11房地产登记实务与案例

房地产登记实务与案例一、《房屋登记办法》掌握：《房屋登记办法》条款具体内容及内涵。

二、房屋登记实务（一）综合实务（掌握）房屋登记的客体为房屋。

是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

基本特征：固定界限；二是可以独立使用1、房屋应当按照基本单元进行登记房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（如幢号、室号、房号等）的房屋或者特定空间。

1、整幢某一权利人以幢为基本单元进行登记。

2、成套住房以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；非住宅以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

3、办理登记时最小的基本单元不能小于间，最大基本单元不能大于栋，位臵相邻的基本单元可以登记为一个产权人。

2、开发商销售的层高在2.2米以下的房屋，能否办理产权登记只要是来源合法，权界明确，要件齐备，2.2米以下的房屋也可以办理房屋登记。

3、开发商分割出售的相互间没有分隔墙体的房屋、地下停车位、敞开式或开放式商铺如何办理登记房屋作为一种特殊的物，对它的分割是有限度的，不能无限制的分割，特别是非住宅类房屋。

房屋的分割必须满足：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。

正常的房产交易。

可凭买卖合同、售房发票和其他有关文书办理产权过户手续，并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映”。

4、老式的非单元式住房，能否分别为多个住户办理单独的房产证结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑为不同所有人所共有的房屋是可以分别办理产权登记的。

但共用的楼道、厕所、厨房应作为共有面积进行分摊。

5、关于构筑物登记的问题构筑物初始登记注意事项：1、具有构造上的独立性，具有利用上的独立性；2、登记前要进行房屋测绘，计算构筑物的建筑面积；3、现场查勘时拍照留存，登记时登记簿和权证上在“其他”中填写构筑物名称，“附记”中要填写构筑物的自然属性如形状，大小、容积、高度、颜色等，发放《房屋所有权证》；4、收取资料：申请书；测绘成果；身份证明；构筑物立项文件；建筑工程规划许可证；土地使用权证；构筑物竣工验收证明。

申请主体是与房屋物权设立和变动（变更、转移、消灭）有关联的当事人或其受托人。

1、企业营业执照被吊销，还能否进行房屋买卖和房地产抵押不能，企业法人被吊销《企业法人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知开户银行，其债权债务由主管部门或清算组织负责清理。

”2、登记主体可否包含非法人团体、分支机构(如银行、新华书店、电信等的分支机构)其他组织即指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。

非法人团体，分支机构可以成为不动产权利主体。

3、买卖双方是否可以共同委托同一代理人到登记机构申请登记交易由代理人一人实施，应当被禁止。

如代理人只是依照委托人已经建立的债权关系，向登记机构提出物权登记的申请，而并不代理订立合同。

因此，登记机构可以受理。

4、协议离婚的，根据离婚协议取得房屋产权的一方可否单方申请转移登记，如果另一方不予配合怎么办单方申请：(一)因合法建造房屋取得房屋权利；(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；(三)因继承、受遗赠取得房屋权利；(四)有本办法所列变更登记情形之一；(五)房屋灭失；(六)权利人放弃房屋权利；(七)法律、法规规定的其他情形。

“应该共同申请或向法院起诉，要求另一方履行协助办理义务。

登记类型：1、企业所有的房产因为企业的合并、分立、改制、重组等原因要办理房产转移或者变更登记，这两种登记类别在实践中应如何区分企业合并是指两个或两个以上的企业依据法律规定、合同约定改建为一个企业的行为。

其形式有吸收合并和新设合并两种。

吸收合并是指接纳一个或一个以上的企业加入本公司，加入方解散并取消原法人资格，接纳方存续。

新设合并是指公司与一个或者一个以上的企业合并成立一个新公司，原合并各方解散，取消原法人资格。

企业分立是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业的行为。

分立有存续分立和新设分立两种形式。

原企业存续，而其一部分分出，派生设立为一个或数个新企业的，为存续分立；原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立2、公司股东或股权结构发生变化，其房产办理何种登记，公司名称变更应提供何种变更证明公司股东或董事会成员的变化是公司内部管理机构的变化，不影响公司作为一个法人的存在，房屋的权利主体并没有发生变化，因此，不需要办理房屋的转移登记或者变更登记。

3、拆除旧房后翻建的房屋是初始登记还是变更登记新建房屋登记属于房屋所有权初始登记，而房屋翻建后应申请房屋所有权变更登记。

由于两者收取的登记文件不同(申请初始登记时，申请人应当提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告以及其他必要材料。

而申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及证明发生变更事实的材料)。

因而还是要将这两种不同的登记种类加以区分。

房地产登记档案是房地产档案中的一种，是指登记机构在房地产物权登记活动中直接形成的对国家和社会有保存价值的各种形式的历史记录。

它反映了房地产物权设立、变更、转移、消灭的情况，是城市房地产物权登记工作的真实记载和重要依据。

1、抵押权注销以后，抵押档案是否还要保存如果抵押登记档案没有保存，一旦对抵押登记或注销登记产生争议，就无法提供作出登记或注销行为的依据。

因此，在没有新的规定以前，当抵押权被注销以后，其档案还应当予以保存。

2、预告登记的档案，是否需要永久保存《房屋登记办法》第二十八条规定：“房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。

”预告登记的档案，与其他登记档案一样，需要永久保存。

（二）登记程序（掌握）1、为什么要把申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突作为予以登记并记载于登记簿的条件？在实际工作中还要注意哪些问题?在实际工作中，主要应考虑以下三个方面：①预告登记和查封都是登记簿所记载的事项，当事人申请登记的事项同样不能与之发生冲突。

②处分权应由登记簿所记载的权利人行使。

③在初始登记时，应考虑到该处原来是否还存在已经登记的房屋所有权。

2、如何认定“人民法院或仲裁委员会生效法律文书”已生效？可否作为申请房屋登记的依据？生效的判决书有两种情况，一种是二审判决，因二审判决一经宣判立即生效，当事人不能再上诉。

另一种是上诉期间届满未上诉的一审判决。

但对于登记机构而言，不可能得知当事人是否上诉。

实践中一般的做法是让申请人拿一审判决书到作出判决的人民法院注明“判决已生效”的字样并加盖人民法院的印章。

生效的裁定书和协助执行通知书，主要出现在判决或者调解作出以后当事人不自觉履行判决书或者调解书上规定的义务，法院依申请或者依职权进行强制执行的情况。

如果法院通过裁定强制性地将房屋转移登记到申请执行人名下，那么就要对登记机构下达“协助执行通知书”并附裁定书。

这种情况下登记机构无须审查裁定书是否生效，因为这类裁定书一经下达就立即生效，当事人即便申请复议也不能停止裁定的执行。

生效的仲裁裁决书和调解书与法院的判决书、调解书一样具有强制执行力。

仲裁是“一裁终局”，与法院的关系是“或裁或审”，所以，一旦当事人选择了仲裁这种纠纷解决方式，就意味着仲裁机构作出的仲裁裁决能够立即得到执行，其他仲裁机构不能再次对同一案件进行仲裁，法院也不能就此再进行判决。

仲裁裁决一经作出立即生效。

3、什么是认证?为什么要办理认证?《房屋登记办法》规定：“境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

”认证也称为领事认证，认证一般是对公证而言，是指一国的外交、领事及其授权机构在涉外文书上确认公证机关、认证机关的最后一个签字或者印章属实的行为。

在香港、澳门申办的公证文书须经中国法律服务（香港）有限公司、中国法律服务（澳门）公司加章转递确认；台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证书的，须经湖北省公证协会确认。

（三）登记簿、权属证书与登记证明（掌握）1、房屋登记簿如何设立?如何防止登记簿记载错误?房屋登记簿在形式上是一张张格式统一的表格，一般每一件登记即一个业务宗号为一页(份)。

一般地说，对外发一个房屋的房屋所有权证，登记机构就相应有一页(份)登记簿。

房屋登记簿的内容应当包括不动产的自然状况、权利状况以及其他事项等三个组成部分。

2、《物权法》实施以前和之后登记的房屋如何建立登记簿?第一，《物权法》实施以前登记的房屋，现阶段不进行统一建立登记簿的工作，而是根据原登记档案中所记载登记的事项，只对已登记房屋建立该房屋的登记簿。

第二，《物权法》实施后办理登记的房屋，应当建立房屋登记簿，如果无法实现电子登记簿，也应当记载在纸质登记簿上。

3、登记证明是不是权属证书?哪些要发证?哪些发登记证明?登记证明不是房屋权属证书，两者属于并列关系，且房屋权属证书所记载的是物权，而登记证明记载的不一定是物权。

房屋权属证书物权证明，包括《房屋所有权证》《房屋他项权证》等。

（四）所有权登记（掌握）登记原则：①权利主体一致②公示公信原则③依申请登记④物权法定⑤属地管理土地、房屋登记先后顺序①先地后房：国有初始登记、独立宗土地转移登记、集体土地上的房屋登记、供役地为土地的地役权登记；②先房后地：国有土地上的房屋转移、变更、注销，更正登记，供役地为房屋的地役权登记。

③土地登记类型：国有土地范围内地上无建筑物、构筑物的土地使用权登记，抵押登记、预告登记、异议登记、更正登记；④房屋登记类型：房屋抵押权登记、预告登记、异议登记；公示、公信的效力①保护权利人合法权利②维护交易安全③规范登记行为④产生公信力善意取得的成立条件：①取得是善意②合理的价格③已经登记申请启动登记程序形式：申请登记为主，嘱托登记、径为登记为辅。

申请登记:基于法律行为的物权变动，依申请进行登记，不申请不能启动登记程序。

如：赠与转移登记嘱托登记类型:司法协助登记、依法征收、没收所有权等径为登记类型：登记机构信房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明办理注销登记；登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，权利人逾期不办理更正登记的，登记机构可依职权办理更正。

登记的程序：①申请②受理③审核④记载于登记簿⑤发证基本单元登记：非住宅最小单元“间”，住宅最小“套”，最大“幢”。

单方申请的范围：1）预售商品房买卖合同签订后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的2）申请异议登记、所有权注销登记3）权利人、利害关系人申请更正登记部分共有人申请的特殊情况：①所有权变更、换发、补发②因人民法院、仲裁委员会生效法律文书对共有房屋权利归属判定的。

（如：共同继承并明确各自份额、离婚分割）符合登记申请的条件1）主体一致2）房屋资料一致3）内容与材料一致4）登记事项与登记簿记载权利不冲突法定原因取得所有权的登记：①生效的法律文书或人民政府征收决定；②继承或受遗赠；③合法建造、拆除房屋等行为设立或消灭，自事实行为成就时发生效力，未经登记不发生物权公示效力受理登记机构的职责1）查验材料2）询问申请人3）如实、及时登记4）其它职责（现场查看、补齐资料）无民事行为能力、限制民事行为能力的权利人申请登记1）监护人的判定2）未成年人的利益保护外文登记材料处理1）必须登记中文姓名：公证部门认可的翻译机构翻译2）境外文书、委托书按照国家有关规定进行公证后经本国驻该国大使馆或领事馆认证。