物业管理早期介入及接管验收

物业公司在规划设计阶段应该提出哪些意见？1．要考虑商业和物业管理用房的预留（包括办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、保洁工具房等）。

2．配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

3．设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁的部位。

4．高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。

5．水、电、煤气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

6．信报箱的设置亦要考虑邮政需要而放在首层，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也同时要考虑送奶箱的位置。

7．小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

8．小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例，尽量充足。

9．小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的形式。

10．小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

11．绿化带植物的品种不要设计得太名贵、太繁多。

要充分考虑错落有致、四季有花的配制原则。

合理选择易于养护的植物。

12．小区内标牌和建筑小品设计也要考虑到低成本维护。

13．小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠等设施。

14．排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时方便更换。

15．有部分业主将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其一为洗水机排水用）；否则业主在二次装修排管时，施工改造不规范会引发一系列问题。

16．建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。

17．现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计时主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环绕音响接口。

另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄关外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。

）18．楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷砖（防涂鸦，防污渍）。

19．楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人拨弄捣乱）。

20．小区内的消防水管（在地面）是否考虑可用油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。

21．小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用被普遍采用的规格，灯座要耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能降耗产品（方便维修、减少开支）。

22．垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

23．单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

24．一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

25．消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

26．由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。

27．小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

（坡度要符合要求）28．凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

29．建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。

30．各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台等应设计加装闭路监控系统。

31．所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

32．商铺前后的预留空调位及排水位往往易被忽视，设计中应考虑进去。

33．建筑上不要出现死角即无法上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。

34．重要管路和线路要预留备用管线或活口（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。

35．小区配套公共设施规划设计要一步到位（1）按物业管理要求配置绿化率、物业管理用房、功能用房和设备用房。

（2）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

（3）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、物业的接管验收接管验收是指物业服务企业在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业接管验收标准进行综合检验的过程。

接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收。

接管验收以后，整个物业就移交给物业服务企业管理。

接管验收的对象有两种，一是新建房屋，即开发商已完成竣工验收的建设项目，其交接人为开发商；二是原有房屋，即指已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋，其交接人为业主委员会。

物业的接管验收是物业服务企业在接管物业前的一个重要环节，是发现隐患、规避风险的机会。

物业的接管验收不仅包括房屋本体、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，接管验收的重点应放在对物业的使用功能的验收和对物业资料的接收上。

通过接管验收能够明确交接双方的责、权、利关系，实现权利和义务的转移；确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益，促使开发商或建筑单位按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支；能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量；能够熟悉物业情况，为日后管理创造条件。

通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量，另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，发挥物业管理社会化、专业化、现代化的管理优势。

㈠物业接管验收的条件与准备工作1．物业接管验收的条件接管验收的首要条件是竣工验收合格。

（1）物业验收的常规条件1）凡竣工的工程，一般须做到“七通一平”。

即通路、通上水、通下水、通电、通信、通暖、通气，土地平整。

特别是楼前6米、楼后3米场地要平整。

不准堆积建材或杂物。

要做到煤气表、电表、水表三表到户。

室内清扫干净，水池、水盆、马桶、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。

2）高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。

生活用水全部靠自己打井取水的小区在验收房屋时，水样送交有关部门检验水质符合生活用水标准。

3）高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发的安全运行合格证。

4）高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。

5）房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。

（2）新建房屋接管验收条件1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格。

2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。

3）房屋幢、户编号有关部门确认（3）原有房屋接管验收条件1）房屋所有权、使用权清楚。

2）土地使用范围明确。

3）原物业管理企业已解除合同关系。

2．物业接管验收的准备工作新建物业竣工后、业主入住前，物业管理企业应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

（1）成立物业接管小组1）在接到接管验收指令后，企业各相关部门应立即按照要求抽调业务骨干组成物业接管小组。

2）接管验收小组应当由企业以下部门人员组成：①办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。

②公共关系部抽调人员负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作。

③工程部抽调人员具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

（2）接管验收前的准备1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。

2）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划。

3）提前参与竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。

4）准备好接管验收记录表格。

这些表格有：㈡物业接管验收的程序、内容及相关问题1．物业接管验收的程序（1）新建物业的接管验收程序1）建设单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。

2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

3）接管单位会同建设单位按照接管验收的主要内容及标准进行验收。

4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。

5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。

（2）原有物业的接管验收程序1）移交人书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。

2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

3）接管单位会同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。

4）查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险和损坏问题处理办法处理。

5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋的使用状况。

6）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无需办理）。

2．接管验收的内容及标准（1）新建物业接管验收的内容及标准1）主体结构。

①地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

②钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。

③木结构应结牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。

④砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

⑤凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。

⑥外墙不得渗水。

2）屋面与楼地面。

①各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

②平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

③阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。

④面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。

整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。

⑤卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

⑥木楼地面应平整牢固，接缝密合3）装修。

①钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。