乌鲁木齐四平路项目前期策划方案_73PPT_XXXX年

总结：
从整体经济上看，随着2008年乌鲁木齐各大招商优惠的进一步实施，大量引进大型企业， 使得乌鲁木齐不管从国民生产总值、固定资产投资、财政收入还是居民收入水平等方面都 有较大的增长，逐渐走出金融危机的阴影。由于整体经济的增长，为首府房地产行业走出 2008年低迷市场奠定坚实的基础，使得09年首府地产市场成交量价齐升。2009年度中旬发 生的“7·5”事件使得新疆短时间内经济受到严重的冲击，部分外来投资者选择放弃在此 投资，众多企业者信心也一度降到低谷。随着中央政府对此事件的高度关注，使此事件短 时间得到了控制，中央政府为了本地区经济的快速恢复，颁布大量优惠政策也刺激本地区 经济，有原先的稳定压倒一切逐渐向着发展压倒一切迈步新疆，提高公务员工资等政策，必然会使本地区经济在未来 几年得到飞速发展。
解该区域待建项目的体量较大，如新天润房产的项目，天华置业的项目，预计最近 一两年将投放市场，这将成为本公司项目的较大竞争对手。
此板块地理位置、市政配套的缺陷，阻拦的众多购房群体，不过随着首府的 “北扩”，未来该板块必将成为房地产开发的热点区域。
竞争项目分析
➢项目地址：喀什东路221号与文光路交汇口 ➢开发企业：乌鲁木齐和兴房地产开发有限公司 ➢物业类型：多层、高层 ➢占地面积：109629m2 ➢建筑面积：220000m2 ➢一期建筑面积：70000 m2 ➢容积率：2 ➢绿化率：47.8% ➢一期销售率：97% ➢户型区间：46-154m2 ➢项目均价：2700元/m2 ➢成交客户：首府刚性需求客户，其中主要以城 北工作的年轻一族。
2009年乌鲁木齐商品房销售面积达到 562.74万㎡,同比增长50.31%;其中商品 房住宅销售523.41万㎡,同比增长了 57.57%.两项都创首府房地产历史新高.
据房产局统计数据显示2009年全年商 品房批准预售面积创历史最高水平,新 建商品房批准预售面积493.36万㎡ , 同比增长1.3%;其中商品住房批准预售 面积411.33万㎡,同比增长下降了 3.04%.
总结:
①、产品形态： 近几年，产品形态发生较大的变化，多层项目郊区化日渐明显，区域 中心以高层项目居多。 ②、商品房价格：首府房地产市场的快速发展，带动了整个区域的商品房价格，在09年 房地产市场火爆的局面，使得商品房价格进一步增长，据市场部统计，09年一年首府部 分项目的价格在年初价格基础上提高200-500元/m2。 ③、销售量：由于08年首府房地产市场的不景气,大量刚性需求选择观望,随着09年年初 市场逐渐回暖,导致08年积压的刚性需求集体释放,首府房地产交易量飞速增长.达到历 史最高峰. ④、购房群体：随着近几年城市市政道路的修建，拉近了城市之间的距离，使得众多其 它城市客群来此购房置业。使得首府购房群体更加多样化，也为首府房地产市场快速发 展奠定了坚实的基础。
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190295.8
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评论： 据上述图表显示，除头屯河区外，其他 各区均有较多住宅、商业和商住用地构 成。头屯河区、经济开发区、新市区、 沙依巴克区因区域经济结构促进多幅工 业用地成交。其中天山区所有成交土地 仅包括住宅和商住类型；新市区成交土 地主要由住宅、商住、工业用地构成。
总结:
结合上图表所示，由于城市北扩政策的实施，新市区逐渐成为成熟的住宅板 块。
目录
第一部分 宏观数据分析 第二部分 土地市场分析 第三部分 房地产市场分析 第四部分 城北房地产市场分析 第五部分 项目分析 第六部分 项目定位 第七部分 忠地行公司简介
第一部分：宏观数据分析
国民经济保持平稳较快增长，经济总 量跃过千亿元大关 2009年乌鲁木齐国民生产总值1095亿元，与去年 同期1020亿元相比，增长7.4%。其中第一产业增 加值16亿元，增长6%；第二产业增加值452亿元， 增长11.5%；第三产业增加值627亿元，增长8.2%
2009年首府房地产市场本市购房面积与非 本市购房面积比例为0.69:0.31,基本与去 年相接近.由于7 ·5事件的发生,导致众 多首府以外的购房群体放弃在乌鲁木齐购 房,使得非本市购房面积一度下滑.
2009年乌鲁木齐商品房住宅均价又创 新高,截止年底均价为3538.29元/ ㎡, 同比增长30%左右.随着商品房销售的 日益增长,商品房价格在近两年也会相 应增长.
二、房地产需方市场篇
总结: 由于08年剩余商品房面积149.29万平米，加上09预售面积和销售面积，使得12月供求比为1： 0.64，住宅市场供大于求。2009年初动工建设的项目陆续达到预售条件并逐渐面市，第12月 的住宅供应量相比上个月有所上涨。 截止到12月份商品房存量剩余较小，随着目前房地产市场刚性需求放量减缓，投资性与改善 性需求相对低迷，使得12月份商品房销售量继续下滑。
评论： 据上图所示，首府2009年区域土地溢价率表现以天山区和米东区最为抢手。作为首 府城市经济中心的天山区在经历7·5事件后仍表现出强劲的市场潜力。米东区作为 城北边缘板块，因乌昌一体化发展的影响，逐渐成为城北新的热点区域。
2009年首府各区域土地楼板价、每亩地价走势情况
评论： 从楼板价表现可以看出天山区作为老 城区依然保持土地市场的绝对热门， 天山区土地的高溢价率和高楼板价表 现出房企对于中心城区土地的争夺力 度。米东新区作为首府地产市场的新 宠，身价倍增，几近看平老城区的溢 价率和楼板价，再一次印证了该区域 的当前市场热度。 从每亩地价表现看，仍旧以天山区领 跑首府土地市场，米东区、新市区紧 跟其后，大有“突围”之势。
第二部分：土地市场分析
2009年成交土地3526789㎡，新市区占比为43%
评论： 据上述图表显示，首府2009年成交 土地面积3526789平方米，新市区凭 借丰富的土地资源和城市北扩计划 的实施，仍旧领衔首府土地市场。 经济开发区紧随其后。
区域 经济开发区
米东区 沙区 水区
天山区 头区
新市区
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新市区
811161.94 4443.73 147618.2 540237.3 14320.98
经济技术开发区 449955.48 111267.3 17431.57 120088.6
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米东区
150814.69 15878.54 173408.8
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头屯河区
22902.5 69181.78
2009年首府各区域成交土地性质情况
区域
住宅(平米) 商业(平米) 商住(平米) 工业(平米) 仓储(平米)
天山区
99645.77
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15082.95
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沙依巴克区 83614.21 35577.71 34565.68 121252.3
水磨沟区
14017.62 188690.8 95335.55
面积(平方米) 698742.9 340102.21 275009.88 298043.99 114728.72 282380.04
1517782.08
比例(%) 20% 10% 8% 8% 3% 8% 43%
2009年成交土地105宗，新市区成交32宗，位居第一
评论： 据上表所示，2009年首府各区域土地成交宗数仍以新市区领衔，经济开发区位 居第二，未来的首府地产格局仍旧凸现出城北大规模土地开发势头。
此板块利用中低价位和高品质吸引首府中低收入群体，一经发售，就引起首府广大市民关 注。
河北路板块 此板块项目多以老项目续建，少量的新开发项目，目前多以小高层、高层为主，
少量的多层项目，房价较为稳定，投资潜力较大。 由于此板块的地理位置优越性、市政配套的相对完善，成为众多首府购房群体
的选择购房区域。 机械厂板块 此板块目前所开发项目较少，主要以多层项目为主，价位相对较低。据调研了
2009年前11个月首府累计商品房销售 额达到145.08亿元,其中商品房住房销 售达到了133.72亿元,两项数据都远远 高超于08年全年销售额.
2009年尽管房地产市场销售形势看好，空 置面积逐月有所减少，但是由于受上半年 开发投资量大、结转量较高、加大保障性 住房建设及集资建房等影响，导致目前空 置面积依然较大。截止到11月份，商品房 住宅的空置面积为56.19万平方米。
第四部分：城北房地产分析
房地产概述 该区域房地产市场主要集中在美居 板块、喀什东路板块、河北路板块、 机械厂板块。美居板块主要以中小 型中高档小高层、高层项目为主； 喀什东路板块主要以大型中低档多 层、小高层项目为主；河北路板块 主要以中小型中高档多层、小高层、 高层项目为主;机械厂板块主要以 多层为主.由于区域整体发展环境 滞后，周边商业环境较差，各项目 配套设施都比较齐全，以此四个居 住板块带动新市区整体房地产发展 水平 。
社会消费品总额稳步增长 随着乌鲁木齐居民收入的不断提高，使得居民消费者总额也相应的快速增幅。但是由于 年中政局的影响是的全市消费者总额有所放缓。2009年1-11月乌鲁木齐社会消费品零售 总额实现412.56亿元。与去年同期增长12.8%。
城乡居民收入水平不断提高 据乌鲁木齐统计局显示，2009年1-11月，城 镇居民人均可支配收入12002元，与08年全年 居民收入相差不大,预计09年全年居民收入同 比增幅不大。2009年1-11月城市居民人均消 费支出8278元，与去年全年相比相差474元。
热销板块
美居板块 此板块是乌市众多购房者首选的区域，此板块集中较多项目，目前以小高、高层项目
为主，房价较为稳定，具有较高的升值潜力。 此板块位于新市区中心地段，便利的交通、完善的配套、较高的发展潜力成为购房者
的青睐。 喀什东路板块
此板块是今年新市区房地产发展最快的板块之一，目前板块主要以中低价位多层为主，下 半年入市的博雅馨园、和兴嘉园一经发售，就引起该板块火热销售。
固定资产投资结构不断优化 2009年1-11月乌鲁木齐社会固定资产投资总额364.42亿元，比上年同期增长12.25%，仍 然保持较高的增长水平。由于受到金融危机影响，国内沿海城市的等大型企业逐步转变 战略，众多企业进疆投资，使得首府固定资产投资增速明显。（企业如：中粮集团、保 利集团、神华、鲁能、华电、华能等）。