商业地产开发基础知识、策划定位实操

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三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
•一个大型商业项目需要一次投资建成才能形成商业气氛，因而所有的前期 投入都来自开发商的积累，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开 发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式。 •成熟的商业地产项目通常是由基金作为项目的主要投资人，或是开发完成 后由基金购买，再进行统一的租赁经营等。 •中国典型的融资比例是：50％权益/50％贷款。
适用类型
分散出租 只租 不售
租金高，开发商收益可最大化，物业升值 空间大，容易出售表现租期短，容易改变 功能或调整经营
商业区域城郊的大型商业 物业、有足够大的停车场 及卸货区的商业物业。
整体出租
不需设立专门的经营公司和配备专业的商 业人员，交易简单，结算方便；物业可进 行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新 项目，带租约更有利于日后整体销售 相对省力且风险较低
预留经营者 的增值空间
商业地产开发经营的利益共同体
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三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
分析历史悠久的商业街与当代成功的商业项目发现： 商业地产的发展具有“向心格局” 一个灵魂人物（项目）， 商业地产的发展具有“向心格局”，一个灵魂人物（项目）， 具有强烈的磁场效应； 具有强烈的磁场效应； 商业地产发展具有“集群效应” 商业地产发展具有“集群效应”，成行成市更有利于商业地产 的可持续发展。 的可持续发展。 无论是向心格局，还是集群效应，商业地产的相生相旺最终归 为一点——成功的主题定位（用系统的理论来分析，包括市场 主题定位（用系统的理论来分析， 主题定位 定位、消费者定位、业态定位等） 定位、消费者定位、业态定位等）。
商业地产开发基础知识 与策划定位实操
在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功
2008年11月 2008年11月
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商业地产开发基础知识 商业地产与住宅的开发行为比较 商业地产的盈利模式和利润密码 如何进行商业地产定位？ 如何进行商业地产定位？
商
按 市 场 范 围 分 类
•
30 500
1.3
商
•
商 7 3~5 5000
商
•
商
商 业
商 50
150—200
•
、
、
商 商业地产
一
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一、商业地产基础知识
行 为 分 类
按 照 消 费
• •
业 业 业
地产
产 业
商
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三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
三种商业地产的盈利模式对比
盈利模式 优点 缺点 适用类型
盈利模式
优点
缺点 需充分重视前期的市场定位、功能定 位、业态定位的策划工作，设立专业 的经营管理公司负责经营管理，对招 商能力、日常经营管理能力的要求极 高，同时经营风险较大 收益低、在3~5%之间的回报率，即使 物业升值，其套现的难度很大，采取 这种方式还要加强对租户的评估。
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又租 又售 ，且 租且 售
分层或分片 出租模式
租金相对整体出现要高一些，风险分散、 租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款 ，比整体出租更适合日后带租约出售物业 ，如果某一层经营失败时，开发商能掌握 主动权，并进行重新招租
资金实力雄厚的开发商
层（或片） 与散结合出 租模式
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主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销 要求开发商具备很雄厚的自有资金； 在 地 领 房 产 域 我 一 在 助 户 们 直 帮 客 成 售，大小租户的结构使项目稳定性提高， 功 需设立专业的经营管理公司和配备相 有利建立完整的租户资源库，为以后开发 关的商业专才，对主力店的招租能力
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二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别
规划设计决定商业地产项目的存亡
•大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通 与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需 求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租 和出售回报，是规划设计至关重要的问题。 •各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并 伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。
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三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
•一个商业项目在前期的策划、招商中期的规划 前期的策划、 前期的策划 设计、以及后期的经营管理 后期的经营管理三个阶段都需要有 设计 后期的经营管理 高度专业化水准的操作能力。 •发展商需要在专业商业投资、管理与顾问公司 专业商业投资、 专业商业投资 以及商业项目规划设计公司 商业项目规划设计公司的协助下，才能使 商业项目规划设计公司 一个大型商业项目达到专业化的高度。
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三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
政府
支持管理者 的专业意见
站在城市建设的高度带 动城市经济的发展 保证投资者 的租金收入
消费者
投资者 开发商 经营者
符合消费者 的消费取向 管理者
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二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别
•商业地产项目的选址过程更严谨； 商业地产项目的选址过程更严谨； 商业地产项目的选址过程更严谨 •商业地产的调研比住宅复杂； 商业地产的调研比住宅复杂； 商业地产的调研比住宅复杂 •商业地产开发定位比住宅开发定位系统化； 商业地产开发定位比住宅开发定位系统化； 商业地产开发定位比住宅开发定位系统化 •商业地产的推广比住宅的推广更具针对性； 商业地产的推广比住宅的推广更具针对性； 商业地产的推广比住宅的推广更具针对性 •商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。 商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。 商业地产开发比住宅开发多出开业
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一、商业地产基础知识
地产
商 、商业 、
、
按 行 业 类 别 分 类
• • • •商 商 •
一
地产 地产
、 、
、KTV 、 、
地产 商业地产 商业地产
商 、
、产
、
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在 地 领 房 产 域 我 一 在 助 户 功 们 直 帮 客 成
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一、商业地产基础知识
商 商 一 20—100 商 商
如何进行 商业体量 定位 如何进行 商业市场 定位 如何进行 商业业态 定位 如何进行 商业价格 定位
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一 商业地产开发基础知识
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在 地 领 房 产 域 我 一 在 助 户 功 们 直 帮 客 成
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地产 地产
、 、
、 地产
形 式 分 类
按 照 建 筑
•
商业
商业
地
地产
地产
地产
一
一
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在 地 领 房 产 域 我 一 在 助 户 功 们 直 帮 客 成
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一、商业地产基础知识
五种最具前景的商业地产业态
以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中 心又称MALL，中等购物中心的服务半径是区域型的，地铁和地面公共交 通将是疏导购物人流的主要方式。
没有商业专才、资金实力 雄厚、经营相对保守的开 发商，其物业面积一般不 超过3万m2 资金实力不够、融资渠道 有限、急于变现的开发商
只售不租
失去了更大收益前景的可能性，商业 经营不稳定 需重视前期的商业策划（业态组合、 功能定位、市场定位等），需设立相 应的管理部门及配备相关的商业专才 ；要求开发商建立储备租户资源库， 并具备极强的招商能力
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5万m2以上的商场
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三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
商业地产的利润密码