上海9号线泗泾站轨道商业项目前期策划提案
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九久商业广 场
地铁旺铺
总建筑面积32000平方. 一楼时尚生活区、二楼 居家用品区、三楼休闲 美食区、四楼娱乐天地 区
/
LOMO玩库 小户型产权旺铺
九亭站集大卖场、 酒店、公寓于一体 的购物中心
集中商业、酒店公 寓于一体的购物中 心
/
在建
佘山站商业
/
/
概念规划
背景分析
区域竞争
时间竞争与互动
2006 2007 2008 2009
项目属性
城市节点
松江新 城区 泗 泾 九亭七 宝区域
随着松江城市的扩大，学校人口不断导入，区域枢纽中心加强，逐渐成为一 个区域独立体。 九亭，亲近市中心，享有市源优势,逐渐被客户认可。 泗泾依靠自身发展，更为孤立。
项目属性
城市节点
新一轮的城市节点凸现
嘉松路 9号线
九亭 佘山 城市化进程不断外延，商圈郊 区化。城市化的进程，就是导致 了人口的不断外迁，他们伴随的 是新型住宅的开发，人口不断在 往外迁移 。 城市化的进程带来路网型的发 展。轨道交通人口不断导入，交 通更为便利。 区域经济转型，区域地位不断 提高。 新的居住中心的诞生与扩大。
泗海
舍 山 庄园
索 菲 特 大 酒店
山水四季 山水四季
本案
祥和
怡家
东紫园
高尔夫别墅 月湖山庄 中凯佘山别墅
新凯家园
华意贵都
圣塔路斯 佘山东郡
润和苑
金港花园
西南名苑
莘潮家具 英郡雷丁 城
天安别墅
保利十二橡树庄园
佘山宝石别墅 泗泾镇西南规划 8.3 平方公里住宅 区 上海国际礼品城 大型住宅区 砖材建材市场
背景分析
商业，文化
松江城市内的镇各自发展，域内大型规划集中商业缺乏，缺乏真正的商业核心、次中心。 仅依靠的9号轨道交通商业开始兴起，其辐射的商圈半径很小，各站点规划商业形式雷同现象较明显 行业性、市场交易性商业目前有松江钢材市场，上海国际小礼品城，但并未形成专业市场群人口导入性 非常明星，但商业氛围与人流却严重不足
泗泾板块市场起步比较晚，目前公寓的价格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利， 对公寓客户来说市场认知度很低。
2007年上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供应，成交量基本在每月30万 平方米，供求比例达到1：16。成交价格从年初5800元/平方米到6月达到7300元/平方米（数据 来源易居中国）并且还有可能在上长。
T-项目威胁
08年销售年，宏观政策调控可能性增大
新的商业项目推出，区域消费稀释 商业运营不当，会产生多米诺骨牌效应
项目属性
SWOT
利有优势,抓住机会
商业形态升级,建立区域商业中心 提高商业业态档次与购物环境,打造一站式休闲购物中心 契合周边旅游休闲环境,打造本区域旅游中转站 利用周边商业空白,强力填补并提升 利用轨道交通中心位置,和公交枢纽总站,打造商业集散中心 抓住人口导入,消费力提升,进行业态升级,定位升级
项目属性
城市节点
轨道交通9号线——城市发展的主轴线
公交枢纽站——区域交通人流传导轴
周边别墅群——消费巨大潜力 生态居住区——山水四季，银湖别墅等大型楼盘3-5年开发
城市的发展主要节点 复合人群聚集地 旅游休闲集散购物中心
项目属性
SWOT
S-项目优势
沪杭、沪青平、嘉松、沪松围绕，大交通明显 轨道9号线，泗陈路，泗泾公交枢纽总站，小交通优越
近佘山，紧临老镇及未来新镇中心
规模与体量具有积聚效应
W-项目劣势
项目商业氛围很差，商业中心不明显
大量居住中心尚未启动，人口缺乏
商业需求薄弱，消费中间层缺乏 区域的认知度比较差
项目属性
SWOT
O-项目机会
轨道交通引入，板块开始预热
区域周边大型商业空白点 商业业态，形态升级带来商机 区域首个启动项目，价格空间大 区域人口开始大量导入
上海9号线泗泾站商业项目
前期策划提案
序
Part1 Part2 Part3 Part4 Part5 Part6 项目背景分析 项目属性分析 项目市场定位 项目业态配比 项目产品研判 项目案名与进度计划
Part1
项目背景分析
上海商业地产发展趋势 泗泾区域房产与楼盘背景 项目区域交通背景 泗泾区域商业形态与文化
嘉松公路 沪松公路 安方塔 史量才故居 马相伯故居 本案 泗陈公路
佘山旅游风景区 佘山森林公园
规划娱乐迪斯尼 佘山影视基地
莘砖公路 青青旅游世界
商圈线
背景分析
商业，文化
泗泾镇作为千年古镇,具有深厚的历史文化底蕴 佘山风景区,是上海最亮丽风景线 各种娱乐迪斯尼设施建设
旅游市场兴起
旅游集散中心形成
与发展
9号商业广场 九久商业广场
佘山站商业广场
本案
强销期
未来轨道9号线商业地块不断推出， 产权商铺竞争越来越激烈 现在大型商业同质化比较严重， 招商,销售争夺资源加剧 9号商业广场,九久商业广场两端截流, 中间佘山站商业同质化竞争
Part2
项目属性分析
项目城市节点属性 项目地块属性 项目SWOT属性 项目属性定位方向
英郡雷丁
月湖山庄 高尔夫别墅 东紫园 佘山庄园 佘山东郡 天安别墅 圣塔路斯 华意贵都 丽茵别墅 银湖别墅 云顶别墅
20万平方米
5万平方米 8万平方米 15万平方米 24万平方米 2万平方米 11万平方米 25万平方米1期15万平方米 15万平方米 21万平方米 10万平方米 28.3万平方米 184.3万平方米
合计 总建筑面积 泗泾镇西南规划用地 区域别墅市场
295.4万平方米 479．7万平方米
合计
占地面积为8.3平方公里，总建筑面积大约在上千万平方米以上。 上万亩别墅用地推出。
是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业中枢
背景分析
泗泾区域房产市场
定义 最具潜力成长复合
CLD中心（中央人口居住区）
商业地产发展郊区化 商业供需 ,结构失衡 商业销售,经营两重天
背景分析
泗泾区域房产市场
松 江 各 大 板 块 定 义 图
嘉松路
别墅公寓居住区 九亭七宝 公寓主导区 泗泾区域
泗陈路
佘山高级 顶级别墅群 莘转路 松江新城大 学教育配套 区 卫星城 沪杭路 松江区政府行政 商业中心区
沪松路
松江出口工业区
从客户构成来说，本区域对松江来说是相对比较晚区域，交通条件落后，出入市区困难， 基本是当地客户和动迁户，对价格比较敏感。 未来9号线开通，解决居民出入市区问题，对工作白领阶层有很大吸引力。
背景分析
泗泾区域房产市场
区域3公里楼盘分布图
轨道交通9号线 泗泾站 别 墅 区 规划商业 99 颐景园 宽景99 大型住宅区 丽茵别墅
大类项 生活配套 零售商业 餐饮娱乐 电子设备 美容饰品 卖场类 文化设施 其他
具体业态 邮局，医院，银行，学校 超市，百货、服装 KTV，浴场，饭店，咖啡吧 手机，电脑，配件 化装品，饰品 建材，家居，家电类 电影，书店，健身 中介，彩票
档次 一般 中低档 中低档 中低档 中低档 无 少 一般
位置 街铺 1-2层 2-3层，街 铺 1-2层 街铺 / / 街铺
大型住宅区 青拧9号线
本商业项目3公里 一辐射圈
背景分析
泗泾区域房产市场
楼盘体量统计表
项目 总建筑面积 项目 总建筑面积
宽景99
青柠9号线 金港花园 山水四季 颐景园 泗海怡家 祥和公寓 新凯家园 西南名苑 保利十二橡树庄园 润和园
16万平方米
8万平方米 21.6万平方米 83万平方米 11.8万平方米 15万平方米 16万平方米 70万平方米（1期30万平方米，近3500户） 16万平方米 18万平方米 20万平方米
背景分析
商业，文化
三个机会
步行街区商业档次偏低 大型集中商业空白 尤其大卖场空白
商业模式空白点
业态上空白点
中高档（餐饮、服饰、娱乐）空白 休闲文化健身空白 家电、家具、建材、服饰等卖场空白 住宅导入的中高等收入人群消费存在盲点 别墅居住人群消费水平没有很好的释放
市场上空白点
背景分析
商业，文化
商圈内旅游分布图
背景分析
上海商业房产
飞速发展后的缓冲时期
04年上海商业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总销金额 已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段.
背景分析
上海商业房产
成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐渐饱和，外围 区域逐渐成为商家追逐的重要区 。 从套数和面积变化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在20-30平方米。 总体供应泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完赚 钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺长年空关的现象已经从外 环外蔓延到全市。 今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘 商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦东今年上 半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业 的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供 不应求 。
旅游市场的消费需求
CRD
城市休闲中心
背景分析
区域竞争
周边项目状况
楼盘名称 业态组合 均价 产品形式 总建筑面积近4.5万平 方米，分地上4层、地 下1层。 主题卖点
以“时尚消费”为 主题，融合时尚购 17000元/平 9号商业广场 物广场、餐娱中心、 方米 家居、运动健身中 心为一身 松江老城区首个家 庭一站式休闲广场， 20000元/平 LOMO玩库 集购物、休闲、娱 方米 乐、餐饮四大功能 于一体
辐射区域 本地 本地 本地 本地 本地 本地 本地 本地
备注 / / 消费主要针对流动客户 主要是一些小专业店。 几乎没有 无卖场，Байду номын сангаас有批发市场 健身类，电影院几乎缺乏 位置差
背景分析
商业，文化
泗泾商业各业态比例 9% 16% 11%
30% 34%
生活配套 零售商业 餐饮娱乐 电子设备 其它
泗泾镇商业形态形式比较单一，以临街为主，处于初级阶段，唯有是鼓浪路文化路附近比较集中的 世纪联华、华联超市。而洞泾商业主要集中在长兴路。 商务氛围严重不足,商业人流比较散。 零售业态主要集中在生活配套类、手机电脑配件类、娱乐休闲类，大型类生活超市主要满足当地人 口。 消费水平与层次偏低，商业布局散、乱、小。 江川路服装配饰市场相对比较集中，但缺乏整体规划与布局，环境与档次低，商铺空置率比较高。 租金水平比较低，商业集中带沿街租金大约3-5元/天/平方米，其余在1-2元/天/平方米。商务市场 比较缺乏，几乎很少有写字楼。
4-6年周期
商业核心
交通核心（城市新中心）
项目属性
城市节点
城市的重造
中心的创建
抢占城市节点，城市副中心
以聚集周边乡镇为先手，打造泗泾项目核心力，与松江、九亭形成区隔，借（9号线开通、公交枢纽 站、泗泾区域老城区、别墅高档消费人群）扩张影响力。 商业牌的打造，城市新中心的创建，联动佘山、洞泾、泗泾、赵巷为泛城区，成为一体。
上海最具成长型复合CLD 上海新城市商业中心
松江新城 莘庄
沪松路
下一个城市重要节点
项目属性
城市节点
城市节点营造周期
2003 2004 2005
生态别墅社区 低端公寓区（城外偏郊）
2006
轨道交通
2007
2008
3年周期
版块定位, 城市化进程
商圈 置入(城市节点)
2009
住宅中心
2010
2011
2012
相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高 对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大
背景分析
泗泾区域房产市场
价格洼地，潜力待爆
从2002年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高 档，别墅区。
西北区近10000亩别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的发展 和辉煌。
是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业枢纽
背景分析
区域交通
沪青平
沪松公路
沪杭高速
大 交 通 优 势 明 显
商 圈 外 延 范 围 广
嘉松公路
泗陈公路 本案
横港路
鼓浪路 9号地铁 泗宝路
本项目既有水陆交通便捷交通网，同时又有直达的轨道交通、公交枢钮站。可谓四通八达。 公路交通方面三横两纵的公路网贯穿本项目区域：三横有沪松公路、沪青平公路、泗陈公路，两纵有 方松公路、方泗公路。距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、 距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。 水路交通有淀浦河和泗泾塘，通航能力在300吨级，可直通黄浦江，距张华浜国际集装箱码头约45公 里。 本地块内有规划公交枢纽站，俗称“村村通”，同时泗陈公路有近5-6辆徐家汇至松江大学城在此区 域设有站点(沪松线等)。 北面临近轨道9号线泗泾站出口，直达松江大学城，及徐家汇。
地铁旺铺
总建筑面积32000平方. 一楼时尚生活区、二楼 居家用品区、三楼休闲 美食区、四楼娱乐天地 区
/
LOMO玩库 小户型产权旺铺
九亭站集大卖场、 酒店、公寓于一体 的购物中心
集中商业、酒店公 寓于一体的购物中 心
/
在建
佘山站商业
/
/
概念规划
背景分析
区域竞争
时间竞争与互动
2006 2007 2008 2009
项目属性
城市节点
松江新 城区 泗 泾 九亭七 宝区域
随着松江城市的扩大，学校人口不断导入，区域枢纽中心加强，逐渐成为一 个区域独立体。 九亭，亲近市中心，享有市源优势,逐渐被客户认可。 泗泾依靠自身发展，更为孤立。
项目属性
城市节点
新一轮的城市节点凸现
嘉松路 9号线
九亭 佘山 城市化进程不断外延，商圈郊 区化。城市化的进程，就是导致 了人口的不断外迁，他们伴随的 是新型住宅的开发，人口不断在 往外迁移 。 城市化的进程带来路网型的发 展。轨道交通人口不断导入，交 通更为便利。 区域经济转型，区域地位不断 提高。 新的居住中心的诞生与扩大。
泗海
舍 山 庄园
索 菲 特 大 酒店
山水四季 山水四季
本案
祥和
怡家
东紫园
高尔夫别墅 月湖山庄 中凯佘山别墅
新凯家园
华意贵都
圣塔路斯 佘山东郡
润和苑
金港花园
西南名苑
莘潮家具 英郡雷丁 城
天安别墅
保利十二橡树庄园
佘山宝石别墅 泗泾镇西南规划 8.3 平方公里住宅 区 上海国际礼品城 大型住宅区 砖材建材市场
背景分析
商业，文化
松江城市内的镇各自发展，域内大型规划集中商业缺乏，缺乏真正的商业核心、次中心。 仅依靠的9号轨道交通商业开始兴起，其辐射的商圈半径很小，各站点规划商业形式雷同现象较明显 行业性、市场交易性商业目前有松江钢材市场，上海国际小礼品城，但并未形成专业市场群人口导入性 非常明星，但商业氛围与人流却严重不足
泗泾板块市场起步比较晚，目前公寓的价格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利， 对公寓客户来说市场认知度很低。
2007年上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供应，成交量基本在每月30万 平方米，供求比例达到1：16。成交价格从年初5800元/平方米到6月达到7300元/平方米（数据 来源易居中国）并且还有可能在上长。
T-项目威胁
08年销售年，宏观政策调控可能性增大
新的商业项目推出，区域消费稀释 商业运营不当，会产生多米诺骨牌效应
项目属性
SWOT
利有优势,抓住机会
商业形态升级,建立区域商业中心 提高商业业态档次与购物环境,打造一站式休闲购物中心 契合周边旅游休闲环境,打造本区域旅游中转站 利用周边商业空白,强力填补并提升 利用轨道交通中心位置,和公交枢纽总站,打造商业集散中心 抓住人口导入,消费力提升,进行业态升级,定位升级
项目属性
城市节点
轨道交通9号线——城市发展的主轴线
公交枢纽站——区域交通人流传导轴
周边别墅群——消费巨大潜力 生态居住区——山水四季，银湖别墅等大型楼盘3-5年开发
城市的发展主要节点 复合人群聚集地 旅游休闲集散购物中心
项目属性
SWOT
S-项目优势
沪杭、沪青平、嘉松、沪松围绕，大交通明显 轨道9号线，泗陈路，泗泾公交枢纽总站，小交通优越
近佘山，紧临老镇及未来新镇中心
规模与体量具有积聚效应
W-项目劣势
项目商业氛围很差，商业中心不明显
大量居住中心尚未启动，人口缺乏
商业需求薄弱，消费中间层缺乏 区域的认知度比较差
项目属性
SWOT
O-项目机会
轨道交通引入，板块开始预热
区域周边大型商业空白点 商业业态，形态升级带来商机 区域首个启动项目，价格空间大 区域人口开始大量导入
上海9号线泗泾站商业项目
前期策划提案
序
Part1 Part2 Part3 Part4 Part5 Part6 项目背景分析 项目属性分析 项目市场定位 项目业态配比 项目产品研判 项目案名与进度计划
Part1
项目背景分析
上海商业地产发展趋势 泗泾区域房产与楼盘背景 项目区域交通背景 泗泾区域商业形态与文化
嘉松公路 沪松公路 安方塔 史量才故居 马相伯故居 本案 泗陈公路
佘山旅游风景区 佘山森林公园
规划娱乐迪斯尼 佘山影视基地
莘砖公路 青青旅游世界
商圈线
背景分析
商业，文化
泗泾镇作为千年古镇,具有深厚的历史文化底蕴 佘山风景区,是上海最亮丽风景线 各种娱乐迪斯尼设施建设
旅游市场兴起
旅游集散中心形成
与发展
9号商业广场 九久商业广场
佘山站商业广场
本案
强销期
未来轨道9号线商业地块不断推出， 产权商铺竞争越来越激烈 现在大型商业同质化比较严重， 招商,销售争夺资源加剧 9号商业广场,九久商业广场两端截流, 中间佘山站商业同质化竞争
Part2
项目属性分析
项目城市节点属性 项目地块属性 项目SWOT属性 项目属性定位方向
英郡雷丁
月湖山庄 高尔夫别墅 东紫园 佘山庄园 佘山东郡 天安别墅 圣塔路斯 华意贵都 丽茵别墅 银湖别墅 云顶别墅
20万平方米
5万平方米 8万平方米 15万平方米 24万平方米 2万平方米 11万平方米 25万平方米1期15万平方米 15万平方米 21万平方米 10万平方米 28.3万平方米 184.3万平方米
合计 总建筑面积 泗泾镇西南规划用地 区域别墅市场
295.4万平方米 479．7万平方米
合计
占地面积为8.3平方公里，总建筑面积大约在上千万平方米以上。 上万亩别墅用地推出。
是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业中枢
背景分析
泗泾区域房产市场
定义 最具潜力成长复合
CLD中心（中央人口居住区）
商业地产发展郊区化 商业供需 ,结构失衡 商业销售,经营两重天
背景分析
泗泾区域房产市场
松 江 各 大 板 块 定 义 图
嘉松路
别墅公寓居住区 九亭七宝 公寓主导区 泗泾区域
泗陈路
佘山高级 顶级别墅群 莘转路 松江新城大 学教育配套 区 卫星城 沪杭路 松江区政府行政 商业中心区
沪松路
松江出口工业区
从客户构成来说，本区域对松江来说是相对比较晚区域，交通条件落后，出入市区困难， 基本是当地客户和动迁户，对价格比较敏感。 未来9号线开通，解决居民出入市区问题，对工作白领阶层有很大吸引力。
背景分析
泗泾区域房产市场
区域3公里楼盘分布图
轨道交通9号线 泗泾站 别 墅 区 规划商业 99 颐景园 宽景99 大型住宅区 丽茵别墅
大类项 生活配套 零售商业 餐饮娱乐 电子设备 美容饰品 卖场类 文化设施 其他
具体业态 邮局，医院，银行，学校 超市，百货、服装 KTV，浴场，饭店，咖啡吧 手机，电脑，配件 化装品，饰品 建材，家居，家电类 电影，书店，健身 中介，彩票
档次 一般 中低档 中低档 中低档 中低档 无 少 一般
位置 街铺 1-2层 2-3层，街 铺 1-2层 街铺 / / 街铺
大型住宅区 青拧9号线
本商业项目3公里 一辐射圈
背景分析
泗泾区域房产市场
楼盘体量统计表
项目 总建筑面积 项目 总建筑面积
宽景99
青柠9号线 金港花园 山水四季 颐景园 泗海怡家 祥和公寓 新凯家园 西南名苑 保利十二橡树庄园 润和园
16万平方米
8万平方米 21.6万平方米 83万平方米 11.8万平方米 15万平方米 16万平方米 70万平方米（1期30万平方米，近3500户） 16万平方米 18万平方米 20万平方米
背景分析
商业，文化
三个机会
步行街区商业档次偏低 大型集中商业空白 尤其大卖场空白
商业模式空白点
业态上空白点
中高档（餐饮、服饰、娱乐）空白 休闲文化健身空白 家电、家具、建材、服饰等卖场空白 住宅导入的中高等收入人群消费存在盲点 别墅居住人群消费水平没有很好的释放
市场上空白点
背景分析
商业，文化
商圈内旅游分布图
背景分析
上海商业房产
飞速发展后的缓冲时期
04年上海商业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总销金额 已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段.
背景分析
上海商业房产
成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐渐饱和，外围 区域逐渐成为商家追逐的重要区 。 从套数和面积变化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在20-30平方米。 总体供应泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完赚 钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺长年空关的现象已经从外 环外蔓延到全市。 今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘 商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦东今年上 半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业 的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供 不应求 。
旅游市场的消费需求
CRD
城市休闲中心
背景分析
区域竞争
周边项目状况
楼盘名称 业态组合 均价 产品形式 总建筑面积近4.5万平 方米，分地上4层、地 下1层。 主题卖点
以“时尚消费”为 主题，融合时尚购 17000元/平 9号商业广场 物广场、餐娱中心、 方米 家居、运动健身中 心为一身 松江老城区首个家 庭一站式休闲广场， 20000元/平 LOMO玩库 集购物、休闲、娱 方米 乐、餐饮四大功能 于一体
辐射区域 本地 本地 本地 本地 本地 本地 本地 本地
备注 / / 消费主要针对流动客户 主要是一些小专业店。 几乎没有 无卖场，Байду номын сангаас有批发市场 健身类，电影院几乎缺乏 位置差
背景分析
商业，文化
泗泾商业各业态比例 9% 16% 11%
30% 34%
生活配套 零售商业 餐饮娱乐 电子设备 其它
泗泾镇商业形态形式比较单一，以临街为主，处于初级阶段，唯有是鼓浪路文化路附近比较集中的 世纪联华、华联超市。而洞泾商业主要集中在长兴路。 商务氛围严重不足,商业人流比较散。 零售业态主要集中在生活配套类、手机电脑配件类、娱乐休闲类，大型类生活超市主要满足当地人 口。 消费水平与层次偏低，商业布局散、乱、小。 江川路服装配饰市场相对比较集中，但缺乏整体规划与布局，环境与档次低，商铺空置率比较高。 租金水平比较低，商业集中带沿街租金大约3-5元/天/平方米，其余在1-2元/天/平方米。商务市场 比较缺乏，几乎很少有写字楼。
4-6年周期
商业核心
交通核心（城市新中心）
项目属性
城市节点
城市的重造
中心的创建
抢占城市节点，城市副中心
以聚集周边乡镇为先手，打造泗泾项目核心力，与松江、九亭形成区隔，借（9号线开通、公交枢纽 站、泗泾区域老城区、别墅高档消费人群）扩张影响力。 商业牌的打造，城市新中心的创建，联动佘山、洞泾、泗泾、赵巷为泛城区，成为一体。
上海最具成长型复合CLD 上海新城市商业中心
松江新城 莘庄
沪松路
下一个城市重要节点
项目属性
城市节点
城市节点营造周期
2003 2004 2005
生态别墅社区 低端公寓区（城外偏郊）
2006
轨道交通
2007
2008
3年周期
版块定位, 城市化进程
商圈 置入(城市节点)
2009
住宅中心
2010
2011
2012
相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高 对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大
背景分析
泗泾区域房产市场
价格洼地，潜力待爆
从2002年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高 档，别墅区。
西北区近10000亩别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的发展 和辉煌。
是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业枢纽
背景分析
区域交通
沪青平
沪松公路
沪杭高速
大 交 通 优 势 明 显
商 圈 外 延 范 围 广
嘉松公路
泗陈公路 本案
横港路
鼓浪路 9号地铁 泗宝路
本项目既有水陆交通便捷交通网，同时又有直达的轨道交通、公交枢钮站。可谓四通八达。 公路交通方面三横两纵的公路网贯穿本项目区域：三横有沪松公路、沪青平公路、泗陈公路，两纵有 方松公路、方泗公路。距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、 距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。 水路交通有淀浦河和泗泾塘，通航能力在300吨级，可直通黄浦江，距张华浜国际集装箱码头约45公 里。 本地块内有规划公交枢纽站，俗称“村村通”，同时泗陈公路有近5-6辆徐家汇至松江大学城在此区 域设有站点(沪松线等)。 北面临近轨道9号线泗泾站出口，直达松江大学城，及徐家汇。