2007年杭州下沙住宅及商铺市场调研报告1643321115
房地产市场商铺年度调查报告
房地产市场商铺年度调查报告1<嘉兴房地产市场商铺报告>( )杭州万德机构 5月2客户名称:报告撰写:杭州万德机构提交时间: 二○○七年五月报告编写人:lxen机构地址:浙江省杭州海关5号邮政编码:310012 电话:E-mail:3【报告综述】本案本案位于老城区”勤俭路商圈”,项目位置极具商业发展潜质,当前周边商业气氛浓厚,市场环境已经形成自己的经营业态。
不过,由于项目地块处于老市区勤俭路段的最西面,特别是西面有隔岸的大桥,某种程度上阻隔了本案跟对岸商气互动的流通。
因此,本案的商业主要互动点来源于项目东南方面,受到的辐射其实属于半岛环状。
为了规避后期的风险,在同时确保开发利润,我司于5月下旬对嘉兴市商业市场进行了专门调查,对当前城市整体商业发展、商圈分布及未来发展趋势、商铺开发体量及价格等进行了研究,为本案提供了理性参考依据,以期经过科学的市场分析,解析本案开发取向。
4本文包括嘉兴市商业房地产发展状况、城市商圈分布及特点、项目商业环境分析等几个部分,为将来商铺开发提供了可依托的数据。
我司对此做了进行了全面、系统的市场摸底,确保本报告的科学性及合理性,不过由于调查时间匆促,其中难免有疏漏及不足之处,还望予以斧正。
第一部分嘉兴市商业房地产发展状况一、城市区位及地位分析1、嘉兴是国务院批准的第一批沿海经济开放区和浙江省重要的工贸城市,下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等7个县(市、区)。
全市总面积3915平方公里,人口332万人,其中市区面积968平方公里,总人口数88万人。
2、”右杭左苏,负海控江”,嘉兴地处中国最具经济活力的长江三角洲和东部沿海经济带的中央位置,(上海都市经济圈、杭州经济圈、环太湖经济圈,在此长江三角洲内三大经济商圈的交集位置),伴随整体的区域经济发展和城市建设,同时顺应长江三角洲一体化的经济战略目标,嘉兴市06来实施了一系列重要的行政战略举措。
3、核心交通与辐射功能使得嘉兴经济发展迅速。
下沙区域环境调查报告
下沙区域总体环境状况调查报告组员：潘宁32 朱笑笑08 陈丽28 童婉婷44洪逢雅45 方文婷14 唐云霞15 毛星秀10一、自然区位状况杭州市下沙即杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方千米。
目前在34平方千米建成区已构建了完善的基础设施、优美的园区环境、便捷的生活设施、高效规范的政府服务杭州经济技术开发区位于杭州东部，钱塘江下游，处于杭州湾的南翼位置，杭州“一主三副”的三大副城中心之一，上海、苏州、宁波三座城市均在开发区的一个半小时车程内。
二、人口状况目前辖区人口40万，在师生达20万人。
根据规划，预计下沙可开发住宅面积约1000万平方米，商业配套设施约300万平方米，为容纳60万人口，其中常住人口约30万人、在校大学生及外来务工人员约30万人。
初步规划中心区高层和超高层建筑超100幢。
规划期内，下沙新城将初步形成三大居住组团：沿江居住区、启动区块居住区和新城中心区居住区。
三、交通条件目前最主要的干道：艮山东路，连接城西，市中心，直通下沙。
最具风情的主干道：沿江景观大道，位于钱塘江北岸，全长12公里，集交通、观光、休闲、体育于一体。
特快主干道：德胜快速路，是杭州第一条东西向城市快速道路，双向六车道，设计车速60-80公里/小时，穿主城、越九堡、接下沙，连接江东大桥直通开发区江东区块，是联系主城、九堡大型居住区、下沙和江南城的黄金通道。
九沙大道：2008年4月开工，将以地铁为主线，成为进入下沙未来新城中心区的又一主要干道。
杭州交通枢纽——九堡：长途客运中心站、火车东枢纽站、京杭州大运河杭州段二通道空运码头和地铁枢纽，将杭州主城与下沙副城、临平副城、江南副城有机的连接起来。
快速公交(BRT)：快速公交(BRT)一号线由黄龙体育中心直通下沙高教东区，行车时间约40分钟。
地铁1号线：正在建设中的地铁1号线下沙段分布了下沙西站、下沙中心站、下沙东站、文泽路站等7个站点，覆盖了下沙新城中心区、高教园区、东南沿江居住区。
2007年上半年杭州市房地产市场形势分析报告
2007年上半年杭州市房地产市场形势分析与未来市场走势判断今年上半年杭州市房地产市场明显回暖，新建住宅和二手住宅成交量同比均有显著增长，六月份6城区新建住宅成交量高达5576套，继五月份又创近两年来新高。
与此同时，部分新楼盘的开盘价也节节高升，二手住宅价格也有一定上涨。
因此，关于杭州市房地产市场的走势受到社会舆论的关注。
现对上半年房地产市场形势进行简要分析，并对未来走势进行预判。
一、当前杭州市房地产市场运行概况（一）房地产投资平稳增长，竣工面积同比继续下降。
上半年，6城区完成房地产投资84.65亿元，同比增长8.02%；房地产施工2386.42万平方米，同比增长24.19%；新开工153.47万平方米，同比增长17.08%；竣工59.59万平方米，同比下降38.85%。
相比上年，上半年房地产投资增幅明显放缓，受上年新开工缩量影响，本期竣工面积继续减少，但新开工面积已出现较大幅度增长，表明市场信心已经恢复。
（二）住宅市场需求旺盛，交易量连攀新高。
上半年，6城区新商品住宅成交18173套，同比增长60.07%；成交面积233.06万平方米，同比增长64.43%。
六月份6城区单月成交新商品住宅5576套，比去年同期增加3407套，相较去年最高月份高出2042套。
（三）二手住宅成交活跃，走出两年低迷期。
上半年，二手住宅市场复苏明显，6城区共成交11272套，比上年同期增长63.91%，除个别月份，单月成交量维持在1800套左右，六月份更是达到2825套。
受2005年宏观调控影响，杭州市二手房市场自2005年下半年始一度走入低迷期。
从上半年成交情况看，现阶段二手房市场已经回复到正常年份水平。
（四）房价稳中有升，涨幅低于全国平均水平。
据省城调队数据，二季度杭州市商品住宅价格同比上涨4.9%，低于全省平均6.5%的涨幅；二手住宅价格同比上涨3.9%，也比全省平均5.4%的涨幅要低；房屋租赁价格同比上涨1.1%，比全省平均涨幅低1.9个百分点。
2007年杭州市土地市场分析报告
根据杭 州市国 土资源局数据 ，２ ０ 年杭 州市共 出 ０７ 让经 营 性房地 产 用地 ８ 宗 。总成 交面 积６ ４ ．８ 。 ９ １ ０１ 亩 总成交金 额５ １ ５ ３ 亿元 。２ ０ 年杭 州市共 出让经营 性 ４ ０６
房 地 产 用 地 ５ 宗 ，总 成 交 面 积 ２ ９ ．亩 。 总 成 交 金 额 ３ ８ ２４ １ ６４ 亿 元 。 相 １２ ０ 年 ，２ ０ 的 土 地 成 交 宗 数 增 长 ６ ．９ ： ０６ Ｐ ＿ ， ０７
变 化 。 ２ ０ 年 杭 州 市 土 地 市 场 的 热 度 从 年 初 第 一 场 土 ０７
盘 。待 价 而洁 ，进 一 步 影 响 了市 场 的供 求 关 系 。 同 时 ，高地 价的 出现直接影 响 了市 场的 购房预期 ，很 多 购房者 改变 了购 房计划 ，加速 了购房 行为 ，导 致 了市 场的 紧张 气氛 。此 外 ，这 种市 场预 期会 在短期 内造成 市 场需求迅速增加 ，直接加剧 了市场投机 。
６ ．２ ，成 交 面 积 增 长 １ ２２ ％ ，成 交 金 额 增 长 ７９ ％ １ ．９
２１ ％ 。 ９ ２１
从 地 块 用 途 性 质 上 看 ，在 ２ ０ 年 已 出 让 的 土 地 ０７
二 、 地 价 分 析 ：高 价 地 块 频 频 拍
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风新城开发的政策带动下已经成为仅次于市中心的热险机遇并存点区域邻近钱江新城的三堡七堡乃至九堡地块2007年杭州房地产市场在经历了年中的火热之的市场规模和开发热度都已经显现九堡地块将成为后从10月份开始回归理性当然也有认为是拐连接下沙和市中心的节点同时也影响着下沙的前点的但依笔者之见目前说拐点还太早
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那 么 ２ ０ 年 的杭 州 市 房 地 产市 场 可 以说 是 后 调 控 时 代 ０７
杭州房地产市场分析报告
2007年度杭州房地产市场分析2007年,杭州房地产市场有太多的话题值得我们关注，政策、开发商、土地、消费者……都是值得关注的对象，市场在发展中变化着，同时在这样的变化中，市场的各种元素又表现出不同的时代特征，散发出一个发展阶段特有的气息。
一、2007宏观调控政策一览2007是房地产调控年。
今年政策出台之密集、力度之大，前所未有。
当然，楼市“变奏曲”尚未定音。
今年对房地产的宏观调控，也许会在明年显现出更大的威力。
1.清算土地增值税1月24日《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》）。
《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。
从此掀开2007年房地产税费调控的大幕。
按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。
这在一定程度上打击了开发商囤积土地。
2.央行一年内连续6次加息自3月18日至12月20日，央行连续6次加息。
从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率提高到4.14%；一年期贷款基准利率提高到7.47%；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。
2007年以来，宏观经济保持了较快发展的势头，受食品、能源等结构性因素的影响，居民消费物价指数不断攀升，通货膨胀压力有所加大。
央行希望通过加息，防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。
明年元旦起，新的贷款利率将会执行。
业内人士分析，目前加息的影响没有太多的体现，不过加息这个事情关键是其本身的延续性，此次加息的影响很有可能会在明年更多地体现出来。
就现在来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群；一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。
2007—2008年杭州市商业地产年度综合评估报告
杭州市2007—2008年商业地产年度综合评估报告一、杭州市商业发展历程及未来商业格局（一）杭州市商业发展历程杭州的商业，经历了多个时代变迁，每一次变迁都伴随着商圈格局的演变。
纵观杭州市商业和商圈的发展历程，主要经过以下三个阶段：第一阶段——初步发展阶段（1997年以前）：95年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。
第二阶段——快速发展阶段（1998年—2001年）：98年银泰百货开业，99年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈的形成，并促进了延安路沿线商业的成熟。
第三阶段——高速发展阶段（2002年—至今）：湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。
当前杭州市商业市场近年来由单一业态向多元业态迅速发展，除了大型商业百货外，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高，而最具成长性的连锁经营形式已涉足20多个行业。
目前，杭州市区的商业物业主要集中在武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈、延安路商圈、庆春路商圈。
报告分析指出，虽然目前杭州市商业物业主要以市区百货公司、商场为主。
未来杭州市在开发和待开发的项目，包括购物中心、商业街也将是组成商业物业市场的主力。
而从商业物业的发展来看，在2002年以前，杭州市区的商业物业供应总量不足25万平方米。
而从2002年开始，杭州市整个商业物业市场开始活跃，2002年-2005年四年时间，其供应量就达到2002年以前的总量。
（二）杭州市未来商业格局根据目前的发展现状和未来的发展潜力，《杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》首次确定了杭州四大区域商业中心和12大区域商业副中心。
这些规划中的或者已经在建设发展的区域商业，无疑将是杭州走向多商圈时代的标志。
下沙学院街商圈调查报告
下沙学院街商圈调查方案·我们小组将在下沙学院街进行了一次系统的商圈调查，我们小组发现这边商圈的店铺有一个总体的服装趋势，就是比较适合在校女大学生的穿衣风格，偏向淑女，活泼的甜美服装风格，就此我们小组将进行了具体合理的调查。
1.市场整体评估例如咖喱。
女人这家店里面的服装款式比较甜美，店面装潢偏向温馨，纯真。
，让广大女大学生在繁忙的课余生活有比较舒适的购物环境，我们将调查女顾客对店面会对自身购物产生什么影响。
2..商圈人流监测与聚客点评估因为学源街周边的大学分布比较紧密，比如传媒学院，杭州职业技术学院，电子科技大学等学院，都拥有大量的客流量，我们将采用数人头的方式，尽量缜密的计算出一周黄金时段的客流量，并且观察在哪个店面聚集客流量比较多，总结出原因。
3.商圈饱和度在学源街大多数都为女装的专卖店，那么这样一来男装的市场就会大一点，虽然女装的市场大，但是已经到达了一定的饱和度，所以要从其它方面入手，我们小组将用调查的方式，对各个人群进行服装上需求的调查。
4.商圈气氛与定位学源街的主要顾客来源是在校女大学生，那么在周边的服装定位一定要符合大众的口味，我们将会用问卷的方式，询问不同风格女生对服装的要求，比如在款式，颜色等方面的要求5.商圈竞争调查这个商圈周围，在我们看来，女装的容量已经有点超标了，所以在这种情况下，各个女装店的竞争十分激烈，那么我们小组将会询问经常在这个商圈购物的女性，记录她们总是在哪种风格的店铺里购物。
6.区域基本情况（人口·经济状况·消费者结构·购买力）学源街商圈的基本情况是女大学生的购物比例较高，女装品牌泛滥成灾，消费者选择的余地比较多，如果再投资开女装店，将会面临十分严重的服装竞争，必须慎重思考各个方面对服装的冲击。
消费者的购买能力也是开店要考虑的问题，大学生的经济能力毕竟有限，要选择中低档的服装产品，且要符合大学生对时尚潮流的追求，才能有好的销售量，我们小组将会对这个商圈周边大学校区的学生进行消费方面的调查，让我们小组的明确开店方向。
杭州下沙居民幸福感指数调研报告
杭州下沙居民幸福感指数调研报告下沙居民幸福感指数调研报告目录一、引言.............................................................. 1 二、调研方案 (2)三、评价模型与评价方法 (8)四、权重计算 (10)五、下沙居民幸福感分类评价 (11)(一)不同性别的居民幸福感指数 (11)(二)不同年龄段的居民幸福感指数比较: (14)(三)不同区域的居民幸福感指数比较: (22)六、下沙居民幸福感总体评价...........................................26(一)调查结果 (26)(二)总体评价 (26)七、结论 (28)参考文献 (30)附件一 (31)附件二 (33)下沙居民幸福感指数调研报告一、引言对于一个地区的居民而言，在评价方方面面的建设成效时———不管是具体可见的修路造桥、城市绿化、起高楼建广场等，还是不可见只可感的劳动保障、教育医疗、治安等，最终都要归结到一个问题上:我的生活有没有因此变得更加幸福,反过来说也一样:一个地区在经济、社会诸方面的发展规划、建设行为，其终极目标，也应该是让生活在这个地区的居民感觉越来越幸福。
幸福感是一种心理感受和体验，但它不是缥缈无根的凭空玄想，脱离不开物质世界和实践环境基础。
所谓居民幸福指数，其内涵应该是社会物质文明与精神文明之于个人与社会群体的价值享有和生活满意度。
那么，当这种价值享有和满意度达到社会个人和群体的共同愉悦时当谓之幸福感。
因此，居民幸福指数的意义，不仅仅是从关注居民的物质需要、经济条件，转移到关注居民的精神追求和心理感受，更重要的是从关注居民的精神追求和心理感受即幸福感出发，以新的视角去审视居民的物质需要、经济条件、生活质量、生存环境和社会环境。
同时幸福感也是一个动态性的概念，幸福总是相对的。
如果幸福感的全部仅仅停留在追求经济富足和财富，那表明这种幸福感尚处于一种较低的层面，在现代社会，尤其当人均GDP达到一定水平后，社会核心价值已从经济发展提升到增进民生福祉的高级层面，而民生福祉的内涵丰富，绝非仅指物质财富增长。
杭州商业市场分析
区域内整合了名品专卖、休闲餐饮以及旅游 商业，是杭州高档消费集中地
吴山商圈 商圈级别：杭州市市级商业中心 商圈区位：位于延安南路，北至解放路，紧
连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场 商圈描述：依托旅游资源及市区中端消费群
体，集合以解百、银泰西湖店为代表的百货以及 河坊街、高银巷等特色街区
E-land kids / paw in paw / Armani Junior / D&G / tommy / blowd / nike / adidas / king kow / 常春藤/ 贝贝摩 登/ 力高苾熊/ allo & lugh / Lacoste / mikihouse / 巴布豆
丽婴房/ e-baby / 英氏/ hall mark / 十月妈咪/ Inglesina / Aprica / 新安怡/ 乐高/ Smoby / 智高/ 奥迪/ 木马 智慧
杭州大厦销售总额全国第三
杭州大厦各区定位： A座：高档百货 B座：高档奢侈品百货、高档百货 C座：追求高端品质和精致新生活的生活方式百货 D座：定位年轻潮流的个性时尚百货
据调查，杭州大厦07年单店销售总额 达32.7亿元，比06年增长29.4%
数据来源：中国商业联合会
杭州大厦A楼品牌
楼层
业态
化妆品 1F
成交情况
2011 年1 月-2012 年3 月各区域商铺成交能力表
综合分析成交和供应情况，可以判断在调控期内各区域商铺的成交能力。如表所示，下沙区商铺的成 交能力最强，一般下沙区新开盘商铺的平均成交率在56%；成交能力次于下沙区的是西湖区，接近50%； 上城、拱墅、江干、滨江等四个区的商铺平均成交率在35%左右；之江区的商铺成交率最低，不到10%， 这和该区域的商铺供应情况有关。
杭州市2007年国民经济和社会发展统计公报
杭州市2007年国民经济和社会发展统计公报文章属性•【制定机关】杭州市统计局•【公布日期】2008.02.22•【字号】•【施行日期】2008.02.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】统计正文杭州市2007年国民经济和社会发展统计公报（杭州市统计局2008年2月22日）2007年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以科学发展观为统领，围绕建设覆盖城乡、全民共享的“生活品质之城”，实施“五大战略”，破解“七难问题”，建设“名城强市”，构建平安杭州、法治杭州、和谐杭州，扎实推进“一城七中心”建设，经济社会保持了又好又快的发展态势，经济结构调整优化，发展方式加快转变，全面小康建设成果进一步扩大，共建共享“生活品质之城”建设取得新突破。
一、综合经济总量。
初步核算，全市实现地区生产总值（GDP）4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6％，连续17年保持两位数增长。
其中，第一产业增加值167.57亿元，第二产业增加值2059.15亿元，第三产业增加值1877.17亿元，比上年分别增长2.6％、14.4％和16.1％。
三次产业结构由上年的4.5∶50.4∶45.1调整为4.1∶50.2∶45.7。
全市按常住人口计算的人均GDP为52638元，按户籍人口计算的人均GDP为61313元，分别增长12％和13.6％，按国家公布的2007年平均汇率计算，分别达到6922美元和8063美元。
非公经济。
初步测算，在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到67.4％，比上年提高0.7个百分点，其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的47.2％上升到47.8％。
2007年末，全市共有个体工商户26.91万户，从业人员59.66万人；私营企业10.99万户，从业人员140.84万人。
财政收支。
全年完成财政总收入788.42亿元，比上年增长26.3％，其中地方财政一般预算收入391.62亿元，比上年增长29.9％。
2007年杭州下沙住宅及商铺市场调研报告1643321115
下沙住宅及商铺市场调研报告第一部分下沙商铺市场简况 (3)一、总体规划 (3)二、房产开发及配套 (3)三、商业格局 (3)四、商业概述 (4)五、现存商业娱乐配套 (4)第二部分商铺详况 (6)一、下沙商铺现况 (6)1、商业地产现状 (6)2、商铺定位 (6)3、商业分布现状 (6)4、商铺销售价格 (7)二、九堡商铺市场概况 (8)第三部分下沙现存商铺简表 (9)第四部分市场预测 (10)第一部分下沙商铺市场简况一、总体规划通过未来3年的努力，杭州经济开发区的城市建成区面积将扩展13平方公里，达到47平方公里，成为国际先进制造业基地、新世纪大学科技城和花园式生态型城市副中心。
一个制造业基地和大学城所在地，开发区目前辖区人口30多万，其中包括15万学生和10余万企业务工人员，地铁开启了这30万人的品质生活时代，也开启了下沙商业的新时代。
二、房产开发及配套2009年完成房地产开工500万平方米，未来三年，下沙将建沿江居住区、启动区块居住区和新城中心区居住区三大居住组团，到2009年计划完成房地产开工面积500万平方米，竣工面积220万平方米。
下沙将开工建设市属综合性医院、中小学和幼儿园10所等20多个公建配套项目，并建成沿江大道景观带、生态公园、高教园区中央景观带三大公共景观。
三、商业格局抓住地铁机遇，下沙已经准备在三年内打造“一心、两副、三街、两配套”的现代服务业发展格局。
“一心”，即新城中心区商贸中心，这里将开工建设临江商贸大厦、德胜商业综合楼等10个以上的综合性商贸服务业大项目；“两副”，即启动区块和高教西区商业中心、沿江和高教东区商业中心，开工建设盛泰五星级酒店、奥特莱斯广场、阳光星城、新加坡科技园配套商业设施等5个以上的综合性商贸服务业大项目；“三街”即4号路商业街、高沙商业街和沿江休闲商业街要初具形象；“两配套”即社区便利服务设施和地铁物业商贸服务设施基本配套。
四、商业概述目前开发区商业最集中的地段之一正是文泽路一带，一个“井”字形新商圈已雏形渐成。
杭州市商品住宅市场调查分析报告_2007年
杭州市商品住宅市场调研分析报告一、前言根据公司近期进入杭州房地产开发市场的计划，特组织开展针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，以供公司领导决策参考。
本次调查主要目的是为公司竞价‚杭政储出2007(20号)‛土地使用权提供决策依据。
由于地块的出让起价、地理位置、周边环境等因素决定其定位偏向于高档公寓楼盘，因此调查工作以杭州城区范围内高档公寓楼盘市场情况为重点，结合对地块周边在售楼盘和二手次新房价格水平的调查，从而使调查工作更具针对性。
二、杭州商品住宅市场宏观状况一)杭州商品住宅市场发展回顾杭州的住宅市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分支市场。
自上个世纪90年代初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点，住宅开发水平不断提高，精品楼盘不断涌现，并在90年代末形成了以绿城、南都、金都等民营品牌为代表的一批房地产中坚企业。
1998年下半年开始，杭州房地产市场进入了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价格飞速上涨，市场火爆程度在全国罕见。
尤其是2002年至2004年上半年宏观调控以前，杭州商品住宅市场发展到最高潮，每年房价涨幅超过1000元/平方米，并且严重供不应求，市区范围内可供房源稀少，开发格局向周边郊区转移。
杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。
杭州是全国第一个实行土地‚招拍挂‛的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。
加上‚创业在杭州‛一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。
2005年，房价的高速上涨受到严重抑制，杭州楼市出现转折点。
政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。
2006年为房产政策消化年，政策影响显现。
下沙区域商业地产市场分析及
组长：郑侠 组员：马珍慧 杨莉 周晓洁 吴雅华 李宁 周煜典
Hale Waihona Puke 目录一、杭州市商业地产现状
二、下沙商业地产市场分析
三、九佰碗老汤面商铺市场价值评估
一、杭州商业地产现状
• 随着杭州城市规模的不断扩大、城 市格局的演变、功能结构的多元化， 杭州的商业地产发展也迎来了一个 春天：从商场到商街、从商街到商 圈，由点到线、由线到面，由单一 业态向多元业态，迅速发展。
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8.总结 经以上从市场比较法对物美大卖场 一楼商铺九佰碗年租金进行评估，我们 认为本项目街铺在公司或者投资者策划 理念得到充分发挥，在软件、硬件上有 充分的支持的前提下，项目年租金 4216.1284（4216）元/平方米的售价比 较符合现行市场的价位。
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4.3 客流量评估结果：
该标的物客流量大，消费者多。因处于大学城，所以17— 49岁消费者占主体地位，16岁以下及50岁以上的消费者较 少。为满足消费者主体的需求，该商铺应根据该年龄段消 费者的喜好，消费能力调整商铺内部装修及产品的口味、 价格、种类等来提高客流量。 4.4标的物一公里以内的市调评估结果 距商铺一公里以内有两座四星级酒店，购物中心三座，超 市三座，大学四所，中学一所，幼儿园所和数家银行。该 地区为消费区域，形成了较商业街的集中，比较适合各种 直接消费，形成这样主要是因为大学生是该区域的消费主 力
5.商铺投资五种实用估价方法:
方法一、租金收益利率法 方法二、市场比价法 方法三、商铺/住宅比价法 方法四、黄金分割率比价法 方法五、租金反推法 6. 使用的估价方法 对于在成熟的市场环境的情况下，多运用市场比较法 进行评估，由于该地区为商业集中区，同时周边存在 许多可参照的商铺年租金，所以，本项目在年租金的 评估上采用同类比较法，并以新美商城所在商业区GUC 以及星尚城一楼H.M商铺为参照。
杭州房地产市场调查报告
杭州房地产市场调查报告杭州房地产市场调查报告一、市场概况杭州作为中国经济发展的重要城市之一，其房地产市场一直备受关注。
近年来，随着城市经济的快速发展和人口的持续增长，杭州的房地产市场也呈现出旺盛的活力。
本文将对杭州房地产市场进行调查，以便更好地了解市场的现状和未来趋势。
二、市场供需状况1. 房屋供应方面，杭州的新建住宅项目不断增加，各大开发商纷纷涉足该市场。
尤其是在城市周边的郊区，新建住宅项目数量更是呈现井喷式增长。
然而，供应过剩也带来了激烈竞争，开发商们需要更加巧妙地定位自己的产品，以吸引购房者的眼球。
2. 房屋需求方面，杭州的人口持续增长，加之城市经济的发展，使得购房需求一直保持在较高水平。
年轻人成为购房市场的主力军，他们对于房屋的品质和配套设施有着更高的要求。
此外，随着老龄化问题的日益突出，养老房地产市场也逐渐兴起。
三、房价走势分析1. 近年来，杭州的房价一直呈现上涨趋势。
尤其是在城市核心区域，房价涨幅更为明显。
这主要得益于城市发展的加速和人口流入的增加，使得供需关系失衡。
购房者面临着房价高企的压力，不得不花费更多的资金购买房屋。
2. 然而，近期杭州房价出现了一定的调整。
政府出台了一系列限购政策，以遏制房价过快上涨的势头。
此外，金融政策的紧缩也对房价产生了一定的影响。
这使得购房者的购买能力受到一定的限制，市场逐渐趋于平稳。
四、投资机会与风险1. 对于投资者来说，杭州房地产市场仍然具有一定的投资价值。
尤其是在城市的发展规划中，一些新兴的区域和产业园区逐渐崭露头角。
这些地区的房地产项目有望在未来获得较高的增值潜力。
2. 然而，投资房地产也存在一定的风险。
首先，市场竞争激烈，投资者需要具备较强的市场洞察力和风险意识。
其次，政策风险也是投资者需要关注的因素。
政府的政策调控可能对市场产生较大的影响，投资者需要及时调整自己的投资策略。
五、未来发展趋势展望1. 杭州房地产市场将继续保持较高的活力。
随着城市经济的不断发展和人口的持续流入，房地产市场的需求将持续增长。
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下沙住宅及商铺市场调研报告
第一部分下沙商铺市场简况 (3)
一、总体规划 (3)
二、房产开发及配套 (3)
三、商业格局 (3)
四、商业概述 (4)
五、现存商业娱乐配套 (4)
第二部分商铺详况 (6)
一、下沙商铺现况 (6)
1、商业地产现状 (6)
2、商铺定位 (6)
3、商业分布现状 (6)
4、商铺销售价格 (7)
二、九堡商铺市场概况 (8)
第三部分下沙现存商铺简表 (9)
第四部分市场预测 (10)
第一部分下沙商铺市场简况
一、总体规划
通过未来3年的努力，杭州经济开发区的城市建成区面积将扩展13平方公里，达到47平方公里，成为国际先进制造业基地、新世纪大学科技城和花园式生态型城市副中心。
一个制造业基地和大学城所在地，开发区目前辖区人口30多万，其中包括15万学生和10余万企业务工人员，地铁开启了这30万人的品质生活时代，也开启了下沙商业的新时代。
二、房产开发及配套
2009年完成房地产开工500万平方米，未来三年，下沙将建沿江居住区、启动区块居住区和新城中心区居住区三大居住组团，到2009年计划完成房地产开工面积500万平方米，竣工面积220万平方米。
下沙将开工建设市属综合性医院、中小学和幼儿园10所等20多个公建配套项目，并建成沿江大道景观带、生态公园、高教园区中央景观带三大公共景观。
三、商业格局
抓住地铁机遇，下沙已经准备在三年内打造“一心、两副、三街、两配套”的现代服务业发展格局。
“一心”，即新城中心区商贸中心，这里将开工建设临江商贸大厦、德胜商业综合楼等10个以上的综合性商贸服务业大项目；
“两副”，即启动区块和高教西区商业中心、沿江和高教东区商业中心，开工建设盛泰五星级酒店、奥特莱斯广场、阳光星城、新加坡科技园配套商业设施等5个以上的综合性商贸服务业大项目；
“三街”即4号路商业街、高沙商业街和沿江休闲商业街要初具形象；
“两配套”即社区便利服务设施和地铁物业商贸服务设施基本配套。
四、商业概述
目前开发区商业最集中的地段之一正是文泽路一带，一个“井”字形新商圈已雏形渐成。
文泽路站附近的楼盘基本上已经交付使用，像华元十六街区、文渊大厦的商铺已经基本售空，而一些暂未被出售的商铺也成为了投资客关注的焦点。
据最新公布的规划方案显示，地铁1号线在下沙设有四个站点，分别是下沙西站、下沙中心站、下沙东站以及文泽路站，其中文泽路站目前周边楼盘最多。
随着交通瓶颈的突破，下沙的宜居性肯定会越来越凸显，今后随着文泽路站地铁地下工程的开工建设，很快将出现一铺难求的现象，而且低、小、散的商业业态也会得到整体升级改造，“地铁意味着人气和财气。
”
五、现存商业娱乐配套
从目前下沙板块实际情况来看，商业、娱乐配套不够成熟，尚没有高档的商业、娱乐消费场所，因此该区域高档、中高档消费群都会选择回到主城区消费。
下沙板块主要商业、娱乐配套有：
➢物美大卖场：邻里中心已引进的1―4层17000平米物美大卖场，目前已开始营业。
➢下沙商贸城：经营各类休闲品牌服饰、化妆品、珠宝首饰、钟表眼镜、工艺品、礼品、箱包鞋类、床上用品、居家饰品、小百货、音像书籍、通迅等，目前已投入使
用。
➢学渊路商业街：主要以经营服饰为主的各种品牌的专卖店
➢高沙商业街：该商业街是下沙大学城最早形成的商业街,商铺多为一些著名品牌的加盟店或连锁店，包括各种品牌的手机连锁店、咖啡吧、酒吧、茶吧，餐饮类，电
影院，还有书店、文体用品商店等。
➢金沙数码港：共两层，一楼设数码家电、品牌电脑、通讯产品区；二楼为DIY大卖场、电脑配件、电脑耗材、办公设备、软件图书区等。
➢16街区商业：将有麦当劳，一家下沙最大的电影院入驻。
➢福雷德广场商业：近4.5万㎡的商业配套，将有肯德基入驻。
➢松下健身中心、体育馆
附：下沙楼盘分布图
第二部分商铺详况
一、下沙商铺现况
1、商业地产现状
与商铺投资的风起云涌和热情高涨相比，那些已经售出的商铺，并未出现当初想象的日进斗金的现象，包括杭州老城区寸土寸金的地段，闲置商铺也不在少数。
目前在下沙，有近五分之二的商铺处于关闭状态。
开发商只重销售忽视经营造成设计与经营脱节，是造成这种惨淡经营状态的主要原因。
2、商铺定位
目前下沙商业基础尚未发展成熟，居住氛围不浓，目前这里的商业以餐饮小店、便利店、服饰店等为主，缺乏上档次的休闲消费及购物场所，与居民生活相配套的服务行业也有待发展，这些消费场所的暂时缺少正孕育了下沙商铺的发展商机；另外目前下沙的主流消费人群主要是经济开发区职员与大学城学生，消费水平以日常消费的实惠型为主。
3、商业分布现状
下沙整个板块分为三个商业中心：
其一，高沙及下沙的老城区联动下沙商贸城。
主要商业业态分布：网吧、餐饮、服装休闲街、电影院；主要消费群体为：外来务工人员及本地村民和少量大学生，价格偏低。
其二，物美超市周边的集中社区商铺，物美超市位于四号路五号路口。
主要商业业态以百货、餐饮及服务类为主，也是目前下沙唯一的大型超市，位于四个商品房的中心（北银公寓、文汇苑、香榭里花园、西子花园）
其三，大学城沿街商铺。
（传媒学院为中心）主要商业业态分布：中档品牌的服装专卖店，餐饮类，电器类等，消费水平中档。
4、商铺销售价格
下沙目前商铺供应量比较大，多是一楼一底一起出售的经营模式，平均价格集中在12000元/平方米以上，具体情况见面表：
在售商铺呈现以下特征：
➢地理位置：主要集中在2、4、5、6号大街上；
➢商铺特征：层高3.6－7.5m,38%的商铺将在9月份及明年推向市场，在销售的商铺最低销售率超过40％；
➢经营方式：双层联售为主，单层分开销售为副；
➢商铺面积：30－350㎡，以100－200㎡最多；
➢在售商铺销售价格：均价为11687元/㎡，由于可以出租的商铺数量极少，在此不作统计。
二、九堡商铺市场概况
由于九堡目前多数楼盘商铺销售尚未启动，仅有绿苑晨光一家在售，租金在2.2－3.3元/㎡·天左右。
未推商铺也将陆续在9月份及明年推出。
第三部分下沙现存商铺简表
目前下沙商铺主要为社区商铺、商业街商铺、学校商铺、写字楼商铺和购物中心商铺等。
简单情况如下：
由表中可以得出，下沙现存商铺平均日租金为3.6元/㎡·天，其中下沙商贸城租金最高，而裕园公寓相对租金最低。
最高租金与最低租金相差7倍多（不过要考虑一层与二层的差价）。
第四部分市场预测
根据新一轮杭州市城市总体规划，下沙是杭州市一主三副六大组团中的副中心之一，规划目标是要发展成为以工业、高等教育为主的综合性的新城。
根据这一规划定位，杭州市委市政府对下沙的发展确定了三大目标，也就是国际先进制造业基地、新世纪的大学城和花园式生态型城市副中心。
未来下沙市场走势预测如下：
未来的下沙将是一个大型高教园区，是杭州市一主三副六大组团中的副中心之一，
规划目标是要发展成为以工业、高等教育为主的综合性的新城。
硬件配套的齐全化，高速公路、地铁、快速公交的相继开通，将使下沙与杭州主
城区的连接更便捷。
随着新政出台及小户型供应量的增多，下沙低价的吸引力将大为削弱，未来市场
上的胜者属于那些能够精确把握特定客户群体的开发商。
经济的发展也带动了汽车的消费，而有车一族也更易接受地理空间产生的距离，
这也为下沙未来的持续竞争力埋下伏笔。
外地房产巨头的出现，将会打破本地开发商诸候征战的传统格局，将引发杭州地
产界的重新洗牌，兼并、联合成为市场主旋律。
高教区随着主城区学校的迁移，巨大的人流带来的强劲需求，将在未来数年内爆
发，下沙的商业氛围也由此逐步形成。
由于国家对房产开发做出面积限制的硬性规定，所以近2年内，大户型面积将由
于稀缺而受到市场青睐，尤其是别墅等高档物业由于国家开始慢慢停止审批，也
就更显得物以稀为贵。
下沙商铺市场也会因住宅的发展及大量人口的入住，而出现巨大的现实商机，值
得期待。
。