多功能养老融资方案说明

医养生态园综合项目融资方案综合办公室2017年10月31日多元化养老、医疗、旅游、生态农业一体化项目融资方案前言养老地产被誉为地产界的“朝阳行业”,被普遍看好。

据不完全统计，中国目前已经有10余家保险企业、80多家地产开发企业和大量的外资投资企业开始布局养老地产市场，投资总额超3000亿元。

这其中不乏一些有益的探索：亲和源的“社区化养老”、绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式，以及万科的“邻里式养老”，卓达的“3+6+5”社区文化模式和“全龄化社区养老”模式。

等等。

但是都是在国家政策下的探索模式。

没有一个能真正成为产业一体化被国家认可并实现盈利的模式。

关键的问题在于做成纯养老的项目，企业在很长的时限才能拿到项目的红利，收益还不一定跟投资成正比。

众多房地产的布局也是在国家政策前提下的利用养老噱头做的一个项目而已。

养老产业多元化战略的旅游文化综合体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。

业态构成为：以社区为依托集合房地产﹢旅游﹢商业服务﹢医疗保健﹢健康管理﹢保险﹢教育﹢文化﹢传媒+娱乐等业态将生态农业、立体种养殖、健康养生、产业深加工同养老、医疗、旅游结合在一起开发，把生态农业立体养殖和深加工等作为景点绿化安排，创造一个很好的环境，既能改善居住环境，又能符合国家城镇化政策和养老产业化政策可以给养老事业奠定产业基础。

近阶段国家对房地产业的调控，使房地产业融资，实现风险分散和风险管理的目标，建立和完善相应法律制度配套措施遭遇了前所未有的问题。

在现有形势下既能实现快速融资保障项目运营，又不能触及政策的红线打擦边球，是一个很难把控的现实。

一个好的项目、好的预期目标，一定是建立在最佳的商业定位、群需定位、盈利模式定位为前提，而从投资价值分析，一定是可复制性而不可模仿性，少量资本撬动大的资金盘子，赢得客群的认同与聚集，响应资源链的串联，这一系列的价值链，首先需要一个好的主题导入。

一体化的项目必定需要更多产业的结合，才能实现。

开展多元化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。

大力发展和房地产信托、房地产基金合作融资方式；培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化，有效利用海外的房地产基金、私募投资、融资租赁、房产众筹和个人投资等，实现风险分散和风险管理的目标，建立和完善和符合法律制度的配套措施，预防引发新的金融风险。

一：房地产业融资体系的现状与趋势我国房地产业投资自1998年以来，已连续10年保持年均近28%的增长。

尤其15年底到17年上半年，房地产企业有了一个飞速猛进的态势。

房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。

房地产贷款至去年为止已占了贷款总额的60%多。

国内房地产开发的资金来源几乎60～80%依赖银行贷款。

国外房地产行业的融资结构中，银行债权融资占10～15%，而股权和各种直接融资则占70%。

与国外开发模式相比，国内银行所承受的风险明显偏高。

因此，从去年开始，国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根，并已取得了初步成效。

央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。

对开发商来说，可以采用的融资方法一般包括以下几种：国家项目补贴、ppp合作开发、项目公司被收购、企业上市私募、商业抵押贷款、基金、信托、房地产资产证券化以及融资租赁、房产众筹、居民住房按揭贷款等等。

以下将对上述融资方式的概念及其操作可行性进行简要的分析。

二：融资模式（一）：政府支持的土地与资金扶持民政部老龄委的养老基金。

政府对于养老产业的扶持资金政府对于特色小镇的专项资金1、要符合国家相关的政策，将对农村建设、三农问题的补贴、小城镇建设的资金支持、养老的专项补贴和金融配套等等都要合理合法地拿到；2、在土地问题上要争取国家的支持；3、我们要借助于生态农业、小城镇建设所形成的旅游房产、养老房产上下功夫；4、政策性商业贷款国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。

ＢＯＴ经营—转让；是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。

由于ＢＯＴ项目具有有限追索的特性，项目的债务不计入项目公司股东的资产负债表，这样项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金，所以受到了股本投标人的欢迎而被广泛应用。

这样项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金，所以受到了股本投标人的欢迎而被广泛应用。

（PFI）融资模式。

是对BOT项目融资的优化，指政府部门根据社会对基础设施的需求，提出需要建设的项目，通过招投标，由获得特许权的私营部门进行公共基础设施项目的建设与运营，并在特许期（通常为３０年左右）结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府，而私营部门则从政府部门或接受服务方收取费用以回收成本的项目融资方式。

它与ＢＯＴ项目融资的主要区别是，财团的收入来自政府而不是来自使用者。

这种模式资金来源相对充足。

可以控制政府开支，减轻政府财政负担。

它的真实目的只是传递服务功能必须的物质依托，被广泛应用于政府的许多公共项目领域。

强调私人企业在融资中的主动性和主导性，政府部门的角色更多的向监督管理方面转换。

对于项目的政府支持，以卓达做的最好，从一开始就每一步绑架着政府跟随着一步步走到现在。

09年的舜帝房地产融资案，如果没有强大的政府背景估计倒下的就是卓达了。

即使去年的沸沸扬扬“卓达新材”融资案也一样不了了之，现在的威海所有项目同样都是取得政府的支持。

（具体政策支持见附件）存在问题：在政策上，养老地产开发，规定必须先建立一个【非盈利组织】，再从事开发，政府也会给予一定的政策支持和补贴，同时，养老地产土地大多数是无偿划拨，但是开发商获得的划拨土地，所建物业是不能销售，但是其附属项目就另当别论了，否则只能靠后期服务体系运营来获取收益。

（二）PPP合作开发模式按现在房地产的发展趋势和十九大释放的信号来看，房地产要想做大做强，必须抱团取暖或者搭建跨行业合作平台。

1、建一座医院不易，我们可以借助于养老平台，同一些医院搞合作投资开发，开展一些养生、医疗、康复、保健项目；2、石家庄这么多知名制药企业合作珍稀药材培育和项目开发，积极开展医疗旅游，这个市场相当地大，因为它还是个空白；3、积极创建品牌，以品牌效应为基础，积极开展连锁经营，适时进行资产资本的运作；4、政府搭台、企业唱戏，ppp合作开发项目跟金融机构合作也轻松不少。

2015年3月13日，广安市推出了城市基础设施建设、棚户区改造、商业文化配套、乡村旅游、健康养老等PPP模式招商项目45个，总投资超过200亿元。

如森泰农业庄园占地1000亩，原来只做采摘项目，现新增香料开发、绿色蔬菜和用餐配送。

当然也想把特色小镇和养老项目一起做起来，但是没有这方面的专业人才和专业的地产开发经验。

显现国际学校投资2亿元建校区政府划拨1000亩山地，但定位只是只做贵族式教育。

建成六年也没实现盈利。

养老产业融资体系（三）房地产企业注册养老地产整合上市进行股权私募在美国，资信前3名的地产企业的市场占有量占全国的45%；在香港，也是由七八家资信好的大企业占了近8成的市场份额。

企业上市是最快、最合法的融资渠道。

随着房地产开发的要求越来越高和国家对于房地产政策，在未来3年内，中国几个大城市的房地产开发必将主要集中在少数房地产巨头和具有平台效益的企业身上。

私募股权基金作为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企业或项目。

由于房地产企业融资的多样化，房地产企业参与私募方式融资也日益频繁起来，有些房地产企业不仅利用私募方式进行融资，还主动发起设立房地产私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等。

房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种：1、主动做为发起人以普通合伙人（GP）的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的开发，这些企业多见于大型房企，如万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金。

2、有限合伙制。

2012年11月，万通地产引入股权融资的项目为北京万通中心D座项目。

公司拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业(有限合伙)的基金，规模为3.726亿元。

其中，万通地产出资1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金3.5亿元，作为有限合伙人加入基金。

根据公告，万通地产全资子公司和华润深国投信托全资子公司持股比例各为50%。

其中很多的法律风险还是需要规避的。

问题分析：证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。

但是，发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求非常严格，而房地产开发项目本身具有的投资回收期长，现金流不均匀，业绩变化大等特征。

走私募和新建二版融资并不受影响。

（四）房地产投资基金房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例。

按照国际定义，房地产投资信托基金有三个分类。

一是股本房地产投资信托基金。

该基金投资于房地产，收入来自于租金和房产销售利润，如新加坡政府投资公司、美国国际集团、麦格里银行、摩根士丹利等；二是抵押借贷房地产投资信托基金。

该基金是向房地产主贷款，收入来自于抵押借贷的利息；三是混合型房地产投资信托基金。

该基金既投资于房地产，也向房地产商贷款。

目前国外基金进入我国市场还有一种方式是投资不良资产，比如高盛、摩根士丹利购买资产管理公司的不良资产。

现在国外有300只房地产基金，规模在3000亿美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。

由于我国目前没有明确的法律法规，国外基金多借财务管理公司、投资公司等形式进入国内市场。

国内企业运作的不规范以及房地产市场的不透明，仍是海外基金进入的主要障碍。

据统计，中国目前有57只信托基金，其中20只投资于房地产，但并非国际定义的房地产投资信托基金，因为它们不是在严格的房地产投资信托基金相关法律下运作的。

随着信托业“一法两规”的出台，不仅规范了信托业务，也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势，开辟了房地产融资的新渠道，其前景被十分看好。

模式一：远期资产购置开发商需按照合同约定的技术要求指标负责项目的开发建设，并按相关合同条款进行资产交付。