北京市物业项目负责人考试大纲
项目负责人实务考试复习大纲
北京市物业项目负责人物业管理实务考试复习大纲物业服务企业物业管理企业的概念和特征1、概念：依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
2、特征：第一是独立的企业法人。
第二属于服务性企业。
第三具有一定的公共管理性质的职能。
3、物业管理企业的分类（一）按照投资主体的经济成分划分（全民、集体、民营、外资、资产为多种所有制）（二）按股东出资形式来划分（有限、股份、其他）4、物业管理企业的常见模式（一）房地产建设单位的附属子公司或部门（二）独立的物业管理企业（三）物业管理集团公司根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。
5、物业管理企业的工商注册登记（一）企业名称的预先审核（二）公司地址（三）注册资本（四）股东人数和法定代表人（五）公司人员（六）公司章程6、物业管理企业的资质审批及管理（一）物业管理企业的资质条件物业管理企业资质等级分为一、二、三级；◆国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；◆省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理；◆直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
◆设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，，并接受省、自治区人民政府及建设主管部门的指导和监督。
一级二级三级注册资本500万元300万元50万元技术人员不少于30人不少于20人不少于10人中级职称不少于20人不少于10人不少于5人物业类型两种以上两种以上有委托项目物业规模200+100+15+50100+50+8+20管理制度标准建立并严格执行建立并严格执行建立并严格执行企业信用档案建立建立建立经营管理业绩优良良好有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，某物业项目建筑面积29万平方米，能否投标承接？解析：多层住宅：20/100=20%；高层住宅：20/50=40%；别墅：4/8=50%20%+40%+50%=110% ＞100% ，符合条件。
Removed_北京市物业项目负责人复习题-2
92试题(物业项目负责人)A.业主委员会B.业主大会C.物业服务企业D.建；答案：C（补充讲义P41）041.；24、物业服务合同到期后，双方没有（C）合同并继；A、签署B、缔约C、解除D、解约25业主大会成立；A.改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）;；B.决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管；C.决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的；D.筹集、管理和使用建筑物及其附A.业主委员会B.业主大会C.物业服务企业D.建设单位答案：C （补充讲义P41）041.24、物业服务合同到期后，双方没有（C）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。
A、签署B、缔约C、解除D、解约25业主大会成立以前，物业服务企业可以使用决策平台发起业主共同决定的以下事项: DA.改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）;B.决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；C.决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；D.筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金26北京市有限空间作业安全生产规范》规定的下列不属于有限空间是（）A压力容器；B地下室；C垃圾站；D明沟答案：D 讲义第145页055题27、电梯出现故障或者发生异常情况时，（）应当组织进行全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新投入使用。
A、电梯安装单位B、电梯维护单位C、电梯使用单位D、业主委员会答案：C 讲义第121页006题28、从事电梯日常维护保养的单位应当至少每（）日进行一次日常维护保养：A7天；B10天；C15天；D30天答案：C 讲义第119页004题29、从事电梯日常维护保养的单位应当在接到电梯乘客被困故障报告后，（）分钟内赶到现场实施救援： A60分钟；B30分钟；C20分钟；D10分钟答案：B 讲义第119页004题30、电梯安装、改造、维修和日常维护保养单位对电梯作业人员进行安全教育和技术培训的记录，应当至少保存（）年。
物业项目负责人考试
物业项目负责人考试第一篇：物业管理的概念和作用物业管理是指对房地产物业进行全面管理和维护的一种综合性服务。
其目的在于提高物业维护的质量，保障居民居住的安全和舒适度，同时为业主创造可持续的利益。
物业管理涉及范围广泛，包括建筑的维护、设备的日常保养、安全管理、环境卫生、客户服务、资产管理等多个领域。
物业管理的作用：1.提供高效的服务：物业管理公司可以为业主提供周到的服务，包括维修服务、安全管理、环境卫生等方面的服务，提高住户的居住质量。
2.维护物业价值：物业管理公司通过后续的保养和升级设施等举措，能够提高物业的价值，持续推进物业拥有者的资产增值。
3.提高业主参与度：随着业主对物业管理的关注，物业管理公司可以为业主提供基于社区的活动，推动居民参与社区活动，进而形成一个良好的社区氛围。
4.确保安全：物业管理公司负责管理物业服务，不仅关注住户生活的细节，同时也要关注物业的安全。
加强日常维护和检查，建立科学的应急机制，提高居住者的安全感。
综上所述，物业管理对于提高业主的生活质量、推进物业价值增长和确保住户安全等方面都起到关键作用。
每一个物业项目负责人都应该深入了解该领域的情况，以便更好地服务大家。
第二篇：物业管理应该如何开展？作为物业项目负责人，您需要合理规划和开展相关工作。
下面是一个完整的管理流程：1.聘请专业物业管理公司或培养专业管理团队：这是开展物业管理的第一步。
专业的物业管理公司具有严谨的管理经验和高效的管理方式，也能够帮助解决日常运营中的各种难题。
2.制定物业管理规章制度：根据物业项目的实际情况，制定合适的物业管理规章制度。
例如，要求住户遵守公共卫生标准，规定维修管理细节等等。
3.实行制度管理：建立相关考核机制，确保各项制度能够得到落实。
通过绩效考核、班组竞赛等多种形式激发物业管理员工热情，提高管理质量。
4.实施人才培养计划：培养专业物业管理人才，加强后续工作的质量和效率。
例如，将员工招募、培训和晋升纳入人才培养计划中。
北京物业项目负责人考试-参考试卷
单选：1、《物业管理条例》中对业主正确的定义是（）。
A、房屋的所有权人B、房屋的使用人C、房屋的租赁人D、房屋的拥有人2、物业服务合同到期后，双方没有（）合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。
A、签署B、缔约C、解除D、解约3、业主确需（）公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知业主管理企业。
A、占用B、使用C、改变D、独占4、物业管理行业专家不得有下列( )禁止行为。
A、取得注册物业管理师证书B、具备高级专业技术职称C、从事物业服务满10年D、违规收受利害关系人的财物或者其他好处的独占5、业主基于对住宅、经营性用房等（）特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权。
A、专有部分B、共有部分C、私有部分D、其他部分6、物业服务合同自签订之日起（）日内，报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。
A、10B、20C、15D、307、业主逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
A、业主大会B、业主委员会C、居民委员会D、物业服务企业8、发生安全事故时，物业服务企业在采取（）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
A、应急措施B、应急预案C、应急预防D、应急救援9、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（）的同意。
A、街道办事处和物业服务企业B、业主委员会和物业服务企业C、物业主管部门和业主委员会D、规划主管部门和业主委员会10、（）或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、恢复原状的，人民法院应予支持。
A、建设单位B、业主C、业主委员会D、物业服务企业11、用人单位自用工之日起应于（）内与劳动者订立书面劳动合同。
A、一个月不满半年B、一个月不满一年C、三个月不满一年D、半年不满两年12、《北京市物业管理办法》自（）起施行。
物业师考试大纲
考试大纲编辑本段第一章物业管理企业的设立和组织机构（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。
（二）考试基本要求掌握：物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及职能。
熟悉：物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。
了解：物业管理企业主要类型，物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。
（三）要点说明1.物业管理企业的类型及特征2.物业管理企业的常见模式3.物业管理企业的设立程序（1）工商注册登记（2）资质管理4.物业管理企业的组织形式与机构设置（1）物业管理企业的组织形式（2）物业管理企业组织机构设置的影响因素（3）物业管理企业组织机构设置的要求（4）物业管理企业职能机构及其职责第二章物业管理招标投标（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。
（二）考试基本要求掌握：物业管理招投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。
熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。
了解：物业管理招标投标的基本要求与原则。
（三）要点说明1.物业管理招标投标及特点2.物业管理招标投标的原则与要求3.物业管理招标投标的策划与实施4.物业管理招标的类型5.物业管理招标的方式6.物业管理招标的内容7.物业管理招标的条件与程序8.物业管理投标的条件9.物业管理投标的程序10.物业管理投标的策略技巧11.制定物业管理方案（1）制定物业管理方案的一般程序（2）制定物业管理方案的要求（3）制定物业管理方案的基本内容（4）制定物业管理方案的要点及方法第三章物业管理合同（一）考试目的本部分测试应考人员对前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容以及合同的订立、履行、终止等相关知识的掌握程度和综合运用能力。
北京物业管理法律法规(考试大纲)
北京物业管理法律法规（考试大纲修订）第一部分全国性法律、法规、规章（一）考试目的本部分的考试目的是测试物业项目负责人对《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和掌握情况。
（二）基本要求掌握：《物权法》中业主的建筑物区分所有权部分及《物业管理条例》的主要内容；熟悉：《住宅专项维修资金管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《住宅装饰装修管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主要内容；了解：《民法通则》、《消防法》、《合同法》、《电力法》、《邮政法》、《劳动法》、《保安服务管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规中与物业管理密切相关的规定条款。
（三）要点说明《物权法》1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容；2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容；3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容；4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容。
《物业管理条例》12.《物业管理条例》对《管理规约》的规定；13.《物业管理条例》中业主的定义，业主的权利与义务；14. 业主大会的组成与性质；15. 业主委员会的职责；16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定；17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容；18.《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；19.《物业管理条例》对装饰装修管理的规定；20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定；21.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；22.《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理。
北京物业管理项目负责人4.18版
北京物业管理项目负责人<物业管理实物>培训讲义考试命题类型分析题型分数值1.单项选择题单选30-40道题，30-40分2.多项选择题多选15-20道题，30-40分3.判断题判断3-5道题6-10分4.简答题简答3-4道题10-15分5.案例分析题分析2道题20分选择题出现错误的三种情况：1. 记忆不够准确，容易产生似是而非的印象；2.对法条及原理的理解不够准确，容易发生部分的偏差与错误；3. 审题不够仔细，忙乱中误选了不正确项。
一、单项选择题的特点●是比较简单的一种题型；●主要考察考生的理解、记忆、判断、分析能力；●侧重点一般与一些具体的知识点有关，特别是一些容易出错而又十分重要的关键问题；●主要是将条文或原理中的一些关键字眼给定出来，将其作为选项之一与一些干扰项混放在一起；●命题者所给的干扰项都是精心设置的，迷惑性比较大，有时从字面意义上不容易排除。
答题技巧●认真阅读题干和选项，全面理解题意和要求，注意把握题中的信息，关键字等。
注重第一印象，如果对某个题目吃不准的话，建议第一印象为准；●选择题最有效的方法是排除法。
一眼看不出正确答案，但对部分错误答案却很明显，在这种情况下，考生应试图从排除错误答案入手，以寻找正确答案；●运用猜测法。
选择题存在凭猜答得分的可能性，我们称之为机遇分，这种机遇分对每个考生是均等的。
二、多项选择题的特点●由于多项选择题有多个正确答案，因而题干与选项的备选答案之间不再是“一一对应”的关系；●解答单项选择题往往是既有判断又有比较，而解答多项选择题则是需要分别对各备选答案进行判断；●要求考生对相关概念、程序、要求等认识得更清晰，有些内容仅凭记忆就不够了，还要能深刻地理解；●多项选择题大多是针对一些多款多项的知识点而出的。
在复习时一定要注意每一款每一项的详细内容，在做题时一定要看清每一选项的表述。
答题技巧●消元法：多选题都是两个或两个以上答案是正确的，其干扰项（错误项）最多为三个，因此，遇到此题运用消元法是最普遍的。
物业项目负责人管理实务部分
北京物业管理实务（考试大纲修订）2011年物业项目负责人考试试题范围的答案内容北京物业管理务实习题共计15章，重点章节为：2、6、7、10、12、13、14，分析案例题应出自此七章之一。
考试题分为:单选、多选、判断、简答、案例重点部分：007、008、009、010、023、025、026、033、034、035、036、037、039、043、046、049、059、061、068、070、073、101、102、104、107、113、117、125、127、129、132、137、145、154、155、157、158、159、160、161、162、163、164、166、169、170、171、177、178、181、186、192、193、194、195、196、199、202、204、205、207、216、227、232、233、237、238、248、249、253、254、255、257、259、263、264、267、268、269、270、272、273、274、278、279、283、285、286、288、290、299、300、301、302、304、308、311、314、320、323、325、328、344、349、350、353、354、355、356、369、371、372、374、376、377、379、383、384、385、387、388、391、392、397.一、物业服务企业（001--017）001、物业服务企业的概念：物业服务企业，是指依法设立、具备专门资质具有独立法人地位，依据物业管理合同从事物业管理相关活动的经济实体。
002、物业服务企业的特征：其特征可以归纳为以下三点：1、是独立的企业法人。
2、属于服务性企业。
2、具有一定的公共管理性质的职能。
003、按照投资主体的经济划分，物业服务企业分哪几类：1、全民所有制物业管理企业；2、集体所有制物业服务企业；3、民营物业服务企业；4、外资物业服务企业；5、企业的资产属于多种所有制经济成分投资主体的其他物业服务企业。
北京物业项目管理负责人考试大纲
北京物业项目管理负责人考试大纲一、考试目的及范围1.考试目的：检验参考人员对北京地区物业项目管理工作的理论基础、实际操作技能和法规政策的掌握情况，以评估其是否具备担任物业项目管理负责人职责的资格。
2.考试范围：考试内容主要涵盖物业项目管理相关的核心知识，包括但不限于物业市场分析、项目规划、资金管理、维护保养、供应链管理、危机处理等内容。
二、考试形式1.考试方式：采取笔试形式，包括选择题、填空题、问答题等不同类型的题目。
2.考试时间：总考试时间为2小时，考试时间安排将另行通知。
三、考试内容1.物业市场分析：包括对北京物业市场的特点、发展趋势、竞争对手等方面的了解，并能根据市场变化做出相应调整。
2.项目规划：具备项目规划能力，擅长制定物业项目的发展战略、目标计划和项目实施方案。
3.资金管理：熟悉北京地区物业项目的资金运作模式，能够有效管理项目资金，确保项目的正常运转。
4.维护保养：了解物业设施的维护保养需求，具备良好的维修管理能力，并能做好设备更新和改造工作。
5.供应链管理：熟悉物业项目的供应链管理流程，掌握物业设施设备的采购、调配、维护等细节。
6.危机处理：在面对突发事件时，能够及时有效地组织协调，妥善处理各类突发事件，保障物业项目的正常运作。
四、考试要求1.理论知识掌握：要求考生熟练掌握物业项目管理相关的理论知识，能够准确理解并运用相关知识进行分析和解决问题。
2.实操技能应用：要求考生具备一定的物业项目管理实操技能，能够灵活运用管理技巧解决项目管理中的各种问题。
3.法规政策遵从：要求考生了解相关法规政策，遵守管理规定和道德规范，坚守职业操守，保持良好职业道德。
4.综合素质评价：除了以上要求，考官还将对考生的综合素质进行评价，包括沟通能力、团队协作能力、应变能力等方面。
五、考试评判标准1.考试分数：考试总分为100分，及格分为60分。
2.评判标准：根据考生答卷情况进行评分，综合考虑答案的准确性、深度和完整性，对答案质量高的给予较高评分。
2011年1月北京物业项目负责人《实务》考试要点
2011年1月北京物业项目负责人《实务》考试要点考试概况2011年1月北京物业项目负责人《实务》考试是由北京市物业管理行业协会主办的，为了提高物业项目负责人的实际工作能力和业务水平而设立的一项考试。
该考试主要涉及物业管理的实际操作和技能，包括物业管理制度、保安管理、维修管理、环境卫生管理等方面的知识和技能。
考试内容一、物业管理制度1.物业管理条例及相关规定；2.物业服务协议的签订、执行与管理；3.物业收费、计算及收费标准制定；4.物业管理组织架构及人员配备；5.公共安全管理制度及相关管理工作。
二、保安管理1.开展保安工作的必要性和重要性；2.保安制度及保安人员的管理；3.社区安全防范及其他相关管理工作。
三、维修管理1.动火作业安全管理；2.消防设施和设备的管理；3.电梯管理和环境卫生管理；4.房屋维修及相关管理工作。
四、环境卫生管理1.社区环境卫生管理制度；2.保洁管理；3.生活垃圾处理和分类管理；4.消毒处理和病媒防控管理。
考试时间2011年1月北京物业项目负责人《实务》考试共计120分钟，时间限制为2个小时。
考试策略一、认真阅读题目考试时首先要认真阅读题目，了解考试的主要内容和考试要求，做好考前准备。
二、注意时间分配在考试时要注意时间分配，把握好每一道题目的时间，避免因一道题占用过多时间而影响其他题目的答题。
三、集中注意力在答题时要集中注意力，认真思考每一道题目的答案，不要过于急躁和犹豫，要有条理地进行答题。
四、作答规范在答题时要规范作答，严格按照考试要求进行答题，尽可能地用简单明了的语言回答问题。
参考资料1.《物业管理条例》；2.《北京市物业服务企业资格认定暂行办法》；3.《北京市物业服务价格管理暂行规定》；4.《北京市物业服务企业人员资格管理办法》；5.《北京市物业安全管理规定》；6.《北京市物业服务一般保洁规范》。
以上参考资料是考试的主要参考资料，考生可以在考试前对这些资料进行认真地学习，以便更好地应对考试。
北京物业项目管理负责人考试大纲
北京物业项目管理负责人考试大纲第一部分全国性法律、法规（一）考试目的本部分的考试目的是测试物业项目负责人对《物权法》、《物业治理条例》等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和把握情形。
（二）差不多要求把握：《物权法》中业主的建筑物区分所有权部分及《物业治理条例》的要紧内容；熟悉：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》的要紧内容；了解：《民法通则》、《消防法》、《保安服务治理条例》、《都市异产毗连房屋治理规定》、《建设工程质量治理条例》等法律、法规中与物业治理紧密相关的规定条款。
（三）要点说明1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容；2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容；3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容；4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业治理用房等所有权归属的内容；6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范畴；10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的治理形式；11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；12.《物业治理条例》对《治理规约》的规定；13.《物业治理条例》中业主的定义，业主的权益与义务；14. 业主大会的组成与性质；15. 业主委员会的职责；16.《物业治理条例》对业主委员会的限制性规定；17.《物业治理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业治理区域内安全防范工作的内容；18. 《物业治理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；19. 《物业治理条例》对装饰装修治理的规定；20.《物业治理条例》对修理资金治理的规定；21. 《物业治理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；22. 《物业治理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理；23. 最高人民法院认定业主的条件；24. 最高人民法院对物权法所称专有部分的说明；25. 最高人民法院对物权法所称共有部分的说明；26. 最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定；27. 最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；28. 最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；29. 最高人民法院对业主予以支持的行为；30. 最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；31. 最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；32. 《保安服务治理条例》对自行招用保安员的单位的要求；33. 《保安服务治理条例》规定的保安员的禁止行为；34. 《民法通则》中与物业治理紧密相关的规定；35. 《消防法》中与物业治理紧密相关的规定；36. 《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项；37. 《住宅室内装饰装修治理方法》对住宅装修的禁止行为；38. 都市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则；39. 《建设工程质量治理条例》对建设工程最低保修期限的规定。
北京物业项目负责人实物考试
目录北京物业管理实务（考试大纲） (1)一．物业服务企业 (1)二．物业管理招投标 (3)三．物业服务合同 (5)四．早期介入 (6)五．物业的承接查验 (7)六．物业入住与装修管理 (9)七．房屋及设备设施管理 (10)八．物业环境管理 (13)九．公共秩序管理服务 (14)十．物业管理风险防范与紧急事件 (15)十一．物业财务管理 (16)十二．物业管理档案管理 (19)十三．人力资源管理 (21)十四．客户管理 (23)十五．物业管理应用文书 (24)北京物业管理实务（考试大纲）一．物业服务企业1．物业服务企业的概念物业服务企业：依法成立、具有专门资质，并具有独立法人地位，依据服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
2．物业服务企业的特征独立企业法人：享有民事权利，承担民事责任，独立核算自负盈亏；明确经营宗旨，管理章程，具备相应资质；有资金，设备，人员，经营场所；属于服务型企业：本社不制造产品，它是通过常规性的公共服务，延伸性的专项服务，随机性的特约服务，委托性的代办服务和创收性的经营服务等，实现物业的保值和增值。
具有一定准公共管理性质的职能：公共秩序维护，市政设施维护等。
3．物业服务企业的分类：按投资主体的经济成份：全民所有制、集体所有制、民营物业服务企业、外资（独资、中外合作）、其他（资产属于多种所有制的经济成分的投资主体）按股东出资形式：物业管理有限责任公司（股东以出资额为限），物业管理股份有限公司（全部资产被分为等额股份），股份合作性物业服务企业4．物业服务企业的常见模式房地产建设单位的附属子公司或部门独立的物业服务企业物业管理集团公司（股权隶属、行政隶属）5．物业服务企业的工商注册登记内容：企业名称的预先审核，公司地址、注册资本、股东人数、法定代表人、公司人员和公司章程（总则、主营范围、注册资本、股东的名称、权利、义务、出资方式、转让条件、公司机构、产生办法、职权、议事规则、法定代表人、解散事由、清算办法、职员录用等各种规章制度）6．物业服务企业的组织形式直线制：最简单的组织形式；（优）领导及指挥与职能一身，命令统一，权责分明，指挥及时；（缺）领导者通晓各种专业知识，具备多方面知识和技能。
2011年1月北京物业项目负责人《实务》考试要点1
2011年1月北京物业项目负责人《物业管理实务》考试要点注：A类为很可能考的，B类为可能考、也需记的。
A+为后来补加的A，B+为后来补加的B（据猜测，补加的要考的可能性更大）。
一、物业管理企业（4分）001A002A003A004A005B006B007B省、自治区人民政府建设主管部门负责二级。
直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级。
设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级。
008B、一级资质，500万元，专职管理和技术人员不少于30人，中级以上职称不少于20人，取得职业资格证书。
009B、二级资质，300万元，专职管理和技术人员不少于20人，中级以上职称不少于10人，取得职业资格证书。
011B30天内，申请资质。
营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
012B知识和技能。
013B016A1、企业战略因素；2、外部环境因素；3、技术因素；4、组织规模及所处阶段。
017B、按照规模、任务设置；2、统一领导、分层管理；3、分工协作；4、精干、高效、灵活。
二、物业管理招投标（8分）018A容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投着，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
019A、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。
020B各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。
023A、公开招标；2、邀请招标。
025A、成立招标领导小组；2、编制招标文件；3、公布招标公告或发出投标邀请收；4、发放招标文件；5、投标申请人的资格预审（公开招标），不少于5家；6、接受投标文件；7、成立评标委员会，5人以上单数；8、开标、评标和中标。
有效期截止时限30日前确定中标人，发出之日起30日内与中标人订立书面合同。
027A、获取招标信息，2项目评估与风险防范，3登记并取得招标文件，4准备投标文件，5宗教投标文件，6接受招标方的资格审查，7参加开标、现场答辩和评标，8签约并执行合同。
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北京市物业项目负责人考试大纲（2010年版）第一部分全国性法律、法规（一）考试目的本部分的考试目的是测试物业项目负责人对《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和掌握情况。
（二）基本要求掌握：《物权法》中业主的建筑物区分所有权部分及《物业管理条例》的主要内容；熟悉：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主要内容；了解：《民法通则》、《消防法》、《保安服务管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规中与物业管理密切相关的规定条款。
（三）要点说明1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容；2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容；3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容；4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；12.《物业管理条例》对《管理规约》的规定；13.《物业管理条例》中业主的定义，业主的权利与义务；14. 业主大会的组成与性质；15. 业主委员会的职责；16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定；17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容；18. 《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；19. 《物业管理条例》对装饰装修管理的规定；20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定；21. 《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；22. 《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理；23. 最高人民法院认定业主的条件；24. 最高人民法院对物权法所称专有部分的解释；25. 最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；26. 最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定；27. 最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；28. 最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；29. 最高人民法院对业主予以支持的行为；30. 最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；31. 最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；32. 《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求；33. 《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为；34. 《民法通则》中与物业管理密切相关的规定；35. 《消防法》中与物业管理密切相关的规定；36. 《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项；37. 《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为；38. 城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则；39. 《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定。
第二部分北京市物业管理政策法规（一）考试目的本部分的考试目的是测试物业项目负责人对北京市出台的《北京市物业管理办法》及配套政策等物业管理制度的了解、熟悉和掌握情况。
（二）基本要求掌握：《北京市物业管理办法》、《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》等所规定的主要内容；熟悉：《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》、《业主共同决定事项公共决策平台使用规则》、《北京市住宅区临时管理规约制定规范》、《北京市物业管理行业专家管理办法》等法规的主要内容；了解：《北京市住宅物业服务标准》、《北京市供热采暖管理办法》、《北京市有限空间安全作业生产规范（试行）》、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》、《北京市电梯安全监督管理办法》、《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》等文件中涉及物业管理相关专业范围的要求条款。
（三）要点说明《北京市物业管理办法》1.《北京市物业管理办法》对物业管理的定义；2.《北京市物业管理办法》规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则；3.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定；4.《北京市物业管理办法》对建设单位委托专项服务的规定；5. 《北京市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分；6. 《北京市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责；7. 新建住宅物业，对建设单位配建的物业服务用房的要求与标准；8. 建设单位撤出管理区域的规定；9. 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的具体事项范围和决定规则；10. 业主大会的组成主体；11. 建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件；12. 业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时需提交的材料；13. 业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定；14.《北京市物业管理办法》对物业服务合同内容的规定；15.《北京市物业管理办法》对于物业服务企业委托外包服务的要求；16.《北京市物业管理办法》对物业服务合同终止的规定；17.《北京市物业管理办法》对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定；18. 对拒不撤出物业管理区域的原物业服务企业，新物业服务企业和业主为争取权益可采取的合法手段；19.《北京市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目的规定；20. 对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定。
《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》21. 房屋建筑使用安全管理应遵循的原则；22. 房屋建筑的安全责任人及其承担的责任；23. 房屋建筑管理人及其职责；24. 房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为；25. 房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；26. 房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件；27. 房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式；28. 依法取得房屋修缮工程施工许可的要求；29. 危险房屋的处理类别；30. 房屋应急抢险遵循的原则。
《北京市住宅专项维修资金管理办法》31. 按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围；32. 关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；33.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围；34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围；35. 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则；36. 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序；37. 危及房屋使用安全的紧急情况范围；38. 不得从住宅专项维修资金中列支的费用。
《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》39.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用范围；40.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定；41. 住宅专项维修资金的审批条件；42. 危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况；43．使用住宅专项维修资金的工程项目范围。
《北京市物业服务企业信用信息管理办法》44．本市物业服务信用信息系统监督管理的分工和职责；45．物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及主管部门的具体要求；46．物业项目负责人持证上岗制度的要求和规定；47．物业服务信用信息的内容、获取要求、披露方式；48．物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定；49．物业服务企业及项目负责人信用信息的用途。
《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》50．物业服务第三方评估监理的概念；51．各当事人委托物业服务评估监理服务的相关规定；52．物业服务评估监理业务包括的范围；53．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人的义务；54．《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》对物业服务评估监理机构和专家的要求和规定。
《北京市物业项目交接管理办法》55．物业项目交接的含义；56．物业项目交接的内容和程序；57．交接过程中对各方行为规范的要求；58．应急物业服务的适用情形和具体要求。
《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》59．物业管理区域内可以使用决策平台表决的事项；60．业主一卡通的发放方式；61．业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项；62．共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作；63．决策平台提供的表决方式，业主投票方式。
《北京市住宅区临时管理规约制定规范》64．临时管理规约的制定主体和时间；65．临时管理规约的基本内容；66．临时管理规约的必备条款。
《北京市物业管理行业专家管理办法》67．物业管理行业专家的资格条件；68．物业管理行业专家的工作范围；69．物业管理行业专家的权利和义务。
《北京市住宅物业服务标准》70．对《北京市住宅物业服务标准》基本规定的理解；71．北京市住宅物业服务标准分级，每一级标准包括的内容；72. 各级标准之间，在物业服务基本要求、消防安全防范、公共秩序维护等方面的主要区别。
《北京市供热采暖管理办法》73. 供热单位在供热服务中应当遵守的相关规定；74. 对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。
《北京市有限空间安全作业生产规范》75. 有限空间的定义、包括的类型；76. 在有限空间作业，事先应进行的检测，实施检测应注意的事项；77．对生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定。
《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》78. 地下空间的产权人、管理单位利用地下空间应当遵守的规定；79. 地下空间的使用人的使用行为应当遵守的规定；80. 利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，应当遵守的规定。
《北京市电梯安全监督管理办法》81.《北京市电梯安全监督管理办法》对电梯使用单位的要求；82. 电梯使用单位安全管理人员应当履行的职责。
《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》83. 装修人在装饰装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会应采取的应对措施；84. 装修人出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，房屋管理单位采取的处理措施。