物业管理项目负责人操作手册

人力资源管理

★人力资源管理框架图

★管理项目负责人人力资源工作的权限和程序

★职业生涯规划流程

品质管理★品质管理框架图

财务和经营管理

★财务和经营管理流程图

说明：

1 、严格控制成本是管理处经营工作的重心，向全员灌输成本理念

2、合理维护各类设备，降低运行成本。

3 、考虑将客户资源转化成经济效益

★管理项目负责人财务和经营管理的权限和程序

说明：

1、监控出纳建立拖欠款明细帐、预收款明细帐、现金日记帐，押金备查簿、停车场发票登记簿、资产手工明细台帐、交际应酬费台帐。

2、保管好部门历任财务人员交接单

★租售管理流程

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信息管理

★管理项目信息报送方式和时限

说明：

1、部门经理是本部门信息管理第一责任人，对部门发出的信息负有直接责任

2、重要信息必须以邮件形式按限定级别发送，不得通过信息网络发布；

3、报送时限如遇节假日顺延，重要信息除外。

行政后勤管理★资产管理

工作服领用权限

业务管理★管理项目负责人例行工作表

★设备设施管理

管理项目负责人操作手册15/40★安全管理

★保洁管理

★绿化管理

★客户关系管理

☆客户服务流程

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统计分析

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★ CI标识管理

★装修管理

说明:

1、 改变建筑物主体或承重结构的，需有建筑物原设计单位或有相应资质的 设计单位提出的设计方案及政府审批部门的审核证明材料。

2、

只铺木地板、刷墙的装修，可不提供施工队的承建资格证。

★会所管理

★工程遗留问题处理

说明：

1

、保修期以发出的《入伙通知书》上的入伙日期开始计算

★迎检工作流程

★业委会筹备和选举流程

★业委员会和业主恳谈会会议工作流程

★本体维修基金管理和使用

★物业前期管理

★入伙前工作计划表

★入伙流程

★用水（电）指标办理更改流程

说明:

1、在未办理更改用水指标之前，统计水费差额，并要求由地产公司承担。

2、重视住户资料的收集和动员工作，尽量缩短资料收集时间。

3、若住户的资料确实无法收取，则应在征得业委员会同意的基础上，对此部分用户以商业用水的价格收取水电费。

4、用电指标的更改参照用水指标的更改的手续办理

★印鉴证照办理流程

说明：

1、申办是指证照的首次办理。

2 、变更是指证照的登记事项（如地址、负责人、名称等）发生改变后需办理的相应备案或换证手续。

年检是指在证照有效期内，根据颁证单位的要求和时限，进行一年一度的申报审核手续。

4 、延期：在证照有效期临近前向颁证单位申请办理的证照续期工作。

5 、新部门成立，筹备人员应及时办理正常经营所需的全部证照；

6 、各部门应做好证照的登记、保管、借用等工作，并充分关注证照的有效期限及年检日期，及时办理证照变更、年检和延期等手续。

印鉴证照办理指引表

★物业接管验收标准

一、土建类

1 、封闭式小区应设通透式围墙，且在入住前15天竣工；在设计时应考虑红

外线防越系统和监视系统的设立。

2 、物业管理各类用房（附件一）应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿

舍必须配备洗手间，装修标准见住宅局制定的《物业管理用房装修标准》（附件二）；

3 、小区道路出入口、大厦车库出入口设道闸及岗亭；

4 、小区内设平面指引图；

5 、小区内设垃圾转运站，按环卫要求；住宅标准层应考虑垃圾桶的摆放位

置；并配置垃圾桶；标准层垃圾收集点（站）应安装水龙头，并设地漏；

6 、每层电梯厅设楼层号标志、防火疏散线路图，消防通道楼梯设楼层号；

7 、设备房门上应有标识牌，各设备房应装单独锁，墙面用ICI涂料，地面铺瓷砖；

8 、高层所有防火门、消防通道门、强弱电井、电水表房用通锁；应有标识

牌；

9 、配电室、发电机房、变压器室应比地下室排水沟高1米；

10 、配电室应设计有独立值班室；

11 、高层消防楼梯应增设扶手；消防楼梯及楼层通道照明开关应选用感应开

关；

12 、控制中心面积应在20平方米以上，室内应设能与各电梯乘客联络的对讲电话和轿箱监视器；并有电梯的楼层显示。

13 、屋顶天台门用防火门，天台设水龙头；

14 、屋顶女儿墙上设固定挂钩（供清洗外墙吊绳用）；

15 、高层大厦应考虑将商业和住宅的通道隔离；

16 、电梯轿箱内应安装监视探头，电梯地板应铺地毯，消防电梯内要安装防护板，电梯底坑内应设爬梯；

17 、大厦（小区）必须配备背景音乐设备，大厦大堂内应配置沙发、家俱；

二、给排水

1 、水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米；

2 、天面雨水管应直接排入地面雨水井、沟；

3 、水泵房控制柜应与水泵隔离；

4 、地面水池应设水位计；天面水池应设检修爬梯、水池盖应加锁、透气孔加防蚊网；

5 、应考虑空调的集中排水。

6 、大厦（小区）地下水池到给水泵的管道的两侧都要装阀门，所有水表、阀门一侧都应加装活结，以便维修更换。

7 、所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。

8 、卫生间地漏要安装存水弯头。

三、电气