恩施州城市规划管理技术规定(2013年试行版终稿)

恩施州城市规划管理技术规定（2013年试行版）恩施州城市规划管理局目录第一章总则第二章建设用地分类和强度第三章计容建筑面积计算规定第四章绿地率、建筑密度计算规定第五章建筑间距第六章建筑退让第七章建筑高度与景观控制第八章市政公用设施第九章附则附录：1.名词解释2.各类建设用地适建范围表3.恩施市城市新建区、旧城改造区范围示意图第一章总则第一条为加强恩施市城市规划管理，保障城市规划的实施和城市建设的有序进行，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖北省城乡规划条例》、《恩施土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例》、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93-2002版）以及相关法律、法规、规范，制定本规定。

第二条本规定适用于恩施市城市规划区内制定和实施城市规划，在规划区内从事与城市规划有关的建设和管理活动应遵守本规定，其他各县（市）人民政府所在地及县（市）以上开发区可参照执行。

第三条恩施市城市规划区内，编制控制性详细规划、修建性详细规划和各种专项规划，应按照国家法律法规、技术规范并结合本规定编制。

第四条城市规划区内各项建设工程，应按照本规定进行规划设计和建筑总平面设计。

城乡规划主管部门应结合本规定进行建设项目审批。

第二章建设用地分类和容量第五条城市规划区内的建设用地参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）进行分类，按控制性详细规划所确定的用地性质分类使用。

第六条各类建设用地的划分、使用应遵循土地兼容性原则，详细规划已明确兼容性内容的，按批准的详细规划执行；未明确兼容性内容的，按《各类建设用地适建范围表》（详见附录2）的规定执行。

第七条建设项目主要技术经济指标应在建设项目用地范围内核算。

建设项目用地一般是指建设项目总用地扣除城市道路、公共绿地、公共广场等后的用地。

对于建设项目用地中有代征代建城市道路、公共绿地、公共广场等用地的，其建设项目用地范围由城乡规划主管部门核定。

第八条城市规划区内的建设用地实施建设容量管理，划分为旧城改造区和城市新建区。

编制控制性详细规划应参照《建设容量指标控制表》(表2.1)并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量。

旧城改造区和城市新建区范围由城乡规划主管部门划定（详见附录3），涉及历史文化名城保护范围内的建设容量指标按相关规划执行。

表2.1 建设容量指标控制表类别城市新建区旧城改造区建筑密度（%）容积率建筑密度(%) 容积率居住用地低层住宅≤40 ≥1.0多层住宅≤35 ≤2.0 ≤35 ≤2.0 高层住宅≤25 ≤4.0 ≤30≤5.5商业用地多低层≤45 ≤3.0 ≤45 ≤3.0 高层≤45 ≤5.0 ≤45≤6.0商住混合用地≤40 ≤5.0 ≤45 ≤6.0办公用地多层≤35 ≤2.0 ≤40 ≤2.5 高层≤30 ≤5.0 ≤40 ≤4.5工业用地≥30 ≥1.0仓储用地≥30 ≥1.0第九条城市规划区内的建设项目，建设容量指标应按照批准的控制性详细规划核定。

建设用地最小建设单元为5000平方米。

建设用地面积大于等于2.0万平方米的建设项目，应当编制修建性详细规划；建设用地小于2.0万平方米的建设项目应进行总平面设计。

建筑布局应符合节能环保的相关要求；新建住宅项目应按照相关规范、规定的要求，配建社区办公活动用房和物业管理用房等公共服务设施。

第十条建设用地面积小于5000平方米，且有下列情况之一的，在满足经济、景观、交通、环境、净空、日照及间距等要求的情况下，城乡规划主管部门可以批准建设：（一）相邻地块已完成建设或被既成道路、河道或公共服务设施、市政公用设施等划分，确实无法调整、合并的；（二）属于城市改造，有利于城市交通条件改善、景观打造或公益性公共服务设施配套的；（三）临城市道路、广场、河流、公园等开敞空间的单体建筑；（四）城乡规划主管部门认为确需进行建设的。

第十一条符合第十条规定情形的，以及城市重要节点、重点项目、旧城改造等建设项目，需突破控制性详细规划规定的强制性指标的，应按照法定程序进行调整。

第十二条建设单位报送规划主管部门审查的项目建设方案应包含总平面布局、绿地平面布局、停车位配建方案、市政管线、场地竖向、交通组织、建筑外观效果、夜景亮化方案等内容。

建设单位提交审查的项目建设方案，应明确项目用地及各项规划指标的构成情况。

经规划主管部门批准后，作为建设项目规划验收核实的法定依据。

建筑方案设计和施工图设计中，应标明建筑使用性质、总建筑面积、各层建筑面积，明确配套公共服务用房的面积和位臵。

第十三条建筑面积计算应按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）规定的计算方法执行。

第十四条建设项目中未计入计容建筑面积的部分，不得擅自改变使用性质。

第三章计容建筑面积的计算规定第十五条计容建筑面积（是指计入容积率的建筑面积）的计算出现下列情况的，按以下规定执行：（一）居住建筑：1．层高大于3.6米、小于或者等于5.8（即3.6+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；2．层高大于5.8米、小于或者等于8（即5.8+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；3．层高大于8米的，以此类推；4．跃层式居住建筑：⑴门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的30%且高度小于或者等于6.6米的，该通高部分的计容建筑面积按照其水平投影面积的1倍计算；⑵门厅、起居室、餐厅的通高部分超过该层套内建筑面积的30%或者高度大于6.6米的，按照本条第（一）款1、2、3项的规则计算。

⑶除门厅、起居室、餐厅、与起居室相连的封闭式阳台之外的其他部分出现通高情况的，按照本条第（一）款1、2、3项的规则计算。

（二）商业建筑（含各类配套服务建筑）1．单层建筑面积小于2000平方米的⑴层高大于5.1米、小于或者等于7.3（即5.1+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；⑵层高大于7.3米、小于或者等于9.5（即7.3+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；⑶层高大于9.5米的，以此类推。

2．单层建筑面积大于或者等于2000平方米的⑴层高大于6米、小于或者等于8.2（即6+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；⑵层高大于8.2米、小于或者等于10.4（即8.2+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；⑶层高大于10.4米的，以此类推。

⑷有特殊功能要求的，须专题论证。

（三）办公建筑1．层高大于4.5米、小于或者等于6.7（即4.5+2.2）米的，不论其层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；2．层高大于6.7米、小于或者等于8.9（即6.7+2.2）米的，不论其层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；3．层高大于8.9米的，以此类推；4 . 有特殊使用要求的，须专题论证。

（四）建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等有特殊功能需要的建筑通高部分按照一层计算计容建筑面积。

（五）居住建筑的架空层部分，用于绿化、公共休闲活动空间、公共通道、公共停车库等非经营性用途的，其建筑面积不计入容积率。

（六）阳台进深不大于2.4米，按1/2建筑面积计入计容建筑面积。

凡超过2.4米的按全面积计入计容建筑面积。

（七）地下空间1、建设项目中地下人防设施、地下停车场、设备用房、公共通道等地下室或半地下室不计入计容建筑面积。

2、建设项目中地下室或半地下室用作商业等盈利性设施的部分按全面积计入计容建筑面积。

第四章绿地率、建筑密度计算规定第十六条绿地率计算规定（一）建设项目绿地率计算应按照《城市居住区规划设计规范》JB50180-93（2002版）（二）下列情形的绿地率计算规定：1、上部无建筑物、构筑物遮挡，用于栽植各类植物的用地（含地下建筑物屋顶）、景观水体（不包括游泳池、旱喷池、生产水池等）及宽度小于2.1米的人行步道计入绿地面积。

2、绿地内的硬质铺装，其面积小于等于绿地面积（含硬质铺装）20%时，按全面积计算；其面积大于绿地面积（含硬质铺装）20%时，应扣除硬质铺装的面积计算；集中布臵的硬质铺砖面积不得大于200平方米。

3、项目内生态停车场，按20%折算绿地面积。

第十七条建设项目建筑密度计算规定（一）建筑密度是指建设用地内建筑物的基底面积总和与建设用地面积的比例(%)。

建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或者结构外围水平投影的面积。

（二）建筑基底面积计算按以下规定执行：1、独立的建筑，按墙体外围及立柱外边水平面积计入建筑基底面积。

2、建筑底层的走廊、门廊、门厅、架空层及有立柱或墙体落地的阳台、飘窗，按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。

3、建筑物外墙或主体结构以外的室外楼梯按其地上首层水平投影面积计入基底面积，但高度小于2.2米且无顶盖的室外楼梯除外。

4、独立于建筑外墙或主体结构以外的有永久性顶盖的地下室出入口，顶盖高度大于2.2米的，按其围护结构的水平投影面积计入基底面积。

（三）下列情形不计入建筑基底面积1、建筑物地下室、半地下室等地下室配套设施不计入建筑基底面积。

2、地上首层挑出外墙的起围护作用的阳台、走廊、幕墙等，若其底板距室外地坪悬高大于等于2.1米时，不计入建筑基地面积。

3、地上首层挑出外墙的飘窗、空调板、雨篷、遮阳板等，不计入建筑基地面积。

第五章建筑间距第十八条建筑间距应当满足消防、交通、防震、环保、安全、视觉卫生、工程管线敷设、建筑保护以及城市设计等方面的要求。

有日照要求的建筑物，其间距还应同时符合日照有关管理规定。

但受遮挡建筑为违法建筑、临时建筑的，其日照要求不予考虑；已与相关权益人达成协议的待拆迁的建筑物，其日照要求可不予考虑。

第十九条建筑间距指相邻建筑外墙面（含阳台、外廊、飘窗）最近点之间的水平距离。

建筑半间距指建筑布局时，相邻建筑的外墙面（含阳台、外廊、飘窗）各自应当退让的最小水平距离。

第二十条居住建筑、非居住建筑半间距按以下规定执行：（一）居住建筑半间距：1．建筑计算高度小于等于24米的居住建筑，半间距为计算高度的0.4倍，且不小于4米；山墙面半间距为4米。

2．建筑计算高度大于24米、小于或者等于60米的居住建筑，面宽小于或者等于40米的，半间距为13米；面宽大于40米的，半间距为计算高度的0.4倍，且不小于15米。

3．建筑计算高度大于60米、小于或者等于100米的居住建筑，面宽小于或者等于40米的，半间距为15米；面宽大于40米的，半间距为计算高度的0.4倍。

4．建筑计算高度大于100米的超高层居住建筑，面宽小于或者等于50米的，半间距为21米；面宽大于50米的，半间距为40米。