土地一级开发增值税适用税目问题的思考.pdf
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析近年来，土地一级开发整理项目成为了城市土地利用和经济发展的重要手段。
土地一级开发整理项目所涉及的收入确认及税务问题也备受关注。
本文旨在对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行阐述。
土地一级开发整理项目涉及到的收入主要包括出让金、配套建设费以及其他收入。
其中，出让金可以直接确认为项目销售收入。
配套建设费则需区分是否属于经营业务收入。
如果配套建设满足收回一定的成本、能够形成持续收益的条件，则应确认为经营业务收入。
其他收入应根据具体情况进行确认，如租金收入、物业管理费等。
1. 增值税在土地一级开发整理项目中，增值税的计税依据是建筑面积。
具体计算公式为：增值税额=建筑面积×增值税率。
需要注意的是，对于配套建设费部分，如能够形成持续收益，则应对其进行增值税保留税制处理。
此外，对于房地产开发企业，可以申请采用即征即退政策，即在缴纳完全税额后，通过固定资产投资税金抵扣等实现增值税的退税。
2. 企业所得税土地一级开发整理项目的企业所得税应按照一般企业的税率进行缴纳。
需要注意的是，土地一级开发整理项目属于房地产开发业，因此涉及到的土地价款和房地产销售收入需要进行分别处理。
3. 印花税土地一级开发整理项目所涉及的印花税主要包括土地使用权出让合同的契税和不动产转让税。
其中，契税的计算公式为土地使用费×土地出让年限×契税税率。
不动产转让税的计算公式为不动产转让价格×不动产转让税率。
4. 城建税和教育费附加土地一级开发整理项目中，城建税和教育费附加的计算依据与增值税相同，即建筑面积×城建税/教育费附加税率。
土地一级开发整理项目涉及到的个人所得税主要是销售住房时的个人所得税问题。
根据税法规定，个人出售房屋的收入应按照收入的来源和性质分别计算个人所得税。
个人所得税的计算公式为：（房屋转让价款－房屋购置价款－房屋评估价款）×20%×税率。
土地一级开发业务增值税涉税分析
土地一级开发业务增值税涉税分析作者：吴广文来源：《中国经贸》2017年第10期【摘要】伴随着城市基础设施建设和房地产市场的发展，土地一级开发业务越来越重要，“政府主导、市场化运作”的企业实施模式是土地一级开发最主要的模式。
这种模式下，开发企业受政府委托完成资金筹措、征地拆迁和市政基础设施建设等工作，政府收到土地使用权出让金后返还开发企业前期垫付的土地一级开发直接成本和固定比例的报酬。
开发企业取得的政府返还成本和固定报酬应该如何缴纳增值税？具体来说就是应该适用哪个增值税税目，以及计税基数如何确定。
这个问题在税收政策的适用上一直存在差异，税务机关在征管时的执行标准也不统一，给开发企业实务操作带来一定的困难和纳税风险。
本文从土地一级开发业务模式入手，首先阐述“营改增”前营业税下相关的税收政策和实务操作，然后对“营改增”后增值税下的相关政策进行分析，最后提出了增值税下企业实施土地一级开发业务处理方式。
本文认为，企业实施土地一级开发业务应该适用“商务辅助服务-经纪代理”税目，计税基数应该是从政府取得土地一级开发报酬，希望能对企业实施土地一级开发业务的纳税实务提供一些借鉴。
【关键词】土地一级开发；增值税；涉税分析土地一级开发按实施主体划分，包括政府实施模式和企业实施模式。
政府实施模式不属于增值税的征税范围，本文不做讨论。
企业实施土地一级开发是一项比较特殊的经济行为，涉及到的增值税问题比较复杂。
开发企业在实际缴纳增值税时应该适用哪个增值税税目？以及计税基数如何确定？这个问题在税收政策的适用上一直存在差异，税务机关在征管时的执行标准也不统一，给开发企业实务操作带来一定的困难和纳税风险。
一、土地一级开发业务分析1.土地一级开发业务的含义土地一级开发是指按照城市总体规划和土地利用总体规划的要求，由政府或其授权委托的企业，对规划区域范围内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征地拆迁和安置补偿，并进行适当的市政基础设施建设，储备国有建设用地，使土地达到出让条件的行为。
土地收储后的涉税问题土地一级开发中涉税问题探讨
土地收储后的涉税问题土地一级开发中涉税问题探讨关键词土地一级开发税收土地一级开发，是指由政府土地整理储备中心或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
目前有几种操作模式1、工程总承包模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
土地储备中心按照土地一级开发企业总建设成本,加一定百分比给予开发企业,作为经营利润。
2、利润分成模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发企业开发成本后在土地整理储备中心和企业之间按照一定的比例进行分成。
3、土地补偿模式，土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。
目前国税总局针对土地一级开发税收处理方面出台的税收法规相当少，没有专门针对该业务的统一规范，地方税务局政出多门，且差异较大，给企业税务处理和税收筹划提出了一些问题，在营业税、土地增值税、企业所得税上，一级开发企业如何缴纳，以下是笔者一些粗浅的想法：首先，在如何定性土地一级开发的业务性质及如何核算问题上，有几种看法：一、属于房地产开发行为，按照房地产开发企业开发商品核算。
二、视为受政府土地整理储备中委托，代为办理土地前期开发，按照代理服务业核算。
三、属于建筑业，给委托单位提供“三通一平”等建筑业劳务，按提供建筑劳务核算。
四、不属于以上任何一种业务。
认为取得的收入是成本返还，超出成本部分做为财政补贴收入。
关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作的思考
关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作的思考近年来，随着房地产市场的不断升温，房地产行业已成为拉动区域经济的一个最主要增长点，但同时也出现了房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等现象。
为了促进房地产业健康发展、合理调节房地产开发收益、充分发挥土地增值税的调控作用、坚决遏制部分城市房价过快上涨的现象，国家先后出台了多项政策，在提高预征率的同时，也在加大土地增值税清算的力度。
一、房地产开发企业土地增值税清算中存在的问题1.销售不动产营业税及土地增值税入库税款的认定存在问题税收工作中经常发现，房地产开发企业的财务人员对于“收入”的性质理解错误，由此导致营业税税目的填报错误，进而对清算中销售不动产营业税允许扣除的税金认定带来困难。
例如，有些财务人员将出租的车位、储藏间等应填报为“租赁业”税目的租金收入都误填报成“销售建筑物及构筑物”税目，导致季度营业税与土地增值税入库数据比例异常。
经过核实，虽然两类收入的性质不同，但是税率相同，因此企业并不需要补缴税款，管理员只能要求其在后续申报时注意区分收入类型，避免报错税目。
由于房地产开发项目一般都会持续3-5年的时间，财务人员频繁更换，因此这类问题在整个项目销售过程中仍会多次出现。
管理员无法对发现的错误在系统中进行修改，企业就很可能将其他收入缴纳的营业税混入项目销售不动产营业税中，从而加大了抵扣税金的成分。
现行土地增值税季度预缴方式都是采取上门申报的形式，即企业财务人员填写好《土地增值税季度预缴申报表》，由管理员录机并打印电子缴款书后，财务人员再到银行缴款。
当一个企业同时开发多个项目时，管理员就要将每个项目的《土地增值税预缴申报表》中的收入及预缴土地增值税税款分项录入“财产与行为税税源监控管理平台”中，但是打印电子缴款书时，确要将多个项目的土地增值税税款数加和，录入核心征管系统，打印成一张电子缴款书。
这就形成了申报数据与入库数据分别记录在两套系统中的情况，而两套系统之间却没有相互联系，从而导致在清算时无法分项目查询入库数据。
土地一级开发税务问题
土地一级开发经营征税土地一级开发与二级开发经营活动是一种经济术语，并不是税收语言。
前者由政府垄断经营，不属于营业税列举的征税范围，后者是营业税的重要税源。
一、基本概念土地一级开发是指对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地二级开发是指将取得使用权的土地开发建设成城市规划确定的建筑物的过程。
“一二级联动拿地”模式是指房地产开发商通过参与目标土地一级开发建设过程后，再通过“招拍挂”手续取得土地二级开发建设权，从而实现土地一、二级开发过程合二为一，实现利润最大化。
2012年1月5日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司（沪交所代码：600340）发布公告称：与苏家屯区政府签订了35平方公里土地一级开发权，苏家屯政府承诺给予不少于500亩土地二级开发权进行先期开发建设。
这就是一个典型的“一二级联动拿地”案例，华夏公司通过土地一级开发取得了三十年的“九通一平”开发建设权和招商引资权，且获得500亩土地的先期开发权，这是肥得冒油的一个成功案例！又如，2011年12月16日，荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称：与本溪开发区合资成立子公司，取得“本溪健康城”项目6500亩土地一级开发权，土地出让收益部分由双方按投资比例分享。
房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。
企业通过土地一级开发活动取得了先入为主的优势，极大地降低了土地“招拍挂”市场的不确定性，这就是众多资金雄厚的房地产公司趋之若鹜的原因。
但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。
该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。
企业土地一级开发会计核算与涉税探讨
企业土地一级开发会计核算与涉税探讨作者：陈兴才来源：《中国科技博览》2016年第09期[摘要]随着企业广泛参与市政配套设施建设，为了规范土地一级开发会计核算，使会计报表具有可比性，其应该规范统一核算方法，由于国内各地方税务部门对土地一级开发性质理解不一致，纳税政策也需统一，避免企业在不同的城市开展土地一级开发承担的税费成本不一致现象。
本文着重梳理了国内有关企业土地一级开发核算方法和纳税政策，并根据当前的有关核算和纳税政策，提出合理化建议。
[关键词]土地一级开发，会计核算，纳税中图分类号：F301；F302.6 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）09-0299-01一、土地一级开发基本概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
开发范围内的土地按用地性质分为部分基础设施建设用地、划拨用地和出让用地，最终土地供应收入按划拨用地和出让用地两类不同的用地性质进行收入分配。
划拨用地在政府完成供应手续后，负责向企业支付相应的净地成本；出让用地在政府完成“招标、拍卖、挂牌”并在规定时间内取得土地供应收入后，支付给企业相应的土地开发补偿费用，包括按一定方法计算的土地供应预结算成本和土地增值部分在市财政根据国家规定扣除部分基金后的比例分成。
二、土地一级开发会计核算现状在现企业会计准则体系下，不能找到一个与之完全相符的具体会计准则作为参考，实务中，对于土地一级开发会计核算选择仍是一个值得探讨的问题。
目前主要存在以下几种观点：（一）销售商品模式。
该种观点认为，与政府合作土地一级开发过程中，政府是不涉及资金投资的，企业也没有明确的保证金回收和取得一定的保底收益，要等取得招拍挂收入之后才会向企业支付开发成本及分成款，企业实质上承担了开发活动所形成资产的主要风险和报酬。
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析【摘要】本文旨在探讨土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析的相关问题。
在引言部分中，介绍了研究的背景和目的。
接着在正文部分分别阐述了土地一级开发整理项目的概念特点、收入确认原则、涉税分析、实际操作以及税务筹划。
最后在结论部分总结了土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析的重要性，展望未来发展趋势，以及指出研究的局限性和展望。
整体来看，本文通过系统分析土地一级开发整理项目收入确认及涉税相关内容，旨在为相关领域研究和实践提供参考，并促进相关政策制定和实施的进一步完善和发展。
【关键词】土地一级开发整理项目、项目收入确认、涉税分析、税务筹划、重要性、发展趋势、局限性、研究背景、研究目的、概念、特点、原则、实际操作、展望.1. 引言1.1 研究背景土地是国家资源的重要组成部分，土地开发整理项目作为土地资源的有效利用方式之一，对于促进土地资源利用效率、提升土地价值具有重要意义。
土地开发整理项目收入的确认及涉税分析是一个复杂的问题，涉及到法律、财务、税收等多个领域的知识。
对土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析进行深入研究具有重要意义。
随着我国经济的快速发展，土地一级开发整理项目的规模和数量不断增加，如何科学合理地确认土地一级开发整理项目的收入，避免税收风险，成为当前急待解决的问题。
本文将从土地一级开发整理项目的概念和特点、收入确认原则、涉税分析、实际操作及税务筹划等方面展开研究，旨在为相关部门和企业提供一定的参考，促进土地一级开发整理项目的健康发展，同时也有助于完善税收制度，保障国家税收的正常征收。
1.2 研究目的本文旨在探讨土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析，旨在深入了解土地一级开发整理项目的概念、特点，明确土地一级开发整理项目收入的确认原则，分析土地一级开发整理项目涉税的情况，探讨土地一级开发整理项目收入确认的实际操作，并提出相关的税务筹划建议。
通过研究土地一级开发整理项目收入的确认及涉税分析，旨在帮助相关机构和企业更好地理解土地一级开发整理项目的运作情况，规范收入的确认方式，避免税务风险，实现税务合规。
全面营改增后的国有土地一级开发中的三种涉税疑难问题处理及例解
全面营改增后的国有土地一级开发中的三种涉税疑难问题处理及例解一、土地摘牌企业受托拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)的涉税处理国家收回国有土地使用权后,进入土地储备中心,然后通过挂牌交易,摘牌企业获得政府一定的土地返还款,代理政府从事拆迁和土地整理工作.摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理?根据财税[2016]36号文件附件:《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定,"其他建筑服务",包括拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业.摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于"经纪代理服务"行为,财税[2016]36号附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款规定:"经纪代理服务,以取得的全部价款和价外费用,扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额.向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费,不得开具增值税专用发票."基于此规定,摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税.某房地产企业受托拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)的涉税分析] 1、案情介绍某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元.协议约定:在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元(含增值税),用于该项目10000平方土地及地上建筑物的拆迁费用支出.国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费.约定返还的3000万中,用于拆迁费用1000万元(含增值税),用于动迁户补偿2000万元.企业实际向动迁户支付补偿款1500万元.应如何进行税务处理?2、涉税处理分析(1) 增值税的处理根据财税[2016]36号文件附件:《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定,拆除建筑物或者构筑物应依照"建筑服务"缴纳增值税.另外,根据财税[2016]36号附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款的规定,经纪代理服务,以取得的全部价款和价外费用,扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额计算缴纳增值税. 因此,本案例土地返还款3000万的税务处理如下:①由于拆迁建筑劳务是清包工劳务,根据财税[2016]36号附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(七)项的规定,一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税.以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务.基于此规定,房地产公司将拆迁建筑劳务外包给拆迁公司,拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元,应按建筑服务业,选择简易计税方法缴纳增值税29.1万元[1000万元÷(1+3%)×3%].并且拆迁公司向房地产公司开具3%的增值税专用发票.②代理支付动迁补偿款不可以在计算增值税销售额时进行扣除,直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款,由于被拆迁户收到的拆迁补偿款没有发生增值税义务,不需要向房地产公司开具发票,所以,房地产公司代国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费不可以抵扣增值税.基于此分析,房地产公司缴纳增值税销项税113.21万元([2000÷(1+6%)×6%] . 因此,房地产公司应缴纳增值税110.3万元(113.21万元—2.91万元). (2) 企业所得税的处理土地返还款3000万元的企业所得税处理如下:①支付给拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务款970.9万元[1000万元÷(1+3%)],应从企业所得税前扣除.②代理支付动迁补偿款差额1500万元,应从企业所得税前扣除.③房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为359.3万元[3000÷(1+6%)-970.9万元-1500万元](3)土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人.以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:" 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为".本案例,企业取得的土地返还款3000万中,属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入,不属于转让不动产收入,此收入不计算土地增值税清算收入.因此,企业取得的土地返还款3000万元不征收土地增值税.(4)会计处理先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时:借:其它业务成本1500其它业务成本——拆迁支出970.9万元应交税费——应交增值税(进项税)29.1万元贷:现金或银行存款2500土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时,企业应冲减往来和做其他业务收入处理.收到土地返还款时,并代理支付动迁补偿款业务时:借:银行存款2000万元贷:其它业务收入1886.9万元应交税费----应交增值税(销项税)56.6万元收到拆迁工程款时:借:银行存款1000 万元贷:其它业务收入943.4万元应交税费----应交增值税(销项税)56.6万元二、政府收回国有土地使用权而给予的土地补偿款的涉税处理实践中,政府收回国有土地使用权,经过招挂拍程序,摘牌企业向政府的土地储备中心交纳一定的土地出让金,办理土地使用权过户手续,同时,摘牌企业必须向被政府收回土地使用权的原土地使用者支付一定的土地补偿费用(如下图所示).对于该笔土地补偿费用应如何进行税务处理?分析如下:(一)土地补偿款的增值税处理:免增值税财税[2016]36号附件3:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项规定:"土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者,免增值税".基于此政策规定,被政府收回土地使用权的原土地使用者收到摘牌企业支付一定的土地补偿费用免增值税.(二)土地增值税的处理:免土地增值税从土地增值税来讲,目前的政策只对因国家建设需要和城市实施规划搬迁而补偿的才能免征.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138号)八条第(二)项规定:因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款规定:"条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税.符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税.而且财政部国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第四条关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题规定如下:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因"城市实施规划"而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因"国家建设的需要"而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况.因此,对国家建设需要而搬迁的,强调的是国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目,城市实施规划搬迁的原因也进行了界定.但是现实中被依法收回而搬迁的原因是相当复杂的,如因产业结构调整、国有企业改制等原因而收回的国有划拨建设用地,市、县人民政府批准的建设项目而依法收回的等,这些能否免征土地增值税没有明确.基于以上政策规定,被政府收回土地使用权的原土地使用者收到摘牌企业支付一定的土地补偿费用是免征土地增值税的.(三)企业所得税的处理根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)的规定,被政府收回土地使用权的原土地使用者收到摘牌企业支付一定的土地补偿费用应该扣除相关的成本后缴纳企业所得税.三、纳税人投资政府土地改造项目的涉税处理(一)增值税的处理当前,一些纳税人(以下称投资方)与地方政府合作,投资政府土地改造项目,土地拆迁、安置及补偿工作由政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整理所需资金,同时,与规划设计单位和施工单位签订劳务合同,协助政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款,当该地块符合国家土地出让条件时,地方政府将该地块进行挂牌出让,实现的收益或亏损均由投资方自行承担.通过该投资行为,投资者获得的收益应如何税务处理?要从两方面来分析:第一,如果社会民间投资者与政府签订的国有土地一级开发协议中约定以下内容:当土地达到招挂拍的条件,土地对外拍卖,无论拍卖价是否超过社会民间投资者投入一级土地开发的投资成本(包括投资资金的融资成本费用),政府在一定的期限内偿还投资者投入的资本金和有关资本金所发生的融资利息费用.则投资者获得政府给予的投资成本和融资利息费用视同为贷款服务,按照贷款服务缴纳增值税和企业所得税. 根据财税[2016]36号文件附件:《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(五)项金融服务的规定,贷款服务是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动,以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润,按照贷款服务缴纳增值税.基于此规定,政府与社会民间投资签订的国有土地一级开发协议约定:民间投资者不承担风险,无论开发的国有土地对外拍卖,拍卖价是否高于还是低于社会民间投资者在国有土地一级开发中的投资本金,政府都保证一定期限内偿还社会投资者的投资本金,而且还按照银行同期限的贷款利率给投资融资利息.这种合同约定的实质是,社会民间投资者以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润,应按照贷款服务缴纳增值税.社会民间投资者获得的融资利息应该缴纳企业所得税.第二,如果社会民间投资者与政府签订的国有土地一级开发协议中约定以下内容:社会民间投资者投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作).其中,土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时,投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同,协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款.当该地块符合国家土地出让条件时,地方政府将该地块进行挂牌出让,若成交价低于投资方投入的所有资金,亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金,则所获收益归投资方或者所获收益由政府和社会投资者共同按照一定比例进行分配.则社会投资者投入资金并承担项目风险和损益的行为,即利益和风险共但,属于合同联营行为(投资行为的一种),投资者获得的收益不征增值税,只缴纳企业所得税.财税[2016]36号附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第一条在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税.《民法通则》第五十三条规定:"企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任". 该条是对"合同型联营"的法律界定,所谓的合同型联营,是指联营各方按照合同的约定相互协作,独立经营的一种散型的共同经营体,联营各方要遵循共负盈亏、共担风险的基本原则,实质上合同型联营是一种投资行为.另外,财税[2016]36号附件3:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项规定:"土地所有者出让土地使用权,免增值税".根据该条规定,政府将开发的熟地对外招挂拍,所获得的土地出让金免增值税.基于以上分析,社会投资着与政府签订的国有土地一级开发协议,投资者获得的收益根据开发完成的一级土地拍卖市场的波动而波动.即地方政府将该开发完成的过有土地进行挂牌出让,若成交价低于投资方投入的所有资金,亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金,则所获收益归投资方或者所获收益由政府和社会投资者共同按照一定比例进行分配.投资者获得的收益是投资收益,没有发生销售行为,不征增值税,只征收企业所得税.[某企业投资某土地改造项目的涉税分析]某企业与地方政府合作,投资某土地改造项目:土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整理所需资金,同时,与规划设计单位和施工单位签订劳务合同,协助政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款,使该地块符合国家土地出让的条件.该企业总共投资1亿元,并与某规划设计单位和施工单位签订设计和施工合同,支付设计费和工程款共5000万元,支付建筑物拆除、平整土地和拆迁补偿费共5000万元,使该土地达到国家土地出让的条件,该土地通过招挂拍程序,获得不包括土地出让金的土地拍卖价15000万元,全归该投资方企业所有,应如何进行税务处理?2、涉税处理分析根据以上社会投资者投资国有土地一级开发,投资方向政府土地改造项目投入资金并承担项目风险和损益的行为,属于投资行为,不征收增值税.因此,该投资方获得15000万元是投资收益,不征收增值税,应该缴纳企业所得税为(15000万元—5000万元—5000万元)×25%=1250万元.房地产开发企业5月1日后取得土地一级开发项目，支付的拆迁补偿费用由个人和企业收取。
土地一级开发涉及的纳税处理
营改增后国有土地一级开发三种涉税难题的处理政府在收回国有土地使用权后，往往再通过招拍挂程序，把土地出让给有关企业，特别是房地产公司。
在这个过程中，由于收回的国有土地使用权是生地，需要政府进行负责土地的拆迁和“七通一平”使二级开发商可以进场后迅速开发建设涉及到以下三种税务处理难点。
土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。
财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款规业性收费，不得开具增值税专用发票。
”基于此规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税。
案例1某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10 000 万元，企业已缴纳10 000 万元。
协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助30 00万元(含增值税)，用于该项目10 000平方土地及地上建筑物的拆迁费用支出。
国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。
约定返还的3 000万中，用于拆迁费用1 000万元(含增值税)，用于动迁户补偿2 000万元。
企业实际向动迁户支付补偿款1 500万元。
请问，该企业应如何进行税务处理?1涉税处理分析(1)增值税的处理。
本案例土地返还款3 000万的增值税处理如下：①由于拆迁建筑劳务是清包工劳务，根据财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(七)项的规定，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
[关于土地一级开发核算的几点思考]成本核算方法有哪几种
![[关于土地一级开发核算的几点思考]成本核算方法有哪几种](https://img.taocdn.com/s3/m/11171b1bad51f01dc381f136.png)
[关于土地一级开发核算的几点思考]成本核算方法有哪几种关于收入核算的几点思考我公司主业主要系从事土地一级开发和相应的基础设施建设。
针对此类型业务，目前国家财政部、国税总局在相关的会计核算、税收处理方面出台的会计准则、税收法规相当少，尤其是税收方面，地方税务局政出多门，且差异较大，国税总局没有专门针对该业务的统一规范，这给我们的会计核算提出了一些问题，主要体现在收入的核算和税务筹划方面。
现将我们收集的相关资料摘要如下：（一）会计核算方面：财政部于2008年8月7日出台了《企业会计准则解释第2号公告》，规定了与BOT业务相关收入的确认。
相关内容如下：项目公司未提供实际建造服务，将基础设施建造发包给其他方的，不应确认建造服务收入，应当按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，分别确认为金融资产或无形资产。
合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，项目公司应当在确认收入的同时确认无形资产。
建造过程如发生借款利息，应当按照《企业会计准则第17号——借款费用》的规定处理。
BOT业务所建造基础设施不应作为项目公司的固定资产。
（二）税务处理方面：1、重庆市地方税务局（渝地税发〔2008〕195号）对BT模式的营业税征收管理，明确为：（1）、无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。
（2）、融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。
（3）、融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的,其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
分包方纳税义务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
2、****地税局经请示省局并经市局研究决定（1）、以项目的建设方为纳税人，在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项为计税营业额，按建筑业税目征收缴纳营业税等税费附加。
土地一级开发业务增值税的涉税分析
土地一级开发业务增值税的涉税分析作者：王静波来源：《市场周刊·市场版》2018年第16期摘要：我国土地一级开发分为政府开发和授权委托企业开发两种模式，为了进一步释放市场活力，现阶段城市土地一级开发大多采用以政府为主导、市场化运作的方法，由委托企业完成资金筹措、征地拆迁和基础设施建设等工作，政府收到土地使用权出让金后返还企业前期垫付的资金，并支付一定的报酬。
对于企业来说，政府返还成本及报酬应适用哪个税目，以及如何缴纳增值税，成为企业需要考虑的重点问题。
关键词：土地一级开发；增值税；盈利模式；涉税分析企业负责的土地一级开发是一项比较特殊的经济行为，由于这一工作中涉及到的增值税问题比较复杂，目前在税收政策上也没有一个统一和明确的标准。
如果企业不能做好全面的涉税分析，很有可能给自身带来纳税风险，不仅造成经济上的损失，而且有可能面临法律纠纷。
文章首先对土地一级开发业务的业务模式进行了概述，随后通过对比“营改增”前后土地一级开发业务纳税情况的变化，就企业应当如何合理应对土地一级开发业务增值税问题展开了分析。
一、土地一级开发业务的概述（一）工作内容企业在获得地方政府的授权委托后，应在土地一级开发过程中做好以下几方面的工作：首先，明确土地的性质，并开展实地调查，制定详细的规划方案，实现土地资源的合理利用，避免后期开发过程中出现土地资源闲置浪费，或是土地资源不能恰当分配的问题。
其次，根据地方政府出台的相关政策，完成征地拆迁。
在这一过程中，要对征得的土地进行权属、性质的改变，确保政府对土地拥有所有权和使用权。
再次，企业需要做好配套的基础设施建设，可以根据本地城市建设的相关经验，制定基础设施建设与管理方案。
最后，配合地方政府做好土地的验收工作，验收通过后出让土地。
结合土地一级开发业务的内容可以发现，该项工作具有明显的“政府主导”性质，同时整个过程中需要投入大量的资金。
采用政府宏观调控、企业负责落实的政企分离模式，不仅可以发挥企业的专项职能，实现土地资源的集约化利用，而且有效减轻了政府的财政压力，对推进我国城镇化建设的深入推进起到了积极帮助。
土地一级开发涉及的纳税处理
定》第一条第(四)项第 4 款规定：“经纪代理服务，以取得的全
部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基
金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政
府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。”
基于此规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入
助 30 00 万元(含增值税)，用于该项目 10 000 平方土地及地上建
筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑
物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿
费。约定返还的 3 000 万中，用于拆迁费用 1 000 万元(含增值
为销售额计算缴纳增值税。
案例 1
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地 100 亩，与国土部门签
订的出让合同价格为 10 000 万元，企业已缴纳 10 000 万元。
协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补
元[1 000÷(1+3%)]，应从企业所得税前扣除。 ②代理支付动迁补偿款差额 1 500 万元，应从企业所得税前扣
除。
③房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为 359.3 万元
[3 000÷(1+6%)-970.9-1 500]。
理难点。
土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理
国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过
挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从
事拆迁和土地整理工作。那么，摘牌企业获得政府给予的土地
返还款该如何进行税务处理? (财税[2016]36 号，附件：《销售服
扣除，直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款，由于被拆迁户收到
土地一级开发整理项目收入确认及涉税探讨
现代经济信息236土地一级开发整理项目收入确认及涉税探讨许 莹 西安高科国际社区建设开发有限公司摘要：本文针对于市场开发主体和土地储备部门签订的土地一级开发整理项目深入探讨了合同签订应采用建造合同模式还是商品销售模式，在收入确认中深入研究净额法和总额法的适用条件，最终针对土地一级开发整理项目中的社会问题，提出了相应的纳税建议。
关键词：土地一级开发整理；收入确认；税务问题中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)022-0236-01政府通过拆迁，征地补偿等各种手段，对规划建设区域内的国有土地及其他建设用地进行综合治理，并配套完成市政基础设施建设，大多数政府设置的是“7通一平”或者是“三通一平”等条件，对于已经达到整理目标的土地，申请国土相关部门进行验收，最终进入土地流通环节，这一过程称之为土地一级开发整理。
一、建造合同模式或者是商品销售模式的探讨本文中所探讨的项目收入确认和涉税问题，以市场开发主体为研究主体，市场开发主体通过与土地储备中心等相关部门订立开发合同和整理合同，受托进行土地一级开发业务。
在这一过程中首先需要明确的问题是采用商品销售模式还是建造合同模式。
在我国现行的土地一级开发整理项目中，储备中心等政府部门依据市场需求和政府调控的目标，与市场开发主体签订开发委托合同，在相关原则和实施方法的确认过程中，一方面需严格按照现行的企业会计准则另一方面需选用适用的具体方案。
如果是采用建造合同确认模式则应按照企业会计准则第15号文件要求和相关的解释文件；如果最终决定采取商品销售确认模式，所以按照企业会计准则第14号文件要求和相关解释文件。
具体采用何种模式应首先确立合同双方在委托开发协议中的权利与义务，其次明确市场开发主体可以取得的收益金额，同时需要明确的是，市场开发主体对于土地最终拍卖价格的风险是否需要承担。
１．采用建造合同模式土地开发整理项目中的政府部门和市场开发主体在合同中约定了暂定金额，和土地开发整理暂定价，最终的支出成本审计核算为准，并不与上市交易价格挂钩，则应采用建造合同模式。
谈土地一级开发企业涉税问题
关键词：土地一级开发；企业财务；涉税问题；方法对策引言当今社会，经济发展质量显著提升，土地一级开发实践面临着更多的不确定性因素，使涉税问题处理面临着更为严峻的挑战与考验。
当前形势下，必须宏观审视土地一级开发企业涉税处理现状，准确把握涉税问题的处理技巧与方法，切实规避税务风险。
本文就此展开了探讨。
一、土地一级开发业务分析土地一级开发是在城市总体规划和土地利用规划约束范围内，由政府相关部门或委托相关企业，对国有土地资源进行统一征收和管理的特定行为与活动，使目标土地区域由“生地”转换成为“熟地”，满足土地出让条件，为土地资源的后续开发利用奠定坚实基础。
长期以来，国家相关部门高度重视土地一级开发业务的创新与实施，在征地拆迁和安置补偿政策制定、一级开发流程优化、土地利用总体成效评价等方面制定并实施了一系列重大方针政策，为高质高效地开展土地一级开发提供了基本遵循与方向引导，在国有建设用地储备领域取得了令人瞩目的现实成就，为新时期激发国有土地资源潜力注入了强大动力与活力。
同时，广大土地一级开发企业同样在创新开发模式，优化开发流程等方面进行了大量卓有成效的研究与探索，效果显著，使土地一级开发的“政府主导”和“资金密集”等特征进一步凸显，极大程度上满足了城市建设与经济发展对土地资源产生的强烈需求。
在上述背景下，土地一级开发企业所面临的涉税问题也开始逐渐浮出水面，只有及时有效、科学合理地采取涉税问题处理策略，才能确保土地一级开发企业实现未来长远发展。
二、土地一级开发企业涉税处理现状及存在问题1.土地一级开发模式不清晰在当前经济发展环境下，土地一级开发模式多种多样，实践应用最多的模式为总包方式及收取固定开发收益方式，上述不同的开发模式在执行规范、法律法规、政策体系等方面存在显著差异，需要区别对待。
纵观当前土地一级开发模式实际，普遍存在着模式应用不清晰，对土地一级开发所涉及的土地、税收、收益等资源要素把握不准，在经济社会发展新形势下，依旧沿袭传统保守陈旧的土地一级开发思维模式，僵化固化的一级开发思维观念根深蒂固，阻碍着新时期土地一级开发活力的进一步释放，各参与方之间的利益关系协调不到位。
税务毕业论文 土地开发税务问题探讨
税务毕业论文土地开发税务问题探讨近年来，随着土地开发的快速发展，土地开发税务问题也逐渐凸显出来。
本论文旨在探讨土地开发过程中存在的税务问题，并提出相应的解决方案，以期帮助相关部门更好地管理土地开发税务。
1. 土地开发背景随着城市化进程的推进，土地开发日益增多，给经济带来了巨大的发展机遇。
然而，土地开发活动所涉及的税务问题也愈发复杂。
对于开发商而言，如何合规缴纳税款，遵守税务法规成为一个亟待解决的问题。
2. 土地开发税务问题2.1 土地增值税在土地流转过程中，土地的价值经常会有较大涨幅，这就需要开发商缴纳相应的土地增值税。
然而，在实际操作中，由于土地增值难以准确计算，土地增值税往往成为税务纠纷的焦点之一。
2.2 土地出让金土地出让金是指开发商通过竞拍、协议等方式取得土地使用权后，需要向政府支付的一定金额。
然而，由于土地出让金计算复杂，许多开发商存在漏报、少报土地出让金的情况，导致税务违法问题频发。
2.3 土地转让所得税土地开发完成后，开发商往往会将土地转让给其他投资商，获取转让所得。
然而，土地转让所得税的计算公式繁琐，容易出现误差，同时税率的不合理也是引发争议的因素之一。
3. 解决土地开发税务问题的措施3.1 完善税收政策针对土地增值税、土地出让金、土地转让所得税等问题，税务部门应加强与地方政府的合作，制定更加明确、合理的税收政策，降低纳税主体的操作难度，减少税务争议。
3.2 强化税务监管税务部门应加强对土地开发活动的监管力度，建立健全税务风险防控机制，加大对涉税违法行为的查处力度，从根源上维护税收秩序。
3.3 提高开发商的税务认知税务部门可以通过举办税务培训、发放税收宣传材料等方式，提高开发商对税收政策的认知度，引导他们主动履行纳税义务，避免不必要的税务纠纷。
4. 税务部门的角色与责任税务部门作为土地开发税务管理的主体，应该履行好以下职责：4.1 及时制定、修订税收法规，确保税收政策的稳定性和透明度；4.2 加强与地方政府的协作，及时了解土地开发项目的进展情况，提供必要的税收指导；4.3 加强税务执法力度，对于涉及税收违法行为，依法查处，维护税收秩序；4.4 提供税务咨询服务，解答开发商在税务方面的问题，提高开发商的税务认知。
土地开发税务问题探讨
土地开发税务问题探讨土地开发税务问题探讨土地开发现已成为各地经济发展的重要要素，被各地政府视为增加财政收入的救命稻草，土地开发更是公路、铁路建设的重要资金来源。
在今年年初召开的全国铁路工作会议上，铁路沿线土地资产经营开发被列为2022年铁路改革的重点任务之一。
一般来说，土地开发模式主要有两种：一级开发和二级开发。
铁路投资主体与各铁路沿线市合作建立合资公司，由土地储备部门与合资公司签署一级开发合作协议，双方共同组织实施省市合作范围用地红线范围的土地征收、补偿布置，土地储备部门委托合资公司组织实施“五通一平”市政公用设施建设，视为一级开发;由合资公司通过招拍挂取得省市合作用地的土地使用权，实施二级开发或持有土地待增值后转让，此为二级开发阶段。
一、一级开发合资公司对沿线土地进行一级开发主要是受土地储备部门的委托将生地变为熟地，并未实质拥有土地的使用权。
因此，在土地一级开发阶段，合资公司所需要交纳的税种主要有营业税及其附加税、企业所得税。
（一）营业税1、视为“建筑业”或“代理业”行为计算营业税根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2022年〕520号）规定“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业-代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
”因此：（1）在分包工程费用占成本比例较高时，合资公司受托对沿线土地进行“五通一平”等建筑业劳务，可用其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额，用“建筑业”税目按3%缴纳营业税。
（2）在自行开发的情况下，如按建筑业缴纳营业税则需就取得的收入全额征税，税负较高。
土地一级开发涉税事项
房地产公司进行土地一级开发缴纳的营业税是按照收到的全部款项作为税基缴纳营业税还是按照差额缴纳？答：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
企业只有符合上述规定的房地产销售或转让行为才能执行差额纳税，其他未明确指定为差额纳税的房地产销售行为，均应按收取的全部价款和价外费用全额征收营业税。
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［２００３］１６号）文件下发后，在执行过程中，有些问题不够明确，近日，国家税务总局在《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函［２００５］８３号）文件中，对这些问题予以了进一步明确。
主要包括如下内容：一、关于有明确租赁年限的房屋租赁合同的“税目”适用问题根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，是同销售不动产。
根据此规定，如果将租赁年限较长的房屋租赁合同视未转让不动产永久使用权的话，则此行为应按“销售不动产”税目纳税。
若不视为转让不动产永久使用权的话，则此行为应按“服务业――租赁业”征税，对此各地的税务机关把握不一，本文件予以了明确。
文件规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能按此租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业――租赁业”征收营业税。
这样规定，非常便于纳税人和各地税务机关掌握，只要有明确租赁年限的房屋租赁合同和即应按照“服务业――租赁业”征收营业税。
二、关于财税［２００３］１６号文第三条第十六项的规定的适用范围问题《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［２００３］１６号）第三条第十三项的规定即“其他建筑安装工程的计税营业额业不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。
土地一级开发税收政策总结.pdf
土地一级开发税收政策总结 【标 签】税收政策,土地 【业务主题】企业所得税
一、营业税政策
土地一级开发盈利模式包括 1、固定收益模
式。2、收益分成模式。3、保底和分成相
结合模式。4、自负盈亏模式。
(一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有自 负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告 2013年第 15号”文件中所描述的属于免税 开发模式，在该模式下投资方的行为属于投 资行为，不属 于营业税征税范围，其取得 的投资收益不征收营业税。具体文件见 2013年第 15号公告“关于 纳税人投资政 府土地改造项目有关营业税问题的公告”。
享。因此，不属于营业税有关规定的合作行 为，可视为代政府 开发土地和代建行为， 应按“服务业”税目中的“代理服务”项目 征收营业税。
海口首创公司所取得的政府返还的土地开发 成本、费用及土地增值收益等全部收入和价 外费 用，可扣除代政府支付的规划设计 费、建筑安装工程款、市政基础设施配套费 和农转用报 批、土地征收、折迁、林木砍 伐、土地招标、拍卖等相关费用后的余额， 为营业税的计税金 额。”
(二)“其他模式”征收营业税 国税函[2009]520号对纳税人代垫拆迁补偿 费有关营业税问题进行了明确。 ⑴总局规定。
①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并
代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费
的过 程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按Fra bibliotek“建筑业”税目缴纳
营业税；
②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补 偿费的行为属于“服务业—代理业” 行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减 去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为 营业额 计算缴纳营业税。
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土地一级开发增值税适用税目问题的思考
一、现行增值税政策和解释口径
对于土地一级开发的营业税或者增值税政策，国家层面尚没有明确规定。
营改增以
后，河北、北京、安徽和湖北相继给出了若干解释口径。
(一)河北省解释口径
纳税人(以下称投资方)与地方政府合作，投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。
符合《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局2013年第15号公告)所规定的投资行为的，取得的投资收益不属于增值税征税范围，不征收增值税。
投资方收取固定或保底收益
的，按照贷款服务税目征收增值税。
如纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补
偿费，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入属于建筑服务税目;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于经纪代理税目。
(二)北京市解释口径
1、依据《北京国税营改增热点问题(2016年6月17日)》规定，纳税人从事一级土地开发取得的收入，按照提供建筑服务缴纳增值税。
2、依据《北京市规划和国土资源管理委员会北京市国税局北京市地税局北京市财政局关于土地一级开发项目涉及增值税发票等有关问题的通知》(市规划国土发[2017]186号)规定，政府土地储备机构为主体、委托企业实施的土地一级开发项目
中，受托企业从政府储备机构收取款项并代为支付的行为属于代收转付，其收取的
该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。
政府储备机构须使用受托
企业开具的收据和储备机构开户银行回单作为记账凭证。
受托一级开发企业代为支付的款项不属于增值税征收范围或最终收款方不能自行开
具发票的，受托一级开发企业可以取得收据，并以收据和开户银行回单作为资金往
来凭证。
(三)安徽省解释口径
纳税人在一级土地开发工程中，提供拆迁、土地平整、三通一平或七通一平服务取
得的收入按建筑服务缴税;对其向政府提供支付拆借款资金取得的利息收入，按贷款服务缴税。
(四)湖北省解释口径
湖北省国税局2017年12月29日发布《湖北省营改增问题集》，其中第31项解答如下：
31.房地产企业进行土地一级开发，适用一般计税方法的，其销售额能否扣除相应的土地价款?
可以扣除。
二、增值税解释口径的可行性分析
(一)投资行为
1、国家税务总局2013年第15号公告规定，当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资
方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。
对于这种自负盈亏的行为，属于投资行为。
2、国家税务总局2013年第15号公告规定，投资行为不征收营业税。
3、营改增以后，虽然国家税务总局2013年第15号公告自动失效，但是其投资行为的定性规则没有改变。
因此，河北省国税局明确规定，符合15号公告规定的投资行为不属于增值税征税范围。
4、考虑到土地一级开发的复杂风险等诸因素，投资者在与政府合作进行土地改造时，基本上不会选择自负盈亏的模式。
因此，土地一级开发适用投资行为不征收增值税
的应用概率几乎为零。
(二)建筑服务
1、河北、安徽两省国税局规定，在一级土地开发工程中，提供建筑物拆除和土地平
整等服务取得的收入，按照建筑服务税目缴纳增值税。
也就是说，纳税人土地一级开发项目取得的收入，其中属于拆迁、平整等收入按照
建筑业缴纳增值税，自2018年5月1日起一般计税的税率为10%，简易计税的征收率为3%。
2、北京市国税局规定，从事一级土地开发取得的收入，按照提供建筑服务缴纳增值税。
也就是说，纳税人土地一级开发项目取得的全部收入，按照建筑业缴纳增值税。
但
是考虑到拆迁补偿费和利息支出等无法扣除，且简易计税时设计费等非建筑分包支
出不能差额征税，市规划国土发[2017]186号文件给出了代收转付款项不征税、不开票的规定。
从法理意义上讲，北京市的解释已经突破了法律解释的底线，其文件的法律效力和
可持续性将受到质疑。
(三)金融服务
1、安徽省国税局规定，纳税人在一级土地开发工程中，对其向政府提供支付拆借款资金取得的利息收入，按贷款服务缴税。
2、按贷款服务6%的税率缴纳增值税，土地一级开发企业向银行等机构支付的利息，
其进项税额不能抵扣。
(四)经纪代理
1、河北省国税局规定，纳税人代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属
于经纪代理税目。
2、依据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号附件2)第一条第(三)项之4点规定，经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托
方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。
经纪代理服务的税率为6%。
3、纳税人代政府方向原土地使用权人支付拆迁补偿费，然后向政府收取时，如果将拆迁补偿费和代理费一并开具发票，依据上述规定缴纳增值税时不能扣除拆迁补偿
费。
(五)销售土地使用权
1、湖北省国税局规定，房地产企业进行土地一级开发，适用一般计税方法的，其销
售额可以扣除相应的土地价款。
从2018年5月1日起，销售土地使用权或者销售不动产适用一般计税的，税率为10%。
2、土地一级开发实际上是一种代收储、代整理的行为，土地是以政府方的名义收储，并以政府方的名义对外挂牌出让，房地产企业不存在实质上的土地使用权或者不动
产转让行为。
因此，除非土地一级开发企业以自己的名义收储并整理土地，否则扣
除相应的土地价款规定，在实务中的应用概率也几乎为零。
三、实务操作建议
综合现行增值税政策和解释口径，以及可行性分析，针对******棚户区改造项目的实际情况，提出如下增值税处理建议：
(一)税种(税目)登记方面的建议
1、依据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第五条和《营业税改征增值税
试点实施办法》(财税[2016]36号附件1)第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。
土地一级开发不涉及货物，因此不属于混合销售行为。
2、依据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号附件1)第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者
征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。
因此，如果土地一级开发合同不能分别注明或者财务上不能分别核算收入款项的，
从高适用建筑业11%的税率。
3、如果合同能够分别注明，且分别核算建筑物拆除和土地平整收入、利息收入、经
纪代理收入的，应当分别不同税目缴纳增值税。
4、合同上能够分别注明、财务上分别核算的，分别缴纳增值税时，应当向主管税务
机关申请分别办理建筑服务、金融服务和经纪代理等三个不同税目的增值税税种登
记。
(二)合同(协议)签订方面的建议
1、《******棚户区改造项目可行性研究报告》对于项目还款来源进行了分析，项目
还款来源是投资回报渠道，不是投资回报的计取依据。
投资回报应当根据总投资分
项计算、分别计取。
2、在签订《******棚户区改造项目政府采购合同》时，建议在明确中标总金额的同时，分别明确建筑物拆除和土地平整收入、利息收入、经纪代理收入和代付的拆迁
补偿费用。
3、为避免代为支付的拆迁补偿费用征税而增加不必要的成本，建议在《政府采购合同》中明确，中标总金额中代为支付的拆迁补偿费用，中标方(土地一级开发企业)在向政府方收取时，不需要开具增值税发票。
政府方凭拆迁补偿协议和被拆迁对象
的签收清单在拆迁补偿费预算中列支。
中标方代付和收取时，均通过往来科目处理。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一
个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有
很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，
使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出
核心要点。