2008年镇江市万科红郡营销推广计划
思源-2008万科北京项目营销推广报告[1]
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三室两厅 36.78%
三室一厅 0.21%
四室两厅 一室一厅 三室一厅 两室一厅 合计
两室一厅 0.21%
其它 21.32%
一室一厅 6.61%
254
345 40.00% 278 31.29% 200 1.00% 49 44.90% 62 4.84% 2 0.00% 2 100.00% 938 27.08%
2015年2月
总计 1、一产 2、二产 B 采矿业 C 制造业 D 电力、燃气及水的生产和供应业 E 建筑业 3、三产 F 交通运输、仓储和邮政业 G 信息传输、计算机服务和软件业 H 批发和零售业 I 住宿和餐饮业 J 金融业 K 房地产业 L 租赁和商务服务业 M 科学研究、技术服务和地质勘查业 N 水利、环境和公共设施管理业 O 居民服务和其他服务业 P 教育 Q 卫生、社会保障和社会福利业 R 文化、体育和娱乐业 S 公共管理和社会组织（包括行政单位）
2015年2月
第 17 页
思源经纪－万科XXX项目专案组
户型对比：三室两厅两卫
金汉绿港 万科〃XXX
卫生间的布局控 制增加了主卧的 空间完整性。便 于主卧室内部 的空间使用。
卫生间的设计打 乱了主卧的空间 完整。
标准4.2米面宽
横向客厅和饭厅的组合，增加了厅内南向 的采光面。
第 18 页 思源经纪－万科XXX项目专案组
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡ ㎡
2015年2月
第6页
思源经纪－万科XXX项目专案组
XXX一期开盘产品
东西薄板二居（小高层） 南北二居（多层） 经济三居（小高层） 舒适三居（小高层） 少量情花产品 名称 套数
万科新里程08年度推广思路
户外推广主题是：
N生活08升级版
“雅境”御景三房限量推出
新品汽车展（15-30万档次汽车） 每年三月都是大多新款汽车推出时期，在这个阶段我们邀约几 家汽车代理商或某个品牌汽车代理商在示范区举办“08新品发 布会”同时配合我们的“N生活08升级版”互动营销活动。同 时建立万科与各汽车经销商4S店互动宣传营销活动。（在万科 的项目营销中心设立汽车合作商的宣传区，同时在各汽车4S店 摆放万科新品宣传信息）
08年推广思路
STEPⅠ
07年回顾 11、12月推广思路 08年推广思路
本次沟通会大纲
STEPⅡ STEPⅢ
STEPⅠ
07回顾
STEPⅡ
11、12月推广思路
STEPⅡ
08年推广思路
先看看竞争大环境
品牌开发商云集浑南
沈阳市政府在“十一五”工作会议上提出“将沈阳浑南建成 上海浦东”，以“沈阳向南”为发展概念，这也再次推动浑 南概念持续升温，让浑南成为沈阳最炙手可热的房地产开发 区域。目前，这里已经聚集了阳光100、万科、大连万达、 新世界等外来品牌房企。浑南地区的金地、新加坡城、远洋 以及万科年内产品都将推出。虽然产品定位在类别、户型及 价格上都有所区别，但对于整个浑南来说，08年品牌竞争才 是真正的“王者之争”。
如何做到
目前来看后期推出的产品相对比较单一，而且一、二期产 品形态比较相近。我们前期一直是用实景展示产品卖点。 如果接下来还是这样必定会造成信息疲劳。所以，在下阶 段推广中我们建议以营销活动为主，制造市场关注度。
1月到2月是春节前后，属于销售淡季，不适合做较大的媒体推 广，但需通过系列的营销动作来维系客户和发展新客户。
下半年6-12月推广思路
问题
上年营销回顾
项目地段价值
NO。1
万科品牌价值
NO。２
项目户型设计
NO。6
客户价值 导向体系
项目配套价值
NO。3
万科物业管理
NO。５
项目规划设计
NO。4
07年万科城营销工作总结
对成交客户分析与我司前期定位目标客户群对比.我们可以发
现成交客户与我们前期判研的客户特征基本向一致.准确定位目 标客户群，是07年佛山万科城营销工作成功的基础和关键．07 年项目销售的产品是联排别墅，而08年项目主要销售产品以高 层洋房为准，因此对07年度成交客户进行分析总结只可以做为
在众多推广途径中，户外广告最直接有效，其次是 电视及电台。短信覆盖是一种低成本高效率的传播 途径。
及大部分客户是通过朋友介绍的，项目举办多个大 型活动都得到良好口碑传播．
南庄、禅城为项目主要的客源，可在 深入发掘，现有禅城客户储备不足；
适量加大桂城(万客会的会员结构桂城 为主,充分利用万客会即可)及乐从推 广，完善现有的路网。
与政府联合举办 大型文艺活动，增 加产品的良好口碑 传播，并且体现品 牌实力 通过节日回馈业 主和客户，举办大 型主题游园表演， 展现项目景观和形 成口碑传播。
07年万科城营销工作总结 成交客户分析总结 营销部署的回顾 全年营销工作总结及启示
07年万科城营销工作总结
全年营销工作总结及启示
通过07年的营销推广万科城作为佛山2+5中心组团中心高品质项目形象迅速建立.
数量
6 4 4 8 5 3 5 1 1 1 2 3 2 3 1 3 2 1 55
总数
27
11
14 2 1
已成交联排别墅客户共计121名， 具体比例如下：
南庄
上年营销回顾
紫洞路沿线
紫洞村 3人 罗格村 5人 湖涌村 1人 紫南村 1人 澳涌村 1人
南庄城区
罗南村
6人
人和路
4人
南庄村
4人
南庄城区 8人
吉利村
5人
樵乐路沿线
杏头村
2人
龙津村
3人
河窖村
2人
贺丰村
3人
梧村
1人
村尾
3人
片区
地址
禅城季华路沿线
（含城南片区）
禅 城
禅城旧城区
片
张槎
数量Байду номын сангаас
6 4 4 8 5 3 5 1 1 1 2 3 2 3 1 3 2 1 55
总数
27
11
14 2 1
已成交联排别墅客户共计121名， 具体比例如下：
南庄
45%
禅城
31%
南海
11%
顺德
12%
其他
1%
从此表可以看出，我们主要的客户来 源在于南庄，禅城是位于次席，但也 占据一定比例。但相当一部分的禅城 客户是关系户或者南庄回迁客户为主。
9月
10月
11月
筹备阶段
亮相引暴阶段
9月26日 联排别墅公开发售
升温阶段
11月26日 二批单位公开发售
价值深化
特色演绎
（婚礼活动）
（圣诞游园会）
12月
持续销售阶段
推 通过市调推广，赢 得市场关注，传播项
广 目位于大佛山2+5中 心组团中心，深度摸
目 查市场认知度 的 终端式事件营销，
在潜移默化中强化项 目是大佛山未来居住 中心
9月21日营销中心开 启.微风广场、示范单 位开放
万科红_营销集成家资料精
最高效、最匹配、最直接、最能实现项目目标自古华山一条路！貌似我们只能N选一？巨大的命题百亿使命正式推广仅28天，正式展示仅14天，要求开盘当天896套单位全部售罄。
组建策划团队在新政前一天下午，销售直面史上最严厉的双限组合调控逆市。
7040高典范95%6亿100亿撬动片区热度传说万科·红成功之道是什么？【万科·红】营销集成家赢在先机：整合掌控全局：铁血决战巅峰：细节出奇制胜：速度경쟁력整合团队化扁平化精干化细分化打破原有的部门界限，进行专业互补，形成管理团队。
通过减少管理层次而建立起来的紧凑的扁平型组织结构，能够使决策变得灵活和敏捷，对项目决速做出反应，提高组织效率和效能。
万科·红的资源整合最关键在于，人员组织结构上设置以任务为导向的团队式组织：目标1目标2目标3目标4目标5目标6目标7目标8目标9目标10万科中原管理、策划、销售精英倾巢而出~~~~麦动麦动盈龙盈龙精准精准短信短信丑石丑石鹏博鹏博包装活动包装活动源创源创精彩印精彩印物料制作物料制作天玺天玺欧吔欧吔六媒六媒思班思班山河水山河水华明华明老虎老虎广告广告百纳荣思百纳荣思短信10家，广告2家，媒体推广10家，包装及活动6优力优力搜房房信搜房房信博雅博雅网络网络网上行网上行新浪新浪腾迅腾迅——最当红即时沟通即时沟通爪巴爪巴圣智圣智【万科·红】认为：拓展更大营销能效空间速度愈快，时间愈静止营销速度红价值感知红价值体系建立红精神2010华南区最火爆地产微博“2010寻找红人”2010寻找红人微博人气动期间增加粉丝5,000多人发布微博200多条；过1,000人动共9,872人12,899次，均每天参与人数约2,000人、转发2,500多过2,000次动共256人参加共转发269次，共评论249条2010华南区最火爆地产微博“2010寻找红人”论坛炒作覆盖深圳地区40多个论坛版块；总浏览量312,830，2,822获得热帖34次，精212010最火爆地产论坛帖“2010寻找红人”如此快速引爆颜色案名营销事件方式红形象对生活的讲究、对梦想的追求、对认同的渴望红红红，人生的小丰盛梦梦梦梦野心够大有野心的人来到了这个城市，有大野心的人拥有了这个城市。
万科城项目营销推介方案
万科城项目营销推介方案第一篇：万科城项目营销推介方案一座城改变一座城市万科城项目营销策划方案一、背景分析万科企业股份有限责任公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
2012年万科入驻徐州，致力于打造一个有着完善配套、自成体系，并有着丰富人文资源的宜居小镇，该项目对于完善徐州北区城市功能，提升徐州市北区城市形象，打造北区以生态休闲和文化旅游为核心的北城新区，具有引领和示范作用，项目东至天齐路，西至平山路，南到沙虎山，北到三环北路，总用地面积3305亩，总投资150亿元人民币。
2012年11月2日，万科企业股份有限公司以挂牌出让的方式在徐州拿下两宗地，总面积约595亩。
万科入驻徐州，全城瞩目。
万科城已经全面开工，并与7月份开盘销售，徐州邮政营业局根据自身业务特点和万科城项目结合，全力为万科城打造一整套营销宣传方案，希望尽徐州邮政的一点力为万科城的宣传拓展新的渠道，进一步提升万科城品牌形象，促进万科城开盘销售一片红。
二、策划思路徐州地区房地产市场发展从2001年开始稳步上升，并在近几年中呈现出了稳步增长的势头。
但自2009年国家开始楼市调控以来，我市楼市也出现了较大程度的降温，投资型需求受到较大抑制，改善型需求因为政策因素造成的交易成本增加也受到很多抑制，整体市场交易量下降、活跃度大大降低。
相较以外，对于开发商而言房地产开发项目投资的资本金比例增加较大，从原来的20%左右提高到35%以上，另一方面银行等金融机构也收紧了对房地产开发项目的信贷额度。
资本金需求增加了、开发门槛提高了，同时信贷紧缩了，房地产开发商不得不捂紧自己的钱袋子精打细算，在整体行业资金紧缺的情况下，开发商一般都会在宣传方面压缩一定的广告费用投入，在宣传推广渠道的选择上进行更多的比较，希望能以最少的成本捕捉到有效客户。
作为精准营销方式的数据库直邮商函正是适合他们在当前资金相对紧缺状态下进行项目推广的好渠道，而数据库直邮商函的核心资源----数据，更是能够吸引房产商在广告渠道选择上的重要砝码。
万科城大盘营销策略(新)分解
独栋别墅 2009年
小高层 2010年
阳光山庄余货
会 所 完 工
四期小高层
产品形态：从低端——中端——高端——中端+最高端——中端；
产品线：旧产品——多元产品——单一的双拼别墅——多元化产品；
障碍：产品档次的提升不顺畅，不同档次的产品互相干扰项目的形象定位； 调整：从形象入手，08年利用比较纯粹的别墅产品，通过产品力提升项目档次； 09年根据 产品线变得丰富的特点，并借助成熟的配套，将别墅大城转变为更具有辐射能力的生活大城
【对于深圳市场而言】
万科在深圳的品 ：品牌优势 牌影响力更强、 范围更广 地理优势：常虎高速、常黄公路、轨道 交通的完善，让跨区域自住成为 可能。
：产品优势 投资性的洋房和高 端别墅产品让项目 能同时兼顾不同客 户群 ：市场回暖
新政影响下的深圳市场虽有所回落， 但是总体上升趋势不可避免，未来两 年内，深圳市场的回潮将为未来的大 范围洋房提供市场
万科城 业绩使命
总金额44.8亿
因此，完成2008年的销售目标，主要依靠御湖湾一、二区的双拼别墅。
万科城的历史使命 万科城 品牌使命
08年开始，万科在东 莞市场将出现更多的 项目，对于项目品牌 优势的利用要求更高 ，范围更广。这种情 况下，常平万科城的 品牌传播，为塘厦和 大朗项目起到先锋队 的作用；
万科城在东部市场的地位
【对于东莞本土市场而言】
东莞本土市场区域优势：
项目具备辐射东坑、横沥、桥头、 樟木头、黄江、大朗的区域优势； 一城两中心，未来城市最适宜居
黄江新商业中心
住的区域；交通便利，常平环城路、
常黄公路和常虎高速抵达；
万科城在东部市场的地位
【对于深圳市场而言】
万科城8-10月推广方案(8[1]29).
![万科城8-10月推广方案(8[1]29).](https://img.taocdn.com/s3/m/a755f5cb33d4b14e852468f3.png)
10月
5
营销推广主题
9.2１日房展
重要时间节点
8月
会＼样板房开放 9月
9.27日首期认购
联排 10月
１０.27日正式开盘
独栋、联排 11月
12月再次开盘推
出3栋望江高层 12月
3月再次开盘推
出社区内部高层 2008年3月
片区线
主题：大佛山居住 时代从这里开始
推广配合：软文2篇
主题：万科城在中国
品牌线 产品线
国庆现场活动 风水论坛 陶博会活动 乐丛、禅桂展点 现场开卖活动
禅桂资源客户发掘
周边各镇区资源拓展
（丹灶、西礁、狮山、乐从、禅 桂城区、石湾、张搓、罗村等）
一、媒体广告宣传
媒体计划
媒介方式 户外广告 时间 8—10月 媒体类型 南庄\禅城
电视广告
电台广告 报刊广告
8月
推广方式主题 10月
10月
１０.27日正式开盘
独栋、联排
片区线
品牌线
产品线
纯西班牙山水别院 尊崇境界，荣耀人生 ,纯西班牙山水别院闪耀登场 万科城生活篇 独立别墅稀缺、唯一的信息 江岸生活结合产品、配套的诉求
电台
电视 软文\硬广诉求 户外
纯西班牙山水别院
营销活动部署
各区域巡展、看楼车接 送、引入交通线路 系列软文炒作、DM、杂志 07年８月 07年9月 07年10月 售楼部开放 样板房开放
开盘引爆
硬广、影视
筹备阶段
亮相阶段
引爆阶段
营 销 事 件
客 户 经 营
农行理财讲座 产品发布会 万科品牌鉴赏之旅 （深圳体验之旅）
现场到访客户梳理 南庄政府企业资源发掘 品鉴之旅客户梳理 深访客户梳理
【房地产】蓝色创意万科红郡推广方案
【房地产】蓝色创意万科红郡推广方 案
•5月25日，两处销售中心开放，内部客户积累
•这个阶段的主要任务是进行内部客户积累，对外宣告“我来了”。 •对竞争对手形成信息压力。 •通过户外广告、万科生活、销售中心等途径告诉客户万科又有一个新别 墅项目了，引起市场关注。因而，本阶段的推广主题为：
•Vanke’s signature project of 2006 , •Villas amidst the international schools
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【房地产】蓝色创意万科红郡推广方 案
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【房地产】蓝色创意万科红郡推广方 案
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【房地产】蓝色创意万科红郡推广方 案
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【房地产】蓝色创意万科红郡推广方 案
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【房地产】蓝色创意万科红郡推广方 案
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【房地产】蓝色创意万科红郡推广方 案
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【房地产】蓝色创意万科红郡推广方 案
•国际家庭的居住解决方案。
•A total solution for your international family living
•（另一种表述：A total solution for your home in china ） •a townhouse amidst the international schools
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【房地产】蓝色创意万科红郡推广方 案
•户外广告引导
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【房地产】蓝色创意万科红郡推广方 案
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【房地产】蓝色创意万科红郡推万科广场定期举行广场活动，重点在于吸引古北片区的亚裔人士的 注意。通过活动，可以引导目标人群到市区售楼处参观，了解项目的信息。
【房地产】蓝色创意：万科红郡推广方案
过去的一个月，设计部、销售部和销售公司在产品认识和周边竞争情况和目标消费者调 研方面作了大量工作，使我们对于以前的判断有了进一步的认识和判断。
二
A、推广性质的再验证
这是一次目标人群特征非常明显的小众推广，明确对谁说话至关重 要—— 向往西方生活方式的亚裔国际人士
STRATFORD万科红郡，是在用国际化的标准来要求自己，是在为具 有发达国家居住习惯的国际人士提供一揽子的居住服务。 STRATFORD万科红郡的项目精神内核就是在以一种专业的态度在为 这些国际家庭在中国的种种居住问题提供着——
国际家庭的居住解决方案。
A total solution for your international family living
（2）组织古北片区的国际性幼儿园儿童进行绘画、诗歌、小 型运动比赛等，增加家长与孩子的互动性。
活动建议（二）
开发虹桥片区、古北片区的外籍幼儿园，制作小礼品作为6.1国际儿童节 的礼物分发给小朋友，向家长传递项目基本信息，提醒新闻发布会的时间 和地点。
7月初，新闻发布会及软性炒作
本阶段以新闻炒作为主，联合第一地产节目，进行万科红郡的新闻发布会。 对Stratford、教育资源、全面家居解决方案等进行阐释，同时媒体配合 进行发布会前的炒作和发布会后的跟踪报道。传播的主题仍旧是
活动建议
1.利用暑假的空档，组织国际学校的学生和家长到上海周边的景点旅游。 通过车身、车厢的包装让学生家长关注到本项目，并对万科红郡留下良好 印象。 2.利用7月4日美国独立日的纪念日，开展纪念活动，利用“圈子营销” 的方式扩大项目知名度及美誉度。
7月20日—8月15日，报纸广告密集投放
通过半个多月的炒作及报道，在充分引起市场关注的时候，万科红郡样板 区即将对外开放。同时以报纸广告为主，户外广告及网络广告配合，邀请 消费者到现场参观。 报纸广告重点阐述解决之道的内核，分课题逐步推出，让市场体会到红郡 是一个解决居住问题的专家。
镇江最好的房子营销方案
镇江最好的房子营销方案引言在房地产市场日益竞争激烈的今天，如何制定一个切实可行、最好的房子营销方案成为了每一个房地产开发商的关键任务之一。
本文将以镇江市为例，探讨制定最好的房子营销方案的步骤和要素，帮助开发商取得市场竞争中的优势。
步骤第一步：市场调研在制定房子营销方案之前，开发商需要对镇江市的房地产市场进行详细调研，了解市场的需求、竞争对手的情况以及消费者的偏好等。
通过市场调研可以帮助开发商了解自身产品在市场中的定位，找到最合适的目标群体。
第二步：明确目标群体根据市场调研的结果，开发商需要明确目标群体。
在镇江市这个特定市场中，目标群体可以是年轻白领、刚需购房者或是投资置业者等。
了解目标群体的需求和购房动机，可以有针对性地制定营销策略。
第三步：建立品牌形象品牌形象在房地产市场中起到了至关重要的作用。
开发商需要打造一个独特的品牌形象来吸引目标群体的注意。
这可以通过设计独特的标志、宣传文案以及配色方案来实现。
同时，开发商还可以通过市场活动和社交媒体等渠道来提升品牌知名度。
第四步：制定营销策略制定营销策略是制定房子营销方案的核心步骤。
开发商可以通过以下几种方式来实施营销策略：1.广告推广：通过电视、广播、报纸等传统媒体以及互联网广告、社交媒体等新媒体进行产品推广。
2.销售促销：提供优惠政策、购房补贴、赠送装修等，吸引消费者入住。
3.个性化定制：根据不同目标群体的需求，提供不同款式、面积、装修风格的房产选择。
4.口碑营销：通过房产论坛、社区活动、明星代言等方式传递正面口碑，提升产品信誉度。
第五步：实施营销计划在制定好营销策略之后，开发商需要具体安排实施计划。
制定时间表、明确责任人、确定预算等细节，确保营销计划的顺利进行。
同时，开发商还需要与广告公司、市场研究机构等合作伙伴紧密合作，协同推进。
第六步：市场监测和调整房地产市场是一个动态变化的市场，开发商需要时刻关注市场情况并根据市场反馈进行相应调整。
通过市场调研和销售数据的分析，开发商可以了解营销策略的效果，并及时调整策略，确保方案的最佳实施。
万科红郡活动方案N
签到墙 制作一本以项目为主题的书本式签到，将白项目文化的厚重以实体的方式展现在来宾面前！
环境包装
迎宾花柱
门把手花艺 环境包装
大堂灯饰装饰（2组） 环境包装
爱马仕主题布置
餐厅入口处大型书本背景板，晚上以射灯照亮，并以花柱及吧台装饰……
环境包装
餐厅入口处小水池花艺装饰。
导示设施，指引来宾通往泳池。 环境包装
如此严谨精湛的工艺，每一处细小而精致的处理，都与红郡有着异曲同工之妙，HERMES有着灵气和智慧，红郡让房子不再是冰冷的建筑物，而成为贵族精神与风范的典藏……
——万科红郡业主答谢会
现场体验 细腻与优雅，感受顶级私享与尊贵…… 体验时间：2011年4月30日晚 体验地点：红郡·翡翠泳池 邀约嘉宾：红郡·翡翠业主，约300人
餐饮区取餐处…… 搭建欧式帐篷及餐饮背景板
观众区 取餐处 中心区吧台+贵宾椅，外围布置高吧台 取餐处
点击此处添加正文，文字是您思想的提炼。
外场&销售中心环境包装
01
外广场草坪包装
现场体验
情境体验：入口处安排专业的礼仪模特迎接来宾，让来宾体验宾至如归的感受…..
四弦乐队迎宾 入口处安排弦乐迎宾，营造热烈、高雅的活动氛围。
Hermes VS 万科红郡·翡翠
Hermes 早年以制造高级马具闻名于法国巴黎，及后推出的箱包、服装、丝巾、香水、珐琅饰品及家居用品，令品牌更全面多样化。 让所有的产品至精至美、无可挑剔，是Hermes的一贯宗旨。Hermes拥有的14个系列产品，包括皮具、箱包、丝巾、男女服装系列、香水、手表等，大多数都是手工精心制作的，无怪乎有人称Hermes的产品为思想深邃、品位高尚、内涵丰富、工艺精湛的艺术品。Hermes精品让世人重返传统优雅的怀抱。
【房地产精品资料】08年8月美格行万科城商业销售执行策划案
第四部分 价格制定策略建议
二、市场上在售最新商铺及同类在售商铺调查
鉴于本项目周边尚未有商铺销售，我们采用同类及当时市场在售商铺进行比较， 结合项目实际情况修正为本项目的价格的方式对本项目进行定价。
楼盘名 称
龙华国 际电子
城
地理位 置
龙华龙 观路
第三部分 项目核心操作建议
【房地产精品资料】08年8月美格行 万科城商业销售执行策划案
第三部分 项目核心操作建议
一、项目操作方式
通过以往操作项目成功经验的总结，我司在商铺销售过程中采用认筹 及解筹系列周密策划，取得了非常优异的销售成绩，如 ➢龙华国际电子城，在两个月内认筹总量达到1700个，是铺位总量的 1.6倍，解筹当天销售率高达95％，随后7天内100％售罄。 ➢布吉东大街，在1个半月内认筹量超过1700个，是推出铺位总量的 1.7倍，解筹当天推出铺位销售率突破80％。 ➢万科四季花城儿童街，在短短的1个月内认筹量达到107个，是铺位 总量的5倍，解筹当天实现铺位销售率达86％。
其余铺位内免租期各有不同，可采取两种方 式进行：一是价格调整；二是，统一交付首 期，其余楼款可按超过6个月免租期的时间相 应顺延交付或办理银行按揭。
商业街最核心部分未出租的铺位可由发展商 进行销控，保证核心商业的统一性。其它区 域的未出租铺位则可由业主自行招商或委托 发展商。【房地产精品资料】08年8月美格行
第四部分 价格制定策略建议
三、销售平均价格定位
备注：※ 以上销售价格均为按建筑面积计算的临街铺位。 ※ 销售价格=∑（各楼盘售价×权数的百分比×万科城指数和÷各楼盘的指数和）
因此，万科城风情步行街一楼商铺的均价为15287元/平方米， 由于处在新区，修正平均价格为15000元 /平方米。 【房地产精品资料】08年8月美格行
某某--红郡营销推广方案分析
某某--红郡营销推广方案分析一、目标人群定位及市场分析根据某某地区的旅游市场环境和某某-红郡的特点，我们将目标人群定位为家庭旅游、亲子游等年轻父母和孩子为主的客户群体。
这一群体有一定的购买力，注重亲子活动和家庭团聚，对度假村的休闲、娱乐、教育等方面有需求。
同时，我们还将目标人群扩展至年轻夫妻、年轻人等一些追求个性化、休闲化度假方式的客户。
这一群体更注重度假体验和个性化服务。
市场分析显示，某某地区的旅游市场潜力巨大，国内外游客较多，但对于度假村的选择比较有限。
某某-红郡作为一个集旅游、休闲、度假为一体的综合性度假村，在市场上具有很大的发展潜力。
二、市场推广策略1. 品牌宣传与塑造推出某某-红郡的品牌形象，通过广告、媒体宣传等渠道，让更多的人了解某某-红郡的服务和特点。
同时，注重口碑建设，提供优质的服务，满足客户的需求，通过客户口碑传播来提升品牌的知名度和美誉度。
2. 渠道拓展与合作与旅行社、网络平台、 OTA等进行合作，提供优惠的团购套餐和个性化服务，通过这些渠道来扩大某某-红郡的用户群体。
同时，开展线上线下各类促销活动，吸引更多的游客到某某-红郡度假。
3. 建立亲子教育品牌形象针对目标客户群体中的家庭和孩子，开设亲子课程、亲子活动等，创造与众不同的亲子体验。
通过这些亲子教育活动，提升某某-红郡的品牌形象，增加客户黏性，让客户在度假村有更多的参与感和融入感。
4. 多元化娱乐设施与服务注重提供丰富多样的娱乐设施和项目，如游泳池、SPA、高尔夫球场等，满足客户的不同需求。
同时，注重提供贴心的服务，如亲子套房、儿童餐厅等，让客户感受到家一般的温暖和舒适。
5.节假日主题推广根据不同的节假日和季节，提供相应的主题活动和优惠套餐，吸引客户到某某-红郡度假。
如在春节期间，推出年夜饭、舞龙舞狮等中国传统活动，吸引客户度过一个温馨、有意义的春节假期。
三、市场推广效果评估通过上述的市场推广策略，我们预期可以取得以下效果：1. 品牌知名度提升：通过品牌宣传和媒体合作，让更多的人知道某某-红郡的存在和优势，提升品牌的知名度。
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主线 通道 红郡 文化 体验
到上海红郡 参观
内容 时间
4/12
主题 魅力红郡，邀您共赏
4月份
镇江日报 京口晚报 扬子晚报 现代快报 夹报
4/11/18/25 3/10/17/24 17/24 18/25
“万科别墅观”四篇系列推出：
观点：回归人本需求，珍视生活本质 共有三个发展阶段，最后落脚红郡.
中管网房地产频道
主线 通道 时间
1/8/15
内容 主题
以活动为契机，报道南山新城。 14/21/28
唯一
镇江日报 京口晚报
8月份
红郡： 扬子晚报 敢为镇 现代快报 江红
夹报
14/15 1-7
以活动为契机，报道南山新城。
敢为镇江红
邀请参观
活动
短信 DM
另外考虑增加：南京至镇江口高速公路高炮
中管网房地产频道
红郡户外需求（万科现有资源选点）：
1、解放路桥高炮(图示面的背面) 2、项目现场高炮(图示面) 3、园林局办公楼西墙体广告(图示面) 4、大市口房产大厦楼顶三面翻（无图示）
时间
主线 通道 时间
3/1 3/22、23
中管网房地产频道
2- - -
入户分析
3.1一期南入户48套 占总套数43% 3.2一期北入户64套 占总套数57%
10 1 13 3 5 7
11 14
2
4 6
16
北向南花园户型占 较高比例
8
9
38 35 36 39 37 40
中管网房地产频道
调
性
见秀稿设计
贵族的血统。这是一种内敛的高贵。
PART 2
营销执行
中管网房地产频道
推案策略
中管网房地产频道
1- - -
一期平面分析
1.1一期四联排别墅 16套占总套数14%
10 1 13 3 5 7 9 38 35 36 39 37 40
7- - -
综合分析结果
区域为好
10 1 13 3 5 7 9 38 35 36 39 40 37
11 14
区域为次好
2
4 6 8
16
区域为中
中管网房地产频道
推案原则
根据工程节点,以及客户积累量，分批分组团推案； 每批好、次好、中产品组合推案，客户含盖面广，保证去化率； 保留部分最佳位置最后推，以实现该区域价格提升。
红郡 盛大 公开
京口晚报
扬子晚报 现代快报 夹报
红郡现象：多数人向住，少数人拥有 开盘预告
开盘预告 红郡 六月盛大公开 红郡 六月盛大公开 游动字幕开盘预告
户外高炮 短信 电视
中管网房地产频道
第二阶段执行手法
2008/7--8
中管网房地产频道
推盘优点： 首批优质产品比例略高，易形成开盘热销； 推盘缺点： 第二批数量多，且次级产品比例多，影响第二批推盘价格提升幅度；
第三批 10套 16套
方案二测算 推盘量 去化量 去化率 销售均价元/ （M2） 成交面积 （M2） 成交金额 （万元）
08年第一批 36 32 89% 9000 （价格试水）
第一批
第三批 16套 22套
第二批
镇江万科红郡标一段：共计112套联排，总建面积约 26880（不含地下室），按单套240平米计算。
方案一测算
08年第一批
08年第二批
08年第三批
推盘量
去化量 去化率 销售均价元/ （M2）
34
30 88% 9000 （价格试水）
40+4余量
38 86% 9500 （价格提升）
08年第二批 50+4余量 45 83% 9500 （价格提升）
08年第三批 26+9余量 35 100% 10000 （价格创高）
7680
10800
8400
6912
10260
8400
预计标一段回笼资金2.56亿，成交均价：9513元/平方米；
推广策略
中管网房地产频道
3- - -
朝向影响区域分析
南90°/14栋
10 1
2.1一期受朝向严重影响 为红色6栋(35、36、
11 14
13 3
2
4 6 7 9 38 35 5
16
37、38、39、40）
2.2一期朝向好为蓝色 14栋（1、2、3、4
8
5、6、7、8、9、10
11、13、14、16）
36 39 37 40
城市豪宅的购买亦受欲望所驱使。 故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引， 豪宅的营销需要——
豪宅成功营销动作：
营造
概
念
红郡—— 一件传承英伦高贵血统的奢侈品。
红郡不仅移植了原汁原味的都铎式风格， 更是对一种英国贵族生活方式(莎温文化)的传承。 在英国如是， 在上海如是， 在镇江，现已来到你身旁。
顶级品牌、极品消费、顶级私 人用品、私人服务、豪华旅游 、奢侈、高贵、顶级、奢华、 豪华、天价、精品、奢适、名 牌、文化艺术、高端……
奢侈品 Luxury
消费本源
欲望 Desire
消费动机
时尚 Fashion 追逐时尚潮流元素
稀缺 Rare 占有稀缺并炫耀
身份 Status 彰显身份获得认同
二、豪宅的营销动作
注：黑色为套数
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6--
景观分析
次入口
集中绿化
受到一期集中绿 化、组团绿化辐 射区域，视野开 阔
组团绿化
集中绿化
集中绿化
集中绿化
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总结
1. 红郡一期为纯联排别墅社区，户型全部带地下室，产品附加值比例高； 2. 北入户南花园下沉式庭院地下室设计，采光好，具有独栋别墅有天有地专属 领地
内容 主题 市区接待进驻
来自英伦的贵族别墅/预约生活 ——和莎士比亚一起品味午后红茶 （邀请新、老客户参加） 红郡来到镇江，告知性广告。 见面会后续报导
红郡 见面会
3月份
市区售楼处 开放 镇江国际饭 店 镇江日报 京口晚报
3/21、28 3/20、27
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时间
38+6余量
44 100% 10000 （价格创高）
成交面积（M2）
成交金额 （万元）
7200
9120
10560
6480
8664
10560
以9000元标杆均价进行客户测试，根据客户测试结果最终制定开盘价格； 价格逐步提升，逐渐打破客户万元心理关口，为标二段打下价格基础。 预计标一段回笼资金2.57亿，成交均价：9562元/平方米；
南偏西 30°/6栋
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4- - -
地下室分析
4.1北入户带下沉庭 院单车位端头套 22套占总套数20%
10 1 13 3 5 7 9 38 35 36 39
11 14
2
4 6 8
16
4.2北入户地下室带 单车位中间42套，
占总套数37%
95平地下室+双车 位
08年推案节奏：长蓄短爆，稳步加推
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
客户积累
开盘
客户积累
加推
客户积累
加推
业绩冲刺
（加推时间根据客户积累情况调整）
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推盘方案一
第一批：34套，中，次好与好三类 产品均包含，以此作为价格测试。
时间
主线 通道 时间
11/25 3/17 14
内容 主题
现场示范区即将公开。 红郡意义： 1、10米的楼高，却非容易企及的高度。 2、3米的围墙，却非容易突破的界限。
唯一
7月份
镇江日报
红郡： 京口晚报 敢为镇 江红
镇江电视报
短信
红郡 ：样板房即将开放。
中管网房地产频道
时间
第二批
第三批
第二批：40套，中，次好与好三类产 品均包含，在保证流量的基础上提升 价格，稳步实现价值。 第三批：38套，次好与好两类产品，通 过位置较好区域来实现价格创高，为二 标段整体提价树立价格支撑。
产品 好 次好 中 第一批 12套 10套 12套 第二批 18套 18套 6套
方案一推盘优点： 三次推案，优质产品比例逐步上升，价格提升支持力度大； 推盘缺点： 首批“中”类产品较多，影响开盘销售率；
08年营销推广策略思考
任务核心；镇江万科红郡作为标杆产品，如何实现高溢价？
中管网房地产频道
产品发现：
万科红郡=镇江的豪宅!
企划思考：
万科红郡=怎样的豪宅?
PART 1
企划调性
中管网房地产频道
一、豪宅营销关键词：
豪宅 Luxurious house
中管网房地产频道
第一阶段执行手法
2008/2--6
中管网房地产频道
时间
主线
内容 推广语：万科08重要作品，敬请期待 色系：酒红色 调性：LOGO+文字，预告引起期待
1、2月
万科08重要作品 户外更换：红郡接待门口灯箱 解放路桥高炮 敬请期待 项目现场高炮 （告知期待） 园林局办公楼西墙体广告 大市口房产大厦楼顶三面翻
中管网房地产频道
红郡2008年营销执行计划：
时间 营销线 2008/1—6
（第一阶段）
2008/7—8
（第二阶段）
2008/9—10
（第三阶段）
2008/11—12
（第四阶段）
概念深根 1、红郡——高贵的纯 英伦血统。 2、红郡，从英国到上 海，再到镇江
侧重稀缺感