争议与解决：土地增值税利息扣除
土地增值税清算面临问题及建议
近年来，房地产开发方式日趋多样化，开发过程中相关资料繁多、财务核算数据量大，给税收征管尤其是土地增值税清算工作带来不小难度。
同时，在当前税收风险管理体系逐步完善的背景下，作为财税风险应对手段之一的纳税评估所起到的作用越发重要，但由于征纳双方信息不对称，税务机关很难针对该税种形成有效的风险指标模型进行风险识别，影响了纳税评估效果。
本文立足税收征管实际，深入分析了当前土增清算环节在政策、征管方面存在的问题，以及制约纳税评估效果的因素，并提出做好土增清算工作的相关建议。
一、当前土地增值税清算工作面临的问题土地增值税常被认为是基层税务机关征管难度最大的税种之一，实际工作中，土地增值税清算审核面临税收立法不完善、征管监控难度大及企业利用政策漏洞避税等问题，需要引起税务机关的重视。
（一）政策法规有待进一步完善1.政策规定滞后对当前征管工作难以形成有效支撑《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及为数不多的几个规范性文件组成了总局层面政策体系，且大多颁布时间较早，随着房地产经营形式的多样化，难免出现不适应的地方。
如对于售后回租行为，税企双方很容易产生意见分歧。
实际操作中，各地出台相应具体执行政策，地方性差异较为明显，造成税负不公。
因土地增值税尚未立法，各地房地产开发情况不尽相同，总局常以《通知》、《批复》等形式针对土地增值税征管过程中的问题做出规范，存在政策滞后性，给基层清算审核工作带来困难。
2.政策依据不足不利于基层操作执行土地增值税同企业所得税在收入归集、成本核算方面具有一定相似度，但企业所得税核算范围广泛，土地增值税只是截取房地产企业销售行为产生的收入和相对应的成本，要求应当更为精准，但相对的政策依据较企业所得税少之又少。
例如：开发成本主要在受益对象间分摊，但税企双方对受益原则判定标准不一，对土地增值税计算结果产生较大差别。
尤其针对清算单位和非清算单位之间的成本分摊，税企双方分歧很大，甚至出现“讨价还价”的现象，影响税法刚性。
2.8土地增值税清算土地价款抵扣增值税税务处理(德信原创)
土地增值税清算土地价款抵减增值税税务处理问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条关于“计算增值额的扣除项目”中允许扣除的土地包括：取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本、费用。
财税〔2016〕43号：关于“《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
房地产企业土地价款抵减增值税处理一、对于选择简易计税的一般纳税人不得扣除土地价款国家税务总局公告2016年第18号第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
二、一般计税下可扣除土地价款国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
一般计税销售额计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）支付的土地价款包括：1.指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
扣除凭证:1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
上述规定充分考虑了房地产行业在土地成本支出方面增值税链条的完整性，从源头上确保了房地产行业涉及土地成本的增值税链条不发生断裂，土地价款的“票据”一般为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
【广东】土地增值税22个争议专题集锦
【⼴东】⼟地增值税22个争议专题集锦⽬录01.⼟地增值税预征率02.⼟地增值税核定征收率03.⼟地增值税清算单位的认定04.⼟地增值税成本对象分类的规定05.⼟地增值税成本分摊⽅法的规定06.⼟地增值税清算条件的规定07.车位、储藏室⼟地增值税处理的规定08.暂不预征⼟地增值税的规定09.⼟地增值税开发费⽤扣除10.⼟地增值税扣除项⽬⾦额的确定11.⼟地增值税建安造价扣除的规定12.⼟地增值税公共配套设施费扣除的规定13.红线外⽀出⼟地增值税扣除的规定14.代收费⽤⼟地增值税扣除的规定15.股权转让是否缴纳⼟地增值税的规定16.成本分摊⽅法“层⾼系数法”的规定17.转让旧房、在建⼯程⼟增加计扣除的规定18.新旧房界定问题的规定19.“价格明显偏低且⽆合理正当理由”界定的规定20.“企业以⼟地投资⼊股”⼟增处理的规定21.普通标准住宅认定条件的规定22.保障性住房预征⼟地增值税的规定01⼟地增值税预征率转发国家税务总局关于加强⼟地增值税征管⼯作的通知（粤地税发[2010]105号）除保障性住房项⽬外，其他房地产项⽬⼟地增值税预征率不得低于2%。
各级税务机关应结合当地⼟地增值税清算的实际税负等因素，对⼟地增值税预征率进⾏调整。
关于调整我市⼟地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）1.根据《国家税务总局关于加强⼟地增值税征管⼯作的通知》要求，我市从2010年8⽉1⽇(征收期)开始调整⼟地增值税预征率：1、普通标准住宅⾦按销售收⼊2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。
关于调整房地产⾏业及经济适⽤住房⼟地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）1.房地产⾏业⼟地增值税预征率2.经济适⽤住房⼟地增值税预征率对能提供政府部门出具相关材料的经济适⽤住房且在开发商品住房项⽬中配套建造经济适⽤住房能分开核算的，其⼟地增值税按1.5%预征。
关于我市⼟地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2018年第10号）房地产开发项⽬分类及预征率（⼀）市区（清远⾼新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，⾮普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳⼭县、连南瑶族⾃治县、连⼭壮族瑶族⾃治县）：普通住宅2%,⾮普通住宅2.5%。
土地增值税清算方案
05
土地增值税清算的优化建议和 未来发展
提高清算效率
建立信息化清算系统
利用信息技术手段，建立土地增值税清算管理信息系统，实现数 据自动化处理，提高清算效率。
简化清算流程
优化土地增值税清算流程，减少不必要的环节和手续，降低清算 成本。
建立快速响应机制
对纳税人提出的问题和疑虑，及时给予回应和解答，提高服务质 量和满意度。
加强税务稽查力度
加大对土地增值税清算的稽查力 度，对偷税漏税行为进行严厉打 击。
02
建立诚信纳税体系
03
加强宣传教育
建立纳税人诚信档案，对偷税漏 税行为进行记录和公示，提高纳 税人的违法成本。
通过各种渠道宣传土地增值税政 策，提高纳税人的法律意识和纳 税意识。
未来发展趋势和展望
完善法律法规
随着土地增值税清算实践的发展，不断完善相关法律法规，为清算 工作提供更加明确的法律依据。
3
土地增值税清算后评估与审计
企业应接受税务部门的评估和审计，确保税款的 合规性和准确性。
其他特殊情况的处理
土地增值税清算中的特殊问题处理
对于清算过程中出现的特殊问题，企业应与税务部门协商解决。
土地增值税清算中的争议处理
对于清算过程中出现的争议，企业应通过合法途径解决。
土地增值税清算中的优惠政策适用
完善税制，降低重复征税
统一土地增值税与相关税种
将土地增值税与相关税种进行整合，避免重复征税，减轻企业负担。
调整税率设置
根据不同地区、不同用途的土地，设置合理的税率，确保税收公平 和社会公正。
建立税收优惠政策
对符合特定条件的纳税人给予税收优惠，鼓励企业合理利用土地资 源。
土增清算扣除(精准把握土增税扣除)
精准把握土增税扣除免责声明：本资料各种信息和数据等仅供参考，相关资料、数据、内容源于金穗源及网络，我们尊重原创，版权属于原作者。
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目录一、扣除原则 (3)土地增值税清算税前扣除四大原则（一） (3)土地增值税清算税前扣除四大原则（二） (4)土地增值税清算税前扣除四大原则（三） (5)土地增值税清算税前扣除四大原则（四） (6)成本费用归集的四大原则 (8)房地产企业如何理解“实际发生”+“合法凭证”？ (9)二、成本扣除 (15)土地投资行为土地增值税拿地成本的确认 (15)以房换地土地成本的确认 (18)房地产公司土地更名时土地价款的扣除 (20)红线外支出是否作为土地增值税土地成本的构成部分 (21)取得土地过程中8大扣除业务涉税风险 (24)以“案”解说土地增值税成本扣除的六个“标尺” (26)装修费用的软装修成本，能否在土地增值税税前扣除？ (30)三、利息扣除 (33)房企支付小额贷款公司利息，土增清算时能否据实扣除？ (33)房企应关注“两税”利息支出扣除有哪些区别 (35)债权融资费用“两税”税前扣除问题 (40)四、税金扣除 (43)清算后尾盘销售，税金不能作为扣除项目？ (43)土地增值税清算，地方教育费附加，如何扣除？ (44)土地增值税清算，税费扣除要合规！ (46)土地增值税与相关税费的扣除 (49)五、加计扣除 (56)房地产开发企业加计扣除之土地成本 (56)加计扣除之旧房转让需注意的四个问题 (58)转让旧房，土地增值税如何计算？ (61)房产开发企业加计扣除之在建工程（烂尾楼） (64)再谈“项目收购款”的加计扣除 (68)房地产开发企业加计扣除之向政府缴纳的规费、基金 (70)房企“加计20%扣除”，你是怎么理解的？ (73)六、其他扣除 (77)开发费用如何税前扣除？ (77)房产企业开办费的核算将直接影响土增税负 (78)土地增值税清算时，“费用”扣除的能与不能！ (81)营改增前后土地增值税税金扣除的差异 (84)七、争议专题 (89)土地增值税25个争议专题，你都清楚吗？！ (89)一、扣除原则土地增值税清算税前扣除四大原则（一）土地增值税作为房地产企业的重头大税，备受税务机关和企业的观注，土地增值税税前扣除应遵循四大原则：真实性原则；实际支付原则；合法有效凭证；准确合理分摊。
土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同
纳税辅导-土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同邢国平土地增值税与企业所得税虽然都是以收人减支出为征 税对象，但在扣除政策上既有相同之处也有不同之规，尤其 是房产开发企业弄清其中的相同与不同尤为重要_、税前扣除政策的相同点1.各项扣除均以产权证书为前提。
这里的产权证书，是 指房产开发企业获得土地开发权的证明和其他使用土地单 位获得的土地使用证明以及单位或者居民购买经营用房获 得产权证明，目前房屋权属证明也称为《不动产权证书》，过 去称为《房屋所有权证》。
国有土地使用或房屋权属证明，是土地增值税和企业所 得税税前扣除的前提，没有获得国有土地使用或房屋权属证 明，其开发或购置成本就不能在土地增值税清算时扣除，该 项资产的折旧（或购置成本）以及为该项资产保值增值发生 的费用也不能在企业所得税前扣除32.用于扣除成本费用的会计核算凭证是一致的。
按照现 行财税法律法规的规定,不论是土地增值税还是企业所得税 其扣除的成本费用都是以会计核算数据为基础的。
按照《企 业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018 年第28号）的规定，企业所得税税前扣除凭证，是指企业在计 算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收人有关的、合 理的支出实际发生,并据以税前扣除的各类凭证，包括自制用 于成本、费用、损失和其他支出核算的工资表、折旧摊销以及 按照该公告第九条、第十条规定从个人(非个体工商户）购进 业务的符合条件的内部凭证;从其他单位、个人取得的用于 证明其支出发生的发票(包括纸质发票和电子发票）、财政票 据、完税凭证、收款凭证、分割单等外部凭证；以及从境外购 进货物或者劳务取得的具有发票性质的收款凭证、相关税费 缴纳凭证。
这与土地增值税扣除项目在会计核算上体现的 凭证是一致的3其中包括按照《国家税务总局关于营改增后得白血病去世留着一双儿女的帮扶户说:“我一定好好干，争 取以后再不要出现在领扶贫物资的现场。
”听到这充满信心 的话语，税务干部结对拔穷根，帮助帮扶户脱贫致富的信心 也更足了。
土地增值税清算协议书
土地增值税清算协议书本协议由以下两方在平等、自愿的基础上，经友好协商，就土地增值税清算事宜达成如下协议：甲方（转让方）信息：公司名称：_____________________________统一社会信用代码：_____________________注册地址：_____________________________法定代表人/负责人：___________________联系电话：_____________________________电子邮箱：_____________________________乙方（受让方）信息：公司名称：_____________________________统一社会信用代码：_____________________注册地址：_____________________________法定代表人/负责人：___________________联系电话：_____________________________电子邮箱：_____________________________鉴于：1. 甲方为位于_________________（详细地址）的土地使用权及地上附着物（以下简称“标的物”）的合法所有者，拥有对该标的物进行转让的权利。
2. 乙方同意按照本协议约定的条件购买甲方所持有的标的物，并承担由此产生的土地增值税清算责任。
双方经友好协商，就土地增值税清算相关事宜达成如下协议：一、清算范围与依据1. 双方确认，本次土地增值税清算的范围包括但不限于标的物转让过程中产生的增值额，具体依据国家相关法律法规及税务部门的规定执行。
2. 甲方应提供完整的财务资料、税务资料及其他必要文件，以支持乙方进行土地增值税的清算工作。
二、清算流程与责任1. 乙方负责聘请具有资质的税务师事务所或会计师事务所，对标的物转让产生的增值额进行核算，并编制土地增值税清算报告。
2. 甲方应积极配合乙方及税务师事务所/会计师事务所的工作，包括但不限于提供必要的资料、解答疑问等。
土地增值税清算 合同4篇
土地增值税清算合同4篇篇1土地增值税清算合同甲方：（甲方名称）乙方：（乙方名称）鉴于甲方拥有XX地块的产权，并打算将其进行土地增值税清算，为保障双方合法权益，特订立本合同，共同遵守。
一、甲方权利与义务：1.1 甲方应提供XX地块的产权证明文件，并确保其真实有效。
1.2 甲方应向乙方提供土地增值税清算所需的相关材料和信息，包括但不限于土地评估报告、土地使用权证、国土局相关文件等。
1.3 甲方应积极协助乙方进行土地增值税清算，并协商解决可能出现的问题。
二、乙方权利与义务：2.1 乙方应根据甲方提供的材料和信息，诚实地进行土地增值税清算工作，确保清算结果的准确性。
2.2 乙方应遵守相关法律法规，确保土地增值税清算过程的合法合规。
2.3 乙方应保护甲方的合法权益，绝不泄露甲方的私密信息。
三、土地增值税清算流程：3.1 甲方提供相关材料和信息。
3.2 乙方进行土地评估，并出具评估报告。
3.3 双方协商确定土地增值税清算金额。
3.4 甲方支付土地增值税清算金额。
3.5 乙方办理土地增值税清算手续。
3.6 完成土地增值税清算。
四、费用支付：4.1 甲方应支付土地评估费用、清算费用等相关费用。
4.2 若因乙方过错导致土地增值税清算出现问题，乙方应承担相应责任并赔偿甲方经济损失。
五、保密条款：5.1 双方在合作过程中所涉及的商业信息和机密信息，应予以保密，并不得向第三方透露。
5.2 违反保密条款一方应承担相应法律责任。
六、违约责任：6.1 若一方未履行合同约定的义务，应当承担违约责任，对因违约给对方造成的损失承担相应的赔偿责任。
6.2 若因不可抗力或其他不可抗拒的原因导致合同不能继续履行，一方应主动通知对方并协商解决。
七、争议解决：7.1 因合同履行发生的任何争议，双方应友好协商解决；若协商不成，应提交至有管辖权的法院解决。
八、其他条款：8.1 本合同一式两份，甲方与乙方各执一份，具有同等法律效力。
8.2 本合同自双方签字盖章之日起生效，至双方合作结束之日止。
天津市土地增值税清算实务中纳税调整争议事项的研究
天津 市现 行 土地 增值 税 清算政 策存 在 的 突出问题 ，进 而提 出改进 建议 。 关键 词 ：土地 增值税 清算 地增 值税 清算 工作 的现状 自１４ 年 中华 人 民共 和 国成 立 以来 ，我 国对土 地 、房 屋等 不 ９９
、
房地 产市 场的调控 作 用 随着 房地 产 市场 的蓬 勃 发展 ，土地 增值 税 收 收入 大 幅 增加 ，
礼 斛 论 坛
天津市土地增值 税清 算实务 中 纳税调整争议事项 的研 究
王 刘飞’ 朱 丽呐
【． １天津泰 达建设 集 团
３ ０ ０ ；２天 津开发 区职 业技术 学院 ０ ００ ．
３ ００ ０ ０ ０）
摘
要 ：土地 增值 税 清算作 为抑 制土 地投 机 、调 节房地 产业利 润的 重要 举 措 ， 日益 受到 重视 ，完善相 关政 策也 就 迫在 眉 睫 。本 文 阐述 了
土 地增 值 税 纳税 调 整争 议 事项 ，并 找到 合 理 的解 决 办 法 ，为规 范 我市 土地 增值 税 清算 工作 作 出一份微 薄而 坚强 的力量 。 二 、研 究 纳税调 整争 议 事项 的意义 １ 、加 强税 收征 管 ，堵 塞税 收 漏洞 ，充 分发挥 土地 增值 税时 于
快 出台相 应操作 规 范
的产 权证 ，天 津 市仅 对 整个 地下 车 库 给开 发 商办 理一 个 大 的产权 证 ，武汉 市 则 不 对地 下 车库 办 理产 权 证 ， 因此 ，开发 商 在销 售地
下车库时 ，北京市可 以销售所有权 ，武汉市只能转让使用权 ，天 津 市 则 介 于 二者 之 间 ，土地 增 值 税清 算 时 ，对 于地 下车 库成 本 的 处理 就 会有 不 同的操 作 办法 ，因此有 必 要梳 理 天津 市 目前 存在 的
土地增值税可扣除项目中包含土地使用税吗
土地增值税可扣除项目中包含土地使用税吗在中国，土地增值税是一种与房地产交易相关的税收。
土地增值税的征收对象是通过出售土地取得巨额利润的个人或企业。
这种税收一直备受关注，因为其征收和扣除规则对于房地产市场和投资者来说具有重要的影响。
然而，是否可以在土地增值税可扣除项目中包含土地使用税，是一个存在争议的问题。
本文将为您解析相关法律规定并探讨这一问题。
首先，从法律层面来看，土地增值税和土地使用税是两种不同的税种。
土地增值税征收的是土地的增值部分，主要针对土地出售行为。
而土地使用税则是对土地的占有和使用行为征收的税收。
根据我国《土地使用税法》，土地使用税是对普通建设用地、集体建设用地和自用住宅使用权的土地依法征收的税种。
从法律的角度来看，土地增值税和土地使用税是两个相互独立的税种，并没有直接的关联。
其次，根据当前土地增值税的政策规定，在土地增值税的计算基础上，可以扣除相关的合法支出。
这些合法支出包括土地购置费用、拆迁安置费、建设费用等。
然而，根据我国《土地使用税法》，土地使用税是按照土地使用权人取得的土地使用权的公平交易价格的一定比例征收的税费。
土地使用税并不属于土地增值税的扣除项目范围。
然而，对于是否可以将土地使用税作为土地增值税的扣除项目，一些地方政府和企业主张可以，他们认为土地使用税是土地使用权人在占有和使用土地时需要支付的一种费用，也是与土地相关的支出。
因此，应该可以将土地使用税作为土地增值税的扣除项目，以减轻纳税人的税负。
然而，经过审议，相关部门认为土地使用税是与土地增值税不同的税种，扣除范围不包括土地使用税。
对于这一争议，我们可以从理论和实践两方面来进行分析。
从理论上来看，土地增值税和土地使用税在征收对象、法律依据和税收目的上都存在本质的差异。
土地使用税主要是为了调节土地使用权的合理利用，通过减少大规模占地而不合理使用土地的现象。
而土地增值税则主要是为了调节房地产市场，防止过度投机和房价上涨。
关于土地增值税清算审核重点问题及优化对策
关于土地增值税清算审核重点问题及优化对策作者：汤银爱来源：《中国集体经济》2020年第21期摘要：土地增值税是我国税收的重要来源，为了更好适应新时期我国经济发展，国家税务局颁布了一系列关于土地增值税的通知，旨在更好规划土地增值税的管理和清算工作，从而更好地为土地增值税的清算审核提供政策性指导。
文章主要在此基础上就土地增值税清算审核的重点问题以及优化政策做了一定探索，从而更好方便土地增值税的清算审核工作。
关键词：土地增值税;清算审核;重点问题;优化对策一、背景进入新时期，我国加大了对于房地产行业的改革力度，旨在更好地适应新时期我国的经济发展，同时国家税务局颁布了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》以及《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》等，旨在更好规范土地增值税的管理、清算和审核工作，从而为各项工作开展提高政策性指导。
但是在新时期土地增值税的核算和审查过程十分繁琐，而且各种新问题和新情况也不断出现，这就给开展土地增值税清算带来了进一步的困扰。
另外一方面，房地产产业发展日新月异，税务总局应该结合我国具体的国情，制定科学合理的制度和政策，更好促进土地增值税清算审核工作开展，从而提升工作质量和效率问题。
本文主要探讨了土地增值税清算审核存在的问题以及如何制定相应的政策，从而更好开展土地增值税的清算核对工作。
二、土地增值税清算审核过程中重点关注的问题（一）清算单位如何确定的问题在开展土地增值税审核清算的第一个步骤就是要明确清算单位，只有明确了清算对象问题，才能更好开展清算审核工作。
在清算过程中，不同的清算单位会使得最终计算得到的结果差距很大，因此首先要根据清算单位不同来制定相应的清算内容。
对于清算单位问题，国家税务总局在颁布的相关文件中做出了明确规定，土地增值税的清算审核过程是按照房地产项目作为统一整体开展相关清算工作的，如果一个房地产项目是分不同时期和不同批次进行开发，这时候需要将每一个批次的项目作为相应的清算对象。
解析TAWD房地产土地增值税清算的税企争议
ACCOUNTING LEARNING145解析TAWD 房地产土地增值税清算的税企争议王永丽 泰安万达广场投资有限公司摘要：由于土地增值税立法存在大量空白和盲区，在税务争议中土地增值税的清算争议最大、矛盾最为突出，为清算工作带来很多困难和障碍。
TAWD 房地产公司土地增值税清算方案提交税务局复核了半年，与税务局存在大量的争议。
现具体阐述土地增值税清算过程中的存在的税企争议，并论述各自的观点，希望为其他房地产土地增值税清算提供参考和借鉴，也希望土地增值税的立法更完善、全面、清晰明了，让土地增值税清算更公平、公正。
关键词：土地增值税；成本分摊；建筑面积；受益原则引言TAWD 房地产公司有且仅有一个房地产开发项目，该项目土地面积为162043m 2，土地类型为商服用地。
TAWD 房地产公司建有酒店、公寓及写字楼、室外步行街、购物中心、地下超市、地下餐厅、地下车位、地下人防工程、地下设备用房等。
一、TAWD 房地产公司简介该项目地上部分建筑面积共计519205.22m 2，地下部分建筑面积共计131895.68m 2，总建筑面积共计651100.90m 2。
其中，避难层建筑面积共计2379.25m 2，物业用房建筑面积共计1652.78m 2，消防兼人员疏散通道建筑面积共计515.42m 2。
该项目销售情况：本次参与土增税清算的是可售物业公寓、写字楼、室外步行街。
TAWD 项目实际总可售面积310,971.18m 2，均为其他类型房地产。
二、土增税清算过程中的税企争议分析2019年1月TAWD 房地产公司聘请税务师事务所出具了土地增值税鉴证报告，计算确定的土增税清算税金为7720万元，综合税负率2.99%。
税务局最终认可的清算税金23144万元，综合税负率8.5%。
差异的主要原因为土地成本和建安成本的分摊原则。
分歧1.地下建筑是否分摊土地成本？当地税务局观点：地下建筑应当分摊土地成本。
相关依据为财法字〔1995〕6号第九条：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
土地增值税清算时能否扣除项目管理费
土地增值税清算时能否扣除项目管理费土地增值税清算是指在土地出售或者转让过程中，根据土地增值税法的规定，对土地增值额进行计算，并向国家缴纳相应的税款。
对于购买土地进行开发建设的开发商来说，项目管理费是不可避免的支出之一。
然而，是否可以将项目管理费作为扣除项目计算土地增值税的成本，一直是业界争议的焦点。
首先，我们需要了解土地增值税的基本原理。
土地增值税是根据土地增值额计算，需要将土地购置价、建设费用和土地增值误差等费用扣除后的剩余金额作为计税依据。
因此，项目管理费是否可以作为计算土地增值税的成本，关键在于它是否符合法规的扣除规定。
根据《土地增值税暂行条例》第五条的规定，土地增值税的计算基础是土地增值额，即土地转让价款与购置成本之差。
购置成本包括土地价款、税费以及开发建设支出。
项目管理费作为开发建设支出的一部分，可以被认定为计算土地增值税的成本。
然而，在实际操作中，项目管理费能否被视为开发建设支出的一部分，需要根据税务部门的具体规定和解释。
根据国家税务总局发布的《关于土地增值税若干问题的解释（试行）》第四十二条的规定，项目管理费可以被视为开发建设支出，但是需要满足一定条件，包括：1. 项目管理费必须与土地购置具有直接关联性，即项目管理费必须是为购置土地所进行的开发建设活动所发生的支出。
2. 项目管理费必须是合理必要的支出，即项目管理费必须是进行项目开发建设所必要的费用，并符合市场价值水平。
3. 项目管理费必须有明确的发票和合同支持，即项目管理费必须有相关的合同和发票作为证明文件，以验证费用的真实性和合法性。
根据以上规定，可以得出结论：土地增值税清算时可以扣除项目管理费，但是必须满足一定的条件。
在实际操作中，开发商应当留意以下几点：首先，项目管理费必须与土地购置具有直接关联性。
在进行土地开发建设过程中产生的项目管理费可以作为计算土地增值税的成本进行扣除，但是必须确保这些费用是与土地购置直接相关的。
其次，项目管理费必须是合理必要的支出。
房地产企业土地增值税清算难点问题及应对策略研究
房地产企业土地增值税清算难点问题及应对策略研究土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
房地产企业的总体税收情况与土地增值税的税收情况紧密相关，而作为一项地方性税种，由于我国各地的土地增值税清算规定执行并不统一，因此也给房地产企业的土地增值税清算造成了较大的困扰，怎样清晰认识和避免在土地增值税清算中出现的难点问题，降低公司税收风险是摆在所有房地产企业面前的一个考验。
一、房地产企业土地增值税难点问题（一）税收政策研究掌握不足在开展土地增值税清算前，必须明确清算单位。
国税发[2006]187号中对土地增值税清算单位的定义是：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
而在实际税务执行层面，各省市对“国家有关部门”的认定存在差异。
有的地方税务机关以发展和改革委员会颁发的立项文件作为清算单位，有的地方税务机关以住建局颁发的《建设工程规划许可证》为清算单位，在清算过程中，如果房地产企业预测的清算单位划分口径与税务机关认定口径不相符，则可能造成计算结果偏差，因为不同清算单位的增值率会出现正增值或负增值，二者如果并入一个清算单位就可以相互抵消降低增值率，不能并入一个清算单位就可能出现负增值清算单位无法退税，正增值清算单位大额补税，对企业的效益及现金流产生很大影响。
国税发[2006]187号对土地增值税清算时点做了明确规定，包括一般纳税人应当开展土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人开展土地增值税清算两种情形。
在房地产市场行情火热的时候，不少房地产开发项目的土地增值率非常高，如按时清算可能需要补缴大额土地增值税，有的房地产企业尽量推迟清算，近几年房地产受到国家宏观政策调控，在"房住不炒"的基调下，有的房地产开发项目出现了土地价款比销售价还高的情况，这样就直接导致土地增值税清算金额要低于预缴金额，房地产企业需要向税务局申请退税。
土地增值税清算 合同5篇
土地增值税清算合同5篇篇1甲方（出让方）：____________________乙方（受让方）：____________________鉴于甲乙双方就土地增值税清算事宜达成如下协议，为明确双方的权利和义务，维护双方的合法权益，经友好协商，特订立本合同协议。
一、定义和解释1. 土地增值税：指土地使用权、房屋产权转让及土地开发等活动中产生的增值额，依法应当缴纳的税费。
二、合同目的本合同的目的和宗旨是明确甲乙双方土地增值税清算的相关事项，确保双方权益，规范双方行为。
三、合同范围本合同涉及的土地增值税清算包括但不限于以下内容：土地转让、房地产开发项目转让、房屋销售等产生的土地增值税的核算、申报、缴纳及退税等事宜。
四、合同双方的义务1. 甲方的义务：（1）提供与土地增值税清算相关的真实、完整、准确的资料和信息。
（2）按照相关法律法规及政策要求，履行土地增值税的申报、缴纳等义务。
（3）协助乙方进行土地增值税的清算工作。
2. 乙方的义务：（1）按照本合同约定，履行土地增值税的核算、申报、缴纳等义务。
（2）对甲方提供的资料和信息进行核实，确保其真实、完整、准确。
（3）及时向甲方反馈土地增值税清算的进展情况和结果。
五、土地增值税清算的具体事项1. 核算方式：双方约定采用会计核算和税务评估相结合的方式，对土地增值税进行核算。
2. 申报和缴纳：乙方应按照相关法律法规及政策要求，及时申报和缴纳土地增值税。
3. 退税事宜：如涉及退税，乙方应及时办理相关手续，确保甲方合法权益。
六、保密条款双方应对本合同的内容及执行过程涉及的商业秘密、技术秘密等信息予以保密，未经对方同意，不得向第三方泄露。
七、违约责任1. 甲方未按本合同约定提供相关资料和信息，或提供虚假资料，导致乙方无法完成土地增值税清算工作的，甲方应承担违约责任。
2. 乙方未按本合同约定履行土地增值税清算义务的，应承担相应的违约责任。
3. 双方因违反本合同约定给对方造成损失的，应承担相应的赔偿责任。
土地增值税特殊事项的处理
项目营销设施建造费能否扣除？
• 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企 业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号） 规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在 计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销 设施建造费？ • 答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规 定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项 目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房 摊销等。 • 因此，计算土地增值税时，项目营销设施建 造费不能包含在开发间接费里。
不同核算单位增值额的正负数能否相抵
• 细则第第八条：土地增值税以纳税人房地 产成本核算的最基本的核算项目或核算对 象为单位计算。 • 财税[2006]21号：纳税人既建造普通住宅， 又建造其他商品房的，应分别核算土地增 值额。
企业自行分期开发地增税核算单位如何划分
• 房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登 记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企 业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清 算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位 进行汇算？ • (南京)答：根据《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国 税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家 有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算， 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划 分的工程建设项目为单位进行清算。
• 安徽关于土地增值税有关问题的通知(皖地税 函〔2007〕311号)规定：纳税人开发项目中同
时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额 或不能准确核算增值额的应以整个开发项目（包含 普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增 值税。
土地增值税清算合同模板
土地增值税清算合同模板（样本）合同编号：______________甲方（出让方）：___________________法定代表人：___________________注册地址：___________________联系电话：___________________乙方（承受方）：___________________法定代表人：___________________注册地址：___________________联系电话：___________________鉴于甲方为土地使用权出让方，乙方为土地使用权承受方，双方经友好协商，就土地增值税清算事宜达成如下合同：一、合同目的本合同旨在明确双方在土地使用权交易过程中关于土地增值税清算的权利与义务，确保双方权益得到保障。
二、土地信息1. 土地位置：___________________2. 土地面积：___________________3. 土地性质：___________________4. 土地使用权证号：_______________三、土地增值税清算1. 甲方承诺在土地使用权出让合同约定的土地出让金内扣缴土地增值税，并向乙方提供扣缴凭证。
2. 乙方承诺在取得土地使用权后，如土地使用权出让合同约定土地增值税由乙方自行缴纳的，应按照国家相关规定及时足额缴纳土地增值税，并向甲方提供缴纳凭证。
3. 双方应在土地使用权出让合同约定的土地出让金支付完毕后，共同办理土地增值税清算手续。
四、违约责任1. 任何一方未按本合同约定履行义务的，应承担违约责任，并赔偿对方因此造成的损失。
2. 如因乙方未能按时足额缴纳土地增值税导致甲方受到行政处罚的，乙方应承担相应的赔偿责任。
五、争议解决双方因本合同履行发生争议的，应首先通过友好协商解决；协商不成的，可提交有管辖权的人民法院诉讼解决。
六、其他1. 本合同未尽事宜，由双方协商解决。
2. 本合同自双方签字（或盖章）之日起生效，有效期至土地增值税清算完毕。
土地增值税清算三审制度
土地增值税清算三审制度一、引言土地增值税清算三审制度是指对土地转让过程中的增值部分进行税收清算的审查和审核制度。
该制度旨在保障土地资源的合理利用，促进经济的可持续发展，确保土地增值税的公平、公正征收。
二、土地增值税清算三审制度的背景和意义2.1 背景随着我国经济的快速发展，土地资源的稀缺性日益凸显。
土地资源的供需矛盾逐渐加剧，土地价格不断上涨。
为了防止土地资源的过度开发和滥用，保护农民和中小企业的合法权益，土地增值税清算三审制度应运而生。
2.2 意义土地增值税清算三审制度的实施对于土地资源的合理利用和税收的公平征收具有重要意义： 1. 促进土地资源的合理配置：通过税收清算，可以鼓励土地资源的合理利用，避免土地闲置和浪费。
2. 维护税收的公平公正：土地增值税清算三审制度可以确保土地转让过程中的增值部分按照法定税率进行征收，避免税收漏税和偷税行为的发生。
3. 保护农民和中小企业的权益：土地增值税清算三审制度可以保护农民和中小企业的土地产权，防止他们在土地转让过程中受到不公平待遇。
三、土地增值税清算三审制度的主要内容土地增值税清算三审制度主要包括以下几个方面的内容： ### 3.1 审查标准土地增值税清算三审制度对于土地转让过程中的增值部分进行审查时，主要考虑以下几个方面的标准： - 土地增值的来源和合法性 - 土地增值的计算方法和依据 - 土地增值税的税率和征收方式3.2 审查程序土地增值税清算三审制度的审查程序主要包括以下几个环节： 1. 初审：由税务部门对土地增值税清算申报材料进行初步审核，核实土地增值的合法性和准确性。
2. 复审：由税务部门对初审通过的申报材料进行再次审核，核实土地增值的计算方法和依据是否符合相关规定。
3. 终审：由税务部门对复审通过的申报材料进行最终审核，确认土地增值税的税率和征收方式，并发出相应的税收通知书。
3.3 审查结果土地增值税清算三审制度的审查结果主要包括以下几种情况： 1. 通过：税务部门认可土地增值税清算申报材料，确认土地增值税的征收金额，并发出税收通知书。
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的金额 （ 以下 简 称 土 地 成 本 ）和 税 发 ［０ ９９ 号 ）明确 指 出，审 核 利 息 发 费 用不 能 按 实 际发 生 额 扣 除，而是 根 ２ ０ １１
ｌ 开 发 成 本 金 额 之 和 的 ５ 以 内 支 出时 应 当 重 点 关 注 ，是 否 将 利 息 支 出 据 利息 支 出是否 能 够 按 转 让 房 地 产 项目 产 ％ ： 除 。凡 不 能 按 转 让 房 地 产 项 目 扣 从 房 地 产 开 发 成 本 中 调 整 至 开 发 费 用 。 计 算 分 摊 并 提 供 金 融 机 构 证 明 作 为 条 ： 摊 利 息 支 出 或 不 能 提 供 金 融 机 也 就 是 说 ，在 计 算 土 地 增 值 税 时 ，对 于 件 ，分 为 两 种 扣 除 方 式 ： 一 种 扣 除 方 分 第 ： 的 ， 房 地 产 开 发 费 用 按 土 地 成 房 地 产 企 业 按 会 计 规 定 进 行 资 本 化 的 式 是 企 业 对 于 利 息 支 出如 能 符 合 规 定 明
利 息 支 出 不 能 符 合 规 定 条 件 的 ，利 息 支 成 本 的 １％ 扣 除 呢 ？ Ｏ 出 不 能 据 实 扣 除 ，房 地 产 开 发 费 用 按 十 税 收 对 于 企 业 向 非 金 融 企 业 的 贷 款 利
为 了解 决 这 一 困惑，我 们 不 妨 从 土 息 支 出不 允 许 税 前 扣 除 ，虽 然 同 一 时 期
期 贷 款 利 率 计 算 的 金 额 。 其 他 房 虽 然 规 定 ，利 息 支 出 是 指 财 务 费 用 中的
： 发 费 用 ，按 取 得 土 地 使 用 权 所 利息 支出， 开 但 土 地 增 值 税 清 算规 程 （ 国 算 土 地 增 值 税 应 纳 税 额 时 ，房 地 产 开
【 地 产 开 发 成 本 金 额 之 和 的 １ ％ 利 息 支 出，应 从 房 地 产 开 发 成 本 剔 除 出 条 件 的 ，房 地 产 开 发 费 用 扣 除 包 括 两 部 房 ０
计算扣除。
来，计 人 房 地 产 开发 费 用。房 地 产 开 发 分 ，一 是 利 息 支 出可以 据 实 扣 除 （ 款 贷
会学 习
土 地 增 值 税 暂 行 条 例 实 施 细 何 扣除，理 解 不 一 。笔 者 就 此 谈 谈 几 点 利息 支 出两 部 分 。或 者 说 ，在 土 地 增 值 （ 以下 简 称 实 施 细 则 ）第 七 条 个 人 看 法 。
，
税 中不 存 在 借 款 利 息 资 本 化 的 问 题 ，只
・
提 供 金 融 机 构 证 明的 ，允 许 据 实 的 资 产的 购 建 或 者 生产 的，应 当 予 以资
，
但 最 高 不 能 超 过 按 商 业 银 行 同 本 化 ，计 入 相 关 资 产 成 本 。 实 施 细 则
二 利息 支出的扣除 方法
从 实 施 细 则 》 条 文 来 看 ， 在 计
房 地 产 开 发 费 用 是 指的问题 ，因为 一 旦
、
： 目有 关 的 销 售 费 用 、管 理 费 用、 项
费 用 。对 于 财 务 费 用中的 利 息 支
关于 利息 扣除的范 围
税 法 允 许 在 计 算 土 地 增 值 税 时 将 利息
在 实 际 工 作 中，许 多 地 方 在 计 算 土 费 用 中 的 利 息 支 出 ，应 包 括 会 计 上 记 人 利 率 不 高 于 商 业 银 行 同 类 同 期 贷 款 利
值 税 应 纳 税 额 时，对 于 利息 支 出如 财 务 费 用中和记 人 房 地 产 开 发 成 本 中的 率 ） ，二 是 其 他 房 地 产 开 发 费 用 按 土 地
第 七 条 其 实 是 限 制 性 条 款 。是 鼓 励 企 业 企 业 向 非 金 融 机 构 的 利 息 支 出在 不 超 过
地 成 本 和 房 地 产 开 发 成 本 金 额 之 和 的 地 增 值 税 立 法 本 意 上 来 看 ， 实 施 细 则 ） 出台 的 企 业 所 得 税 暂 行 条 例 规 定 ， ） １％ 计 算 扣 除 。 ０ 如 果 简 单 地 按 照 法 规 条 文 的 字 面 的 利 息 支 出能 够 取 得 金 融 机 构 证 明 并 能 金 融 机 构 同 类 同 期 贷 款 利 率 的 部 分 可 以 来 理 解 ，只 要 企 业 的 利 息 支 出 不 符 合 据 按 项 目进 行 合 理 分 摊 ，利 息 支 出可 以据 实 扣 除 ，但 范 围 也 仅 限 于 非 金 融 机 构 ，而 实 扣 除 的 条 件 ，房 地 产 开 发 费 用 一 律 按 扣 除 。否 则 ，利 息 不 得 据 实 扣 除 ，房 地 产 非 非 金 融 企 业 和 个 人 。随 着 经 济 情 况 的
企 业 会 计 准 则 规 定 ，企 业 发 生 的 借 资 本 化 ，就 意 味 着 有 关 利 息 可 能 会 附 带
凡 能 够 按 转 让 房 地 产 项 目计 算 分 款 费 用，可 直 接 归属 于 符 合 资 本 化 条 件 享 受 加 计 扣除待 遇 ，这 显 然 并不 合 理 。
２１ ５ 财会学习 Ｉ ５ ０００ ５
Ｔ
成本 和 房 地 产 开 发 成 本 金 额 之 和 的 ５ ％ 果 企 业 未 发 生 利 息 支 出，房 地 产 开 发 费 我 们 再 可 以 从 立 法 时 间 上 分 析 ，当
计 算 扣 除 ； 二 种 扣除 方式 是 企 业 对 于 用 是 否 可 以 按 照 土 地 成 本 和 房 地 产 开 发 初 制定税 法 时，为了防止 扰 乱 金融 秩 序， 第