非农建设用地调入城市更新项目兰德解析

深宝城市化办(2004)40号

深宝城市化办(2004)40号第一条为加强非农建设用地后续管理，保障城市规划的实施，促进集约节约用地，维护社区股份合作公司的合法权益，根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕40号，以下简称“深府〔2004〕40号文”）、《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》（深府〔2005〕65号）有关规定，结合《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》（深宝府〔2005〕56号）要求以及宝安区实际情况，制定本办法。

第二条本办法所指的非农建设用地是指根据深府〔2004〕40号文规定所确定的指标中已划定或未落实的非农建设用地。

非农建设用地未落实指标的划定、已划定非农建设用地范围的调整置换及开发建设，适用本办法。

第三条非农建设用地的后续管理应遵循保障规划实施、维护社区权益、集约节约利用的原则，鼓励通过整体统筹、城市更新等方式解决非农建设用地问题。

第四条本办法涉及非农建设用地原地开发、用地单位由原行政村集体经济组织继受单位变更至其自然村集体经济组织继受单位的，由规划国土驻宝安管理部门直接审定后实施。

对于已划定的非农建设用地，在用地功能不变的前提下，因少部分面积冲突（冲突部分未超过原用地规模15%且未超过3000平方米）而对原范围进行微调的，由规划国土驻宝安管理部门审定，并报区政府成立的原农村集体城市化转地非农建设用地落地位置调整工作领导小组（以下简称“区领导小组”）备案后实施。

其他涉及非农建设用地事宜，由区领导小组审定后实施。

第五条涉及非农建设用地后续管理事宜，应由原农村集体经济组织继受单位提出申请，辖区街道办初审同意并出具书面文件，相关审批程序按本办法第四条执行。

属城市更新项目的，按城市更新的有关规定执行。

第六条经核实社区非农建设用地台账，存在非农建设用地未落实指标需要划定的，按照下列规定处理：（一）未落实非农建设工商用地优先在城市更新项目中划定。

深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告

深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。

而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。

在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。

深圳城市更新项目初步筛选指引

深圳城市更新项目初步筛选指引————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：深圳城市更新项目排雷指引引言拿地，就是投资，就会存在投资失误的风险！我们土地拓展的人要做的，就是提前排查这些潜在的风险，提前做好布局，准备好化解风险的路径,把风险降到最低。

因此，拿地之前，首要任务就是先摸查项目基本情况,研判项目可行性，排查各种雷。

有的雷暴露在外面,易于发现排查。

而有的雷却埋藏在深处，难以察觉；有的雷,能提前引爆,误踩最多会让你折腾半天，延误你进攻的时间。

而有的雷,弄不好会让你付出沉重代价,得不偿失!一、核查权利人（业主）核查权利人,就跟买二手房是一样的,得先要搞清楚房子是谁的！拿地也是一个理,你连真正的业主是谁都没整明白，更别谈跟业主接洽谈合作了。

二、核查五类用地按照城市更新政策规定，申请拆除重建的,拆除范围内,合法权属用地占比不低于60%。

1、国有已出让用地。

2、城中村用地。

城中村用地,原特区内的几乎都好说,原特区外的也几乎好说。

就是项目在出现五类用地占比不够的情况下,需要增加合法用地面积解决(例如调入非农、两规用地确权、房地产登记历史遗留问题处理等）,但原特区外各区都制定了各自的非农管理办法，对非农建设用地调入城市更新项目，大家规定各不相同。

尽管有的社区，非农台账上仍然有很多未使用的非农指标，但要按照所在区的非农办法,能调用的非农用地就没那么多了。

所以在城市更新拿地时，要提前做好工作还是蛮多的，否则将会拖长项目纳入计划、规划的时间。

3、旧屋村。

在判断项目可行性时,有的区已提前盘查了各街道的旧屋村的体量,可直接用于合法权属五类用地中旧屋村用地面积的计算。

38号文将旧屋村的范围扩大至原特区内，原特区内的几个区,几乎都没有这样的数据,那么就只能去项目现场走访一下，结合卫星图及地形图根据旧屋村认定办法来估算一下旧屋村用地的面积了。

深圳市“非农指标”相关政策

深圳市“非农指标”相关政策一、非农建设用地根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府（2011)198 号文”）,“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。

经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区,现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时,宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民,原属于农村集体所有的部分土地(具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。

作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位)和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算;（二)居住用地,按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三)道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地,按200平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定,已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。

二、非农建设用地指标根据深府(2011）198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。

台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。

另据《龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知》的规定,“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。

城市更新项目判断题

[题型]:判断题根据《深圳市城市更新办法》规定，除依法应当收回的外，市政府可以根据城市更新的需要组织进行土地使用权收购，但城市更新单元内的土地使用权人不可以向市规划国土主管部门申请土地使用权收购。

答案：错误拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。

答案：正确同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。

答案：错误城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。

答案：正确根据《深圳市城市更新办法》规定，城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，但不可以自由转让。

答案：错误拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价。

答案：正确根据《深圳市城市更新办法》规定，城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律、法规及广东省、本市有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。

答案：正确根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房。

答案：正确规模较大的城市更新项目不可以分期实施。

答案：错误城市更新项目减半收取各种行政事业性收费。

答案：错误鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。

答案：正确政府社团用地、特殊用地，原则上不得单独划定为城市更新单元。

答案：正确未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。

答案：正确城市更新单元规划的制定实行计划管理。

城市更新单元规划制定计划实行常态申报机制。

答案：正确单栋或者零散建筑经鉴定为危房，但无法按照相关要求划入城市更新单元的，不纳入拆除重建类城市更新。

城市更新五类合法用地详细介绍

拆除重建类
用地改造为经营性城市基础设施及公共服务设施的
公有未出让用地
1
已办理转地补偿的零星国有未出让用地
5
地下商业修正系数
1
1
1 5
备注限定整体转让
二、原集体经济组织取得确权用地
（一）城中村红线用地——①概念
《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知（1986）》
3、《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程》（试行）
土地权属情况划分： 1）国有已出让（划拨）用地； 2）国有未出让用地； 3）城中村用地； 4）旧屋村用地； 5）符合历叱遗留违法建筑处理相关规定，已办理房地产权登记或已取得处理意见书的用地； 6）未完善征转地手续用地
4、《龙岗区股份合作公司参不拆除重建类城市更新工作指引》
5
按照本暂行措施配建保障性住房或人才公寓的城市更新单元，其住宅、商务公寓功能部分（丌含保障性住房及人才公
寓）按相应修正系数的80%测算
5
1、国有用地
（二）地价补缴
更新类别
用地类别或改造类型
国有已批住宅、办公、商业等用地改造为经营性用途的
适用地价标准地上部分修正系数 1
国有已批城市基础设施及公共服务设施
1.国有用地
包含城中村红线用地、非农建设用地、征地返还用地
2.原集体经济组织取得确权用地
原关外等特定区域内早年已经形成丏现状仍为原农村旧屋的集中区域 (特区内也适用)
3.旧屋村用地
6.其它经规划国土部门讣定和处理的合法用地
合法用地
已完善手续的未签订征转地协议或者已签订征转地协议但未做补偿用地等其他经处理或讣定的合法用地

深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定

深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期:ﻩ深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知深府〔2011〕１98号各区人民政府，市政府直属各单位:《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。

深圳市人民政府二○一一年十二月十六日深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定第一条为加强原农村集体经济组织(含其继受单位,下同)非农建设用地和征地返还用地管理，规范其土地使用权交易,促进土地资源节约集约利用和原农村集体经济组织可持续发展,推进城市化和特区一体化进程，保障原农村集体经济组织及其成员的合法权益，根据相关法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定所称非农建设用地和征地返还用地是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要,促进其可持续发展,根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地,具体包括：(一）根据市政府1９9３年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、200４年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。

(二)政府征收原农村集体所有的土地后,返还给原农村集体经济组织的建设用地。

第三条原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地以转让、自主开发、合作开发、作价入股等方式进入市场交易的，适用本规定。

非农建设用地中的原农村居民住宅用地(含统建楼用地)和公共设施用地不得进行土地使用权交易,市政府有特别规定的除外。

第四条市规划国土部门和各区政府（含新区管理机构,下同）应当加强对原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的服务与监管。

深圳市“非农指标”相关政策教程文件

深圳市“非农指标”相关政策深圳市“非农指标”相关政策一、非农建设用地根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府(2011)198 号文”），“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。

经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区，现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时，宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民，原属于农村集体所有的部分土地（具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。

作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位）和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算；（二）居住用地，按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200 平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定，已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。

二、非农建设用地指标根据深府(2011)198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。

台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。

另据《龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知》的规定，“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。

非农建设用地指标在城市更新项目中自由交易的制度思考

非农建设用地指标在城市更新项目中自由交易的制度思考□　刘　芳，刘成明，罗罡辉[摘　要]非农建设用地制度设计在城市化快速发展过程中，保障了集体经济组织的经济利益和发展权益，是一项较为公平的制度安排。

随着二次开发的活跃及城市更新对合法用地门槛的限制，非农建设用地产权的完整性、指标的自由可交易性及政府的地价优惠等政策支撑性，都进一步加强了非农建设用地与城市更新项目之间的关联度，促进了隐形指标交易流转市场的形成。

但是也存在政府和市场混合治理结构下治理的模糊性，且由于政策的多样性，使得指标交易不可避免存在一定的风险和质疑。

[关键词]非农建设用地；城市更新；指标自由交易[文章编号]1006-0022(2018)03-0047-05　[中图分类号]TU981　[文献标识码]A[引文格式]刘芳，刘成明，罗罡辉．非农建设用地指标在城市更新项目中自由交易的制度思考[J]．规划师，2018(3)：47-51．Research On The System Of Non-agricultural Construction Land Used In Urban Renewal Projects: Based On Free Trade Of Land Quota In Urban Renewal/Liu Fang, Liu Chengming, Luo Ganghui[Abstract] In the process of rapid urbanization, the non-agricultural construction land institution which ensures the economic interests and development rights of collective economic organization is a relatively fair institutional arrangement. Due to the land redevelopment and the limit of legal land-use, the integrity of property rights, free trade of land quota, and the support of land price policy are strengthening the correlation between non-agricultural construction land and urban renewal projects, also nurture the invisible trading market of non-agricultural construction land index. However, the ambiguity of governance still existing under the mixed governance structure of government and market, and the diversity of policy also put the free trade of land quota in the risks and doubts satiation.[Key words] Non-agricultural construction land, Urban renewal, Free trade of land quota非农建设用地是深圳在快速的城市化过程中，政府为了保障原集体和原村民的长远发展，根据人口和户数划定的发展备用地，在一定程度上体现了国家对集体土地所有权的尊重，也保障了原集体和原村民在城市化发展中的利益实现，是特殊历史时期的产物。

城市更新五类权属解析

非农建设用地管理 — 以坪山区为例
二. 非农建设用地的指标落实、调整置换等问题
协议出让
征转地时以项目或地块为基本单位，土地出让时以“宗”为基本单位。
协议出让的土地类型
批复用地
行政划拨用地
同富裕工程用地
扶贫奔康用地
协议出让
城市化非农用地
征地返还用地
拆迁安置用地
“两规”、国有已批等其他用地
目前城市更新以确认“实施主体”的方式规避建设用地招拍挂，实质是变相的协议出让方式。
《深圳市城市单元规划制定计划申报指引（试行）》（深规土告﹝2010﹞16号）图纸范例2
土地来源与出让方式
征地口
出让口
土地
征地（含统征地、自征地）
招拍挂出让（含土地、房产）
储
城市化转地适当补偿土地
备
未征及未作城市化适当补偿土地（国有化未补偿土地）
未征未转土地、已征转未补偿土地、已征转已补偿未入库土地
深府【2011】198号文第十条规定：“章程规定由股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的，从其规定”因各区股份公司章程内容不同。
1.198号文第三条提到，非农建设用地中的原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，市政府有特别规定的除外；
2.《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》深府 [2004]102号第十八条第二款提到，幼儿园、学校、医院等公共设施用地进入市场转让的，应当按规定补交地价款，并办理相关手续；
非农建设用地和征地返还用地以转让、自主开发、合作开发、作价入股等方式进入市场交易适用。
交易方式：
1.通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌（全体股东2/3及以上同意）；

关于非农建设用地与征地返还用相关问题的理解

关于非农建设用地与征地返还用相关问题的理解1、非农建设用地定义：根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。

非农建设用地指标台帐包括：（1）工商用地（工业和商住，未明确具体用途的按一半工业指标和一半居住用地指标【关于严格征转地补偿和土地置换管理的若干规定中第九条第（三）款】），此类用地进入市场交易。

（2）居民住宅用地（含一户一栋的住宅用地、统建楼用地），此类用地不能进入市场交易。

（3）公共设施用地。

此类用地不能进入市场交易。

说明：非农建设用地中只有工商用地指标适用《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》适用城市更新办法中城中村地价政策的《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准：（一）福田区、罗湖区、南山区、盐田区原农村集体已划定红线范围内的用地。

（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区根据《深圳市宝安龙岗两区规划国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）和《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府2004[102]号）划定给原农村集体的非农建设用地。

（三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或其继受单位的征地返还用地。

已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或享受过城中村地价政策的用地不再适用《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准。

符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《更新办法》第三十六条的规定计收地价。

2、征地返还用地定义：政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。

【关于严格征转地补偿和土地置换管理的若干规定】实施前，由土地主管部门签订征地补偿协议，确定以土地安置方式解决征地补偿问题但尚未安置的。

用地规模：按补偿协议的约定确定；用地用途：未明确。

深圳城市更新及相关政策解析

经济发展要求，影响城市规划实施；
4. 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念综合整治类城市更新：包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占全市批准预售量的35%，今后将不断增加。结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥的作用越来越大。
1.283号文实施前已有测绘成果的，以最后测绘成果为依据；
2.283号文实施前没有测绘成果的，以实施后最早测绘成果提出范围。实际操作中，以1994年地形图为准。
三、城市更新五类用地指标
（四）已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地经政府下列文件处理的房地产登记历史用地： 1.《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府【2004】 193号 2.《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府【2010】66号处理对象：深圳市1982年7月前建成或竣工的房地产；特区内1982.8-1988.1前建成或竣工的房地产；宝安、龙岗两区1993.7.14前建成或竣工的房地产； 2004年11月12号193号文实施前已批准预售且实际销售的改变用途、加建、超建的房地产；批准房改或住房主管部门出售的未完善相关手续的房地产。

《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》

深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。

第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。

第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。

各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。

第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。

1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。

城市更新实操知识点汇总

城市更新实操知识点汇总1、功能改变类城市更新功能改变类城市更新主要指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构；部分城市可增加建筑面积。

2、拆除重建类城市更新拆除重建类城市更新主要指拆除范围内所有权利人形成单一权利主体后，拆除原有建筑物，再严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定进行重新建设的活动，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。

3、权属清晰用地范围权属清晰用地包括：国有已出让（划拨）用地、城中村用地、旧屋村用地、城市化历史遗留违法建筑处理用地、房地产登记历史遗留用地。

另，未完善征转手续用地根据历史用地处置政策可交由继受单位进行城市更新的用地视为权属清晰用地。

4、城市更新单元内用地范围城市更新单元内各类用地范围包括“更新单元范围”、“拆除范围”、“独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围”和“开发建设用地范围”、“清退用地范围”、“腾挪用地范围”、“划入的零星用地范围”“外部移交用地范围”。

5、更新单元范围“更新单元范围”指拆除范围外，涉及土地清退、用地腾挪、零星用地划入，或者其他公共利益需要与更新项目进行统筹的，在拆除范围基础上还须划定更新单元范围，以包括上述建设行为。

6、拆除范围“拆除范围”指依据更新单元规划制定计划，申请拆除重建的特定城市建成区，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性，按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为拆除范围。

7、独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围，指依据相关规定移交给政府的用地，包括纳入政府储备用地、建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地、外部移交用地等。

深圳市“非农指标”相关政策

深圳市“非农指标”相关政策一、非农建设用地根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府(2011)198 号文”），“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。

经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区，现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时，宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民，原属于农村集体所有的部分土地（具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。

作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位）和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算；（二）居住用地，按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200 平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定，已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。

二、非农建设用地指标根据深府(2011)198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。

台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。

另据《龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知》的规定，“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。

深圳城市更新及相关政策解析

一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占全市批准预售量的35%，今后将不断增加。结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥的作用越来越大。
（一）城市更新的意义对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59 平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况，只能通过盘活存量用地来实现。

非农建设用地管理办法

非农建设用地管理办法第一条【目的和依据】为加强AA区非农建设用地城市化后续管理，保障城市规划实施和社区综合发展，促进土地节约集约利用，维护原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）及其成员的合法权益，根据《关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法〉的通知》（以下简称深府〔2004〕102号）和《关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法〉的通知》（以下简称深府〔2005〕65号）等政策，结合实际，制定本办法。

第二条【总体原则】非农建设用地管理工作应遵循坚持规划引领、完善城市功能、优化用地结构、规范管理机制、保障社区发展的原则。

第三条【管理对象】本办法所指的非农建设用地，是指为保障原农村集体经济组织及其继受单位生产和生活需要，促进其经济可持续发展，根据深圳市城市规划和土地管理相关规定，批准由其使用的建设用地。

具体包括：（一）按照《关于发布〈深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法〉的通知》（深府〔1993〕283号）划定的建设用地；（二）按照深府〔2004〕102号划定的建设用地；（三）规划和自然资源管理部门（原规划国土部门）与原农村集体签订的《农村非农建设用地划定合同书》约定计入继受单位非农建设用地指标的建设用地；（四）征用原农村集体土地时，批准返还并计入继受单位非农建设用地指标的建设用地；（五）以其它形式批准由继受单位使用，并计入其非农建设用地指标的建设用地。

（六）经批准由继受单位使用的统建楼用地。

第四条【适用范围】本办法适用于非农建设用地的划定、落实、调整、分宗、入市交易及核销等日常管理工作。

非农建设用地的划定是指新增非农建设用地指标；非农建设用地的落实是指存量非农建设用地指标的选址落地；非农建设用地的调整是指因城市规划实施等原因对非农建设用地批复内容进行调整，包括指标类型调整、用地范围调整（含原地微调和异地调整）、土地用途调整等；非农建设用地的分宗是指因规划统筹、项目实施等原因对已落实的非农用地进行土地分宗；非农建设用地的核销是指对非农建设用地台账中相关非农建设用地信息进行核实销账。

深圳城市更新项目初步筛选指引

深圳城市更新项目初步筛选指引IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】深圳城市更新项目排雷指引引言拿地，就是投资，就会存在投资失误的风险！我们土地拓展的人要做的，就是提前排查这些潜在的风险，提前做好布局，准备好化解风险的路径，把风险降到最低。

因此，拿地之前，首要任务就是先摸查项目基本情况，研判项目可行性，排查各种雷。

有的雷暴露在外面，易于发现排查。

而有的雷却埋藏在深处，难以察觉；有的雷，能提前引爆，误踩最多会让你折腾半天，延误你进攻的时间。

而有的雷，弄不好会让你付出沉重代价，得不偿失！一、核查权利人（业主）核查权利人，就跟买二手房是一样的，得先要搞清楚房子是谁的！拿地也是一个理，你连真正的业主是谁都没整明白，更别谈跟业主接洽谈合作了。

二、核查五类用地按照城市更新政策规定，申请拆除重建的，拆除范围内，合法权属用地占比不低于60%。

1、国有已出让用地。

2、城中村用地。

城中村用地，原特区内的几乎都好说，原特区外的也几乎好说。

就是项目在出现五类用地占比不够的情况下，需要增加合法用地面积解决（例如调入非农、两规用地确权、房地产登记历史遗留问题处理等），但原特区外各区都制定了各自的非农管理办法，对非农建设用地调入城市更新项目，大家规定各不相同。

尽管有的社区，非农台账上仍然有很多未使用的非农指标，但要按照所在区的非农办法，能调用的非农用地就没那么多了。

所以在城市更新拿地时，要提前做好工作还是蛮多的，否则将会拖长项目纳入计划、规划的时间。

3、旧屋村。

在判断项目可行性时，有的区已提前盘查了各街道的旧屋村的体量，可直接用于合法权属五类用地中旧屋村用地面积的计算。

38号文将旧屋村的范围扩大至原特区内，原特区内的几个区，几乎都没有这样的数据，那么就只能去项目现场走访一下，结合卫星图及地形图根据旧屋村认定办法来估算一下旧屋村用地的面积了。

4、两规用地。

好像有些人对两规用地是什么及为什么叫两规用地不是很明白。