石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理实施办法(试行)

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房地产专业基础知识(全)

房地产专业基础知识

1.房地产

房地产又称不动产,是房产和地产的总称.房产总是和地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性.

房产：是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋.

地产：是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包括含地面与其上下空间,地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系.

2.房地产业

是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以与维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业.

3.房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动.

4.地产开发

是将"生地"开发成可供使用的土地〔"熟地"〕.

5.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权.详细内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利.

6.土地类型

——居住用地70年；

——工业用地50年；

——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

——商业、旅游、娱乐用地40年；

——综合或别的用地50年；

——另外,加油站、加气站用地为20年；

7.三通一平

是指地皮在开展基础上的水通、电通、路通,场地平整.

8.七通一平

是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整.

9.土地使用权出让的形式

·协议出让

·招标出让

·拍卖出让

·行政划拨

使用权有权出让的土地,必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后,才能让渡.有偿出让的地块可所以生地也可所以熟地,还可所以连同地上建筑物与附属设施一并出让的土地.

土地市场建设现状的调研报告

调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事（如案件、事故、灾情）才去作调查，然后写出报告。调研报告的写必须自觉以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，即将被动的适应变为有计划的、积极主动的写作实践，从明确的追求出发，经常深入到社会第一线，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的调研报告。下面是土地市场建设现状的调研报告，请参考！

土地是人类社会生存发展的基础，既是重要的资源，也是重要的资产，还是政府调控经济的重要杠杆。近年来，随着市场经济的不断发展和土地使用制度改革的不断深化，随着各级党委政府对土地管理工作的不断加强，我国的土地市场建设获得了较大发展，土地资本运营已成为土地管理工作的重要课题。**是一个较为贫困落后的山区县，人多地少，耕地后备资源不足，加大土地使用制度改革力度，加快国有土地资本运营显得尤为重要。20xx年下半年实施县乡机构改革，新组建**县国土资源局，在县委、县政府的正确领导和上级业务主管部门的大力支持下，我局围绕中心，服务大局，以提高土地对可持续发展的保障能力为目标，坚持资源保护与资产管理并重，建立健全土地收购储备各项制度，加大国有土地储备交易工作力度,严格执行经营性用地“招拍挂”出让规定，土地市场的培育发展和规范管理工作取得了一定的成效。

一、 **土地市场建设的现状

近年来，我国土地使用制度改革在不断深化，如何盘活土地，抓好土地储备交易工作成为经营城市的一大课题。为此，我们按照县委政府的统一部署，创新工作思路和方法，在改造

国有土地二级市场交易现状与问题

摘要：土地二级市场是盘活国有土地资源、提升土地利用率的重要交易平台或是路径，保证土地二级市场的健康稳定，能够有效改善土地利用的集约性。本文对当前的土地二级市场现状进行了深入分析，随后对土地二级市场交易的规范性问题、转让缺乏约束性等不足，提出了具有针对性的意见和建议，旨在帮助决策者进一步规范土地二级市场交易，从而让二级市场交易能够健康发展，发挥其应有作用。

关键词：建设用地;二级市场;利用现状

1.土地二级市场的相关概念

土地二级市场指的是国有建设用地交易使用权的二级市场，是土地使用权、租赁权以及抵押权等关系转变的场域与平台。加强土地二级市场建设，一方面固然是对整个制度机制体系的完善，另一方面也是为了强化土地利用率。土地二级市场的发展呈现出活跃性、自发性和隐形性等特征，其活跃性表现在交易主体多样化、交易内容多样化、交易形式多样化这三个方面上。土地市场交易的自发性体现在彼此对协议的认受一致性上，买卖双方在此过程中竞争不充分，交易过程的信息也不对称。所以，土地二级市场存在大量的隐性交易，企业为了规避正规土地交易的税费、又或是为了绕过土地转让的门槛限制而通过股权转让的方式获得、转出土地使用权，且自行交易的情况较多，确权登记数量与实际交易数量严重不符。

2.国有土地二级市场现状的分析

2.1国有土地二级市场的交易现状

当前，我国的国有土地二级市场正处于方兴未艾的萌芽阶段，市场交易活动并不频繁，同时抵押交易在整体交易活动中占比较高，更有方向性与主动性的转让交易相对较少，同时交易活动也相对保守，缺少具有借鉴性、突破性价值的交

什么是土地一级市场和二级市场？如何区分？

土地一级市场与土地二级市场共同组成了具有中国特色的土地市场。

土地一级市场是指政府作为国有土地所有者的代表，将建设用地使

用权以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式供应给土地使用者

等行为的总称。

土地二级市场是指土地使用权人将建设用地使用权转让、出租、

抵押等交易行为的总称。

土地一级市场体现着政府（土地所有者）与土地使用者的关系，

土地二级市场体现着土地使用权人之间的交易行为。

区分一级市场和二级市场，应以交易主体为主要依据。如交易行

为在作为土地所有者的政府与土地使用者之间发生，都属于一级市场

的范畴，如政府初次出让建设用地使用权、建设用地使用权到期后续期、政府收回或收购土地、划拨土地补办出让（不改变土地使用权人）、出让土地变更规划条件补交出让金等。如果交易的主体是不同

的土地使用者，则属于二级市场的范畴，如土地转让、出租和抵押等。

随着集体经营性建设用地的入市，农民集体经济组织通过出让、

出租等方式将集体经营性建设用地交由单位或者个人使用，也可认为

是集体土地一级市场。而将通过出让、出租等方式取得的集体经营性

建设用地使用权进行转让、互换、出资、赠与或者抵押，则可认为是

集体土地二级市场。

发展和完善土地二级市场的重要性

有利于盘活存量土地，

促进土地节约集约利用和经济高质量发展。

有利于提高城市土地资源配置效率，

促进土地资产保值增值。

有利于推进土地市场体系建设，

为构建社会主义市场经济体制和增强经济活力奠定重要基础。

国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见

国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、

抵押二级市场的指导意见

文章属性

•【制定机关】国务院办公厅

•【公布日期】2019.07.06

•【文号】国办发〔2019〕34号

•【施行日期】2019.07.06

•【效力等级】国务院规范性文件

•【时效性】现行有效

•【主题分类】市场规范管理,土地资源

正文

国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二

级市场的指导意见

国办发〔2019〕34号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，是资源要素市场的重要内容。改革开放以来，通过大力推行国有建设用地有偿使用制度，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对建立和完善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。随着经济社会发展，土地二级市场运行发展中的一些问题逐步凸显，交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题比较突出，导致要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的需要。为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，结合各地改革试点实践，经国务院同意，现提出以下意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，认真落实党中央、国务院决策部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。

房地产法自考题-17

(总分：110.00，做题时间：90分钟)

一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：31，分数：31.00)

1.下列关于土地的说法错误的是______

∙ A.土地具有基础性

∙ B.土地具有永续性

∙ C.土地是房地产开发的起点和基础

∙ D.宗地是平面的而非立体的

（分数：1.00）

D. √

解析：[解析] 土地是万物之本，具有基础性和永续性，其本为连绵无垠之物，但房地产法关注的是宗地，即土地权属界线封闭的地块或者空间。需要指出的是，宗地并非平面的，而是立体的。

2.下列属于房地产法关注的土地范围的是______

∙ A.林地

∙ B.耕地

∙ C.城镇建设用地

∙ D.宅基地

（分数：1.00）

C. √

解析：[解析] 虽然土地的范围极其广泛，但是作为房地产法关注的土地范围十分狭窄，主要是用于房地产开发的城镇建设用地。

3.下列关于动产与不动产的说法正确的是______

∙ A.动产的转让以登记为生效要件

∙ B.不动产的转让以交付为生效要件

∙ C.动产的诉讼管辖地只能为动产所在地

∙ D.不动产的诉讼管辖地只能为不动产所在地

（分数：1.00）

D. √

解析：[解析] 不动产物权变动一般以登记为生效要件，动产物权变动则一般以物的交付为要件；不动产发生的纠纷，由不动产所在地法院专属管辖，而动产的诉讼管辖则比较灵活。

4.城市的土地所有权归属于______

∙ A.国家

∙ B.集体

∙ C.法人

∙ D.其他组织

（分数：1.00）

A. √

解析：[解析] 城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的外，属于农村集体经济组织所有；个人、法人和其他组织只能取得国有和集体所有土地的用益物权，其中与房地产密切相关的是建设用地使用权。

我国城市国有土地市场结构概念模型解析

作者：王心良许连君胡大伟

来源：《安徽农学通报》2016年第13期

摘要：改革开放开始的土地有偿使用制度是我国国有土地市场化的开端，随着时间推移，市场越来越成熟，市场框架越来越完善。通过文献梳理和实证调查，得到由土地征购、土地交易一级市场、二级市场和三级市场4部分组成的我国城市国有土地市场结构概念模型。对每类市场的市场主体、产权类别、交易方式、产权载体等内容进行详细分析，总结提炼出本市场结构中还存在征地比例过高，城乡土地市场割裂，土地市场建设滞后等不足。

关键词：土地市场；国有土地；概念模型

中图分类号 F293.2 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2016）13-0001-04

1 导言

中国实行土地的社会主义公有制，土地所有制形式包括农村土地集体所有制和城市土地国有制2种形式。我国社会主义公有制规定：城市土地全民所有，由国家代表全体人民行使土地所有权。在新修改的《土地管理法》第二条第二款明确：“全民所有，即国家所有。土地的所有权由国务院代表国家行使。”我国的城市土地均为国有土地，城市土地产权唯一的主体是国务院。广义上的城市土地指城市区域内陆地、水面及地上和地下空间，而作为土地市场上可以进行交易的土地，一般特指城市建设用地，即居住用地、商业用地、工业用地、交通设施用地等几大类。

新中国成立60a来，我国城市土地使用制度发生了巨大变化。以1978年改革开放为分界点，我国城市土地使用制度可分为土地无偿使用和有偿使用2个时期。1978年党的十一届三中全会前为无偿使用阶段，改革开放以后，我国城市土地使用制度转向有偿使用，在土地资源配置中引入市场机制。1979—1988年通过征收土地使用费和征收土地使用税建立城市土地有偿使用制度；1988—2000年对土地使用权有偿出让和转让执行城市土地流转制度，初步形成土地收购—储备—开发—出让的机制。

如何提高土地要素配置效率

1.支持探索土地管理制度改革。合理划分土地管理事权，在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，探索赋予试点地区更大土地配置自主权。允许符合条件的地区探索城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂使用机制。探索建立补充耕地质量评价转换机制，在严格实行耕地占补平衡、确保占一补一的前提下，严格管控补充耕地国家统筹规模，严把补充耕地质量验收关，实现占优补优。支持开展全域土地综合整治，优化生产、生活、生态空间布局，加强耕地数量、质量、生态“三位一体”保护和建设。

2.鼓励优化产业用地供应方式。鼓励采用长期租赁、先租后让、弹性年期供应等方式供应产业用地。优化工业用地出让年期，完善弹性出让年期制度。支持产业用地实行“标准地”出让，提高配置效率。支持不同产业用地类型合理转换，完善土地用途变更、整合、置换等政策。探索增加混合产业用地供给。支持建立工业企业产出效益评价机制，加强土地精细化管理和节约集约利用。

3.推动以市场化方式盘活存量用地。鼓励试点地区探索通过建设用地节约集约利用状况详细评价等方式，细化完善城镇低效用地认定标准，鼓励通过依法协商收回、协议置换、费用奖惩等措施，推动城镇低效用地腾退出清。推进国有企事业单位存量用地盘活利用，鼓励市场主体通过建设用地整理等方式促进城镇低效用地再开发。规范和完善土地二级市场，完善建设用地使用权转让、出租、抵押制度，支持通过土地

预告登记实现建设用地使用权转让。探索地上地下空间综合利用的创新举措。

4.建立健全城乡统一的建设用地市场。在坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线的前提下，支持试点地区结合新一轮农村宅基地制度改革试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。在企业上市合规性审核标准中，对集体经营性建设用地与国有建设用地给予同权对待。支持建立健全农村产权流转市场体系。

建设用地法律法规汇编

1、中华人民共和国土地管理法（2004修正）

2、中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年修订)

3、国务院关于深化改革严格土地管理的决定

4、国务院关于加强土地调控有关问题的通知

5、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

6、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知

7、建设项目用地预审管理办法

8、国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知（最新2016。11）

9、国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知

10、建设用地审查报批管理办法（最新2016.11）

11、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

12、城市国有土地使用权出让转让规划管理办法

13、最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见

14、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

15、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

16、协议出让国有土地使用权规定

17、划拨土地使用权管理暂行办法

18、划拨用地目录

19、国土资源部关于规范国有土地租赁若干意见

20、闲置土地处置办法

21、重磅！利用集体建设用地建设租赁住房试点方案公布

22、城市地下空间开发利用管理规定(2011年修正）

23、住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知

24、中华人民共和国人民防空法（2009年修正)

25、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定

26、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定

对土地转让“完成开发投资总额25%”的实践探究

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时的限制条件之一是，属房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，开发投资额的认定在国家层面暂无统一规定，在实践中研究开发投资额内涵和认定办法，依法依规办理土地转让。2017-2018年在原国土资源部组织的完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点中探索放缓投资额条件，促进企业土地利用盘活。

土地转让条件

《城市房地产管理法》中关于土地转让的限制条件涉及第三十九条第二款：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

此条规定的出台，从法律方面禁止了土地转让中的“炒地、囤地”行为，目的是为了杜绝土地转手投机获取暴利的现象发生。王传印、杨建勇认为“投资开发未完成开发投资总额的25%，房屋建设工程土地使用权转让的，应当以不予登记为原则，准予登记为例外。”直至目前国家层面暂无统一的关于完成投资额25%认定规定，在实践中我们应遵循相关条款出台的目的在实践中理解有关投资额度的内涵。

开发投资额的内涵

“完成开发投资总额的25%”涉

及已完成开发投资额和开发投资总额

两个概念。房地产开发成本项目在

《房地产开发企业会计制度》中有六

项：土地征用及拆迁补偿费、前期工

程费、建筑安装工程费、基础设施

费、公共配套设施费、开发间接费

用。其中土地征用及拆迁补偿费属于

土地取得费部分。土地取得费包括土

地征用及拆迁补偿费、土地出让金及

相关税费等。开发投资额颇具争议的

国有建设用地使用权交易鉴证书(2021年官方最新版)

国有建设用地使用权交易鉴证书

（参考模板）

(交易机构)

年月日

国有建设用地使用权交易鉴证书

鉴字[ ] 号

根据、双方申请，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）等规定，经人民政府审议，同意（转让人）位于（坐落），不动产单元号（宗地号）为的国有建设用地使用权进入土地二级市场做转让交易鉴证。（交易机构）于年月日至年月日在门户网站及自然资源有形市场对该转让行为发布交易公告，期满无异议。年月日午，在（交易机构）鉴证下，和签订《国有建设用地使用权转让合同》（ZR 第号）。

一、委托宗地基本情况

（交易机构）对委托人和所提交的材料（依鉴定申请书要求提供）进行核实，（转让人）与市（县）自然资源局于年月日签订了《国有土地使用权出让合同》（号，电子监管号：），以出让方式取得国有建设用地使用权，并依法办理了《国有土地使用证》或《不动产权证书》，证书号：，使用权类型：，用途：，面积：平方米，容积率为，合同约定地价款已结清，该宗地权属来

源合法。

该地块于年月日设定抵押登记，抵押权人：，抵押权人出具《声明》，同意该宗地在我机构鉴证下转让给。

经核查，该宗地截至年月日无查封登记。

二、委托交易鉴证情况

根据与签订的《国有建设用地使用权转让合同》，双方约定国有建设用地使用权转让总价为人民币（大写）万元整（小写）￥万元，其中包括国有建设用地使用权价格为人民币（大写）万元整（小写）￥万元，地上建筑物及附着物价格为人民币（大写）万整（小写）￥万元。

问：以出让方式取得的“公益性质”的土地使用权能否办理抵押？

问：以出让⽅式取得的“公益性质”的⼟地使⽤权能否办理抵押？

问题补充：

我⾏在办理⼀笔借款项⽬时，借款⼈以出让⽅式取得了⼀宗⼟地使⽤权，⼟地性质为“医卫慈善”⽤地，现借款⼈欲以此⼟地使⽤权抵押办理借款，是否存在抵押风险？

律师回复：

在现⾏法律框架下，办理此项抵押借款存在抵押权不能实现的风险，建议审慎办理此类借款。

参考法条：

《中华⼈民共和国担保法》（1995年，第50号令）

第三⼗七条列财产不得抵押：（⼀）⼟地所有权：（⼆）耕地、宅基地、⾃留地、⾃留⼭等集体所有的⼟地使⽤权，但本法第三⼗四条第（五）项、第三⼗六条第三款规定的除外；（三）学校、幼⼉园、医院等以公益为⽬的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫⽣设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使⽤权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。

《中华⼈民共和国物权法》（2007年，第62号令）

第⼀百⼋⼗⼆条以建筑物抵押的，该建筑物占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并抵押。以建设⽤地使⽤权抵押的，该⼟地上的建筑物⼀并抵押。

第⼀百⼋⼗四条第三项学校、幼⼉园、医院等以公益为⽬的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫⽣设施和其他社会公益设施不得抵押。

《全国⼈民代表⼤会常务委员会法制⼯作委员会对〈关于私⽴学校、幼⼉园、医院的教育设施、医疗卫⽣设施能否抵押的请⽰〉的意见》（法⼯办发〔2009〕231号）

……私⽴学校、幼⼉园、医院和公办学校、幼⼉园、医院，只是投资渠道上不同，其公益属性是⼀样的。私⽴学校、幼⼉园、医院中的教育设施、医疗卫⽣设施也属于社会公益设施，按照《物权法》第⼀百⼋⼗四条规定，不得抵押。

我国土地二级市场存在的问题及其规范路径

式集约发展转变，以及土地市场的平稳健康发展，是

当前需要解决好的重大课题。为此，中共十八届三《中共中央关于全面深化改革若干重中全会通过的大问题的决定》明确提出，要“完善土地租赁、转让、。目前，国土资源部正在研究制订抵押二级市场”

关于土地二级市场的相关管理办法，各地对土地二级市场的发展也有较高的期待，例如，上海市为了实现未来20年城市建设用地负增长的目标，提出了要大力发展土地二级市场，盘活存量建设用地，推进流量增效，通过土地利用方式的转变倒逼城市发展的转型。

目前，在土地二级市场的发展过程中，关于政府是否要介入及如何介入的问题，学术界和实务界还有较大的分歧。在政府是否应介入方面，一部分专家认为政府不要介入

［1］

土地市场是重要的要素市场，是现代市场体系的重要组成部分。一个完整的土地市场体系，是由土地一级市场和二级市场构成的。一级市场是土地使用权的初始交易，反映的是国家与土地使用者之间的经济关系；二级市场是土地使用权的再交易，即土地使用者在合同约定的期限内，将剩余期限的土地使用权转让、出租或抵押的行为，反映的是土地使用者之间的责、权、利关系。长期以来，国家和各地政府高度重视一级市场，而对二级市场的发展重视不够，造成二级市场的发展明显滞后于经济社会发展的需要。随着土地资源约束的趋紧和经济发展转型的深入，如何发挥好二级市场对土地资源的优化配置作用，促进土地利用由外延式粗放扩张向内涵

，其理由是二级市场本来就

政府一旦介入，特别是如果管得过多，将发育滞后，

〔作者简介〕卢为民（1969―），男，河南济源人，上海市土地交易事务中心副主任，副研究员。〔基金项目〕中国博士后科学基金

关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案

关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方

案

完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案

随着城市化进程的不断推进，建设用地需求不断增长，土地资源成为城市经济发展的重要支撑。然而，在现行的土地制度下，建设用地使用权转让、出租、抵押等二级市场的运作还不够完善，存在一些问题亟待解决。本文将着重从建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的功能完善、流程规范、风险防控等方面进行探讨，提出相应的实施方案。

一、完善功能

（一）建设用地使用权市场化定价机制。根据土地市场的供求关系和土地的市场价值，建立市场化的定价机制，确保转让、出租、抵押的价格合理。可采取拍卖、竞标、协议等多种方式确定价格，鼓励市场化竞争，提高土地资源配置效率。

（二）设立建设用地使用权交易平台。建立统一的交易平台，集中管理建设用地使用权的交易信息，提供交易信息查询、发布、撮合功能，推动交易市场的透明度和效率。

（三）建设用地使用权权属登记制度。建立健全建设用地使用权的权属登记制度，确保土地的所有权和使用权权益清晰，便于交易、抵押和监管。

二、规范流程

（一）加强政府决策的透明度和规范性。政府在土地使用权转

让、出租、抵押等事项上的决策要公开透明，遵循程序正义，减少信息不对称和权力寻租的可能性。

（二）完善土地使用权转让、出租、抵押的交易流程。明确土地流转的程序和条件，规定转让、出租、抵押的申请和审批流程，建立事中事后监管机制，杜绝不合法的土地流转行为。

（三）便利土地出租和抵押流程。简化土地出租和抵押手续，加快审批效率，降低交易成本，鼓励土地的灵活使用和融资。

国有建设用地使用权净地出让相关法律问题探析

引言 (1)

（一）实用价值及理论意义 (1)

（二）已有的文献综述 (1)

（三）本文所要解决的问题 (2)

一、国有建设用地使用权出让的法律基础 (4)

（一）客体的法律属性：国有建设用地和国有建设用地使用权 (4)

1.国有建设用地的涵义及地位 (4)

2.国有建设用地使用权及其流转 (5)

（二）客体的权属转移：国有建设用地使用权的取得方式 (5)

1.建设用地使用权的划拨取得 (6)

2.建设用地使用权的有偿取得 (6)

二、国有建设用地使用权“净地”出让的法源 (9)

（一）历史沿革：改革开放后土地交易契约立法的演变 (9)

1.《国有土地使用权出让合同》示范文本的规定 (9)

2.国务院及国土资源部、住房和城乡建设部的相应规定 (10)

3.各地方人民政府的相应规定 (12)

（二）实践成果：“净地”法律概念理论特征的形成 (13)

1.土地权利清晰 (13)

2.安置补偿落实到位 (13)

3.没有法律经济纠纷 (13)

4.地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确 (13)

5.具备动工开发所必需的其他基本条件 (14)

三、当前建设用地使用权出让中土地交付存在的问题 (15)

（一）问题的引出：典型案例 (15)

（二）存在纠纷的具体类型 (16)

1.关于“净地”标准的具体适用存有争议 (16)

2.“毛地”挂牌、“净地”交付的现象普遍存在 (17)

3.“毛地”出让现象仍然存在，土地无法交付，或交付后无法开工 (17)

4.土地交付后，因政府规划等发生变化，导致受让人无法继续履行合同 (18)

四、解决土地交付过程中存在问题的对策 (19)

国家经济发展方式转变下土地二级市场中的问题与对策

国家经济发展方式转变下土地二级市场中的问题与对策【摘要】伴随着我国产业结构的不断调整和升级，土地二级市场的交易也开始逐渐频繁，土地市场的前景也十分可观，然而在土地二级市场迅速发展的同时，管理和优化升级成为首要解决的问题。

【关键词】土地二级市场；问题与对策

自我国国土市场建立，一级市场的迅速发展之后，二级市场也随着国家经济的发展方式和产业结构的升级，土地的使用权进入了经济市场，作为一种商品在市场上流转运营，对优化重组土地资源配置有着十分积极的作用，然而在经济利益的驱使下，不遵守交易的规则就会扰乱经济秩序造成土地资产的流失。

1 国家经济发展与土地市场

自我国的土地市场建立至今，土地市场的走势也几经波折，在经济危机的冲击下土地市场进入一个缓慢的冬眠状态，许多经济发达的一线和二线城市纷纷出现土地出让面积锐减、下降地价十分明显工业用地量的需求缩减的现象。、

在这个用地市场疲软的一个整体的态势下，使土地市场的二级市场的的推进发展进入了一个小的有利时期。目前来说，许多的一线、二线城市已经慢慢的进入了一个新的经济社会发展状态，由扩张型转向了内涵型，就在这个转换中对二级市场的需求就愈加的强烈。而二级的土地市场不仅仅能够优化城市用地的布局，更能够优化在金融危机中的国家和城市的用地结构。

2 土地二级市场的现状

所谓土地二级市场，是相对于土地一级市场提出的概念。土地一级市场是指，根据国有土地有偿使用制度，国家通过招标、拍卖、挂牌方式出让图大使用权形成的市场；土地二级市场是指土地使用权转让市场，在国家调控下的以市场调节为主的。土地的使用者可以根据政府相关规定和出让合同的要求，对土地进行开发、扩建、建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等各种市场活动。