楼宇接管、入伙工作手册范本

市华策物业顾问楼宇接管、入伙工作手册楼宇接管、入伙工作手册目录文件编号文件名称WI-JG-01 楼宇接管验收管理规WI-JG-02 楼宇接管工程验收程序WI-JG-03 新楼宇入伙操作规定QR-63 楼宇建筑接管验收记录表QR-64 楼宇给排水接管验收记录表QR-65 楼宇电气接管验收记录表QR-66 公共机电设备接管验收记录表QR-67 室外给排水接管验收记录表QR-68 绿化接管验收记录表QR-69 接管验收记录QR-77 公共建筑、小型设备接管验收记录表QR-78 楼宇接管验收移交工程资料清单1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。

2.使用围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。

3.容：3.1接管验收条件按发展商（业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在楼宇竣工经综合验收合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要容的再检验。

3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：注：对于原有已入伙的物业，发展商应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应交一份给物业管理公司存档。

3.2.1产权资料a)项目批准文件；b)用地批准文件c)建筑执照；d)业主、产权、居住位置、建筑面积清单；3.2.2市政府验收合格资料：a)工程竣工验收证书；b)消防工程验收合格证；c)小区综合验收合格证书；d)用电许可证；e)供用电协议书；f)用水审批表、水费收缴合同书；g)卫星地面接收设施许可证；h)电视共用天线合格证；j)电梯使用合格证。

注：煤气、由市有关公司负责维修保养及验收。

5.2.3工程技术资料a)建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。

b)地质勘探报告；c)工程合同及开、竣工报告；d)工程预决算分项清单；e)图纸会审记录；f)工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；g)隐蔽工程验收单；h)沉降观察记录及其沉降观察点布置图；i)竣工验收证明书j)刚才、水泥等主要材料的质量保证书；k)新材料、构配件的鉴定合格证书；1）水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；a)砂浆、混凝土试块试压报告；b)供水、供暖管道的试压报告；c)机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

3.3楼宇接管验收程序：3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。

3.3.2物业管理公司按3.1及3.2进行核对。

具备条件的应在15日签发验收复函并约定验收时间。

3.3.3物业管理公司移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。

3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。

3.3.5经复验移交人对初验中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前7日签署验收合格、同意接管凭证。

3.3.6对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向大业主（发展商）说明：经初验同意接管楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。

在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向建筑商支付保修金。

3.4检验标准参照建设部ZBP30001-90标准执行及达到业主合理要求。

3.4.2质量及功能检验程序：1）楼宇接管前的质量检验：根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计的要求清点物件及进行外观检查。

a)确定物件数量是否符合；b)外观上有无损坏；c)房屋建筑或屋物件有无明显不符标准要求；对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商、承建商的代表与物业公司人员三方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，管理处负责对整改后项目进行验收。

对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主委员会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决方法。

2）对于新楼宇，根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接钥匙，对于旧楼宇，在双方对如何解决缺陷问题达成协议后，管理处接管钥匙。

管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

3）业主入伙接收物业时，管理处人员陪同业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。

对于新楼宇，由管理处整理后送交发展商，并督促承建商逐项返修，管理处（主任）复检认可后消项。

对于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。

4）对于在一年保修期的楼宇，业主或维修工在使用（或工作）过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷，经管理处查验证实后，报告发展商派人更换或返修。

5）保修期结束后，物业公司根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，向业主大会申请使用专荐维修基金。

3.4.3公共设施设备的验收：1）每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门的保安值班室。

值班室应有、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂们前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。

2）每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。

3）有符号市交通管理局要求汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡；并有符号要求的消防设施及排水设施。

4）同楼宇管理相适应的管理处办公用房（包括办公室、财务室、会议室、接待室），业主委员会办公用房。

4.附件4.1楼宇建筑接管验收记录表4.2楼宇给排水接管验收记录表4.3楼宇电气接管验收记录表4.4公用机电设备接管验收记录表4.5公用建筑、小型设施接管验收记录表4.6室外给排水接管验收表4.7绿化接管验收记录表4.8楼宇接管验收移交工程资料清单4.9接管验收记录注：对于技术资料的移交，最迟在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份个物业管理公司存档。

注：对于技术资料的移交，最迟在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份个物业管理公司存档。

1.物业接管前的工作：1.1实地考察：对已确定接管的物业，由公司在该物业竣工前组织经营策划部、机电设备部、综治部和行政部等部门有关人员前往现场，围绕接收后管理工作所涉及的有关问题进行考察（必要时可多次进行实地），在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，制定入伙工作方案。

1.2成立管理处新的物业管理处应于确定的入伙日期前三个月成立，并开始运转，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。

管理处各类人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：1.2.1入伙前100天，任命管理处主任和副主任（同时可考虑配备1名助理员），财务室会计、出纳各1人，组成管理处筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立即投入实质性准备工作。

1.2.2入伙前二个月，调配机电设备部及维修人员若干进驻施工现场，参与机电设备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握小区（大厦）机电设备的第一手资料。

1.2.3入伙前一个半月，调配炊事班长1人，开展管理处食堂的筹备工作。

1.2.4入伙前一个月，管理层人员配齐，管理处挂牌办公。

1.2.5入伙前一个与，组建综治队进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。

1.2.6入伙前一个月，炊事班人员到位，食堂开伙。

1.2.7入伙前25天，组建清洁班，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作（或确定清洁外包工作，由外包单位开展清洁工作。

）1.2.8入伙前20天，综治队三个班的人员配齐、上岗。

1.2.9入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐到位。

1.3管理处进驻小区前的工作：1.3.1管理处应要求公司提前派出部分工程技术进驻现场，与工程项目部的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置走向等，为入伙后的管理、维修养护打下基础。

1.3.2由公司（或发展商）为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品的采购计划，报公司审批后购置。

1.3.3在公司的指导下，印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格，如《业主﹠用户手册》、《业主公约》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等。

此部分工作最好于入伙前一个月完成。

1.3.4根据入伙工作方案，编制管理处员工生活用品采购计划，报公司审批后订购。

2.物业接管中的工作：2.1管理处要主动与发展商（工程项目部）和承建单位联系，协商楼宇交接问题，及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。

由工程项目部、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。

2.2准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别准备充足的验收记录表格。

2.3全面验收交接。

验收时须有发展商（工程项目部）、承建单位和物业公司（含管理处指派人员）三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方。

3.入伙前的工作3.1通过登报和寄发通知书的形式，提前一个月（至少提前十天）向业主发出入伙通知。

向业主寄发通知应包括以下资料：3.1.1入伙通知书；3.1.2收楼须知；3.1.3入伙手续；3.1.4入伙收费表。

3.2规划整理物业小区环境卫生，设置必要的设施、标志。

3.3逐栋、逐层、逐户全面彻底地进行卫生清理，并注意保洁，其项目和标准如下：3.3.1对于送装修的单位：a)大小房间：玻璃擦净，地板洁净，窗台干净，踢脚线干净，灯具洁净。

b)客厅：清洁容和房间相同，对讲机干净无灰。

c)洗手间：镜面光洁，台面洁净，浴缸干净、抽水马桶洁净无污无痕迹，下水畅通，地面洁净显现本色，地漏畅通，地面无积水。

d)厨房：壁橱干净，木柜里外擦净，水管及液化气管擦拭无灰。

阳台擦托干净，地面擦净显现本色。

e)阳台：墙面、地面、玻璃擦净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，漏水畅通。

f)木门：所有木门的门框、门板面擦净。

3.3.2对于不送装修得单位：a)大小房间：玻璃擦净，地面清洁，窗台干净。

b) 客厅：清洁容和房间相同，对讲机干净无灰。

c)洗手间：下水畅通，地面清洁，地漏畅通，地面无积水。

d)厨房：水管及液化气管擦拭无灰。

阳台擦托干净，地面干净。

e)阳台：墙面、地面、玻璃擦净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，漏水畅通。

f)木门：所有木门的门框、门板面擦净。

3.4对标准层走廊、后楼梯的清洁工作：3.4.1四壁洁净，地面光洁：3.4.2防火门干净，并按要求紧闭；3.4.3后楼梯扶手、台阶干净无尘土；3.4.4门灭及一切能附着灰尘的附属设施擦拭干净；3.4.5每层后楼梯走火通道道口摆放一个垃圾桶。

3.5研究制定集中入伙时的接待工作方案、场景布置方案，围绕完成任务对人员进行合理分工，并在物资上做好充分准备。