力：拥有良好的教学能力和授课技巧，能够激发学员的学习热情和动力。
商业地产基础知识
商业地产基础知识2008-01-16 16:06:36| 分类：房地产-商业|字号大中小订阅目录第一章房地产基础知识培训. 4一、房地产的概念. 4二、商业地产的类型. 6三、房地产专业名词. 8四、建筑识图. 18第二章商业地产市场调研. 26第三章目标商业基础知识培训. 27一、发展商背景介绍. 27二、项目地理位置及分析. 30三、项目总体规划. 31四、商业部分基本资料. 32五、项目商业部分的定位. 34六、商业部分功能分布. 36第四章商业项目销售的业务流程与销售策略. 44一、寻找客户. 44二、现场接待客户. 46三、谈判. 48四、客户追踪. 50五、签约. 52六、售后服务. 54第五章相关商业合同文本讲解. 55第六章销售人员的礼仪和形象. 56第七章电话礼仪及技巧. 57第八章商业地产销售技巧. 58一、分析客户类型及对策. 58二、逼定的技巧. 63三、说服客户的技巧. 65四、如何塑造成功的销售员. 71五、如何处理客户异议. 76六、房地产销售常见问题及解决方法. 81第九章个人素质和能力培养. 87第十章员工架构、守则及职责. 88说明该销售手册共分十章，需要一个月的时间，共（）个课时，一个课时60分钟。
主要安排如下：第一章商业地产基础知识培训（）个课时第二章商业地产市场调研（）个课时第三章目标商业基础知识培训（）个课时第四章项目的商业销售流程与策略（）个课时第五章相关商业合同文本讲解（）个课时第六章销售人员的礼仪和形象（）个课时第七章电话礼仪及技巧（）个课时第八章商业地产销售技巧（）个课时第九章个人素质和能力培养（）个课时第十章员工架构、守则及职责（）个课时第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
《商业地产基础知识》课件
市场趋势
总结词
预测未来商业地产市场的发展趋势，包 括需求变化、价格走势、政策影响等。
VS
详细描述
未来，商业地产市场仍将保持稳定增长态 势。随着消费升级和城市化进程的推进， 商业地产需求将继续增加，尤其是电商物 流、科技产业、文创产业等新兴领域的快 速发展将为商业地产带来新的增长点。同 时，政策对商业地产的调控也将更加严格 ，对环保、节能等方面的要求将进一步提 高。
总结词
市场定位不准确、招商困难、经营管理不善
详细描述
某商业地产项目由于在市场定位、招商和经 营管理等方面存在严重问题，导致项目失败 。具体表现为市场定位不准确，业态组合不 合理；招商困难，无法吸引优质品牌入驻； 经营管理不善，缺乏有效的营销策略和运营 手段。这些问题的存在使得该项目无法实现
商业价值，最终导致了失败的结局。
06
CATALOGUE
商业地产案例分析
成功案例一：万达广场
总结词
规模宏大、品牌聚集、运营管理出色
详Байду номын сангаас描述
万达广场作为国内商业地产的领军项目，凭借其规模宏大的建筑群和丰富的业态 组合，吸引了众多知名品牌入驻。其独特的运营管理模式和营销策略，使得万达 广场在市场竞争中占据了优势地位，成为了商业地产的成功典范。
法律风险
商业地产投资涉及的法律法规 较多，投资者需注意遵守相关
规定，避免纠纷。
投资回报
租金收入
长期持有商业地产并通过出租 获得稳定的租金收入。
资产增值
随着商业地产市场的波动，投 资者可能获得资产增值收益。
税收优惠
符合条件的商业地产投资可能 享受税收优惠政策，降低投资 成本。
其他收益
如股权或债权投资可能带来的 分红、利息等其他收益。
商业地产基础知识--三里屯village、世贸天阶等案例研究(68
36
各物业类型规模配比
37 37
五星级酒店
丽思卡尔顿酒店
>丽思卡尔顿酒店，国际高档酒店业顶级品牌，欧 洲奢华界定者，世界政要和社会名流下榻的首选
JW万豪酒店
>JW万豪酒店，万豪酒店升级版，国际超豪华酒店 品牌，实施华贵舒适，服务水准至高
销售团队组建 招商团队组建
以活动营销为主，较少投放广告，广告诉 求以投资理念为主
销售 交楼 开业 持续经营
招商 清盘
销售
住宅开发
地段选择是关键
客观市场调研 微观市场调研 消费者调研
形象定位 市场定位 目标客户群定位 产品定位
整体规划设计 建筑风格与立面设计
景观设计 销售团队组建 营销方式多样化
7
商业形态发展过程
整体平面图
现代、商务的样板房
注：未开盘，预计九月份开盘，户型面积在80—200平米之间，价格未定。
简洁的园林
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酒店、写字楼、商场、公寓等功能 均衡发展模式
Union Square
——香港九龙站
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Union Square ——尖端城中之城
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擎天半岛：高尚住宅
Union Square
漾日居：高尚住宅
8
商业形态发展过程
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第六代商业是以观光、休闲、娱乐、健康、 文化营销为主题的体验式商业经营模式 ； 如：韩国未来生态城。
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商业形态特色分析
11
商业地产主要分类有
一、按商业形态分类：
1、商业广场 2、shoppingmall 3、商业街 4、大型商铺 5、购物中心 6、休闲广场 7、步行街 8、专业市场 9、社区商业中心
商业地产培训知识房地产基础知识培训
商业地产培训知识房地产基础知识培训随着经济的不断发展，商业地产行业越来越重要。
尤其是在城市化发展的背景下，商业地产的前景越来越好。
然而，想要成为一名成功的商业地产从业者，需要具备一定的房地产基础知识和专业技能。
因此，商业地产培训知识非常重要。
商业地产是什么？商业地产一般是指商业用途的房地产。
商业地产广泛应用于零售、办公、酒店、娱乐、医疗和其他商业活动。
商业地产的价值通常由其位置、租赁收入、可持续性、资产管理和运营等因素决定。
商业地产是一个复杂的领域，涉及多个方面的知识和技能。
商业地产的基础知识商业地产基础知识包括以下方面：1. 市场调研：市场调研是商业地产活动的基础。
对市场进行调查和研究，可以提供数据和洞察力，帮助投资者和开发商做出决策。
2. 财务分析：商业地产涉及巨额资金，财务分析是确保项目成功的关键。
财务分析包括预算、资本支出、收益、支出和投资回报等方面。
3. 项目管理：商业地产项目涉及多个阶段，包括选址、设计、开发、建造和销售等方面，需要进行全面的项目管理。
4. 市场营销：市场营销是推销商业地产项目的重要手段。
它包括品牌和定位、广告、营销材料、宣传活动等方面。
商业地产培训知识商业地产培训知识旨在帮助有志从事商业地产行业的人员获得必要的知识和技能。
培训课程包括市场调研、财务分析、项目管理、市场营销等方面的内容。
1. 市场调研培训市场调研培训的目的是帮助学员了解市场研究的基础知识，包括市场调查、数据分析和市场预测等方面。
课程内容涵盖市场调研的步骤、方法、技巧和实践案例等。
通过这些课程的学习，学员可以提高自己的市场调研能力，为商业地产项目的投资和开发提供重要的支持。
2. 财务分析培训财务分析培训是为从事商业地产行业的人员提供必要的财务知识和技能。
课程内容包括预算编制、现金流分析、投资回报率、资本支出等方面。
通过这些课程的学习，学员可以掌握商业地产项目财务分析的基本方法和技巧。
3. 项目管理培训项目管理培训涵盖商业地产项目管理的各个方面。
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分散出租 只租 不售 整体出租
租金高，开发商收益可最大化，物业升值 空间大，容易出售表现租期短，容易改变 功能或调整经营 不需设立专门的经营公司和配备专业的商 业人员，交易简单，结算方便；物业可进 行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新 项目，带租约更有利于日后整体销售
商业区域城郊的大型商业 物业、有足够大的停车场 及卸货区的商业物业。 没有商业专才、资金实力 雄厚、经营相对保守的开 发商，其物业面积一般不 超过3万m2 资金实力不够、融资渠道 有限、急于变现的开发商
二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别
•商业地产项目的选址过程更严谨； •商业地产的调研比住宅复杂； •商业地产开发定位比住宅开发定位系统化； •商业地产的推广比住宅的推广更具针对性； •商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。
土地开发流程 土地获取
项 目 立 地 条 件 研 究
2、如何进行商业市场定位 [ 项目立地条件研究 ]
• 项目基本指标——决定项目的产品形式
• 道路类别研究——依用途分交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干 道，如王府井大街商业干道，朝外大街兼具商业干道和交通干道双重 功能，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道； • 交通易达性研究——是否有障碍物（如交通栏隔），消费人群本项目 的车行和人行来外部交通动线； • 周边环境和目前商业设施研究——利用可借鉴资源，进行业态错位经 营或互补性；
住宅开发
地段选ห้องสมุดไป่ตู้是关键
商 业 地 产 与 住 宅 开 发 的 区 别
市场调研
客观市场调研 微观市场调研 消费者调研
项目定位
形象定位 市场定位 目标客户群定位 产品定位
规划设计 销售组织 营销策划 营销策划
整体规划设计 建筑风格与立面设计 景观设计 销售团队组建 营销方式多样化
二、商业地产与住宅开发的行为比较
只售不租
相对省力且风险较低
租金相对整体出现要高一些，风险分散、 租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款 ，比整体出租更适合日后带租约出售物业 ，如果某一层经营失败时，开发商能掌握 主动权，并进行重新招租 主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销 售，大小租户的结构使项目稳定性提高， 有利建立完整的租户资源库，为以后开发
社区商业地产
消费群体锁定于社区住户。
流通型商业地产、专业市场、批发市场 资源型商业地产新业态：旅游地产
一般位臵较好，常成行成市发展，以商品流通为主要功能。 泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。
二 商业地产与住宅开发的行为比较
二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
分析历史悠久的商业街与当代成功的商业项目发现： 商业地产的发展具有“向心格局”，一个灵魂人物（项目）， 具有强烈的磁场效应；
商业地产发展具有“集群效应”，成行成市更有利于商业地产 的可持续发展。
无论是向心格局，还是集群效应，商业地产的相生相旺最终归 为一点——成功的主题定位（用系统的理论来分析，包括市场 定位、消费者定位、业态定位等）。
如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等， 停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALL—Mall of America,就是超级商业地产的典范。）
一、商业地产基础知识
行按 为照 分消 类费
•物品业态房地产（SHOPPING MALL，大型购物中心，百货商场，
•区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家以上，
•超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，
主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位 数量在5000辆以上。）
•超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店
一、商业地产基础知识
五种最具前景的商业地产业态 中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点
以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中 心又称MALL，中等购物中心的服务半径是区域型的，地铁和地面公共交 通将是疏导购物人流的主要方式。
室内外相结合的购物空间：商业步行街
以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之以广场、街巷，形成一 个相对的固定区域。
四
如何进行商业定位
如何进行商业体量定位 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业价格定位
1、如何进行商业体量定位
在确定项目以配套为主题的方向下
商业与住宅面积配比法
•外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间； •中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间； •内向型商业面积与住宅面积的2％以下。
又租 又售 ，且 租且 售
分层或分片 出租模式
资金实力雄厚的开发商
层（或片） 与散结合出
5万m2以上的商场
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
•商业地发开发商要具备长线赢利心态：（例 如：上海正大广场、金源茂，成功商业地产 的利润远远高于住宅开发的利润）
超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）
•服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓） •体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）
形按 式照 分建 类筑
•单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）
面临纯商业问题
•综合建筑（多种房地产形式的统一规划）
项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会 影响整个项目的成功运营。
•商业地产开发商应具备正视风险心态：（防 范物业管理中存在的风险、防范市场环境风 险）
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
•一个大型商业项目需要一次投资建成才能形成商业气氛，因而所有的前期 投入都来自开发商的积累，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开 发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式。 •成熟的商业地产项目通常是由基金作为项目的主要投资人，或是开发完成 后由基金购买，再进行统一的租赁经营等。
如何进行商业体量定位 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业价格定位
2、如何进行商业市场定位 市场定位的推导思路 项 目 经 活济 结环 构境 研的 究分 析 和 生 区 域 城 发 市 展 结 规 构 划 调 调 查 查 与 城 市 商 业 发 展 规 划 和 政 策 研 究 辐 射 区 域 结 的 构 确 研 定 究 和 零 售 业 竞 品 及 典 型 性 案 例 研 究 消 费 者 消 费 研 行 究 业 的 调 查 与
年公寓）
一、商业地产基础知识
•近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内
人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食 品，停车位约100辆。）
按 市 场 范 围 分 类
•社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈半
径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位 约500辆。） 主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在 1000——5000辆。）
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别
•商业地产的利润产生模型更为复杂
总销售收入 （销售额） 总成本 利润
•商业地产开发要平衡多种权益关系
住宅开发经济效益产生模型
出售 出租 开发商 小业主 经营者 管理者 消费者 出租
总收入
租金收入 自营收入 销售收入 其他收入
总成本
利润
商业地产开发生态链
商业地产开发经济效益产生模型
开发流程层面的区别
利益层面的区别
规划设计决定商业地产项目的存亡
•大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通 与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需 求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租 和出售回报，是规划设计至关重要的问题。 •各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并 伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
政府
支持管理者 的专业意见
站在城市建设的高度带 动城市经济的发展 保证投资者 的租金收入
消费者 开发商
投资者 经营者
符合消费者 的消费取向 管理者
预留经营者 的增值空间
商业地产开发经营的利益共同体
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
三 商业地产的三种盈利模式及五个
利润密码
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
只租不售
只售不租
又租又售，且租且售
万达广场 中粮大悦城
SOHO地产
六佰本 大成国际购物中心
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
三种商业地产的盈利模式对比
盈利模式 盈利模式 优点 优点 缺点 缺点 需充分重视前期的市场定位、功能定 位、业态定位的策划工作，设立专业 的经营管理公司负责经营管理，对招 商能力、日常经营管理能力的要求极 高，同时经营风险较大 收益低、在3~5%之间的回报率，即使 物业升值，其套现的难度很大，采取 这种方式还要加强对租户的评估。 失去了更大收益前景的可能性，商业 经营不稳定 需重视前期的商业策划（业态组合、 功能定位、市场定位等），需设立相 应的管理部门及配备相关的商业专才 ；要求开发商建立储备租户资源库， 并具备极强的招商能力 要求开发商具备很雄厚的自有资金； 需设立专业的经营管理公司和配备相 关的商业专才，对主力店的招租能力 适用类型 适用类型