产业园区从传统模式到的演变ppt课件

华夏幸福
负责区域内的土地整理投资、“六通一平”等基础设施 建设、公共设施建设运营维护、产业发展服务、规划设 计等咨询服务 合作期限届满后华夏幸福交还产业新城项目相关资产及 经营管理权
溧水区政府
以合作区域内产生各类的收入（主要包括税收收入、土 地使用权出让收入、非税收入、专项收入及专项基金的 区级留成部分等）为来源进行政府购买服务的付费
基础设施建设 公用设施建设 工业厂房建设
政府结算委托费用
部分自建、自营 出售或出租
物业管理服务 公用项目维护
政府结算委托费用 九通投资招商中心
公用项目维护 投资服务
生产和生活服务
入园企业 4
从南京市溧水区产业新城项目看“华夏幸福模式”的分解框架
华夏幸福最新的《南京市溧水区产业新城PPP项目》已经被 江苏省财政厅纳入到2015年度第二批PPP项目之列
前期 公司研究投 资机会，与 政府沟通签 订委托协议
土地整理、基础设施、 公共设施建设
（企业垫资开发，利润 率约15%；基础设施及 公共设施建设费用竣工 验收后60日内结算）
规划设计、咨询等 （服务费按成本的 110%计算）
先期房地产开发销售 （配套住宅销售实现 现金快速回流）
政府土地出让 及园区税收 （政府给予 1.1-1.5倍基础 设施投资偿还）
产业园区：从传统模式到PPP的演变
一 中国产业园区运营的几种模式
六 园区PPP的收益率
二
华夏幸福模式、宏泰模式和中信滨 海新城模式在PPP框架下的审视
七 园区PPP的成功条件
三 为什么产业园区需要PPP模式？
八
政府与社会资本进行PPP模式时 应当注意的几个要点
三四 园区PPP的整体运作模式
九 园区PPP的退出模式
2、产业招商是一种招商代理模式——政府需要支付相当于华夏幸福招来 企业落地投资额45%的费用，单笔计费，分期支付，实质上形成了地方政 府的债务负担
3、房地产二级开发在实质上是一种与一级开发高度联动的行为，构成了 整体收益的一部分，是一种双方达成一定默契的“暗补”协议。但从财政 部的精神和未来的趋势来看，住宅、商业性的房地产二级开发应该不能够 算入园区PPP的框架之内
成本的15%计算
具体内容
当年产业发展服务费用方面，应向公司支 付产业发展服务费用，当年产业发展服务 费的总额，按照委托区域内入区项目当年
新增落地投资额的45%计算
规划设计、咨询等其他服务费等方面，规 划设计、咨询等服务费由双方按照成本费
用的110%计算
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这种模式也被称为经典的“固安模式” ——以华夏幸福得以成名的固安工业园为主要承载体
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一、中国产业园区运营的几种模式
中国产业园区运营模式
传统模式
创新模式
完全政府 操控模式
新加坡 裕廊模式
二级开发 运营模式
由BOT向PPP 过渡模式
PPP模式
政企一体， 一个班子两 块牌子，管 委会直属管
理运营
政企分开， 国有平台公 司运营管理， 相对市场化
运作
苏州高新区 北京经开区
蛇口工业区 苏州工业园 张江高科技园区 天津开发区
对于目前逐渐陷入困境的中国产业园区领域而言，PPP模式无疑会带来新的 动力。全球来看，产业园区PPP还没有真正精准的对标案例，在国内也仅仅是刚 刚起步，辽宁、河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面
真正的园区PPP，需要精密的策划和组合，而不能按照以往的水务、环保、 道路等领域既有套路简单操作
尽管江苏省财政厅已经认可了华夏幸福的PPP模式，但由于财政部层面的PPP认定标 准还未最终确定，包括发改委与财政部在PPP很多细节方面也还存在着认知与规定的 差异，以华夏幸福产业新城为代表的一批项目在未来可能会面临一些变数
完全市场 化操作， 土地招拍 挂，企业 完全控制
政企合作，民营 企业主导，类似 特许经营权，更 加市场化操作
联东集团 天安数码城
案
华夏幸福产业新城 成都置信青羊工业园
亿达集团
万科前海企业公馆
光谷联合
例
重庆盈田
政企契约式 合作，捆绑 运营，收益
共享
宏泰发展廊坊龙河 高新区
中信汕头滨海新区 3
二、华夏幸福模式、宏泰模式和中信滨海新城模式在PPP框架下的审视
招商引资 （公司按入区项目新 增落地投资额的45% 获得收入）
后期产业服务 和园区管理
（管理、服务、 咨询等收入）
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华夏幸福产业新城模式是一种典型的园区BOT向园区PPP过渡的模式
成都置信的青羊工业园模式也与其类似，具体表现为：
1、土地一级开发是一种固定收益模式——地方政府在土地整理费用、基 建费用和园区服务费用的返还基础上还要给华夏幸福再提成15%，本质上 就是传统的BT模式
“华夏幸福模式”已经入选了发改委的PPP项目库，并得到国务院的肯定和推广，华夏幸福 正在南京溧水、秦皇岛、安徽六安舒城以及海外的印度哈里亚纳邦等地复制这种模式
华夏幸福
业务寻找和价值论证平台 政府合作和沟通平台
提供产业规划和战略研究
地方政府确认后委托开发
地方政府审核、地方人大会审议
减少财务压力，避免既是 裁判又是运动员
五 园区PPP的赢利点
1
中国已迎来PPP时代，这是中国经济和产业园区领域的下一个风口
为了激活社会资本，降低政府负债，以及公共产品的供给 效率，中国政府正在大规模的推进PPP模式的发展，预计 未来PPP的市场规模将以万亿计
PPP（公私伙伴关系）的优势在于它能整合更多的社会资源，既包括资本资 源，也包括技术、专业、管理和人力资源，共同供给公共服务，以实现多元主体 合作供给的新格局，并通过这种多元主体合作供给所必然带来的竞争来改进公共 服务的供给质量和效率
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从南京市溧水区产业新城项目看“华夏幸福模式”的分解框架
基础设施及公共设施投资建设费用方面， 应向公司支付的建设费用包括建设成本和 投资回报两部分，投资回报按建设项目的
总投资额的15%计算
土地整理投资费用方面，应向公司支付的 土地整理费用包括土地整理成本和土地整 理回报两部分，土地整理回报按土地整理
地方政府：通过委托开发模式，将城市基础设施投资和运营的风险和部分收益转交给华夏幸福， 政府承担监管、监督职能
经营更加市场化、企 业化，有益加快区域 开发
与园区开发平台协作开发
政府与企业间“利 益共享”机制带来 市场化运作，有利 于吸引长期资金
保பைடு நூலகம்、基金等金融资本
土地整理 工程建设
园区综合服务 园区招商和宣传 全程无忧管家服务