楼宇接管、入伙工作手册
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珠海市华策物业顾问有限公司
楼
宇
接
管
、
入
伙
工
作
手
册
楼宇接管、入伙工作手册目录
文件编号文件名称
WI-JG-01 楼宇接管验收管理规范
WI-JG-02 楼宇接管工程验收程序
WI-JG-03 新楼宇入伙操作规定
WI-JG-04楼宇验收中发现问题的解决办法
QR-63 楼宇建筑接管验收记录表
QR-64 楼宇给排水接管验收记录表QR-65 楼宇电气接管验收记录表
QR-66 公共机电设备接管验收记录表QR-67 室外给排水接管验收记录表QR-68 绿化接管验收记录表
QR-69 接管验收记录
QR-77公共建筑、小型设备接管验收记录表
QR-78楼宇接管验收移交工程资料清单
1.目的:确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。
2.使用范围:对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。
3.内容:
3.1接管验收条件
按发展商(业主委员会)对物业管理公司的委托合同,在楼宇竣工经综合验收合格的基础上,物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。
3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下:
注:对于原有已入伙的物业,发展商应在物业公司验收楼宇的同时,移交楼宇资料给物业管理公司;对于新的物业,发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时,也应交一份给物业管理公司存档。
3.2.1产权资料
a)项目批准文件;
b)用地批准文件
c)建筑执照;
d)业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单;
3.2.2市政府验收合格资料:
a)工程竣工验收证书;
b)消防工程验收合格证;
c)小区综合验收合格证书;
d)用电许可证;
e)供用电协议书;
f)用水审批表、水费收缴合同书;
g)卫星地面接收设施许可证;
h)电视共用天线合格证;
j)电梯使用合格证。
注:煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。
5.2.3工程技术资料
a)建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。
b)地质勘探报告;
c)工程合同及开、竣工报告;
d)工程预决算分项清单;
e)图纸会审记录;
f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);
g)隐蔽工程验收单;
h)沉降观察记录及其沉降观察点布置图;
i)竣工验收证明书
j)刚才、水泥等主要材料的质量保证书;
k)新材料、构配件的鉴定合格证书;
1)水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书;
a)砂浆、混凝土试块试压报告;
b)供水、供暖管道的试压报告;
c)机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。
3.3楼宇接管验收程序:
3.3.1发展商(业主委员会)通知物业管理公司接管验收。
3.3.2物业管理公司按3.1及3.2进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。
3.3.3物业管理公司移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。
3.3.4对初步检验中发现的问题,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复验。
3.3.5经复验移交人对初验中发现的问题已整改完毕(或双方认可解决方法),物业管理公司应在合同规定的接管日期前7日签署验收合格、同意接管凭证。3.3.6对于新楼宇的接管,在签署验收合格、同意接管凭证时,应向大业主(发展商)说明:经初验同意接管楼宇,不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求,发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时,应在取得物业管理公司认可后才向建筑商支付保修金。
3.4检验标准
参照建设部ZBP30001-90标准执行及达到业主合理要求。
3.4.2质量及功能检验程序:
1) 楼宇接管前的质量检验:
根据设计要求,每栋每层每户逐个房间按设计的要求清点物件及进行外观检查。
a) 确定物件数量是否符合;
b) 外观上有无损坏;
c) 房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求;
对新楼宇的接管,此程序的检验由发展商、承建商的代表与物业公司人员三方共同进行现场检查,将检查结果整理后返回移交人进行整改,管理处负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交,应由发展商(业主委员会)与物业公司两方共同进行现场检查,将检查结果整理后,双方共同探讨解决方法。
2)对于新楼宇,根据检查结果,管理处对检查合格的房屋接管钥匙,对仍存在缺陷的房间等整改好后再接钥匙,对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,管理处接管钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
3)业主入伙接收物业时,管理处人员陪同业主对房间设施进行全面细致的质量检查,对发现的缺陷进行登记。对于新楼宇,由管理处整理后送交发展商
,并督促承建商逐项返修,管理处(主任)复检认可后消项。对于旧楼宇,根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。
4)对于在一年保修期内的楼宇,业主或维修工在使用(或工作)过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷,经管理处查验证实后,报告发展商派人更换或返修。
5)保修期结束后,物业公司根据国务院颁布的《物业管理条例》规定,向业主大会申请使用专荐维修基金。
3.4.3公共设施设备的验收:
1)每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门的保安值班室。值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂们前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。
2)每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。
3)有符号市交通管理局要求汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡;并有符号要求的消防设施及排水设施。
4)同楼宇管理相适应的管理处办公用房(包括办公室、财务室、会议室、接待室),业主委员会办公用房。
4.附件
4.1楼宇建筑接管验收记录表
4.2楼宇给排水接管验收记录表
4.3楼宇电气接管验收记录表
4.4公用机电设备接管验收记录表
4.5公用建筑、小型设施接管验收记录表
4.6室外给排水接管验收表