第八章商店选址.pptx

∑ ：同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
例如:
一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一 个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与 该消费者居住点的时间距离表如表8-1所示
商店
A B C
时间建距 离/分钟 40 60 30
超市规模/ 平方米
50000 70000 40000
如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是: A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33
Sj / Tλ ij
Pij =
n
∑ Sj / Tλ ij
j=1 式中，Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营 业面积； Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距 离或空间距离敏感性的参数； Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；
●商店 核心商圈 次级商圈 边缘商圈
商圈示意图
8．1．1零售商圈及要素分析
➢ 影响商圈形成的因素:
商圈调查是开设零售店时进行地址选择的前提 ，商圈不同，对零售店的经营规模、经营方式、经 营品种、经营条件等要求也不相同。商圈调查是零 售店制定竞争策略的依据，通过商圈的调查，可以 对客流性质、顾客需求等竞争依据加以了解。商圈 调查是零售店制定市场开拓战略的根据，通过商圈 调查，可以对顾客的分类、各类顾客的基本情况加 强了解，从而为更好地制定市场开拓战略提供根据 。
【思考与分析】
➢ 沃尔玛的网点布局颇有些“从农村包围 城市”的战略思想，这种网点布局有什 么优点和不足？
➢“5000人的小镇”商圈有多大，如何进 行市场销量分析？为什么要限制在“配 送中心600公里辐射范围内”进行网点布 局？
8．1零售商圈分析
8．1．1零售商圈及要素分析
商圈的概念及构成 :
商圈是指以商店为中心形成的不同层次的吸引顾 客的地理区域，是商店的辐射范围。商店的商圈由核 心商圈、次级商圈和边缘商圈组成。其中核心商圈是 指接近商店并拥有高密度次级商圈位于主要商圈 之外，是顾客密度较稀的区域，占商店顾客的15-25％ 。
第八章：商店选址
学习目标:
了解零售商圈及要素分析和商圈划分方法。 熟悉商店选址原则、类型和技巧。
掌握如何对店址进行正确地评估。
重点和难点：
在进行商店选址时应考虑和分析哪些因素， 依据的原则
对商店选址技巧地应用及如何对店址进行评估
【课程引例】：沃尔玛的网点扩张
在沃尔玛创业之初，山姆．沃尔顿面对像西尔斯、凯玛特这样 强大的竞争对手，采取了以小城镇为主要目标市场的发展战略 。在60年代，美国的大型零售公司根本不会在人口低于５万人 的小镇上开分店，而山姆．沃尔顿的信条是即使是5000人的小 镇也照开不误，而且山姆对商店选址有严格要求，首先要求在 围绕配送中心 600公里辐射范围内，把小城镇逐个填满后，然 后再考虑向相邻的地区渗透，这样正好使沃尔玛避开了和那些 强大对手直接竞争，同时抢先一步占领了小城镇市场。待到凯 玛特意识到沃尔玛的存在时，后者已经牢牢地在小城镇扎下了 根，并开始向大城市渗透。
具体来说，除了使用的一些定性分析外，还可以采用定 量分析方法进行分析，定量分析方法可以参考以下法则：
1、雷利法则 Dab=d/(1+√Pb/Pa) 式中： d------城镇A和B之间的距离； Pa----A城人口； Pb----B城人口； Dab---A城商圈距离。
假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人， Ａ距Ｂ20公里。
实验方法主要包括电话询问法、邮寄问卷 法、提供服务法和实地调查法，下面着重介绍实地
调查法。商圈实地调查的要点有： ➢ 开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件 ➢ 商圈内有助于商店设立的设施 ➢ 商圈未来的发展 ➢ 商圈内的竞争性
8．2商店选址及评估
商店选址是对商店经营地址的选定。商店选址是一个 综合决策问题，是一项大的、长期性的投资，由于资金投 入量大，投入后不易变动，而被认为是零售商战略组合中 最缺乏灵活性的要素。同时，它也影响着企业对其他战略 的制定，比如，经营目标和经营策略的制定，所以商店位 置的重要性是不可低估的。因此在筹建商店时，应慎重而 科学地进行地址选择。
影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部
环境因素和内部因素。具体来说主要有以下几个方面：
商店规模 商店经营商品的品种、规格、价格 商店经营水平及信誉 家庭与人口因素 交通状况 地理环境因素 竞争商店的位置 促销活动
8．1．2商圈划分方法
商店商圈的划分方法根据已开设商店和新开 设商店各有不同。已建设好的商店的商圈的划分 可以根据售后服务调查、顾客意向征询、赠卷等 方法，搜集顾客居住地点资料，从资料统计分析 中即可掌握本企业客流量大小及分布情况，从而 测定商圈的范围。对于新开设的商店的商圈的划 分相对困难些，主要根据当地零售市场的销售潜 力，运用趋势分析，包括分析有关部门提供的城 市规划、人口分布、住宅建设、公路建设、公共 交通等方面资料，预测未来的发展变化趋势。具 体来说，除了使用的一些定性分析外，还可以采 用定量分析方法进行分析，定量分析方法可以参 考以下法则：
20
Dab ＝ ────── ＝ 15 (公里)
1 ＋ √1/9
20
Dba ＝ ────── ＝ 5 (公里)
1 ＋√ 9/1
15(公里)
5(公里)
Ａ * ------------------------------*-------------------* Ｂ
中介点
2、赫夫法则：
赫夫法则是由美国零售学者戴伟·赫夫(David Huff) 在20世纪60年代提出的，是在城市区域内商圈规模预测的 空间模型。赫夫法则的数学模型是：
该消费者到每个超市购物的概率分别是: 到A的概率 =1250/(1250+1166.67+1333.33)=0.333 到B的概率 =1166.67/(1250+1166.67+1333.33)=0.311 到C的概率 =1333.33/(1250+1166.67+1333.33)=0.356
3、实验法：