【谷川联行】工业园区规划阶段节约集约用地指标

当前，各地各类经济开发区、工业园区（以下统称为工业园区）可谓是“遍地开花”，蓬勃发展，但节约集约用地方面仍存在不少问题：从规划上来说，有的用地布局较为松散，造成用地不连片，难于引进大的项目；从供应上来说，前期开发土地出让的速度很快，中后期土地保障能力在飞速发展进程中受限；从产业用地结构上来说，第二、三产业比例失调；从空间格局上来说，建成区、在建区、未建设区由于开发时序、自然条件、历史沿革、政策导向等方面的差异和综合作用，打破了用地的空间连接性；从开发程度上来说，有的“开而不发”，有的“开而慢发”，有的“开而低发”；从发展动能上来说，新常态下用地政策日益趋紧，企业用地用工生产成本增加，建设投资动能不足。

因此，要重视工业园区建设发展中的节约集约用地问题，力求多措并举，务求解决实际问题。

一、科学修订规划方案
规划是经济社会发展的总体纲要、指导行动的目标与方向。

实现土地利用的集约化与科学化，离不开以土地利用为核心的相关规划作指导。

在规划设计的指导思想上既要考虑其特殊性、现时性，又要达到科学性和预见性的要求，从而达到节约集约用地的目的。

俗话说“三分规划,七分管理”，对不符合规划要求的功能分区要及时调整，进行功能整合，实现土地资源的优化配置和合理利用。

探索“多规合一”，减少各部门在用地政策上存在的差异量，要提前沟通交通、水利、能源等用地大户，科学规划精确计算，从源头控制用地规模量增加。

同时要引入“互联网+”，利用大数据，定期开展土地利用水平评估工作，寻找问题研究对策，为后续的政策制定和实施提供情况，为今后扩区发展的升级审核、动态监测及制定有关政策提供依据。

二、适时调适用地结构比例
工业园区要根据目前的发展态势和发展前景重新进行地块划分，确定各地块的土地使用性质与规模，并结合相关法律法规及有关规定，进行工业与农业、生产与生活土地的调整和组合。

并力求土地规划与空间规划联动互补。

要大力整理农村农业用地。

为工业园区的建设尽可能多腾出空地来。

要大力推广新农村建设，实行整体搬迁集中安置，实施区域农民集中居住，拆除影响区域发展的农村居民点。

改善广大农民的居住条件和生活质量；节约集约工业园区的建设用地；推进城乡统筹规划的同时能营造优越的投资环境；彻底解决历史长期积淀的农村宅基地一户多宅、违法建设等问题。

三、清查处理闲置土地
土地是不可再生的宝贵资源，特别是工业园区可供量紧缺，价值昂贵，坚决不能让一寸土地闲置浪费。

要改变入驻企业在土地利用上自行其是、开发时序与地带相互错位，占地不用与无地可用并存的状况。

要组织专门力量对区内的土地利用状态、缴费情况、闲置状况与原因等进行全面的摸底清查，再在清查的基础上对闲置的土地进行性质的分类认定。

最后根据有关政策法规分别作出相应的处理。

在当前土地供需矛盾比较突出的情况下，应实行多渠道收回闲置土地、严格动态管理土地等措施，进一步推进工业园区土地节约集约利用。

四、建立储备利用机制
一方面要盘活和科学利用现有的空地，另一方面要重视闲置土地以及低效利用土地的回收利用工作。

建立完善土地的二级市场和土地储备机制，对于擅自改变土地用途、减少投资强度、建设容积率低的
项目用地，以及超过建设时限未动工的项目用地，工业园区应该按照有关规定予以收回，并进行二次出让。

对于其它要求转让土地使用权的地块，工业园区可进场收购，用于下一轮开发用地。

这种土地储备制度将为开发区集约利用土地、提高土地利用效率提供积极帮助。

五、严格土地出让标准
将工业用地开发准入标准进行提升，严格执行国家《限制供地目录》、《禁止供地目录》，认真落实国家产业政策，防止盲目投资和低水平重复建设。

对限制性产业项目要严格控制用地，对禁止性产业项目要停止供地。

严格实施《工业项目建设用地控制指标》。

在建设项目审批、项目用地预审和供地审查时，依据规定的行业、产业用地控制指标及单位面积的投资强度等因素，综合确定建设项目供地数量。

坚持项目供地量与项目投资额、产出效益等指标挂钩。

同时，坚持对项目用地实行供地量与建筑密度、容积率挂钩，在规划设计上明确项目用地建筑密度及容积率的下限，防止多占少用，浪费土地资源。

六、灵活土地供应方式
引入市场运行机制，改革土地的出让方式，对生产经营性项目一律采取有偿出让方式供给土地。

对原先通过划拔方式取得用地的企业，应逐步通过增补地价或土地年租制的方式，使其用地逐步走上有偿使用的正规轨道。

探索工业用地弹性出让、租赁等供应制度。

实践表明，工业用地年租制在工业用地的优化配置中已发挥重要作用。

其最大的优越性在于租赁方式拥有更大的灵活性，相对于土地固定上线年限出让而言，能便于及时地将夕阳产业淘汰，以空出土地引进朝阳产业，从而达到集约利用和科学高效利用土地的目的。

采取“政企合作”建设模式，即工业园区根据投资商提出建筑要求，设计、施工厂房及附属实施。

此种方式虽操作起来比较复杂，但能较好地避免厂房和土地闲置。

七、促进产业转型升级
支持规模大、高产出、高技术、低能耗、无污染的项目建设用地。

对低科技含量项目或污染项目坚决不予引进，并要逐步清理以往进园的“两高一低”项目。

要注意物流、堆场、驾校、半露天市场等占（用）地面广、量大（如摊大饼式）项目的控制与整合，努力向现代化、立体化、集约化方向发展。

还要大力整治工业园区内的违法建设用地，进一步规范用地秩序，以促进工业园区节约集约用地和健康发展。

八、深化“三旧改造”
“三旧改造”必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧改造”总体规划、年度工作计划，科学制订改造方案，报市政府批准后执行。

根据实际情况，进一步完善“公开出让融资实施改造、滚动开发实施改造、人居环境整治促进改造”等实施方式，形成政府主导改造和土地法定权属人自行改造相结合的模式，推动“三旧改造”向纵深发展。

给予“三旧改造”更多的政策激励措施。

工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，可出台不再增收土地价款等优惠政策。

政府鼓励和支持企业参与“三旧改造”，积极探索利用社会资金开展“三旧改造”。

政府组织实施的“三旧改造”项目，在拆迁阶段可通过招标方式引入企业承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为征地拆迁补偿成本从土地出让收入中支付；
也可在确定开发建设的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过公开交易方式确定土地使用权人。

九、落实“耕保制度”
实施“万顷良田”建设工程至少带来二大利好：一是能增加耕地数量，提高耕地质量。

通过村庄搬迁，旧村址全部复垦为有效耕地，并建成规模优质良田，这对耕地后备资源严重缺乏的我市来说，是保护耕地红线的一项重要举措。

二是拓展建设用地空间。

相对城市土地资源十分紧缺的状况，实行农村土地整理，可开展城乡建设用地增减挂钩，实施耕地占补平衡。

向城镇转移农村人口，建集中安置小区，可节约大量的建设用地。

要严格划定“三条红线”。

遵循耕地“保护优先、数量质量并重”的原则，深入谋划，科学布局，严格划定永久基本农田保护红线、生态建设红线、城市拓展边界红线，坚决防止城市新区建设占用基本农田。

同时要认真做好各类论证工作，科学归并零散基本农田，使之集中连片，进一步优化空间布局，又利于保护农业生态环境。

要准确把握各类设施农用地内涵，做好设施农用地的管理和服务工作，坚决减少非粮生产，防止设施农用地用于其他非农建设。

永久基本农田一经划定不得随意调整，除了法律规定的能源、交通、水利、军事设施等一些国家重点建设项目选址，确实无法避让移办的，其他任何建设都不得占用。

城市建设要跳出已经划定的永久基本农田，实现组团式、串联式发展，不得侵占基本农田搞新区，也不得以各种园区开发经营为名，来非法圈地占用基本农田。

坚决杜绝打着设施农业的幌子，变相建休闲娱乐度假设施等等，搞耕地的非农业化。