物流园规划及建筑设计方案说明

xx 物流园区建设项目规划与建筑设计说明
第一章规划总论
一、项目概况
1、项目名称：xx 物流园区建设项目
2、建设性质：新建
3、建设地点：x
4、建设单位：
5、项目概况
xx 物流运输园将建成xx 市区内唯一综合货运市场的集聚区，以公路运输、货物仓储、货物中转、货物配送为主的物流、运输综合园区，同时建设生活、商业配套服务设施，使之成为融汽车旅社、物流储转，输运通达、创业生活相结合的集聚区。

同步打造电子商务平台，集叫车服务、货物装载服务、其它综合性服务等一站式网络化服务平台。

项目规划总用地面积162490川（不含停车场面积），其中预留45233平方米作为物流园区二期可持续发展所用。

一期规划总建筑面积130903,其中物流中心32118川，办公、仓库50688 〃，物流仓储30666 〃，服务中心3040川，酒店14391 〃，建（构）筑物占地面积46637m2建筑密度40%容积率，绿地率20%租用停车场面积8 公顷。

项目固定资产投资73911万元，其中建筑工程费37213万元，项目配套费16932万元，其他费用15028万元，预备费3458万元，建设期利息1280万元。

项目所需流动资金800万元，其中铺底流动资金240万元。

报批项目总投资74151 万元（固定资产投资和铺底流动资金之和）。

6、总图指标
1）、占地面积46637平方米
2）、总建筑面积：130903平方米
3）、容积率：；
4）、建筑密度：40%；
5）、绿化率：20%；
二、项目背景
目前，xx 市运输市场处在分散型阶段，对市容市貌影响较大，跟xx 市委市政府着力打造精品城市不相符，市里已出台整治措施，运输车辆集中停放、集中管理已成定局。

本项目实施属《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类产业。

根据《产业结构调整指导目录（2011 年本）》鼓励类，第二十九项现代物流业第六条第三方物流服务设施建
设；第十一条海港空港、产业集聚区、商贸集散地的物流中心建设，本项目属国家鼓励类产业。

国家支持物流业的大力发展，2009 年国务院审议并通过了十大振兴规划中的第十个产业——物流业，规划提出物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业的复合型服务业，是国民经济的重要组成部分。

本项目实施符合xx 市现代物流发展规划。

《xx 市现代物流发展规划》要求，坚持“政府引导、市场推动、企业运作”的基本方针，以现代物流理念为指导，以需求为导向，以企业为主体，以降低物流成本和提高物流效率为核心，大力培育物流市场，积极发展第三方物流企业。

积极引进先进物流企业来xx 设立机构或开展业务，加快资产重组和机制创新，建立有利于现代物流快速发展的开放式要素配置机制和运行机制。

XX市物流业布局重点围绕XX、三个区域。

同时，根据需要和建设条件，在杭金衢、甬金、金丽温高速公路沿线产业带，规划布局建设若干物流集聚场所。

在市场准入、税收、规费、财政支持、引进和培养人才等诸多方面给予政策优惠，加快物流领域改革开放，加快形成多元化投入，多样化经营的发展格局。

三、建设单位基本情况
四、项目建设的必要性及有利条件
1、区域交通优势突出
XX 地处长江三角洲经济圈南翼，是浙中城市群的核心区域、浙江中西部的交通枢纽。

公路、铁路、民航等交通十分便捷。

公路北通杭州，西接衢州，东连宁波、椒江港口，南达温州，330国道从市区经过，杭金衢、甬金、
金丽温高速公路已开通运行；浙赣铁路复线、金温铁路、金千铁路及规划中的金甬铁路、金椒铁路均在此交汇；义乌机场距XX 市区仅30分钟车程，至杭州萧山国际机场也仅70分钟路程。

以XX 市区为主体的浙中城市群是浙江中西部和浙皖赣闽四省交界地区的区域经济社会发展的龙头，与海西经济区相邻。

省委、省政府进一步明确了浙中城市群“三圈一群” 战略地位，浙中城市群将建设成为继杭、宁、温之后的全省第四大服务业区域中心城市，XX 市区区位优势得天独厚，发展地位和空间将得到进一步提升，为现代物流业发展提供了良好基础。

2、全省第二大信息枢纽
XX 市目前拥有沪金南穗、杭福贵成两条国家级一级干线和杭建金、金丽温、杭萧金、金甬等10 条国家二级
干线光缆干线，是全省第二大信息传输枢纽。

目前在互联网国际出口带宽、城域宽带主干网、移动通信网、通信业务等方面的基础指标居于省内领先水平，已形成一个以光纤通信为地面传输骨干网络、GSM90、0 DCS180、0 CGMA 骨干网络和卫星通信为空间通信主体，数字微波为有效补充的现代化通信网络。

一个连接长三角，贯通珠三角，覆盖浙中城市群整个区域的高速、宽带信息传网络已经形成。

还有列入全国最具商业价值的5173 网、中国服装网、中国包装网、中国工具网等网上交易平台，为现代物流的发展提供了强大支持。

3、特色产业基础较好以“四大产业带、八大产业集群、十二个经济开发区”为主导，区域特色产业集群优势明显，形成了一批企业高度集聚、专业分工明确、产业联系紧密、服务体系健全、品牌效应明显、特色竞争优势不断增强的汽车摩托车制造及零部件生产、小商品制造、五金机械制造、医药化工、电子信息、食品加工、新型建筑材料等产业集群。

目前，各产业群正处于加速集聚、融合、提升时期，将形成“一基地两中心五大产业区”的发展格局。

XX 特色产
业的转型升级需要大力发展生产性服务业，为实现制造业和服务业的联动创造了条件
4、专业市场强势先发
xx 具有重要国际和区域影响力的优势是专业市场优势。

到2012年底，全市有商品交易市场408 个，成交额1500亿元；成交额超亿元的市场45个，其中2 个超百亿元市场——义乌中国小商品城和永康中国科技五金城，分别居全国第一、三位，在全球都具有较高辐射力和影响力。

强势的市场群促成了商贸流通和现代物流业的迅猛发展。

五、可行性研究结论
xx 物流运输园区是xx 市经济发展的必然趋势，也是整合现有物流资源的有效手段，它以完善的设施、齐全的服务功能、合理的运输组织、科学的管理方法和灵敏快捷的信息系统，为用户提供高质量的物流服务。

xx 物流运输园区的建设不仅能有效的促进物流的合理化、降低物流成本，而且能产生巨大的社会效益。

因此，xx 物流运输园区的建设，对于整个城市环境的改善、市场的规范、经济的可持续发展都有较大的影响。

第二章规划设计总说明
一、设计依据
1、编制依据
（1）国家《“十一五”国民经济发展的规划纲要》
（2）国家发改委《产业结构调整指导目录》（2011）
（3）《中华人民共和国城乡规划法》
（4）xx 市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要；
（5）xx 城市总体规划；
（6）xx 市现代服务业发展规划；
（7）xx 市现代物流发展规划；
（8）企业发展规划；
（9）建设用地规划设计条件。

（10）《城市规划制图标准》（CJJ/T97-2003 ）
（11）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
（12）《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）
（13）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
（14）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
（15）现行的其他相关规范和建筑设计规范及技术标准
二、项目建设的指导思想及总体原则
1、项目建设的指导思想项目建设的指导思想：立足长远，结合实际，着眼未来。

以科学、合理、实用、经济、美观为开发的新理念，体现人文景观、绿色环保、科技创新的新主题。

充分利用和节约土地资源，突出物流场地绿化和节能环保，在有
限空间内全面满足企业物流、办公及公共技术设施和公共技术服务的需要。

2、项目建设的总体原则
（1）、遵循国家有关政策、法规和专业技术规范，充分尊重业主的意见，并符合规划部门的规划要求；
（2）、根据本项目的实际情况并满足生产要求，综合考虑工艺流程、生产设备和总平面布置；
（3）、合理配置公用工程、动力、环保及生活服务等设施；
（4）、节约用地，在符合防火规范要求的前提下，总平面布置应与总体规划相协调；
（5）、严格按“三同时”原则搞好环境保护和安全生产。

三、项目选址
项目选址在北临二环北路，南接中央储备粮库，西靠含竹公路，项目规划总用地面积162490川（不含停车场
面积），其中预留45233平方米作为物流园区二期可持续发展所用。

一期规划总建筑面积130903，同时租用土地120 亩。

区域内水、电、交通、通信、排污等公用工程配套完善，且接入较方便，可满足本项目建设和项目建成投产后营运的要求。

选址有利条件：
1 、本区块离杭金衢高速出入口5 公里左右，离xx 西站10 公里左右，可快速至衢州、杭州、上海、义乌、丽水、温州等，交通便捷。

2、本区块周边相继有婺城工贸区、乾西工业园、婺城新城区、金磐开发区、xx 市工业园区、xx 经济技术开发区、新浙中建材市场、xx 汽配城、浙中钢材机电市场、浙中模具市场等，方便服务企业。

3、该地块相邻周边有大量土地，如后期发展需要，可在政府的支持和批准下有效扩展，发展有空间。

四、建设区自然条件
【社会经济条件】
xx 位于浙江中部，是浙江省的交通枢纽，商业、金融、文化中心和重要的物资集散地，地处浦东、闽南两大特区的中心地带，长江三角洲经济圈内，是浙江省实施“承东启西”发展战略的重要纽带，更是浙、闽、赣、皖四省九地市经济协作区的“龙头” 。

根据浙江省城镇发展规划，xx 被定位为浙江中西部的中心城市。

2012年，xx 市国内生产总值亿元；固定资产投资亿元，社会消费品零售总额亿元，外贸出口亿美元，农村居民人均纯收入13286 元，市区城镇居民人均可支配收入33 1 64元，全市人口万人，其中市区人口万人。

【自然条件】
1 、地理条件
xx 地处浙江省中部，位于金衢盆地东部，东经119 度49 分至120度17分，北纬29 度02 分13秒至29 度
33分40秒，浙江省地理中心地处境内。

东邻xx，南界永康、武义，西连xx、兰溪，北接诸暨、浦江。

至省会杭州百余里。

市境东、南、北三面群山环抱，南北长公里，东西宽公里，境内有中低山、丘陵、岗地、平原，土壤类型多样，光热资源丰富。

xx 江是钱塘江最大的支流，集水区向东、南两向呈扇形展开，东西长约120 千米，南北宽约50 余千米，干流长千米，流域面积平方千米。

2、人文条件
XX市金东区建区时辖9镇3乡，510个行政村。

2002年8月，根据省政府批文，乡镇行政区划有所调整，撤
消仙桥镇、赤松乡，设立赤松镇；撤消多湖镇、东孝乡，设立多湖、东孝街道办事处，现辖8镇1 乡2街道，土地总面积平方公里。

XX 市金东区总人口万人，其中农业人口万人，民族大多为汉族。

3、水文特征
XX 市一带地下水较为丰富，剥蚀残丘处多为基岩裂隙水，堆积阶地和河温滩处多为松散岩类空隙水，前者径
流方向主要沿断裂带方向，水力坡度千分之二，水段埋深10-85M,水质较好，单位出水量；后者径流方向沿“地导走向”，大力坡度千分之三。

单位出水量23-49T/D/M, 受降水和地表水补给，动态变化大，市区及周围地区85K
M2范围内，地下水可采资源18800T，远景储量25400T.能充分满足水刺布、湿纸巾项目取水之需求。

项目用水来自城市自来水，由XX 市供水管供应。

生产污水和生活污水排入园区污水管网或排入江河。

4、气象特征
XX 属中亚热带季风气候。

总的特点是四季分明，年温适中，热量丰富，雨量丰富，干湿两季明显。

春季气温回升快，但气温变化不定，春末夏初雨水集中，时有冰雹大风；夏季长而炎热，且雨热同步上升，常有干旱；秋季凉爽，空气湿润，时间短；冬季晴冷干燥，大气层结稳定。

年度总的光热水条件优越，但时空分布不均匀。

盆地小气候多样，有一定垂直差异。

由于光温水要素分布不均，灾害性天气也较频繁，冬季冻害、大雪，春秋低温阴雨，梅汛期洪涝，盛夏高温、伏秋干旱等，是该市的主要气候灾害。

xx热量资源丰富，市年平均气温为C,最低出现在1984年C,最高出现在2005年C。

但热量资源分布不均，
1月气温最低，历史上极端最低温度xx出现在1977年1月6日C。

7、8月份气温最高，历史上极端最高气温出现在1961年7月23日C。

xx 年降雨量较为充沛，但雨量的季节变化和年际变化、地域差异都很大。

季节降雨量分布呈单峰型，为春雨
多、梅雨量大，夏秋冬雨量少。

xx年总降雨量平均为1424mm多数年份降水量均在正负20^距!平范围内振荡，降雨量最多年份出现在1918年为1918mm降雨量最少年份出现在1978年为963mm
xx光能资源较为丰富，处于省内高值区，全年平均日照百分率（指日照时数占可照时数的百分比）为43% 年际最大为55%，最小为37%。

日照年际变化明显且季节分布不均，夏季日长且晴朗少云，冬季日短，春季云多，春夏间日照的增加速率大于夏秋间的减少速率，故夏季日照最多，冬季最少，秋季光照优于春季光照。

据xx 市气象站长年气象观察资料统计，该地区基本气象要素如下：
年平均温度
极端最高气温（1996年8月16日）
极端最低气温（1977 年1 月6 日）
最热月（7 月）月平均气温
最冷月（1 月）月平均气温
年平均相对湿度77%
历年最大相对湿度99%
历年最小相对湿度6%
年平均降雨量1,
历年最大降雨量1,
历年最小降雨量mm
① 层耕植土，分布稳定，厚度变化较大，结构不均匀，松散状为主，承载力低，工程地质性质极差，不可作 拟建物基础持力层。

② 层粉质粘土，分布埋深较浅，厚度较大，工程地质性质一般较好，可作一般低层建筑物浅基础持力层。

③ 层中砂：分布稳定，埋深和厚度较大，工程地质性质较好，可作一般层建筑物基础下卧层无不良影响。

④ 层圆砾，分布稳定，埋深和厚度较大。

工程地质性良好，可作
6层建筑物浅基础持力层。

⑤ 层强风化泥质粉砂岩：埋深大，厚度薄，工程地质性质一般，作上部浅基础持力层的下卧层无不良影响。

⑥ 层中风化泥层粉砂岩，分布稳定，埋深较大，厚度大，工程地质性质一般，为软岩，较完整，岩体基本等 级 IV 级，可作拟建 6 层建筑物桩基础持力层及下卧层。

6、基础设施条件 1、交通
本区域对外交通主要有公路、铁路交通方式，有杭金衢、金丽温、甬金、台金等高速公路， 330国道、 46 省
道、浙赣铁路、杭长高铁、金温铁路，可通往沿海、内陆及全国各地，交通便利。

2、供水 区内生产、生活用水由市政供水管网供水。

3、供电 由市政供电电网供电，本地区供电电压稳定，市政供电网接入方便。

五、总平面规划布局
1、功能规划
xx 市物流园区建设项目功能规划包括：
1） 、生产资料配送功能。

社会化物流中心要按照用户的要求配送物资，承担向生产企业和零星企业供应原材 料和商品
的任务。

2） 、商品储存功能。

包括库存控制、商品堆放、保管、保养、维护等活动。

要实行商品储存的动态管理，加 快商品和
资金的周转。

3） 、商品运输功能。

汽车是主要交通工具，要选择最经济合理的运输工具、联运方式和运输路线，安全、准 时、高效
地把商品运送到用户。

4） 、信息交流功能。

运用现代信息工具，搜集各类有关的信息情报，并及时地进行加工处理，为决策服务， 同时与用
户分享。

5）、商业、生活配套服务。

园区内配套建设住宿、餐饮、娱乐等服务性设施，及金融、商业等服务。

年平均雷暴日数 年平均积雪深度台 历年最大冻土深度 年主导风向 年平均风速 地震基本烈度
5、工程地质
43cm 5 cm N 23m/s <
、NE
六度
2、总平面布置
本项目位于xx 市江北黄桥头，原xx 市第二水泥厂地块，地块北侧为二环北路，距离xx 闹市区10 分钟车程，南
侧2 公里处为火车西站。

地块总用地面积平方米，地块呈狭长型，南北进深约550米，东西宽约280米，根据地形现状分
析及综合实地考察，规划园区交通主入口位于由二环北路进入的规划道路，在避免物流客运对城市造成的声音污染的同时，也可让物流园区车辆远离城市道路交叉路口，防止交通拥堵，同时便于园区内部管理。

主入口大门采用现代建筑艺术表现手法，整体气势恢宏磅礴。

同时，根据内部交通及功能要求，规划沿二环北路及规划道路分布开始四个次入口，是使得整个物流院交通流畅，管理便捷。

整个物流园区根据功能要求共设六个区块：即物流营业楼区块；物流办公、仓库区块；物流仓储区块；酒店；服务中心
及动车货车停车区。

由园区主入口进入为项目的服务中心区块，服务中心为整个园区的心脏，可提供整个物流院的金融结算、货运管理、物
流分配、产品调剂等各项功能要求。

沿规划路西侧为园区物流影业楼，内部通过建筑之间的退让形成商业内步行街，提升商业形象的同时保证物流园的对外展示效果。

项目规划16F 酒店位于二环北路与规划路交叉路口，是整个物流园区的制高点，同时也是园区形象大楼。

地块南侧为2F 物流仓储区，物流仓储区单独成一区块，使之与北侧物流办公、仓库区块有效分离，同时也可通过南侧出入口及周边道路与园区形成联系，建筑单体通过大空间大跨度形式满足整个园区仓储功能。

园区内部中心区域为物流办公、仓库区块，层数为三层，建筑通过单体围合形式，形成内部庭院，增加园区绿化空间，提升园区品味。

整个物流园内设信息发布中心、物流营业用房、仓储用房、商业生活配套用房、修理用房、物业管理等，功能分区明
确，人流、物流互相分开，互不干扰。

园区整个道路系统采用“多出入口、分级道路、各自进出”的模式，生产、行政、生活、物流、装卸、停车等区域各自具有独立出入口和道路系统，以适应不同性质与功能的需求，达到“精益交通”的目的。

六、景观设计
1、原则
规划区内的景观规划以保护生态、美化城市环境、塑造现代科技孵化产业园景观为出发点，充分利用现有自然景观基础，同时建筑与开放空间有序结合，在满足功能要求的同时塑造空间变化丰富的、各具特色的区域景观，注重建筑景观与绿化景观的配合。

2、规划手段
（1）注重与自然环境的协调
为了使内部景观融入城市景观，与大环境取得共鸣，主要交通入口位置均放大景观，形成主要景观节点。

市场道路景观结合主要景观节点给整个物流园增添了无限的生机与活力。

（2）注重与城市空间的结合
规划注重与城市空间的结合，通过建筑的合理布局，使物流园内部景观与外部城市景观之间形成景观渗透带，使市场
内部环境形成一种的意境，使其与外部环境更加和谐，形成一种有序变化的空间系列。

使得整个园区建筑布局疏密有致，营造良好的环境。

（3）注重建筑景观的塑造
建筑是规划区内最重要的景观要素之一，各项建应根据建筑功能性质的不同，在其造型、色彩、体量等方面
既有所区分，又协调统一，以此创造优雅的建筑景观环境，提升整个物流园景观品质。

规划区内建筑采用现代建筑材料，建筑形式简洁、流畅、时尚，色彩淡雅明快，体现物流园的新形象。

（4）注重绿化景观的塑造
规划以建设花园般的物流园，为其绿化景观塑造的目标，以合理的绿地率为基础，以精心的设计塑造变化丰富的绿化景观。

规划中注重绿化的层次搭配结合，沿城市道路及内部道路两旁均布置绿化带，各个层次的绿化协调配合，共同塑造优美的绿化景观。

七、主要经济技术指标
经济技术指标
第二章建筑设计总说明
一、设计依据
1、《中华人民共和国工程建设强制性条文-房屋建筑部分》（2009年版）
2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
3、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
4、《办公建筑设计规范》JGJ67-2006 J556-2006
5、《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50-2001
6、《屋面工程技术规范》GB50345-2004
7、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
8、《建筑结构荷载规范》（2006 年版）GB50009-2001
9、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
10、《钢结构设计规范》GB50017-2003
11、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
12、《建筑抗震设计规范》（2008年版）GB50011-2001
13、现行国家有关的建筑设计规范和规定。

二、建设内容
根据园区规模及要求，本项目新建建筑包括物流营业楼、物流办公、仓库、酒、服务中心等
1、物流用房：2F,为框架结构建筑，生产火灾危险性类别为丁类，建筑耐火等级为二级，总建筑面积：32118 m2o
2、办公、仓库区：3F,为框架结构建筑，生产火灾危险性类别为丁类，建筑耐火等级为二级，总建筑面积：50688 m。

3、物流仓储区：2F,为钢结构建筑，生产火灾危险性类别为丁类，建筑耐火等级为二级，总建筑面积：30666
m。

4、服务中心：4F,为框架剪力墙结构建筑，建筑耐火等级为二级，总建筑面积：3040 m。

5、酒店：16F,为框架剪力墙结构建筑，建筑耐火等级为二级，总建筑面积：14391 m。

三、建筑单体设计
本项目单体设计采用现代建筑风格，整体建筑造型设计遵循现代、文明、简洁、动态、流畅的原则，注重建筑的时代性，做到功能布置合理，建筑立面简洁大方，运用现代材料特性，在建筑风格上，将城市文明、现代精神、材料、肌理等建筑语言，整合到建筑之中，形成现代的建筑风格。

在造型上采用高低错落、虚与实对比的手法，与整体建筑容为一体，相对对比，相互映衬，整个建筑色彩丰富，与周围环境较完善结合，塑造新的建筑形象。

物流用房内部空间均为大框架，有利于企业根据实际自行隔断。

防火按照二级耐火等级设计。

人行道按规定设置石坡道，建筑入口有室内外高差处均设小于1:12 的供残疾人使用的坡道。

该工程结构安全等级为二级，酒店结构设计采用现浇钢筋砼框架剪力墙结构，物流用房、办公、仓库区、物理服务中心采用框架结构，使用年限为50年。

物流仓储区房结构设计采用现钢架结构，使用年限为25年。

第四章结构设计总说明
、设计依据：
1、设计遵循的规范、规程：
建筑地基基础设计规范》GB50007-2011)
建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002)
建筑结构荷载规范》GB50009-2012)
砌体结构设计规范》GB50003-2011)
混凝土结构设计规范》GB50010-2010)
建筑抗震设计规范》GB50011-2010)
2、自然条件：
1）基本风压m2
2）雪载m2
3、结构设计使用年限：50 年结构安全等级：二级
二、建筑材料：
1、混凝土：
基础：C30
柱、梁、板：C30
垫层：C15
2、钢筋：
采用HPB40C级钢筋及HPB30C级钢筋
3、框架结构填充墙体：外墙采用页岩多孔砖，其余采用加气混凝土砌块填充墙。

三、上部结构设计：
1、结构体系: 采用框架结构，楼板均采用钢筋混凝土现浇板。

2、结构计算程序：采用中国建筑科学研究院PKPM TAT SETW。

3、本工程位于抗震设防烈度< 6 ，设计基本地震加速度<，按非抗震设计；
4、设计活荷载：办公：m2 大会议室：m2 机房：m2 走廊：m2 住宅：m2 储藏室：m2 公共卫生间：m2 上
人屋面：m2
不上人屋面：m2
悬挑阳台：m2
疏散楼梯间：m2
四、基础设计：
本工程地基基础设计等级为丙级，基础类型：待定。

第五章给排水设计总说明
一、设计依据。