Z海物业楼宇接管入伙管理手册

Z海物业楼宇接管入伙

管理手册

WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】

北京阳光嘉业物业管理有限公司BEIJING YANGGUANGJIAYE PROPERTY MANAGING CO., LTD.

编号： YGJYPM—COP

版本号：A

接管入伙手册

编制：日期：

审核：日期：

批准：日期：

说明：红色印章为受控文件

括号内数字为文件分发号文件受控章

声明：接管入伙手册未经许可，不得翻印。

责任部门：工程管理

楼宇接管入伙管理手册WI/JR-目录YGJY A/0 1/1

编号标题页码版号/状态

WI/JR-001 楼宇接管验收 4 A/0

WI/JR-002 楼宇接管验收工程验收程序 2 A/0

QR-001JR 楼宇建筑接管验收记录表 1 A/0

QR-002JR 楼宇给排水接管验收记录表 1 A/0

QR-003JR 楼宇电气接管验收记录表 1 A/0

QR-004JR 公用机电设备验收单 1 A/0

QR-005JR 公用建筑、小型设施验收单 1 A/0

QR-006JR 室外给排水验收单 1 A/0

QR-007JR 公用建筑设施交接单 1 A/0

QR-008JR 楼宇接管验收移交工程资料清单 2 A/0

WI/JR-003 楼宇验收中发现问题的解决办法 1 A/0

WI/JR-004 新接楼宇的入伙 12 A/0

QR-009JR 接管验收记录 1 A/0

QR-010JR 工程质量问题处理通知单 1 A/0

楼宇接管验收WI/JR-001

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1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。

2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。

3.内容：

接管验收条件

按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。

发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：

注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。

3.2.1产权资料

a.项目批准文件；

b.用地批准文件；

c.建筑执照；

d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

3.2.2市府验收合格资料：

a.工程竣工验收证书；

b.消防工程验收合格证；

c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书

d.用电许可证；

e.供用电协议书；

f.用水审批表、水费收缴合同书；

g.卫星地面接收设施许可证；

h.电视共用天线合格证；

i.电梯使用合格证。

注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

楼宇接管验收WI/JR-001

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3.2.3工程技术资料

a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。

b.地质勘察报告；

c.工程合同及开、竣工报告；

d.工程预决算分项清单；

e.图纸会审记录；

f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；

g.隐蔽工程验收记录；

h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；

i.竣工验收证明书；

j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

k.新材料、构配件的鉴定合格证书；

l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；

m.砂浆、混凝土试块试压报告；

n.供水、供暖管道的试压报告；

o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

楼宇接管验收程序：

3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。

3.3.2物业管理公司按及进行核对。具备

条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。

3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。

3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。

3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。

楼宇接管验收WI/JR-001

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3.3.6对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向发展商说明：经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。

楼宇质量与使用功能的检验：

3.4.1检验标准：

参照建设部ZBP30001－90标准执行及达到小业主合理要求。

3.4.2质量及功能检验程序：

a.楼宇接管前的质量检验：

根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查。

①确定物件数量是否符合；

②外观上有无人为损坏；

③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。

对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商代表与物业公

司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，管理处负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主管委会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。

b.对于新楼宇,根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,管理处接管钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。